文/本刊記者　李冰漪

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最佳投資洼地
——物流地產(chǎn)業(yè)

文/本刊記者李冰漪

過(guò)去十年間，物流地產(chǎn)在中國(guó)高速增長(zhǎng)，但整體來(lái)看，現(xiàn)代物流設(shè)施的供給仍落后于日益增長(zhǎng)的需求。世邦魏理仕于2015年末發(fā)布的《中國(guó)物業(yè)投資指南之物流地產(chǎn)篇》顯示，截至2015年上半年，在華九家主要物流開(kāi)發(fā)商非自用高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施存量累計(jì)僅約2000萬(wàn)平方米，全國(guó)人均面積不到0.015平方米。

此份調(diào)查顯示，北上廣深四個(gè)一線城市及成都被認(rèn)為是最佳的投資地區(qū)，上海被評(píng)為最值得投資的區(qū)域之一。在制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)及消費(fèi)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大背景下，加上便利的交通網(wǎng)絡(luò)和龐大的內(nèi)需，上海乃至周邊的蘇州、昆山等城市成為輻射長(zhǎng)三角和內(nèi)陸區(qū)域的物流節(jié)點(diǎn)城市。目前上海的優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的局面。上海對(duì)于優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求更趨多元化，推動(dòng)上海優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的租金穩(wěn)步上漲，數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去五年，按同樣本比較，上海優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的租金年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)5.8%。

同為一線城市的北京、廣州、深圳的物流產(chǎn)業(yè)也同樣具有良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。作為中國(guó)的首都和政治經(jīng)濟(jì)文化中心，北京良好的經(jīng)濟(jì)基本面以及完善的基礎(chǔ)設(shè)施，為物流地產(chǎn)奠定了基礎(chǔ)。依托于兩千萬(wàn)人口的城市規(guī)模及發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)，整體物流需求由消費(fèi)品及電商類(lèi)客戶(hù)主導(dǎo)。廣州及深圳位于制造業(yè)重地的珠三角地區(qū)，承接了來(lái)自制造業(yè)的物流需求，珠三角龐大的人口規(guī)模亦刺激了來(lái)自電商及第三方物流的蓬勃需求。而成都的物流地產(chǎn)在利好政策下，也迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。

知名房地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商戴德梁行北中國(guó)區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管張麗娜認(rèn)為，2015年中國(guó)物流市場(chǎng)持續(xù)升溫，從城市分布來(lái)看，一線城市項(xiàng)目減少，土地與項(xiàng)目供應(yīng)持續(xù)放緩，但需求保持高增速，帶來(lái)了有利于發(fā)展商的高租金（增長(zhǎng)率）、低空置率和高回報(bào)率的局面。二線城市方面，新增供應(yīng)量開(kāi)始集中體現(xiàn)，租金下行壓力大，空置風(fēng)險(xiǎn)逐步提高，在沈陽(yáng)、武漢、成都、天津等二、三線城市，競(jìng)爭(zhēng)尤其加劇。投資者對(duì)于南京、鄭州、廈門(mén)、西安、武漢的熱情較高，而對(duì)于天津、成都、沈陽(yáng)則明確表示會(huì)慎重決策。

面對(duì)當(dāng)前一線城市持續(xù)供不應(yīng)求，部分二線城市去化壓力較大的局面，張麗娜認(rèn)為，未來(lái)客戶(hù)將取代土地儲(chǔ)備，成為未來(lái)發(fā)展商在二、三線城市爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)。從客戶(hù)角度看，制造業(yè)用戶(hù)對(duì)于高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的需求占比逐年降低，在需求總量及高標(biāo)庫(kù)的使用占比同步下降；電商用量占比保持增長(zhǎng)，但漲幅預(yù)測(cè)會(huì)逐年放緩。主要電商企業(yè)更傾向于自建倉(cāng)儲(chǔ)及物流體系，未來(lái)對(duì)第三方倉(cāng)庫(kù)的需求將逐步減少。中小型電商和第三方物流供應(yīng)商抱團(tuán)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是未來(lái)第三方倉(cāng)儲(chǔ)針對(duì)電商行業(yè)的主要競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)容。尋求為制定客戶(hù)定建仍是規(guī)避空置風(fēng)險(xiǎn)的有效手段，但開(kāi)發(fā)商的拓展難度將更大，同時(shí)議價(jià)能力將減弱。

面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的復(fù)雜化和激烈化，參與者也針對(duì)自身發(fā)展階段和特點(diǎn)，采取了多元化的發(fā)展策略。張麗娜說(shuō)，比如普洛斯開(kāi)始向工業(yè)廠房領(lǐng)域?qū)で笸黄?；宇培選擇快速擴(kuò)張，積極拓展資本市場(chǎng)，同時(shí)進(jìn)入冷鏈、電商新領(lǐng)域；寶灣物流企業(yè)內(nèi)部調(diào)整，資源重新分配，同時(shí)尋求與國(guó)企、央企的合作。

龍行天下（天津）供應(yīng)鏈管理股份有限公司總經(jīng)理黃波介紹說(shuō)，龍行天下是一家由鋼貿(mào)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的物流園區(qū)，它位于天津市津南區(qū)雙橋河鎮(zhèn)漢港路天津國(guó)際物流園區(qū)，公司注冊(cè)資本500萬(wàn)元人民幣。由物流、投資等多領(lǐng)域?qū)嵙蓶|共同出資組建，具有強(qiáng)大的資金背景和團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)。目前入駐這一園區(qū)的以專(zhuān)線物流、大三方物流企業(yè)、大型車(chē)隊(duì)為主，和一些配套服務(wù)型商戶(hù)。從去年年底開(kāi)始，園區(qū)開(kāi)始大力引入電商企業(yè)?；谖锪靼鍓K和倉(cāng)儲(chǔ)板塊，我們提供的不僅僅只是租賃辦公樓，而是一站式的服務(wù)。

公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是建立現(xiàn)代化的第三方物流體系，打造物流智能生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈，并建立電子商務(wù)交易系統(tǒng)，構(gòu)織連接物流上下游的交易平臺(tái)；服務(wù)宗旨是做物流企業(yè)身邊的貼心智能管家——讓物流更輕松，讓主人更放心、省心。

另外，世邦魏理仕工業(yè)及物流服務(wù)部中國(guó)區(qū)高級(jí)董事羅瑾也有類(lèi)似看法，他說(shuō)：“由于供需缺口較大，物流物業(yè)市場(chǎng)依舊是資本追逐的熱點(diǎn)領(lǐng)域。近來(lái)，機(jī)構(gòu)投資者與大型物流開(kāi)發(fā)商合作的案例不斷增多，我們預(yù)計(jì)在內(nèi)外資巨頭的推動(dòng)下，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)更加蓬勃發(fā)展的春天?！?/p>

對(duì)于國(guó)內(nèi)物流市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)和未來(lái)趨勢(shì)時(shí)，張麗娜提出了四個(gè)重點(diǎn)發(fā)展方向：第一，打通倉(cāng)儲(chǔ)和運(yùn)輸一體化：通過(guò)天網(wǎng)和地網(wǎng)，打造第四方物流平臺(tái)，開(kāi)拓物流領(lǐng)域新市場(chǎng)，代表物業(yè)類(lèi)型，公路港項(xiàng)目；

第二，拓展特種、專(zhuān)業(yè)物流業(yè)務(wù)：特種、專(zhuān)業(yè)物流主要包括冷鏈倉(cāng)庫(kù)、醫(yī)藥倉(cāng)庫(kù)、恒溫倉(cāng)庫(kù)、?；瘋}(cāng)庫(kù)等。復(fù)星、宇培等物流開(kāi)發(fā)商已經(jīng)通過(guò)進(jìn)軍特種、專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域市場(chǎng)，拓展業(yè)務(wù)新領(lǐng)域，擴(kuò)大市場(chǎng)份額；

第三，尋求國(guó)企合資合作：尋求國(guó)企的資本合作、資源合作和股權(quán)投資，獲得更多土地資源儲(chǔ)備和資本來(lái)源；

第四，收購(gòu)小型帶租約資產(chǎn)包：通過(guò)收購(gòu)小型帶租約資產(chǎn)包，增加市場(chǎng)份額。

而世邦魏理仕在另一份報(bào)告《亞太區(qū)2016房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》中認(rèn)為，中短期內(nèi)土地供應(yīng)仍為制約高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施發(fā)展的一大瓶頸，供應(yīng)短缺在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域尤為突出。展望2016年，電子商務(wù)將保持高速發(fā)展的勢(shì)頭，自貿(mào)區(qū)的設(shè)立則將進(jìn)一步促進(jìn)跨境電商的發(fā)展。2015年大部分市場(chǎng)對(duì)于保稅倉(cāng)皆出現(xiàn)了上升的需求，保稅倉(cāng)的走紅是大消費(fèi)策動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)縮影：在消費(fèi)、尤其是電商消費(fèi)趨熱的背景下，物流設(shè)施的變革加速向零售業(yè)需求傾斜。