近年來(lái)龍灣區(qū)工業(yè)用地供應(yīng)情況分析

摘 要：隨著工業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，工業(yè)用地的需求量急劇增大，土地要素與工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的矛盾也日益凸顯。本文通過(guò)分析201-2015年龍灣區(qū)工業(yè)用地的供應(yīng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和地價(jià)數(shù)據(jù)，指出龍灣區(qū)工業(yè)用地供應(yīng)中存在的問(wèn)題，并對(duì)工業(yè)用地管理提出了合理化的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：工業(yè)用地；供應(yīng)量；價(jià)格

目前，我國(guó)仍處于工業(yè)化加速推進(jìn)的階段，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)工業(yè)用地的需求越來(lái)越大的趨勢(shì)是不會(huì)變的，土地資源的約束和工業(yè)化加速推進(jìn)的矛盾也日益突出。溫州市地處沿海山地丘陵區(qū)，地形復(fù)雜，土地利用類型多樣，但人均土地資源少，人均耕地0.03公頃，是全國(guó)平均水平的34%，人均建設(shè)用地104平方米，是全國(guó)平均水平的43%。

本文梳理了近年來(lái)溫州市龍灣區(qū)工業(yè)用地供應(yīng)調(diào)控和管理的政策，分析了2011年以來(lái)龍灣區(qū)工業(yè)用地的供應(yīng)和地價(jià)情況，并根據(jù)當(dāng)前工業(yè)用地的供需形勢(shì)，對(duì)工業(yè)用地管理提出了合理的建議。

1 工業(yè)用地供應(yīng)形勢(shì)

（一）工業(yè)用地的供應(yīng)量分析

2011年-2015年，龍灣區(qū)共供應(yīng)土地21435畝，其中劃撥15435畝、協(xié)議出讓2460畝、招拍掛3540畝。2011-2015年龍灣區(qū)招拍掛土地中工業(yè)用地的供應(yīng)量最大，占總量的57%（表一）。在這五年時(shí)間里，各用途的土地供應(yīng)量都發(fā)生了較大的變化，2012年大幅度下降，在2013年的時(shí)候又有所上升。工業(yè)用地的供應(yīng)量在2013年的時(shí)候達(dá)到最高679畝，2014年降到最低213畝，2015年緩慢上升到243畝。

（二）工業(yè)用地的區(qū)域分析

根據(jù)近年來(lái)的工業(yè)用地供應(yīng)情況看，龍灣區(qū)工業(yè)用地供應(yīng)主要集中在空港新區(qū)，共1992畝，占全區(qū)總量的99.7%。主要原因是受城鄉(xiāng)規(guī)劃的影響，龍灣區(qū)工業(yè)用地主要布局在空港新區(qū)。

（三）工業(yè)用地招拍掛的價(jià)格分析

2011-2015年龍灣區(qū)工業(yè)用地供應(yīng)主要有協(xié)議出讓和掛牌出讓兩種方式，協(xié)議出讓土地主要由村二產(chǎn)留地和拆遷安置等用地構(gòu)成。本文針對(duì)2011-2015年掛牌出讓的工業(yè)用地價(jià)格進(jìn)行分析。2011年-2015年，龍灣區(qū)工業(yè)用地供應(yīng)所收的出讓金共8.952億元，即40萬(wàn)元/畝。主要是根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，工業(yè)用地可以在不低于浙江省工業(yè)用地公開出讓最低價(jià)的基礎(chǔ)上由地方政府定價(jià)，根據(jù)2007年9月發(fā)布的《浙江省工業(yè)用地公開出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，溫州市工業(yè)用地出讓最低價(jià)為32萬(wàn)元/畝，龍灣區(qū)政府在此基礎(chǔ)上確定了工業(yè)用地的出讓起始價(jià)。所以，掛牌出讓的工業(yè)用地?zé)o法有效地體現(xiàn)出市場(chǎng)價(jià)格。

2 龍灣區(qū)工業(yè)用地供應(yīng)存在的問(wèn)題

1、出讓價(jià)格低，成為招商引資的“銳器”。土地資產(chǎn)已成為招商引資的手段，在招商引資過(guò)程中，工業(yè)用地仍然是重要的談判手段，沒(méi)有真正體現(xiàn)要素的市場(chǎng)價(jià)格。此外，有一些企業(yè)自身?xiàng)l件比較優(yōu)越，空港新區(qū)的入園條件較容易達(dá)到，他們往往根據(jù)經(jīng)開區(qū)與空港招商引資各自為政的情況，分別從空港新區(qū)及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)拿地，造成了圈地的現(xiàn)象，并有土地閑置現(xiàn)象的存在。

2、對(duì)單宗工業(yè)出讓地塊面積劃定不合理。

2011-2015年空港新區(qū)內(nèi)單宗土地面積在50畝以上的有18宗共1297畝，接近工業(yè)用地總量的65%。按照工業(yè)用地建設(shè)平均成本約160萬(wàn)每畝加上土地出讓金約40萬(wàn)，50畝的土地投入需要1億元以上的資金，還不包括機(jī)器設(shè)備的投入。這些土地基本上都是在2010年前經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行環(huán)境較佳的情況下購(gòu)入的，但隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行，企業(yè)投資熱情及投資能力已逐漸減弱，對(duì)固定資產(chǎn)的大規(guī)模投入易引發(fā)資金鏈斷節(jié)。據(jù)了解5-15畝之間的土地規(guī)模最適合龍灣本地企業(yè)發(fā)展需要。

3 結(jié)論和建議

工業(yè)用地的供應(yīng)越來(lái)越受到管理部門的重視，管理政策也逐步完善，工業(yè)用地管理業(yè)現(xiàn)已成為土地參與宏觀調(diào)控的重要工具。通過(guò)分析認(rèn)為：（1）龍灣區(qū)工業(yè)用地近年來(lái)的供應(yīng)量相對(duì)較大。（2）工業(yè)用地主要集中在空港新區(qū)。（3）工業(yè)用地的價(jià)格仍處于低位。針對(duì)以上結(jié)論，本文有以下幾點(diǎn)建議。

1、完善工業(yè)用地管理的政策，加強(qiáng)工業(yè)用地批后監(jiān)管。嚴(yán)格規(guī)范具體建設(shè)用地項(xiàng)目開竣工延期審批，加大閑置土地處置力度，對(duì)因企業(yè)自身原因?qū)е碌南拗祈?xiàng)目，必須無(wú)條件實(shí)施無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)工業(yè)項(xiàng)目用地實(shí)施轉(zhuǎn)讓時(shí)的產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入審核制和政府優(yōu)先收回制度，收回時(shí)的價(jià)格按照原出讓價(jià)格加銀行存款利息的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并將上述制度擴(kuò)展到全部新出讓工業(yè)用地。通過(guò)以上方式，一方面扭轉(zhuǎn)政府新增工業(yè)用地資源不足，高質(zhì)量工業(yè)項(xiàng)目無(wú)法落地的局面；另一方面，避免大量企業(yè)工業(yè)用地囤而不用，轉(zhuǎn)讓賺取高額差價(jià)的現(xiàn)實(shí)。

2、創(chuàng)新土地出讓制度，探索多種形式的工業(yè)用地出讓。（1）結(jié)合工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)類型壽命周期、產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模與投資效應(yīng)等因素，制定工業(yè)項(xiàng)目行業(yè)用地出讓年期指導(dǎo)目錄，對(duì)土地出讓年期差別對(duì)待，對(duì)新增工業(yè)用地，實(shí)施彈性出讓和“先租后讓”的供地方式。（2）大力推進(jìn)小微園創(chuàng)建。以“小、微”企業(yè)為主的溫州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)雖然很發(fā)達(dá)，但實(shí)力普遍不強(qiáng)，溫州企業(yè)的平均壽命不到5年，按照工業(yè)用地每畝近兩百萬(wàn)元的投入計(jì)算，10畝的工業(yè)用地先期投入就需要2000萬(wàn)元以上，前期一次性投入過(guò)大，這對(duì)本來(lái)資金緊張的民企來(lái)說(shuō)是非常不利的。通過(guò)小微園（工業(yè)房地產(chǎn)），將很有效化解小企業(yè)用地難題，也會(huì)最大程度地提高土地利用效率。

3、引導(dǎo)政府做好國(guó)土規(guī)劃，有序利用工業(yè)用地。國(guó)土規(guī)劃在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的缺位造成土地開發(fā)利用秩序混亂，工業(yè)用地作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)的載體，更要在國(guó)土規(guī)劃中兼顧短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和可持續(xù)發(fā)展，國(guó)土規(guī)劃中的土地利用更要兼顧城鄉(xiāng)規(guī)劃。

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作者簡(jiǎn)介

仇玲燕（1987—），女，浙江樂(lè)清，本科，湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理與法學(xué)學(xué)院在讀研究生，研究方向行政管理。