投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理問題分析

文/鄒秀云

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投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理問題分析

文/鄒秀云

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，我國各領(lǐng)域都展現(xiàn)出了新的發(fā)展生機(jī)，房地產(chǎn)事業(yè)得到了空前的發(fā)展。經(jīng)筆者分析，目前投資學(xué)房地產(chǎn)行業(yè)在會計(jì)核算方面還存在許多問題，本文將對投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理問題進(jìn)行分析研究，以期更好地促進(jìn)投資性房地產(chǎn)事業(yè)的全面發(fā)展。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會計(jì)處理問題；分析

據(jù)筆者調(diào)查研究，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場局勢相當(dāng)激烈，這對于我國房地產(chǎn)企業(yè)而言具有一定挑戰(zhàn)性。目前在投資性房地產(chǎn)行業(yè)中，會計(jì)核算是一項(xiàng)重要的管理方式，但由于各方面因素，為投資性房地產(chǎn)企業(yè)帶來許多問題，不利于其可持續(xù)發(fā)展，為了改善這一不良現(xiàn)狀，筆者將對這一問題進(jìn)行分析，以期為投資性房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供科學(xué)指導(dǎo)。

一、投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算問題分析

投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息核對必須建立在會計(jì)賬簿基礎(chǔ)之上，只有這樣才能達(dá)到會計(jì)質(zhì)量要求，其次，會計(jì)賬簿必須根據(jù)一定格式來，以此達(dá)到會計(jì)核算目的。其次，在會計(jì)核算當(dāng)中，必須采用適當(dāng)?shù)挠涃~方法實(shí)施 。再者在投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算工作中應(yīng)將會計(jì)監(jiān)督機(jī)制引用其中，以此確保會計(jì)核算的準(zhǔn)確率。目前，投資性房地產(chǎn)在會計(jì)核算工作中還存在諸多問題，主要問題包括：公允計(jì)量問題、轉(zhuǎn)換計(jì)量問題、投資性房地產(chǎn)范圍等。筆者將對相關(guān)問題一一闡述，為投資性房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展奠定重要基礎(chǔ)。

（一）公允計(jì)量問題分析

公允計(jì)量問題在投資性房地產(chǎn)企業(yè)中屢見不鮮，卻一直得不到合理解決。經(jīng)研究，目前許多投資性房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)核算工作中均采取公允價值核算模式，基于這種模式下，必須將該模式下的收益歸納到利潤總額計(jì)算當(dāng)中去，然而在實(shí)際核算工作中，并不能產(chǎn)生該效果。換言之，公允價值核算模式的應(yīng)用并不能為投資性房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的發(fā)展契機(jī)，反而會對企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表帶來影響。針對經(jīng)濟(jì)成本計(jì)算工作方面，因社會市場經(jīng)濟(jì)形式的改革，人力資源的經(jīng)濟(jì)成本持續(xù)增加，這種會計(jì)核算方法會造成會計(jì)信息的不準(zhǔn)確與不科學(xué)，從而影響到會計(jì)核算的整體工作質(zhì)量。

（二）轉(zhuǎn)換計(jì)量問題分析

據(jù)悉，在投資性房地產(chǎn)企業(yè)中，轉(zhuǎn)換計(jì)量問題常常出現(xiàn)，并為企業(yè)發(fā)展帶來一定制約作用。例如：投資性企業(yè)在采取公允價值核算方式時，轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價值一旦比賬目價值小，便會被當(dāng)做當(dāng)期損益，被記錄到“公允價值變動損益”科目中。在這種方式下，投資性房地產(chǎn)當(dāng)期損益科目及資本公積科目便會發(fā)生變化。這些問題都會嚴(yán)重降低投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算的整體效率與質(zhì)量，也會對會計(jì)核算工作帶來較大的負(fù)面影響，企業(yè)管理者應(yīng)引起重視。

（三）投資性房地產(chǎn)范圍問題

投資性房地產(chǎn)主要包括三大部分：一是整體出租的房屋、建筑物；二是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；三是出租的土地使用權(quán)。這里，幾乎每一部分都容易出現(xiàn)歧義，讓人產(chǎn)生誤解。土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)，這部分無形資產(chǎn)不得出租，或出租后暫時閑置。如果土地使用權(quán)已經(jīng)出租，或者已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。這些投資性房地產(chǎn)也包括母公司以經(jīng)營租賃的方式向子公司租出的投資性房地產(chǎn)。

（四）缺乏健全的監(jiān)督機(jī)制

目前投資性房地產(chǎn)企業(yè)缺乏一定監(jiān)督機(jī)制，為企業(yè)會計(jì)核算工作帶來諸多困難，導(dǎo)致會計(jì)核算缺乏一定準(zhǔn)確性。如在核算經(jīng)濟(jì)成本方面，投資性房地產(chǎn)管理者沒有使用規(guī)范與科學(xué)的管理控制工作；又如在記賬登記與月結(jié)工作等各方面都缺失內(nèi)部控制環(huán)節(jié)，這些問題的產(chǎn)生主要是因?yàn)楸O(jiān)督機(jī)制的不健全，不利于企業(yè)自身發(fā)展。

二、解決投資性房地產(chǎn)會計(jì)問題的有效策略

綜上，筆者對投資性房地產(chǎn)會計(jì)問題進(jìn)行了分析，為提高投資性房地產(chǎn)企業(yè)有效發(fā)展，我們必須拿出一系列行之有效的措施，筆者將就這一問題進(jìn)行闡述，為投資性房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展奠定重要基礎(chǔ)。分別從：改善會計(jì)核算公允計(jì)量問題、改善會計(jì)核算轉(zhuǎn)換計(jì)量問題、改善會計(jì)核算轉(zhuǎn)換計(jì)量問題、完善會計(jì)核算監(jiān)督機(jī)制、完善信息披露機(jī)制，幾個部分進(jìn)行說明。

（一）充分改善會計(jì)核算公允計(jì)量問題

首先，投資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對會計(jì)核算公允計(jì)量問題進(jìn)行改善，在實(shí)際工作中，一旦公允價值發(fā)生變動時，應(yīng)將“投資性房地產(chǎn)—公允價值變動”與”資本公積—公允價值變動公積”科目引用到公允價值與賬面價值差額之間，以此促進(jìn)投資性房地產(chǎn)企業(yè)賬面的可靠性。例如：某企業(yè)投資性房地產(chǎn)原值500萬元，投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊200萬元，已計(jì)提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備100萬元。因當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展成熟，按規(guī)定轉(zhuǎn)換為公允價值模式計(jì)量。轉(zhuǎn)換日，該投資性房地產(chǎn)市場價值400萬元。有關(guān)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)—成本 4000000

貸：投資性房地產(chǎn)—成本 5000000

利潤分配—未分配利潤 1800000

盈余公積 200000

（二）充分改善會計(jì)核算轉(zhuǎn)換計(jì)量問題

基于在會計(jì)核算轉(zhuǎn)換計(jì)量問題當(dāng)中，可以將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，在此過程中以轉(zhuǎn)換后的賬面價值房屋計(jì)量為基礎(chǔ)。再者，為了更好地開展會計(jì)核算工作，企業(yè)可以將后續(xù)計(jì)量方法應(yīng)用其中，值得注意的是，為確保核算準(zhǔn)確性，盡量使用一種計(jì)量方法，以期提高投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算工作質(zhì)量。

（三）充分完善會計(jì)核算監(jiān)督機(jī)制

為了避免一些企業(yè)選用對自己有幫助的計(jì)量手段，必須要不斷健全與完善監(jiān)督機(jī)制以及內(nèi)部控制的程序，以便確保公允價值的各級次的計(jì)量能夠順利實(shí)施，而且在某種程度上，還需要接受相關(guān)的監(jiān)督，以此確保投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算工作更好地進(jìn)行。會計(jì)核算流程如圖1所示：

（四）完善信息披露機(jī)制

投資性房地產(chǎn)企業(yè)在對公允價值在進(jìn)行信息披露時，還應(yīng)該多關(guān)注會計(jì)信息完整性、真實(shí)性。針對企業(yè)高層管理人員在缺乏一定的理性知識情況之下，公允價值的波動非常大，因而，此種非市場化的因素會漸漸凸顯出來，這就需要在財(cái)務(wù)報(bào)告過程當(dāng)中，不斷提升會計(jì)信息披露的真實(shí)性。而在稅務(wù)會計(jì)信息披露過程中，應(yīng)該借鑒稅務(wù)會計(jì)的披露制度，大大提升納稅信息透明度。此外，在目前財(cái)務(wù)報(bào)告所提供的納稅信息當(dāng)中，只是限制在部分基本的納稅數(shù)據(jù)方面，還缺乏一個統(tǒng)一、完整、有效的納稅數(shù)據(jù)計(jì)算方法以及計(jì)算過程，所披露出的信息數(shù)量非常少，而且透明度非常低。應(yīng)用公允價值來進(jìn)行計(jì)稅的數(shù)據(jù)信息，有很多人無從了解，而很多投資者、公眾對于企業(yè)的納稅信息，只能經(jīng)財(cái)務(wù)報(bào)告有一個簡單的了解，沒有其他途徑了解信息，因此，在財(cái)務(wù)報(bào)告當(dāng)中，應(yīng)該不斷增強(qiáng)會計(jì)信息披露。

三、結(jié)束語

綜上，筆者對投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理問題進(jìn)行了分析，并對投資性房地產(chǎn)會計(jì)問題的改善措施進(jìn)行了闡述。隨著市場競爭局勢的日益激烈，投資性房地產(chǎn)企業(yè)必須拿出相關(guān)措施，提高自身競爭力，經(jīng)筆者研究，目前投資性企業(yè)在會計(jì)核算工作中還存在諸多問題，嚴(yán)重阻礙其良好發(fā)展，為了改善這一不良現(xiàn)狀，企業(yè)必須加大會計(jì)工作管理力度，對會計(jì)處理不良狀況充分緩解，會計(jì)人員要加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力的拓展，不斷的豐富自己的工作知識，積極的開拓廣闊的視野，為企業(yè)獲得良好的發(fā)展提供有利的信息支持，從而可以較好的提高企業(yè)的市場競爭力，以此促進(jìn)投資性房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中全面發(fā)展。

圖1

參考文獻(xiàn)：

［1］褚穎，張勝.投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理問題研究［J］.中國農(nóng)業(yè)會計(jì)，2014，08：52-55.

［2］褚穎.投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理問題研究［J］.中國農(nóng)業(yè)會計(jì)，2014，09：50-53.

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［4］朱芳虹.投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理問題探討［J］.會計(jì)師，2015，20：19-20.

（作者單位：北京華天通房地產(chǎn)評估有限公司）

上接（第112頁）

分析年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，確保成本控制指標(biāo)的制定和下達(dá)都能契合企業(yè)發(fā)展所需，促進(jìn)成本管理效益不斷提升。

（四）開發(fā)現(xiàn)代企業(yè)管理信息系統(tǒng)

如今，信息科技已經(jīng)逐漸應(yīng)用到各行各業(yè)中，并在促進(jìn)生產(chǎn)效率與效益提升等方面，發(fā)揮著日益重要的作用。電力企業(yè)也應(yīng)與時俱進(jìn)，開發(fā)適用于本企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)管理系統(tǒng)，采用現(xiàn)代管理模式來進(jìn)行企業(yè)管理。根據(jù)“低成本戰(zhàn)略”，將傳統(tǒng)的經(jīng)營管理，改變?yōu)榫?xì)管理、超前控制和動態(tài)管理，以促進(jìn)管理效益不斷得到優(yōu)化；強(qiáng)化企業(yè)年度預(yù)算科學(xué)性，采用事前計(jì)劃與預(yù)測、全面事中控制和全面事后考核及分析方法，來進(jìn)行成本管理；將成本管理具體到個人，并將成本管理的狀況納入到績效考核中。

（五）對成本管理進(jìn)行全過程控制

很多企業(yè)的成本管理往往都是時候管理，這種“秋后算賬型”的方式，無法真正達(dá)到成本管理的目標(biāo)。對于電力企業(yè)資本性支出項(xiàng)目來說，加強(qiáng)事前控制，在項(xiàng)目建設(shè)開始前，充分做好項(xiàng)目調(diào)研、現(xiàn)場勘測、預(yù)算編制等各項(xiàng)工作，將更有利于控制成本。事前控制能夠提高成本管理的剛性，從源頭上杜絕預(yù)算超標(biāo)。事中控制的主要目標(biāo)是對工程項(xiàng)目施工建設(shè)過程進(jìn)行管理與監(jiān)督，防止預(yù)算超標(biāo)，提高施工質(zhì)量；事后控制的主要目標(biāo)是對工程項(xiàng)目竣工、結(jié)算進(jìn)行管理，對超預(yù)算項(xiàng)目原則上不予決算。

（六）利用 ERP 進(jìn)行成本控制

ERP（ Enterprise Resource Planning）就是企業(yè)資源計(jì)劃系統(tǒng)，該系統(tǒng)借助信息技術(shù)，為企業(yè)管理決策提供系統(tǒng)化的管理支持，有助于企業(yè)進(jìn)行成本管理。ERP 的成本管理采用標(biāo)準(zhǔn)成本體系，將成本的計(jì)劃、控制、計(jì)算和分析集成在一起進(jìn)行管理與控制。ERP 系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)事前計(jì)劃、事中控制、事后反饋和諧統(tǒng)一，在應(yīng)用過程中，它能對產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)成本、實(shí)際成本自動進(jìn)行比較分析，尋找差異原因，并將結(jié)果自動結(jié)轉(zhuǎn)出來，從而為成本管理人員提供參考與支持。借助這一系統(tǒng)，成本管理人員可以優(yōu)化成本管理流程，降低工作量，提高成本管理的效率和質(zhì)量。同時，成本管理的結(jié)果也更加客觀、科學(xué)、準(zhǔn)確，可以為電力企業(yè)管理層提供有力的決策支持，確保企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營決策符合企業(yè)實(shí)際和市場規(guī)律，從而切實(shí)推動電力企業(yè)走上健康、良性的可持續(xù)發(fā)展道路，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益最優(yōu)化。

四、結(jié)語

綜上所述，隨著市場競爭的日益激烈及全球經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展，電力企業(yè)只有走科學(xué)化的管理之路，與時俱進(jìn)的不斷加強(qiáng)企業(yè)成本管理，制定實(shí)施成本領(lǐng)先的企業(yè)戰(zhàn)略，不斷提升企業(yè)的核心競爭力，才能時刻保持企業(yè)立于不敗之地，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

［1］張樹林.關(guān)于電力企業(yè)成本控制的探討［J］.內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì)，2010，20：11+14.

［2］許愛田.淺析電力企業(yè)成本管理與控制［J］.財(cái)經(jīng)界，2010，12：253.

［3］鄭瑾.試論電力企業(yè)成本控制管理［J］.時代金融，2013，09：29+45.

（作者單位：大唐濱州發(fā)電有限公司）