馬光遠(yuǎn)

近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)都在討論一個(gè)叫信達(dá)地產(chǎn)的神秘央企，這家隸屬于信達(dá)資產(chǎn)管理公司的地產(chǎn)企業(yè)從去年年底以來(lái)，在土地市場(chǎng)呼風(fēng)喚雨，成為了名副其實(shí)的“地王”制造機(jī)：根據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，2015年7月至今，信達(dá)地產(chǎn)通過(guò)公開招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是地王，分別是廣州天河地王、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星橋單價(jià)地王、杭州濱江奧體地鐵總價(jià)地王以及上海顧村地王。

媒體在扒出信達(dá)具有財(cái)政部的背景之外，還分析研究了信達(dá)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)。令人吃驚的是，這個(gè)屢屢創(chuàng)造“地王”的公司不過(guò)是房地產(chǎn)行業(yè)的小嘍啰，其2015年的總債務(wù)規(guī)模高達(dá)305.01億元，貨幣資金僅59億元，截至2016年3月末，其資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別高達(dá)83.96%和315.48%。這幾乎意味著，信達(dá)地產(chǎn)無(wú)論是制造地王的資金，還是以后開發(fā)資金，都需要通過(guò)高杠桿的方式舉債進(jìn)行。考慮到其制造的每一個(gè)地王近似荒唐的樓板價(jià)，一旦未來(lái)房?jī)r(jià)沒(méi)有飆升的表現(xiàn)，則幾乎意味著到手的“地王”很可能轉(zhuǎn)化成真正的不良資產(chǎn)，而其爺爺公司信達(dá)資產(chǎn)管理公司，其使命就是為處理建設(shè)銀行的不良資產(chǎn)而設(shè)立的。

根據(jù)人民日?qǐng)?bào)的統(tǒng)計(jì)，截止5月底，2016年全國(guó)共出現(xiàn)了152宗地王（2015年全年只有95宗），如果加上六一兒童節(jié)上海地王和6月2日深圳的地王，差不多是154個(gè)地王?！暗赝酢钡奶攸c(diǎn)：一是絕大多數(shù)“地王”由財(cái)大氣粗的中央企業(yè)獲得，少數(shù)則由大的房地產(chǎn)企業(yè)搶到；二是“地王”基本集中在一二線城市，這和一二線城市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)基本吻合。這似乎說(shuō)明，在去庫(kù)存的大背景下，一些中央企業(yè)和大的房企扎堆到仍然具有上漲空間的一二線城市“搶地”，溢價(jià)率之高令人咋舌?？硕鸬臄?shù)據(jù)顯示，4月份以來(lái)全國(guó)總價(jià)排名前十的地塊平均溢價(jià)率高達(dá)106%，絕大多數(shù)地塊溢價(jià)率都超過(guò)80%。

央企為什么牛氣沖天，瘋狂拿地？原因不外乎兩點(diǎn)：第一，貨幣寬松，這是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂的原動(dòng)力；第二，實(shí)體低迷，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)衰退的情況下，央企拿到大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而這兩點(diǎn)，和當(dāng)年的4萬(wàn)億政策刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)力反彈，“地王”頻出的情況何其相似。

當(dāng)年為了刺激經(jīng)濟(jì)，推出4萬(wàn)億計(jì)劃，結(jié)果在流動(dòng)性過(guò)于寬松的情況下，大量的錢進(jìn)入到房地產(chǎn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲，迫使政策進(jìn)行調(diào)控。中國(guó)經(jīng)濟(jì)今天面臨的很多困難，和當(dāng)年的4萬(wàn)億不無(wú)關(guān)系，這在官方的表述里也是肯定的，盡管說(shuō)得很委婉，用“前期政策的消化期”來(lái)表述4萬(wàn)億的負(fù)面效果。前一個(gè)4萬(wàn)億的反思尚未深入，今天大量的流動(dòng)性又集體在央企的名義下殺入了房地產(chǎn)，制造了令人瞠目結(jié)舌的地王之年。

這些央企之所以熱衷于造“地王”，炒房地產(chǎn)，原因不外乎三點(diǎn)：其一，這些國(guó)字頭的企業(yè)依靠強(qiáng)大的勢(shì)力，更容易獲取信貸資源，在投資實(shí)業(yè)贏利微薄的情況下，他們將銀行的信貸資金轉(zhuǎn)向暴利的房地產(chǎn)；其二，這些央企主業(yè)的贏利狀況大多差強(qiáng)人意，他們需要房地產(chǎn)來(lái)粉飾利潤(rùn)；其三，央企利用自己天然的優(yōu)勢(shì)，能夠獲得低成本的融資，這些融資通過(guò)房地產(chǎn)進(jìn)行釋放，博取短期收益在當(dāng)前情況下被認(rèn)為是最理性的選擇。

但是，在中央強(qiáng)調(diào)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革大主題，以及明確反對(duì)通過(guò)加杠桿去庫(kù)存的情況下，央企不斷制造地王危害極大：首先，央企作為中央企業(yè)，其一舉一動(dòng)并不是單純的市場(chǎng)行為，容易被解讀為其瘋狂拿地代表了政府對(duì)房地產(chǎn)的真正態(tài)度，擾亂國(guó)家去庫(kù)存政策；其次，一些主業(yè)非房地產(chǎn)的央企，大力投資房地產(chǎn)，不務(wù)正業(yè)，有違國(guó)家對(duì)央企的戰(zhàn)略性定位，央企存在的主要目的不是為了贏利，而是增強(qiáng)國(guó)有經(jīng)濟(jì)的控制力，提升國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，培育自主品牌，不是放著主業(yè)不做，去炒房地產(chǎn)；其三，在當(dāng)前房?jī)r(jià)高企，投資房地產(chǎn)面臨極大風(fēng)險(xiǎn)的情況下，央企無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)炒作地王，一旦房?jī)r(jià)調(diào)整，買單者又是銀行。信達(dá)地產(chǎn)最終隸屬于財(cái)政部，誰(shuí)來(lái)買單很清楚。

特別是像信達(dá)地產(chǎn)這種通過(guò)高杠桿的手段拿地的模式，近乎賭博，今年房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)的飆升事實(shí)上不斷在提示風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)近日發(fā)布的《2016中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，房地產(chǎn)行業(yè)2015年負(fù)債水平保持高位運(yùn)行，凈負(fù)債率平均達(dá)到96.09%，較2014年上升7.23%，再創(chuàng)新高。在今年很多房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿拿地的情況下，債務(wù)狀況會(huì)繼續(xù)惡化，資產(chǎn)負(fù)債表的血壓會(huì)繼續(xù)飆升。

歷史似乎又回到了8年前，4萬(wàn)億刺激的瘋狂年代。如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)再一次被房地產(chǎn)戲耍，并且綁在高高的杠桿上難以解脫時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)數(shù)就真的不多了。