于　叢　謝慧怡

基于因子分析對我國30個地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展水平的研究

于叢謝慧怡

摘要：本文通過我國房地產(chǎn)業(yè)具有代表性的13個指標，運用因子分析方法，對2015年我國30個省市自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r進行分析，綜合各因子得分并進行排名。同時，針對不同地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r提出相應(yīng)建議，補足短板，促進房地產(chǎn)業(yè)均衡健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);動態(tài)分析;綜合評價

一、引言

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展，其對國內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻率不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)是一個重要的經(jīng)濟增長點，作為我國經(jīng)濟的支柱性行業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)還同時兼具了基礎(chǔ)性強、波及面廣以及與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大的特點。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對人們的消費觀念、生活水平、社會的經(jīng)濟增長方式和財富分配格局產(chǎn)生了一定的影響，對我國的經(jīng)濟發(fā)展和社會發(fā)展都帶來了一定的沖擊。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成為社會各界普遍關(guān)注的熱點。本文將采用因子分析方法，對我國30個省市自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進行分析，并針對各地區(qū)特點提出相關(guān)意見，使得政府、民眾、投資者和經(jīng)營者對市場現(xiàn)狀有更明確的認識。

二、評價方法介紹及指標體系

(一)因子分析法

因子分析是對主成分分析的推廣，它將具有錯綜復(fù)雜關(guān)系的變量(指標)綜合為數(shù)量較少的幾個綜合變量(稱之為因子)，用來描述多個變量之間的相關(guān)關(guān)系。因子分析法的基本步驟如下：

第一，確定分析變量，收集數(shù)據(jù)，并對樣本數(shù)據(jù)進行標準化處理，以消除不同變量之間由于量綱和數(shù)值大小差異造成的誤差，使指標數(shù)據(jù)之間具有可比性，減小研究結(jié)果的誤差。

第二，計算所選變量的相關(guān)系數(shù)矩陣，對原始變量進行KMO檢驗和Bartlett檢驗，判斷是否可以因子分析。

第三，由因子貢獻率和累計貢獻率提公共因子。

第四，因子旋轉(zhuǎn)，使得公共因子之間的關(guān)系更加密切，其實際意義更易解釋。

第五，計算因子得分，進一步做綜合評估。

(二)指標體系介紹

房地產(chǎn)業(yè)評價指標體系房地產(chǎn)市場開發(fā)及銷售規(guī)模指標房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益指標房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)x1房地產(chǎn)平均從業(yè)人數(shù)x2本年土地購置面積x3本年完成投資x4本年實際到位資金x5商品房實際銷售面積x6商品房銷售額x7本年房屋新開工面積x8固定資本形成總額x9房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)利潤x10人均地區(qū)生產(chǎn)總值x11房屋竣工造價x12房屋建筑竣工率x13

(三)指標選取原則

1、科學(xué)性原則。房地產(chǎn)業(yè)績效評價要基于科學(xué)的指導(dǎo)思想，利用科學(xué)的方法，通過科學(xué)的手段進行選擇和設(shè)計指標，來對房地產(chǎn)業(yè)績效水平進行分析、檢查并得出科學(xué)的結(jié)論。

2、系統(tǒng)性原則。房地產(chǎn)業(yè)績效水平涉及范圍和問題廣泛而復(fù)雜，每一個方面都是它的一個子系統(tǒng)，因此在選擇和建立指標的時候就應(yīng)該對各種因素進行綜合的考慮，選擇主要的、最具代表程度的指標體系，充分反映房地產(chǎn)業(yè)的績效水平。

3、可操作性原則。主要在于數(shù)據(jù)資料大多數(shù)通過全國、省市統(tǒng)計年鑒和房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒，或是通過現(xiàn)有數(shù)據(jù)進行整理、計算獲得，為了保證定量指標分析真實、準確，指標體系不能過多或是過少，應(yīng)做到繁簡適中。

4、有效性原則。指標體系的構(gòu)建必須與評價對象的基本內(nèi)涵達成一致，真正的反映我國的房地產(chǎn)業(yè)績效水平。

5、可比性原則。房地產(chǎn)績效評價時，會涉及到不同區(qū)域、不同時間的比較評價，這就需要對統(tǒng)計口徑、指標含義、適用范圍進行確定，所選擇的指標要保證可比性。

三、實證研究分析過程

首先，本文選用中國統(tǒng)計年鑒2015年30個地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)，由于各項指標既有定性又有定量，量綱也不盡相同，需要對原始數(shù)據(jù)進行標準化處理消除這些不同可能帶來的不合理的影響。

標準化處理后，進行KMO檢驗和Bartlett球度檢驗。KMO >0.8, 可以判斷出適合做因子分析。巴特利特球度檢驗得出的概率P值為0.000，小于顯著性水平1%，應(yīng)拒絕零假設(shè)，接受備擇假設(shè)，相關(guān)系數(shù)矩陣與單位矩陣有顯著性差異，適合做因子分析。

進而確定公共因子根據(jù)分析結(jié)果知可知前2個特征值均大于1，且累計方差貢獻率達到82.768%，能概括出原有指標的大部分信息。因此可以選擇前兩個主成分作為公共因子進行評價。

其次，由旋轉(zhuǎn)后的因子荷載圖(見表2)可知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)(x1)、房地產(chǎn)平均從業(yè)人數(shù)(x2)、本年土地購置面積(x3)、本年完成投資(x4)、本年實際到位資金(x5)、商品房實際銷售面積(x6)、商品房銷售額(x7)、本年房屋新開工面積(x8) 、固定資本形成總額(x9)，這9個指標在第一公共因子中的因子荷載值較大，說明該公共因子對指標的影響程度較大。這些指標是從不同方面反映房地產(chǎn)整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模以及商品房的開發(fā)銷售的指標，故可命名此公共因子F1為：房地產(chǎn)市場開發(fā)及銷售規(guī)模因子。

表2　旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)利潤(x10)、人均地區(qū)生產(chǎn)總值(x11)、房屋竣工造價(成本)(x12)，房屋竣工率(x13)這4個指標在第二公共因子中的因子荷載率較大，歸為第二公共因子。這些指標都在能夠反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益水平，故可將第二公共因子F2命名為房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益因子。

確定因子變量后，計算各個樣本因子得分。此處采用回歸法計算各因子得分，以各因子方差貢獻率占兩個因子方差貢獻率之和的比重作為權(quán)重計算因子得分。

最后，確定因子變量后，計算各個樣本因子得分。此處采用回歸法計算各因子得分，以各因子方差貢獻率占兩個因子方差貢獻率之和的比重作為權(quán)重計算因子得分。因子得分函數(shù)：

依據(jù)模型計算出綜合得分后以降序?qū)?0個地區(qū)進行排名，排名結(jié)果如下：由估計出的因子得分，可以描述出我國各省市的房地產(chǎn)發(fā)展水平，利用因子得分可以從不同角度對我國各省市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平進行分析比較。為對我國各省市房地產(chǎn)市場整體發(fā)展水平進行評價，現(xiàn)利用各省市因子得分表計算綜合得分，建立2015年我國30個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合評價模型。

表3　排名結(jié)果

四、房地產(chǎn)市場發(fā)展水平的綜合得分分析

通過因子分析法得到30個省(市)自治區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展水平評估的2項公共因子得分及綜合得分。按照綜合得分以及各公共因子得分排名從高到低排名如表3所示。綜合得分越高，表明該地區(qū)房地產(chǎn)整體發(fā)展水平越高。下面我們進一步對不同省市各因子下的排名和綜合得分排名進行比較，以發(fā)現(xiàn)影響各地區(qū)房地產(chǎn)整體發(fā)展水平和發(fā)展趨勢的關(guān)鍵因素。

由綜合因子得分函數(shù)可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售規(guī)模因子對綜合因子得分的影響最大，占到了66.3%。其次為房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益因子，為16.4%，而效率因子的影響最小。說明在對各地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展水平做評估時，其開發(fā)和銷售規(guī)模水平起到了主導(dǎo)性作用。

我國房地產(chǎn)市場各省市發(fā)展情況不平衡。發(fā)展水平高的地區(qū)與發(fā)展落后的地區(qū)之間的綜合得分差距較大。且由排名情況可知，廣東、江蘇、山東、浙江這些沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的省市房地產(chǎn)發(fā)展水平也比較高，而排名靠后的吉林、黑龍江、新疆、甘肅、寧夏、青海、西藏等地區(qū)多為位處于我國經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的省市自治區(qū)，區(qū)域分化明顯。

五、總結(jié)及建議

通過對我國30個地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展水平的研究，提出如下建議：

(一)提出政策刺激房地產(chǎn)需求

各個較為落后省市由于經(jīng)濟原因和地理原因，大型房地產(chǎn)企業(yè)少而且投資規(guī)模較小，所有難以帶動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展。以貴州省為例，由于該省處于多山地帶且不沿海，房地產(chǎn)開發(fā)難度大、技術(shù)要求高且運輸方面的便利性與快捷性遠不及廣東或者河北。因此，克服自身地理障礙之外，較落后省市應(yīng)該提出政府以引導(dǎo)旅游業(yè)、民族產(chǎn)業(yè)、當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進而推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)需求，擴大投資范圍和房地產(chǎn)建設(shè)基數(shù)。

(二)加強從業(yè)人員素質(zhì)培養(yǎng)

第一因子得分靠前的省市均為經(jīng)濟較發(fā)達的省市，因而有更多高素質(zhì)、高水平的從業(yè)人員會聚集在此類省市進而帶動了該類省市的房地產(chǎn)的投資、開發(fā)與銷售，從而直接促進了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。對于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)而言，加大力度吸引高水平從業(yè)人員、增強從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)是推動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展的方法之一。(作者單位：天津外國語大學(xué)求索榮譽學(xué)院)

作者簡介：于叢(1995-)，女，漢族，山東淄博人，學(xué)生，本科，天津外國語大學(xué)求索榮譽學(xué)院，研究方向：金融學(xué)。