房?jī)r(jià)突然“卡住了”，怎么辦？

譚保羅

現(xiàn)在看來，一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)被“卡住了”，卡多久？，未來漲不漲（或降不降）？取決于三個(gè)變量。

這幾天，一位朋友打算買房。他說，再不買，還會(huì)漲，一輩子都換不了房了。

這位朋友30歲出頭，看中的房子位于四大“一線城市”中的某一座，約7萬/平米，這個(gè)單價(jià)超過他一家人月收入總和（夫妻雙方加上雙方父母退休金）。他目前的房子只有70多平米，想生二孩，所以要換房。

他舊房不想賣，因?yàn)樗麍?jiān)信還會(huì)升值。所以，新房這筆兩百多萬的首付款，加上可觀的月供，成了他人生最大的一次資金調(diào)配和財(cái)務(wù)“賭博”。他不敢造次，但更著急，因?yàn)榭催^我的文章，覺得我“懂樓市”，于是非要我給個(gè)建議。

這段時(shí)間，中介還經(jīng)常“騷擾”他，讓他心神不寧。有中介問：小房子盡快出手，有客戶很鐘意。有中介催他：再不換房，又要漲了。“機(jī)會(huì)不屬于觀望的人，到時(shí)不要怪沒有提醒你！”中介小伙子語氣堅(jiān)定。

我瞬間覺得，朋友已經(jīng)陷入了一種對(duì)房?jī)r(jià)的非理性恐懼之中，所以我必須說兩句。但我也不會(huì)蠢到給“趕緊買”，或者“再等等”這種需要“負(fù)責(zé)任”的建議。

我首先對(duì)他說，中介“騷擾”可能是一種“做市”行為，并非真的交易活躍。所謂“做市”，即在金融市場(chǎng)中，交易中介會(huì)對(duì)一些交易不活躍的證券，比如債券進(jìn)行“又買又賣”，從而活躍市場(chǎng)。

地產(chǎn)中介并非真的對(duì)房子“又買又賣”，他們只是通過“騷擾式”營(yíng)銷，營(yíng)造交易活躍，不買即漲的氛圍，好讓你出手。如果沒有交易，他們就會(huì)失業(yè)。

其次，我告訴他，現(xiàn)在看來，一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)被“卡住了”，卡多久？未來漲不漲（或降不降）？取決于3個(gè)變量。

第一個(gè)變量是房地產(chǎn)持有稅是否征收，而且是“動(dòng)真格”征收。賣房者是否降價(jià)，唯一考量指標(biāo)是他對(duì)“未來漲幅+租金回報(bào)-持有成本”這一“差值”的預(yù)期。房地產(chǎn)不會(huì)折舊，在沒有持有稅的情況，“持有成本”幾乎為零，那么“差值”就一定為正，持有者斷然沒有必要降價(jià)促銷。

你可能要問，假如“未來漲幅”變成負(fù)數(shù)呢？ 好問題！回答這個(gè)問題前，你必須面對(duì)一個(gè)事實(shí)：當(dāng)下中國(guó)，除了一線城市的房子外，“值錢”的資產(chǎn)鳳毛麟角。每天都在貶值的銀行存款、前途未卜的企業(yè)股票、P2P平臺(tái)債權(quán)？和房子相比，你想要誰？

肯定想要房子。因此，在一片蕭瑟的金融市場(chǎng)里，房子“硬資產(chǎn)”的屬性被不斷強(qiáng)化，這決定了“未來漲幅”預(yù)期為負(fù)這種事必然是個(gè)小概率事件。因此，要想這個(gè)“差值”變成負(fù)數(shù)，只能在“持有成本”上做文章。

第二個(gè)變量是利率環(huán)境?！俺钟谐杀尽背钟卸愔?，也包括了利率。比如說，炒房團(tuán)通過關(guān)系把錢從銀行拿出來炒房，但只有向銀行支付的利息和炒房收益的“利差”收窄，直到最后無利可圖，乃至收益為負(fù)，那么他們手中的房子便可能降價(jià)。

第三個(gè)變量是資本是否外流。日本和香港，分別在上世紀(jì)80年代和90年代發(fā)生過房?jī)r(jià)大跌，有的地區(qū)、地段幾近腰斬，甚至跌得有人跳樓。對(duì)它們的房?jī)r(jià)暴跌，分析汗牛充棟，但資本外流的原因卻時(shí)常被忽略。

日本想把東京打造為全球金融中心，所以這個(gè)國(guó)家資本管制很松，而香港則一直是資本自由港。這意味著，日本的財(cái)團(tuán)可以自由地來中國(guó)、東南亞投資汽車廠，李嘉誠(chéng)可以自由地去英國(guó)買公用事業(yè)股的股票。因此，一旦信心有變，錢自然流出，而吸收錢的資產(chǎn)，價(jià)格自然下跌。

三個(gè)變量并不是什么“奧秘”，但在中國(guó)，他們卻包含了太多“奧秘”。房地產(chǎn)持有稅是先富中產(chǎn)階層面臨的最兇猛的直接稅，征收這種稅，“社會(huì)成本”極高，而且會(huì)摧毀整個(gè)房地產(chǎn)的“投資屬性”。此外，利率環(huán)境直接關(guān)系經(jīng)濟(jì)提振，而資本管制更關(guān)乎國(guó)家金融體系穩(wěn)固。

所以，三個(gè)變量在中國(guó)和其他地方有著截然不同的意義。因此，它們的變化方向，絕非我和這位朋友可以預(yù)測(cè)。

另外，差點(diǎn)忘了提醒各位，還有個(gè)更重要的變量：未來，我們是不是還有一個(gè)、兩個(gè)或者更多的“四萬億”呢？