房產稅對房價影響理論研究述評

任靜慧

摘 要：房地產業(yè)作為國民經濟支柱性和先導性產業(yè)對經濟發(fā)展和人民生活影響重大，而房產稅是一種重要的宏觀經濟調控工具，其對房價的影響情況勢必會對房地產市場能否健康發(fā)展產生效果，與民生息息相關。本文通過不同視角下房產稅對房價影響理論的梳理和簡評，以求更系統(tǒng)地總結相關研究經驗，為未來研究提供一定的借鑒和參考。

關鍵詞：房產稅；房價；研究述評

一、引言

從1998 年起，我國實行住房制度市場化、商品化改革，房地產業(yè)蓬勃發(fā)展。2015年房地產開發(fā)投資已達95979億元，是1986年的951倍，年均增長約28.5%，帶動了各個行業(yè)的發(fā)展。隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，從2002年開始，我國樓市價格總體上漲趨勢和幅度明顯。2014年初房價普高后回落預示地產業(yè)步入新常態(tài)，但高房價問題依然存在。特別“去庫存”政策推出，一、二線等大中城市房價暴漲，引發(fā)警惕。城市住房問題尤其是大中城市住房問題仍舊嚴峻。結構性供求、炒房等問題造成的市場失衡局面使普通市民購房壓力大增。

房產稅作為宏觀調控工具對調控房價，穩(wěn)定房產市場有何影響一直是國內外學者關注的議題。2011 年我國房產稅改革試點相繼在重慶市和上海市啟動，推動了國內相關研究。本文梳理和總結了國內外不同理論派別針對房產稅對房價影響的研究成果，較為系統(tǒng)全面地回顧了各方在該問題研究的情況，以期為未來研究提供一定的借鑒和參考，為解決我國房產稅改革及房價調控問題注入能量。

二、房產稅對房價影響的理論研究綜述

（一）房產稅稅收歸宿視角下三種相關理論述評

房產稅稅收歸宿研究房產稅如何改變房地產相對價格。學界對此有三種主要理論觀點，即“傳統(tǒng)型”、“受益論”、“新論”。

1、傳統(tǒng)觀

傳統(tǒng)論認為房產稅是中性的。其研究假定在局部均衡框架下，資本價格由整個資本市場確定，單一地區(qū)稅收政策不對其產生影響。財產稅對資本部分的負擔以住房價格增長的方式全部轉嫁給房屋購買者。土地供給完全缺乏彈性的假設導出稅收中的土地部分完全由土地所有者承擔。如果土地供給非固定，則稅收負擔承擔者為土地所有者和使用者。供給和需求彈性決定了兩者的攤付比率[1]。

2、基于受益論的相關研究述評

從受益論看，房產稅不具有扭曲效應。房地產資源配置效率不會受其影響。

Tiebout模型（1956）是房產稅受益論的拓展基礎[2]。Oates （1969）采用此模型用以解釋房地產稅，調查新澤西州的 53 個城鎮(zhèn)，研究房屋價值、財產稅、教育支出三方關系。結論為財產稅與房產價格負相關，公共支出中教育支出與房產價格正向相關，稅率越低的區(qū)域財產價值越高，說明房產價值中包含被資本化的房產稅和支出。

Fischel（1985；1992；2000）等人考慮了政治因素變量，實證說明政府對房產稅作用的定位影響了房產稅是否具有受益性。

Charlot， S （Charlot， Sylvie） ； Paty， S （Paty， Sonia） ； Visalli， M （Visalli， Michel）（2013）借助Tiebout Hypothesis，利用 1994-2004的財產稅和房地產交易數(shù)據(jù)考察地方稅對房價的影響，實證結果表明地方財產稅率對房價沒有影響，而稅收的數(shù)量對房產價格有負面影響[3]。

我國學者梁若冰、湯韻（2008）利用蒂布特模型實證分析中國部分大中型城市房價變化情況，公共支出提供的公共產品和服務的優(yōu)劣多寡影響房屋價值，影響關系為正向。進而指出用房產稅替代土地轉讓金能有效遏制地方政府在城市土地供給上扭曲市場機制的沖動[4]。白彥鋒，宮旭，賈瀟（2012）借助拓展的蒂布特模型，對三大城市進行分析，得出地方財政支出與房價正相關。 [5]。范新英，張所地（2015）應用蒂布特理論，計量研究發(fā)現(xiàn)，公共服務供給水平與房屋價格之間存在顯著的非線性門限關系。房產稅政策可考慮與各地公共服務供給水平結合。

國外學者主要通過改進模型，運用實證計量研究將地方政府公共支出、房產稅和房價之間的關系進行分析，在研究結論上保持了基本的一致性，即地方政府公共支出對房價變動作用顯著，房產稅和房價具有負向相關性，而地方公共支出和房價存在正向相關性。因其通過對房屋的不可流動性和消費者的流動性、分區(qū)制及完全資本化為房屋價值等內容的論述，結合事實作為論據(jù)論證房地產稅是受益稅及其和房價的互動關系，但就流動性很強的商業(yè)資本方面的稅收問題的借鑒價值受到了局限。

國內學者結合中國地區(qū)實際情況，參考并拓展了Tiebout模型，從公共支出、公共服務水平等與稅收掛鉤的影響因素對我國的房價進行實證研究，考察其對房價的影響程度，表明公共財政支出與房價存在正向相關關系。但不足之處主要表現(xiàn)在運用面板數(shù)據(jù)綜合分析地方財政支出對房價的貢獻率，而忽視了中東西部經濟發(fā)展不平衡、區(qū)域人均收入分配差異等，所以在房產稅對房價調控影響程度對房產稅設置有何具體參考價值尚待探討。

3、新論相關研究述評

新論關于房產稅與房價關系的研究認為房產稅實質是資本稅，具有累進性和無效性，是非中性的 [6]。

新論假設資本毫無供給彈性。Mieszkowski（1972）利用調整后的稅負歸宿一般均衡模型，得出財產稅平均負擔均由資本所有者買單。Mieszkowski把房地產稅按利潤稅效應和消費稅效應考察，將行政區(qū)劃分為高稅區(qū)和低稅區(qū)，高房稅會促使資本轉移，從而降低了該地區(qū)土地和工資價格，但房屋和商品價值會上升；與此同時，當資本被吸引到低稅區(qū)時，則產生相反的結果。 Mieszkowski模型對很多現(xiàn)實性因素表現(xiàn)出局限性，如該稅負占公共支出的比重等，故而對房產稅的基本特征總結欠缺。而Zodrow和Mieszkowski（1986，1989）將行政區(qū)域之間的競爭作為考量因素，結合蒂布特模型因素，建立了新模型，通過對單個獨立地區(qū)征收房地產稅的研究表明：在一定情況下，資本承擔了全部稅收負擔，Mieszkowski模型結果仍然成立。 Benjamin（1993）用新論原理解釋房地產價格波動。

我國學者呂洪良（2013）通過回顧受益論和新論對房產稅的影響，用新論解釋了上海市的房產稅非受益性，即不是一種為地方公共服務支付的稅收價格，而是一種資本稅，利用其對價格體系產生的扭曲效果來抑制過高的住宅價格。指出中國房產稅試點是按照傳統(tǒng)論或資本稅論來操作的，借助歧視性征稅、通過稅收轉嫁來抑制住宅價格上漲。

從國外學者的相關研究可以看出，新論認為房地產稅是資本稅。在高稅收區(qū)，房產稅的征收促使資本外流，降低了生產要素生產力的回報率，致使該地區(qū)土地和工資價格下降，而房屋和商品價格會上升；當資本被吸引到低稅區(qū)時，則產生相反的結果。國內學者基于理論本身解釋相關政策缺少實證性的更深更系統(tǒng)的研究。

（二）房產稅功能視角下相關文獻述評

有很多學者站在房產稅的功能角度對此展開探討。比如安體富（2010）認為房產稅是有效的調節(jié)房地產市場的政策工具。其對于減少住房成本，活躍二手房市場具有效果，進而有助于控制房價過快上漲。樊慧霞（2012）從房地產經濟學視角研究出發(fā)，認為房產稅可以糾正外部效應帶來的資源低效配置行為，促進房產稅溢價回收功能的實現(xiàn)，形成房價增值與稅收增加的良性循環(huán)。馬海濤 、任強（2015）認為房產稅的三大主功能是基層政府財政收入重要來源、改善基層政府治理、矯正公共服務投入和受益的不匹配的同時，談到開征房產稅能促進資源合理使用和抑制房價過快上漲，但空間可能有限，一定程度上表明征收房產稅對房價的下行影響。

大部分學者都肯定了房產稅對房價具有一定的影響和調節(jié)作用，但其空間作用范圍和程度有限。房產稅功能視角下以理論研究說明為主。

（三）房產稅實施效果視角下相關文獻述評

大部分學者通過對滬渝房產稅改革實施前后各項房地產經濟指標的觀察、對比及分析得出房產稅對房地產市場的影響。如安體富、葛靜（ 2012）比較上海房產稅改革前后的房屋價格指數(shù)變化，尹音頻，魏 彧（2014）利用滬地房產稅改革前后房地產企業(yè)的投資完成情況、房地產市場價格與結構變動考察，得出滬房價上漲幅度趨緩，高檔房、別墅的投資、消費需求得到有效抑制，而中低檔住房投資、消費需求增長明顯。馬理，婁田田（2015）以滬、渝兩地為例，選取了銷售面積、銷售額等8 類37個指標進行統(tǒng)計研究，表明房地產市場的供需結構得到一定程度的優(yōu)化調整，但房產稅并沒有對調整房價上漲產生有效的影響。

上述文獻主要是研究結果均在一定程度上肯定了房產稅對房價的調控作用，但限于政策實施時間較短，數(shù)據(jù)觀察得出的結論有一定的局限性。

三、總結建議

國內外學者在房產稅對房價影響這一研究課題進行了多方面的理論研究和實證研究，產生了諸如受益論、新論等理論和實證成果。有學者借鑒和改進其他領域研究模型，從稅收資本化與政府公共開支、公共服務等具體指標構建新模型；有學者通過房產稅改革實例研究房產稅與房價的關系。

單就國內研究情況來看，定性研究成果更多而實證的定量分析研究還有拓展的需要，這與我國房產稅改革剛起步有一定的關系。在實證研究方面，很多學者都采用面板數(shù)據(jù)分析和回歸模型的方法，在解決多重共線性等問題方面存在短板，方法數(shù)據(jù)量的充分性有待補充，有些學者用不同方法得出的結論有較大差別。

房產稅對房價的影響研究對未來我國房產稅改革具有一定的影響，對房產稅具體的制度設計和政府的稅收征管管理及稅權劃分等方面具有時代意義。我國經濟社會發(fā)展不平衡，居民收入水平、消費能力、消費者偏好各異，導致研究房地產市場問題越發(fā)復雜，如何選取有代表性的研究對象，更為完整的收集數(shù)據(jù)，如何更加全面的揀選有效的統(tǒng)計模型變量使其最大限度的符合我國房地產市場情況，從而發(fā)展拓展理論模型更好的解釋和解決房地產市場的問題，準確預測房產稅征收對房價走勢的影響，還需要學者們繼續(xù)研究和探討。

（作者單位：陜西師范大學）

參考文獻：

[1] 曹榮湘.蒂布特模型[M].社會科學文獻出版社，2004.

[2] 樊慧霞. 房地產稅的受益論與新論綜述、比較和啟示[J]. 商業(yè)時代，2011，34：62-64.

[3] Charlot，S（Charlot，Sylvie）.Assessing the impact of local taxation on property prices：a spatial matching contribution[J].Applied Economics.2013，Vol.45.No.9. 1151-1166.

[4] 梁若冰，湯韻.地方公共品供給中的Tiebout模型：基于中國城市房價的經驗研究[J].世界經濟，2008，10：71-83.

[5] 白彥鋒，宮旭，賈瀟.地方財政支出規(guī)模及結構對房價影響的實證分析——基于拓展的Tiebout模型[J].稅收經濟研究，2012，01：45-55.

[6] 樊慧霞. 房地產稅的受益論與新論綜述、比較和啟示[J]. 商業(yè)時代，2011，34：62-64.

[7] 安體富，葛靜.關于房產稅改革的若干問題探討——基于重慶、上海房產稅試點改革的啟示[J]經濟研究參考，2012，（ 45）：12-21.