龔小鋒

從華潤到中糧再到中化，中化集團董事長寧高寧對商業(yè)地產(chǎn)的野心從未停止。今年1月5日，寧高寧走出中糧大廈，并同時空降中化，第三次成為央企掌門人。

近日，寧高寧為中化旗下的金茂商業(yè)站臺，在業(yè)界的聚焦中又一次回到了舞臺中央，這是其執(zhí)掌中化集團近半年后的首次公開露面。這位被譽為“紅色摩根”的“國企放牛娃”，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域是教父級別的人物，曾一手締造出華潤萬象城、中糧大悅城等知名品牌，并推動了大悅城的上市。

金茂商業(yè)缺乏像大悅城那樣的主打品牌，但寧高寧稱，將著力打造中國金茂旗下的商業(yè)地產(chǎn)板塊，這給業(yè)界帶來廣闊的想象空間。該公司也趁勢提出了“輕重資產(chǎn)結(jié)合”、“擇機上市”、“到2018年實現(xiàn)管理面積超過200萬平方米”等目標。

寧高寧的第三座城

在華潤萬象城、中糧大悅城之后，寧高寧給金茂商業(yè)起了一個全新的名字——金茂覽秀。

這一名字取自杜甫《望岳》詩篇中的兩句——“造化鐘神秀，陰陽割昏曉”和“會當凌絕頂，一覽眾山小”，“英文名叫mall of splendor，是一個神奇、創(chuàng)造和人的瀏覽欣賞在一起的，是用一覽眾山小的眼光來看風景秀麗的世界。”

寧高寧愛讀書。當年大悅城的名字，就是寧高寧夜讀《論語》時，讀到“近者悅，遠者來”時，忽然有了靈感，釋義為“創(chuàng)造喜悅和歡樂，使周圍的人感到愉快，并吸引遠道而來的客人”。

如今，寧高寧要造第三座城。覽秀計劃到2018年實現(xiàn)管理面積200余萬平方米，并具備上市條件。在他看來，金茂要做的就是重視消費愉悅的本質(zhì)，將金茂商業(yè)的業(yè)態(tài)擴大到消費型、娛樂型、體驗型。

覽秀城的業(yè)態(tài)分成了四類。首先會自主研發(fā)兒童娛樂業(yè)態(tài)“酷樂星球（Kids Planet）”，引進國內(nèi)外的游藝設(shè)備，打造親子家庭娛樂體驗中心。其他三種最重要的業(yè)態(tài)是當?shù)靥厣惋?、特色運動休閑品牌和全新情景零售中心。

不過，目前來看，上述業(yè)態(tài)仍屬于傳統(tǒng)范圍。尤其在萬達寶貝王、新城多奇妙等兒童娛樂品牌迭出之際，金茂并未搶占先機。兒童娛樂產(chǎn)業(yè)還面臨著投資回報周期長、前期投資額高的問題，此前萬達寶貝王就經(jīng)歷過多次調(diào)整。

但寧高寧堅稱會提供一個不一樣的思路?！敖鹈白撸捅仨氁M行創(chuàng)新，而且這個創(chuàng)新應該是突破性的，不是簡單地把樓改一下顏色，或者在里面搞一些活動。過去購物占60%，現(xiàn)在購物占40%，可能還要降，但是體驗越來越多，現(xiàn)在繼續(xù)做一個big box把人趕進去比較難。”寧高寧近日表示。

瞄準上市之路

金茂在酒店和寫字樓板塊起步最早，但在商業(yè)綜合體領(lǐng)域仍然屬于新人。盡管它在商業(yè)綜合體的探索最早可以追溯到2005年，以上海城市地標金茂大廈的商業(yè)裙房——金茂上海J·LIFE為起點。

但真正開始走專業(yè)化和規(guī)?；牡缆罚?013年。這一年，該公司成立了專門的商業(yè)事業(yè)部。在成立之初即制定了“三年體量翻番，五年具備上市條件”的戰(zhàn)略目標。

幾年來，金茂商業(yè)聚焦中國金茂已進入的五大區(qū)域，重點深耕上海、北京、深圳等一、二線核心城市，旗下籌開和運營商業(yè)項目體量達到80萬平方米。

寧高寧正式到中化上任后，對地產(chǎn)板塊十分重視。在金茂于3月份舉辦的業(yè)績發(fā)布會上，中國金茂總裁李從瑞曾公開表示，“寧總對中化集團下屬的地產(chǎn)板塊會堅定不移地支持，加速、加快發(fā)展?！?/p>

據(jù)金茂內(nèi)部人士透露，他和李從瑞在兩周的時間內(nèi)跑遍了金茂旗下的地產(chǎn)項目。2月19日，寧高寧曾趕赴上海調(diào)研，李從瑞、金茂酒店總經(jīng)理張輝、金茂商業(yè)總經(jīng)理任艷華等陪同在側(cè)。

在那一次調(diào)研中，寧高寧的首站便是金茂商業(yè)和金茂酒店。一個頗值得玩味的細節(jié)是，金茂商業(yè)的員工向?qū)幐邔帿I上一副對聯(lián)，以表達金茂商業(yè)謀求發(fā)展的愿景：上聯(lián)是“輕重并舉謀發(fā)展”，下聯(lián)是“服務(wù)再造助升級”，橫批是“上市必達”。

按照規(guī)劃，覽秀到2018年實現(xiàn)管理面積200萬余平方米。也就是說，在兩年的時間內(nèi)，覽秀要實現(xiàn)管理面積翻番，并且具備上市的條件。“我們會積極發(fā)揮中國金茂在金茂酒店資產(chǎn)上市、資產(chǎn)證券化等方面的成功經(jīng)驗與融資能力，按照上市的路徑要求，積極謀劃商業(yè)資產(chǎn)的早日上市。”李從瑞近日說。

對于金茂商業(yè)登陸A股還是港股，該公司相關(guān)人士表示，不排除A股上市的可能，但是A股上市難度比較大，未來會根據(jù)資本市場的訴求來決定上A股還是港股。

尷尬局面

當下的中國商業(yè)地產(chǎn)，正在經(jīng)歷歷史性的轉(zhuǎn)折和陣痛。全國購物中心進入結(jié)構(gòu)性供給過剩階段，產(chǎn)生了招商難、開業(yè)難、運營難等諸多問題，商業(yè)延遲開業(yè)、低開業(yè)率、高空置率成為行業(yè)新常態(tài)。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認為，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)外部市場環(huán)境比較復雜，與寧高寧當年打造萬象城和大悅城時，已經(jīng)有很大不同，商業(yè)地產(chǎn)挑戰(zhàn)大于機遇。

第一太平戴維斯近日的數(shù)據(jù)揭示了這一競爭激烈的慘況：目前全國已經(jīng)開業(yè)的購物中心逾4000家，2020年將有1萬家。每銷售12.8億平方米里，商業(yè)只為1.7億平方米，占12.3%，存在過剩壓力。此外，消費疲弱、電商等因素也加劇著沖擊。

金茂并不具備太大規(guī)模優(yōu)勢。由于起步較晚，目前旗下管理和運營商業(yè)項目約80萬平方米，雖具備了一定的規(guī)模體量和競爭優(yōu)勢，但與萬達、華潤等標桿企業(yè)無法相比。

整體而言，金茂商業(yè)的體量相對較小，即便是定位為城市型商業(yè)中心的金茂匯，單項目體量也多保持在10萬平米左右的規(guī)模，而金茂灣及J·LIFE的體量則更小。

相較于萬達、華潤產(chǎn)品線的整齊劃一，金茂商業(yè)的布局略顯繁復，缺乏像大悅城那樣的主打品牌，這家公司旗下涉及的產(chǎn)品線多達四條，包括定位為城市商業(yè)中心的金茂匯、以社區(qū)商業(yè)為主的金茂灣購物中心以及分別對應商務(wù)配套和旅游地產(chǎn)商業(yè)的J·LIFE。

除了規(guī)模處于劣勢外，盈利水平上，金茂商業(yè)也稱不上領(lǐng)先。按照2015年年報，萬達商業(yè)、華潤置地和大悅城在租賃運營收入上分別為135.82億元、47.76億元和21.84億元。金茂為12.53億元，相對占比較低，其中，租賃收入絕大部分貢獻來自寫字樓。

相當長一段時期內(nèi)，金茂商業(yè)要打開局面并不容易，其業(yè)績主力貢獻依然靠開發(fā)銷售。關(guān)于中國金茂未來3年的目標，金茂方面表示，在去年的基礎(chǔ)上，到2019年銷售金額達到800億元。其中開發(fā)銷售、持有運營與金融服務(wù)等三項業(yè)務(wù)收入占比貢獻為7：2：1。

李從瑞此前表示，2016年要完成360億元的簽約銷售，其中有300億元來自二級開發(fā)，還有60億元是一級開發(fā)。而在《2015年度房企銷售金額TOP100》中，中國金茂銷售額過300億元，排名第27位。

資本運作突破瓶頸

要在2018年達到200億平方米的管理面積，就意味著金茂商業(yè)不能走尋常道路。它提出的合作和輕資產(chǎn)輸出，都將是未來擴張的有效方式。據(jù)李從瑞介紹，公司將重點甄選5-8家大中型國企進行深度合作。

在金茂的投資人隊伍中，新華保險、美國華平投資、新鴻基以及新加坡最大的主權(quán)財富基金GIC等資本大鱷赫然在列。

熟悉寧高寧過往經(jīng)歷即可知，從華潤、中糧到現(xiàn)在的金茂，新加坡最大的主權(quán)財富基金GIC與寧高寧均保持著良好的合作關(guān)系。華潤曾和GIC結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴并成立合資公司開發(fā)大連萬象城，但是在寧高寧離開后終止。到了中糧，GIC成為大悅城走向輕資產(chǎn)化的重要推手。

在5月19日，GIC董事總經(jīng)理孫建軍出席金茂發(fā)布會，更打開了兩家深度合作的想象空間。這意味著，GIC又追隨寧高寧，成為了金茂做商業(yè)地產(chǎn)的金主，而金茂也把輕資產(chǎn)管理服務(wù)的輸出列為發(fā)展戰(zhàn)略之一。

根據(jù)金茂商業(yè)釋放出來的消息，未來公司會以委托管理為主，包括操盤、包租操盤、合資經(jīng)營模式為輔的資產(chǎn)管理輸出模式。這已在公司內(nèi)部著手進行。

寧高寧的手腕遠不止于此，在并購上，或許會成為金茂商業(yè)版圖最不可預知的驚喜。在就任中糧董事長的11年間，寧高寧主導了超過50起的并購，從最初重組新疆屯河、收購華潤生化、華潤酒精，到最近兩年將全產(chǎn)業(yè)鏈延伸至國際市場。

寧高寧對中糧進行全產(chǎn)業(yè)鏈的整合改造，使得其資產(chǎn)從598億元人民幣飆升至719億美元?，F(xiàn)在的中化，是比當年的中糧更為龐大的巨型航母。

目前，中化的主營業(yè)務(wù)涵蓋能源、農(nóng)業(yè)、化工、地產(chǎn)、金融五大領(lǐng)域，是全球500強企業(yè)，是中國四大國家石油公司之一、最大的農(nóng)業(yè)投入品一體化經(jīng)營企業(yè)。2015年，中化集團以總營收806.35億美元，位列全球五百強105位。相比之下，中糧集團總營收僅為405億美元，位列272位。

克而瑞研究中心分析師沈曉玲認為，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，金茂企業(yè)戰(zhàn)略還會轉(zhuǎn)向金融、服務(wù)等方面，而且未來可能會將集團旗下的住宅、商業(yè)等業(yè)務(wù)統(tǒng)一為金茂控股，整合集團業(yè)務(wù)，使其形成協(xié)同效應。