房地產(chǎn)企業(yè)成本管理各環(huán)節(jié)的內(nèi)部審計策略分析

王進(jìn)

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理各環(huán)節(jié)的內(nèi)部審計策略分析

王進(jìn)

“高投入、高風(fēng)險、高產(chǎn)出”的房地產(chǎn)行業(yè)特征，使得房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭愈演愈烈。企業(yè)要想在市場競爭中取勝，必須做好企業(yè)的內(nèi)部審計工作。本文從房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的風(fēng)險，提出房地產(chǎn)企業(yè)成本管理各環(huán)節(jié)的內(nèi)部審計策略。

房地產(chǎn)；成本管理；內(nèi)部審計;策略

近些年來受經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響，城市人口大幅度上升，城市住房需求開始呈現(xiàn)迅猛增長的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。企業(yè)要想在競爭激烈的行業(yè)中站穩(wěn)腳步，就要在房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)中下足功夫。房地產(chǎn)的成本管理環(huán)節(jié)最能突顯出公司的競爭優(yōu)勢，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大成本管理各個環(huán)節(jié)的內(nèi)部審計，來保障企業(yè)能夠以最少的成本創(chuàng)造出更多的價值。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性

長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)因為行業(yè)的高利潤，一般都不是十分關(guān)注成本管理，在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的競爭將由資源競爭轉(zhuǎn)為管理競爭，市場競爭加劇，加強(qiáng)成本控制管理成為房地產(chǎn)企業(yè)的提升競爭力的必修課。從成本屬性來看，房地產(chǎn)企業(yè)的成本包括土地成本、資金成本、項目建造成本、稅收成本和管理成本等環(huán)節(jié)。土地成本的可操作性較小，主要通過延期付款為企業(yè)節(jié)約成本資金。房地產(chǎn)企業(yè)稅種復(fù)雜、涉稅金額較大，稅收成本是企業(yè)的剛性支出，但是有一定的籌劃空間，所以企業(yè)應(yīng)合理應(yīng)用科學(xué)方法減少稅收成本。項目建造成本和管理成本是成本管理的主要內(nèi)容，企業(yè)應(yīng)從房地產(chǎn)的開發(fā)和后期的安裝管理的環(huán)節(jié)入手，詳細(xì)分辨出各個環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險因素，從內(nèi)部審計的角度來消除或降低風(fēng)險，以此來提高企業(yè)的競爭力。

二、成本管理各個環(huán)節(jié)出現(xiàn)的風(fēng)險

（一）招標(biāo)風(fēng)險。招標(biāo)工作是房地產(chǎn)開發(fā)過程中重要一個環(huán)節(jié)，企業(yè)在招標(biāo)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的風(fēng)險主要包括：是否符合法律法規(guī)，是否會產(chǎn)生法律風(fēng)險；對競標(biāo)公司是否有傾向性和排他性；對招標(biāo)文件能否公平、公正的審核、核定；對競標(biāo)的單位的資金實力和信用沒有用詳細(xì)的考察。

（二）成本合同簽訂和付款風(fēng)險。企業(yè)通過競標(biāo)方式選擇了合適的投標(biāo)企業(yè)，但所簽訂的成本合同同樣存在風(fēng)險。成本合同風(fēng)險主要表現(xiàn)為：合同審核流程不規(guī)范；簽訂主體的資質(zhì)是否能夠作為承包主體；合同條款是否嚴(yán)密，有無歧義詞語；合同條款是否和招標(biāo)結(jié)果相符；房地產(chǎn)企業(yè)的資金額度較大，資金周轉(zhuǎn)較慢，若在付款環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯，會引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)。

（三）施工管理風(fēng)險。房地產(chǎn)的開發(fā)施工管理是質(zhì)量和完工期限的重要保障，施工管理中容易發(fā)生施工材料質(zhì)量沒有經(jīng)過質(zhì)檢部門驗收情況不能保障施工質(zhì)量，施工材料和施工人員是否能夠物盡其能屬于施工管理風(fēng)險；施工期限主要受人力物力影響，若施工管理沒有把人力、物力安排到位，容易發(fā)生完工延期現(xiàn)象，引起信用風(fēng)險。在施工管理中若監(jiān)督管理工作沒有落實到位，不僅會增加施工成本還會提高企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

（四）完工結(jié)算風(fēng)險。完工結(jié)算中易出現(xiàn)質(zhì)檢單位沒有按照規(guī)范程序檢驗完工的房地產(chǎn)項目，導(dǎo)致房地產(chǎn)再投入使用后發(fā)生重大人身財產(chǎn)安全風(fēng)險；完工結(jié)算資料不健全，易導(dǎo)致結(jié)算方式和程序混亂；是否存在高套取收費(fèi)系數(shù)；設(shè)計變更及各項簽證是否符合真實性、完整性和合法性。房地產(chǎn)企業(yè)的施工和管理過程中所涉及的成本核算非常復(fù)雜、財務(wù)核算工作中的會計科目、成本計算對象、成本的歸集和分配以及都會影響成本核算的準(zhǔn)確性。

（五）稅收管理風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)有其稅收的特殊性，稅種復(fù)雜如：土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)的特殊稅種，平時進(jìn)行預(yù)繳，達(dá)到一定條件后進(jìn)行土地增值稅的項目清算，預(yù)繳時根據(jù)不同的物業(yè)類型選擇適用不同的稅率，清算時分物業(yè)類型進(jìn)行項目清算匯繳；因房地產(chǎn)涉稅金額較大，清算時間較長，如果核算錯誤將會給企業(yè)帶來很高的涉稅風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理各環(huán)節(jié)的內(nèi)部審計策略

（一）招標(biāo)環(huán)節(jié)的內(nèi)部審計策略。房地產(chǎn)的內(nèi)部審計在招標(biāo)過程中應(yīng)關(guān)注投標(biāo)程序是否合法性，是否符合競標(biāo)企業(yè)的規(guī)定,增加企業(yè)的競爭優(yōu)勢,嚴(yán)格審查標(biāo)書內(nèi)容，爭取做到及時發(fā)現(xiàn)及時更正，保障標(biāo)書的準(zhǔn)確性。在招標(biāo)的環(huán)節(jié)中應(yīng)關(guān)注投標(biāo)單位的保證金繳納情況、評估小組成員配置是否合理、嚴(yán)格審核競標(biāo)公司的信用及其最近幾年的資金運(yùn)作。對于中標(biāo)的企業(yè)應(yīng)及時發(fā)放中標(biāo)通知單，保障中標(biāo)企業(yè)及時完成項目開發(fā)。

（二）成本合同簽訂和付款環(huán)節(jié)審計策略。成本合同簽訂和付款環(huán)節(jié)的內(nèi)部審計應(yīng)著重關(guān)注合同的付款方式及付款環(huán)節(jié)、保證金繳納情況。嚴(yán)格審核成本合同條款的嚴(yán)謹(jǐn)性，明確材料供給條約；建立合理的獎懲機(jī)制，約束建造企業(yè)的施工期限；合同條款明確雙方的責(zé)任與義務(wù)，保障出現(xiàn)問題時能夠及時糾正錯誤；審核合同是否按照公司的審批權(quán)進(jìn)行審批，確保合同的合法性。在審核付款環(huán)節(jié)時，明確各個審核人的權(quán)限和土地、工程、實際等款項支出的詳細(xì)條款。關(guān)注付款條約與簽訂合同是否一致、注重預(yù)付賬款和應(yīng)付賬款資金情況，明確入賬時間和發(fā)生耗用資金時間；著重關(guān)注竣工時的資金結(jié)轉(zhuǎn)，查清賬面資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，對于不合理的材料耗用和罰款、發(fā)票提供情況要審核清楚，禁止出現(xiàn)白條抵賬現(xiàn)象。

（三）施工管理審核?，F(xiàn)場的勘察和監(jiān)督能夠保障開發(fā)項目質(zhì)量和節(jié)約成本，嚴(yán)格審查質(zhì)監(jiān)部門對材料物資的質(zhì)量審核情況，督促施工耽誤的人力和物力是否能夠及時到位，施工流程和建造項目是否是按照合同條約執(zhí)行的。加大施工環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理，保障房地產(chǎn)開發(fā)能夠順利進(jìn)行。

（四）完工結(jié)算審核。嚴(yán)格審核房地產(chǎn)質(zhì)監(jiān)部門的質(zhì)檢流程和出具的質(zhì)檢報告，保障結(jié)算工作能夠順利進(jìn)行；審查變更和隱蔽工程的簽證，對變更的項目工程要審核增加和減少環(huán)節(jié)，明確增加項目，以防重復(fù)計算原有項目，核減原合同中需要變更減少的項目，提前介入隱蔽工程，保存隱蔽工程證據(jù)，為完工結(jié)算提供證據(jù)。審核完工資料是否健全，保障企業(yè)的財務(wù)核算能夠順利進(jìn)行。

（五）稅收管理環(huán)節(jié)的內(nèi)審策略。不用的稅種審核重點(diǎn)有所不同，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部審計環(huán)節(jié)時，將工作重點(diǎn)放在：成本分類的歸集和攤銷是否正確，如：土地成本要按實際占地法進(jìn)行分?jǐn)偅灰獙λ猩婕肮才涮椎捻椖繉嵤┓峙?；項目竣工時應(yīng)付利息應(yīng)攤銷財務(wù)費(fèi)用科目上。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計應(yīng)根據(jù)最新出臺的增值稅政策進(jìn)行審計，如：增值稅要區(qū)分房地產(chǎn)老項目和新項目進(jìn)行繳納，老項目按簡易方進(jìn)行審核，新項目按一般方法進(jìn)行審核。

隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理競爭，進(jìn)而成為成本管理的競爭。企業(yè)要想在房地產(chǎn)成本上取得競爭優(yōu)勢，就必須加強(qiáng)成本管理的內(nèi)部審計工作，以此來控制企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，提高企業(yè)的運(yùn)作效率及管理水平。

[1]鄭勝華.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理內(nèi)部審計探討[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì), 2013,07:104-106.

[2]井冠陽.房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理研究[D].山東財經(jīng)大學(xué), 2014.

[3]史穎.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標(biāo)成本管理現(xiàn)狀及改進(jìn)研究[D].重慶大學(xué),2012.

(作者單位:綠地集團(tuán)南京寶地置業(yè)有限公司)