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(重慶理工大學(xué) 經(jīng)濟(jì)金融學(xué)院，重慶　400054)

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我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模測(cè)算及影響因素研究

向?yàn)槊?，王?/p>

(重慶理工大學(xué) 經(jīng)濟(jì)金融學(xué)院，重慶400054)

摘要：隨著我國(guó)供給側(cè)改革的逐步落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩、結(jié)構(gòu)性有效供給不足的情況得到了一定程度的改善，但產(chǎn)能過(guò)剩與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模不合理情況一直存在。采用1997—2014年數(shù)據(jù)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模進(jìn)行合理測(cè)算，并運(yùn)用回歸模型進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：城市化率、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)率以及第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的影響顯著。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平；通貨膨脹；回歸模型

一、引言

2016年3月兩會(huì)圓滿落幕，“十三五”規(guī)劃明確了我國(guó)未來(lái)5年的發(fā)展藍(lán)圖，其中，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是適應(yīng)和引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的重大創(chuàng)新。這一重大決策的落實(shí)中，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資這一領(lǐng)域。近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的庫(kù)存積壓和供大于求的現(xiàn)象嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。如何去庫(kù)存、如何改善供求不平衡和產(chǎn)能過(guò)剩以及房地產(chǎn)行業(yè)如何進(jìn)行科學(xué)有效的投資成為當(dāng)今熱點(diǎn)。國(guó)內(nèi)外理論分析表明，過(guò)高或過(guò)低的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模，都將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)和穩(wěn)定增長(zhǎng)產(chǎn)生不利影響,但是合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模卻并不容易確定。劉勝群等采用實(shí)證分析方法研究江西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)江西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響頗大[1]。劉琳等分析我國(guó)2009年房地產(chǎn)業(yè)因大量空置房對(duì)固定資產(chǎn)投資、對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，預(yù)測(cè)商品房新建面積、新增投資、GDP可能呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)[2]。況偉大采用中國(guó)35個(gè)大中城市1996—2007年的數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信貸與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資影響大于其反向影響[3]。一方面，缺乏科學(xué)的統(tǒng)計(jì)口徑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的影響因素非常多,準(zhǔn)確分析其背后的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制相對(duì)困難；另一方面，直接比較房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模地區(qū)間差異也很難反映不同地區(qū)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展方面的不同特點(diǎn)。因此，科學(xué)地測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模、系統(tǒng)識(shí)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的影響因素、定量預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的動(dòng)向、深入探討合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、文獻(xiàn)回顧

國(guó)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模的研究主要是基于新古典投資理論、宏觀社會(huì)因素等進(jìn)行，而國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的研究則主要偏向于微觀的定量研究，主要有以下幾個(gè)方面：(1)學(xué)者們通過(guò)大量實(shí)證研究，運(yùn)用定性與定量相結(jié)合方法，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模做了更為科學(xué)、合理的界定和測(cè)算。包海利等研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資測(cè)算分析的方法和模型，將靜態(tài)收益估算模型、現(xiàn)金流及資金運(yùn)用模型、投資收益評(píng)價(jià)指標(biāo)及敏感性分析模型運(yùn)用到房地產(chǎn)行業(yè)中，為房地產(chǎn)行業(yè)更加科學(xué)估算成本、推算收益、量化風(fēng)險(xiǎn)提供可行性更強(qiáng)的計(jì)量模型方法[4]。黃春在國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模測(cè)算模型的基礎(chǔ)上，研究賴?yán)闶畚δＰ?、艾爾沃德模型、哈夫模型，測(cè)算南昌市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模對(duì)南昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市資源合理配置等的影響[5]。(2)學(xué)者們通過(guò)大量研究發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平、城市化率是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者進(jìn)行投資的重要因素。黃華繼等采用實(shí)證研究方法對(duì)安徽省房?jī)r(jià)的經(jīng)濟(jì)影響因素進(jìn)行了分析[6]。汪銀恒通過(guò)分析2003—2012年31個(gè)省市的面板數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)GDP和GDP增長(zhǎng)率以及第三產(chǎn)業(yè)所占比重等經(jīng)濟(jì)因素，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模影響顯著、與房屋施工面積高度相關(guān)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡是房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的直接原因[7]。聶振華研究發(fā)現(xiàn)城市發(fā)展水平、本地商業(yè)地產(chǎn)供求水平、本地居民的生活水平等是影響房地產(chǎn)投資規(guī)模的主要因素[8]。胡磊運(yùn)用協(xié)整分析、VAR模型分析、脈沖響應(yīng)分析對(duì)我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及與房地產(chǎn)業(yè)、就業(yè)的關(guān)系進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快帶動(dòng)居民住房消費(fèi)需求增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)就業(yè)的促進(jìn)作用很大[9]。孫春等研究發(fā)現(xiàn)：城市化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有明顯的推動(dòng)作用，而房地產(chǎn)業(yè)在一定程度上也帶動(dòng)了城市化的發(fā)展[10]。胡正斌運(yùn)用VAR模型和Granger因果關(guān)系對(duì)城市化率和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平以及就業(yè)人口之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和城市化發(fā)展水平呈正相關(guān)關(guān)系，城市化率越高的地方第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r越好，城市化率低的區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢[11]。李勇剛等研究發(fā)現(xiàn)城市化率對(duì)房?jī)r(jià)存在顯著的正向影響[12]。 張永岳等研究發(fā)現(xiàn)：城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，并通過(guò)經(jīng)濟(jì)、人口、空間3個(gè)途徑影響房地產(chǎn)價(jià)格，不同城市房地產(chǎn)價(jià)格均受到城市人口和人均GDP的顯著影響[13]。(3)學(xué)者們通過(guò)研究還發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者投資主要還受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)這一因素影響。王玉波等運(yùn)用協(xié)整理論以及脈沖響應(yīng)模型，對(duì)黑龍江省房地產(chǎn)投資與地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)兩者之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定而顯著的均衡關(guān)系[14]。張春霞研究發(fā)現(xiàn)山西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的發(fā)展很大程度受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制約,社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平與速度是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的兩大制約因素，且均呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)關(guān)系[15]。(4)學(xué)者們通過(guò)大量的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民可支配收入等之間關(guān)系密切。劉金全等運(yùn)用向量自回歸模型對(duì)我國(guó)財(cái)政赤字的通貨膨脹效應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)：現(xiàn)階段財(cái)政赤字在短期內(nèi)具有“凱恩斯效應(yīng)”，而從長(zhǎng)期看，既遵循“李嘉圖等價(jià)”原理，又具有微弱的“擠入效應(yīng)”[16]。安娜運(yùn)用廣義矩估計(jì)(GMM)方法研究發(fā)現(xiàn):居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)具有較強(qiáng)的短期持續(xù)性，尤其是在食品、醫(yī)療、教育和住房這4類當(dāng)中；消費(fèi)價(jià)格指數(shù)不僅受到自身短期持續(xù)性的較大沖擊，還受到資產(chǎn)價(jià)格和家庭脆弱性的顯著影響,特別是在衣著、住房、交通和教育4類居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上[17]。邊紅巖通過(guò)spass軟件測(cè)算得出影響西安房地產(chǎn)投資規(guī)模的影響因素分別有城鎮(zhèn)居民可支配收入、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)等，各因素之間呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)[18]。Chen等研究發(fā)現(xiàn)城市化進(jìn)程對(duì)住房?jī)r(jià)格有顯著的推動(dòng)作用，但是地區(qū)之間存在差異，即沿海地區(qū)城市化與住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，內(nèi)地城市化與住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)正相關(guān)[19]。(5)國(guó)外學(xué)者通過(guò)大量的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與利率、通貨膨脹等因素有著十分顯著的影響關(guān)系。Brzeski等以總需求、出口、利率和通脹率為代表的宏觀經(jīng)濟(jì)因素作為變量，運(yùn)用分布滯后模型、協(xié)整檢驗(yàn)與誤差修正模型，對(duì)瑞典和美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資有著長(zhǎng)期的影響[20]。

可以看出，現(xiàn)有研究主要集中在兩方面：一方面，研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模測(cè)算方法，另一方面，通過(guò)面板實(shí)證分析國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平、城市化率、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、通貨膨脹等對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模的影響作用，而缺少將兩方面結(jié)合起來(lái)進(jìn)行研究的文獻(xiàn)。因此，本文將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模進(jìn)行測(cè)算，并在此基礎(chǔ)上研究多因素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的影響。

三、測(cè)算及影響因素分析、量化

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模測(cè)算

本文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模用的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比率。包海利運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，根據(jù)實(shí)際工作中積累的項(xiàng)目數(shù)據(jù)、經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資測(cè)算分析的方法、模型進(jìn)行研究，最后確立投資測(cè)算分析模型[4]。據(jù)悉，2016年一季度商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中略升，但仍然不能完全改善房地產(chǎn)行業(yè)大量商品房積壓和滯銷(xiāo)這一情況。商品房空置率居高不下，不僅表現(xiàn)在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)剩方面，而且波及到了與房地產(chǎn)相關(guān)的一些行業(yè)[21]。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分析得出，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈存在明顯過(guò)剩，以建材水泥為例：2015年1至8月，全國(guó)累計(jì)水泥產(chǎn)量15.05億噸，與去年同期相比減少8 600多萬(wàn)噸，同比下降4.99%?；輫?guó)群在選擇不同模型分析房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存對(duì)建筑行業(yè)收入的影響時(shí)發(fā)現(xiàn)，Mincer模型對(duì)建筑行業(yè)收入結(jié)果有偏差，無(wú)法有效估計(jì)建筑行業(yè)收入，這是由于房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力的內(nèi)生性導(dǎo)致的。仿真實(shí)驗(yàn)結(jié)果反映采用HT模型，可以更精準(zhǔn)呈現(xiàn)房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力下建筑行業(yè)的收入情況[22]。目前，總體情況雖有所好轉(zhuǎn)，但房地產(chǎn)行業(yè)和與其相關(guān)行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩這一情況仍然存在。本文主要研究我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的影響因素，希望可以幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商調(diào)節(jié)自身投資規(guī)模以及幫助政府部門(mén)進(jìn)一步了解我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的發(fā)展特點(diǎn)，以便制定相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策。本文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模這一變量用符號(hào)Y表示。

(二)影響因素分析

1.城市化水平

城市化水平是衡量一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要指標(biāo)。城市化率越高的地區(qū)或國(guó)家，其人口密集程度也相對(duì)越高，對(duì)住房需求也相對(duì)越多。需求拉動(dòng)供給，從而城市化率高的地區(qū)或國(guó)家經(jīng)濟(jì)都比較發(fā)達(dá)，且各方面設(shè)施都比較完善，最后導(dǎo)致房?jī)r(jià)也相對(duì)較高，如此循環(huán)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模影響是深遠(yuǎn)的。城市化進(jìn)程的快速發(fā)展對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模的影響如下：(1)大部分農(nóng)民工因工作而扎根城市，很大程度上增加了對(duì)住房的需求；(2)1999年以來(lái)高校不斷擴(kuò)招，大量畢業(yè)生選擇在城市就業(yè)并成家落戶，他們對(duì)住房的需求不容小覷；(3)城市化的不斷發(fā)展使得現(xiàn)有城市土地資源緊缺，需要不斷向農(nóng)村地區(qū)擴(kuò)張，這一進(jìn)程就必須向失去土地的農(nóng)民支付大量的安置費(fèi)或者提供安置性住房，最終導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成本上升，成本上升直接影響的就是房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化。因此，城市化水平是影響我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的主要因素之一。

2.通貨膨脹

通貨膨脹是影響一切商品價(jià)格的主要宏觀因素。住房作為商品，必然受到通貨膨脹的影響。通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模的影響主要在兩個(gè)方面：(1)在通貨膨脹率較高的地區(qū)或國(guó)家由于貨幣購(gòu)買(mǎi)力較低，在其他情況不變的情況下，住房?jī)r(jià)格要高于通貨膨脹率較低的國(guó)家。因此，通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有著直接而顯著的影響。(2)在通貨膨脹的條件下，人們總是預(yù)期未來(lái)商品的價(jià)格還會(huì)持續(xù)上漲，而且貨幣還會(huì)貶值。因此，消費(fèi)者都傾向于購(gòu)買(mǎi)商品來(lái)抵制貨幣貶值帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，特別是對(duì)耐用品的消費(fèi)會(huì)因此而驟增。此時(shí)，商品供應(yīng)者往往傾向于囤積商品，又由于土地資源的稀缺性以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)耗時(shí)也較長(zhǎng)，導(dǎo)致短時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。原因如下：一方面，人們對(duì)通貨膨脹的預(yù)期使得其消費(fèi)需求不斷增大；另一方面，短時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)住房供給情況不會(huì)改變。這兩個(gè)原因均導(dǎo)致對(duì)住房的消費(fèi)行為的產(chǎn)生，這也是住房?jī)r(jià)格上漲幅度大于其他商品的主要原因，最終也導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的變化。因此，通貨膨脹是影響我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的主要因素之一。

3.第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平

第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平能比較客觀地反映出一個(gè)地區(qū)或國(guó)家的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平。由于第三產(chǎn)業(yè)是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，所以，其發(fā)展水平同時(shí)也反映了一個(gè)地區(qū)或國(guó)家對(duì)勞動(dòng)力的需求。因此，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平也是影響我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模的主要因素。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的影響主要如下：(1)從第三產(chǎn)業(yè)對(duì)勞動(dòng)力需求的角度來(lái)看，第三產(chǎn)業(yè)是一個(gè)集聚勞動(dòng)力最多的產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)和制造業(yè)通常會(huì)因?yàn)榧夹g(shù)、科技的進(jìn)步使得機(jī)械化代替大量勞動(dòng)力，而服務(wù)業(yè)受科學(xué)技術(shù)方面的影響較小。近年來(lái)，我國(guó)人口紅利逐漸消失，勞動(dòng)力成本不斷上升，勞動(dòng)者收入提高，從而增強(qiáng)了對(duì)住房的購(gòu)買(mǎi)力。因此，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模具有顯著影響。(2)從人類對(duì)第三產(chǎn)業(yè)需求的角度來(lái)看，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)或國(guó)家會(huì)吸引大量的外來(lái)人口，因?yàn)榈谌a(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)或國(guó)家不僅就業(yè)機(jī)會(huì)多且更容易滿足人們?cè)谏钌系母黝愋枨?，從而?dǎo)致人們?cè)谶x擇居住環(huán)境時(shí)往往會(huì)傾向于第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的地方。換言之，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平高的地區(qū)或國(guó)家，人口密集度較高，對(duì)住房需求量也會(huì)較高。因此，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平也是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的因素之一。(3)從第三產(chǎn)業(yè)本身來(lái)看，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較高的地方往往城市人口也比較集中，并且傾向于集中在某一個(gè)區(qū)域，這不僅使得該地區(qū)的土地價(jià)格、住房?jī)r(jià)格上升，而且還帶動(dòng)周邊地區(qū)的土地價(jià)格、住房?jī)r(jià)格上升，這也就是為什么城市中的大型商務(wù)圈的地價(jià)和房?jī)r(jià)都很高的原因。同樣，一個(gè)城市的第三產(chǎn)業(yè)越是發(fā)達(dá)，大型商業(yè)區(qū)也就越集聚，覆蓋城市的面就越廣，整個(gè)城市以及所輻射的周邊地區(qū)的住房?jī)r(jià)格也就越高，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模受其影響也越大。

(三)影響因素的量化

1.城市化率

城市化水平越高，人口數(shù)量越多，對(duì)住房的需求也越高，這樣不僅會(huì)推動(dòng)商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)的繁榮，而且還對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有著無(wú)法取代的導(dǎo)向作用。因此，預(yù)測(cè)其和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系，本文采用全國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貋?lái)衡量城市化率，用符號(hào)X1來(lái)表示。

2.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)率

本文用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)率來(lái)表示通貨膨脹這一宏觀影響因素,用符號(hào)X2來(lái)表示。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(ConsumerPriceIndex)用來(lái)反映與居民生活有關(guān)的產(chǎn)品及勞務(wù)價(jià)格統(tǒng)計(jì)出來(lái)的物價(jià)變動(dòng)情況，是衡量通貨膨脹的主要指標(biāo)之一。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是通過(guò)追蹤一定時(shí)期的生活成本來(lái)計(jì)算通貨膨脹的。如果消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)升幅過(guò)大，就表明貨幣貶值嚴(yán)重，這是造成經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的主要因素。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)也是社會(huì)產(chǎn)品和服務(wù)項(xiàng)目的最終價(jià)格反應(yīng)指標(biāo)，同人民群眾的生活密切相關(guān)，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)價(jià)格體系中具有重要的地位。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)率能客觀地反映一段時(shí)間內(nèi)某地區(qū)或國(guó)家通貨膨脹的波動(dòng)程度，因此對(duì)于研究我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模影響因素更具敏感性。

3.第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率

第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平用第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率表示。第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率是指第三產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度的貢獻(xiàn)率，等于第三產(chǎn)業(yè)增量與GDP增量之比(注：此解釋來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局)。第三產(chǎn)業(yè)是集聚勞動(dòng)力的主要領(lǐng)域，隨著工業(yè)化的發(fā)展、演進(jìn)，第三產(chǎn)業(yè)比重的上升對(duì)居民生活水平的提高產(chǎn)生了越來(lái)越大的影響，集聚的就業(yè)人數(shù)越多，就越會(huì)帶動(dòng)以及提高居民的消費(fèi)水平。房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)也會(huì)隨著第三產(chǎn)業(yè)的繁榮而繁榮，這也直接影響了我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模的大小。本文預(yù)期其和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將會(huì)呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)關(guān)系，因此用第三產(chǎn)業(yè)占全國(guó)GDP的比重來(lái)表示第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，用符號(hào)X3來(lái)表示。

四、模型構(gòu)建與回歸結(jié)果分析

本文選擇樣本區(qū)間為1997—2014年，數(shù)據(jù)主要來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局(http://www.stats.gov.cn/)。

(一)模型構(gòu)建

根據(jù)以上理論基礎(chǔ)以及影響我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模因素分析、量化，構(gòu)建具體模型如下：

其中，α表示城市化率對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的影響程度，X1表示城市化率，β表示居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)率對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的影響程度，X2表示居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)率，γ表示第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的影響程度，X3表示第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率，c表示誤差值。

(二)回歸結(jié)果分析

1.異方差檢驗(yàn)

Eviews中常用的異方差檢驗(yàn)方法是white檢驗(yàn)。本文運(yùn)用white檢驗(yàn)?zāi)Ｐ屠锏男蛄惺欠翊嬖诋惙讲?，結(jié)果如表1。

從表1可以看出，Obs*R-squared對(duì)應(yīng)的Prob.Chi-Square(9)值為0.559 8，遠(yuǎn)大于0.05，說(shuō)明不存在異方差，且表面在0.95的水平上拒絕原假設(shè)，也就是拒絕存在異方差，即模型不存在異方差。

2.回歸結(jié)果分析

根據(jù)上述模型和數(shù)據(jù)，通過(guò)Eviews軟件進(jìn)行回歸分析，結(jié)果如表2。

表2　回歸分析結(jié)果

從表2可以看出，R-squared值為0.862 817，較為接近1，說(shuō)明本文模型擬合度較高。因此，模型估計(jì)結(jié)果為：

(0.080 408)(0.040 766)

0.141 66X3-0.266 744

(0.058 023)(0.079 302)

t = (3.850 822)(3.926 855)

(2.441 572)(-3.363 657)

F=29.351 19

從表2可以看出，變量X1、X2的P值(prob)均小于0.01，X3的P值(prob)小于0.05，說(shuō)明X1、X2通過(guò)1%顯著水平下的T檢驗(yàn)，X3通過(guò)了5%顯著水平下的T檢驗(yàn)；估計(jì)參數(shù)C的P值(prob)為0.004 6，小于0.01，通過(guò)1%顯著性水平下的T檢驗(yàn)。因此，X1、X2、X3、c均拒絕原假設(shè)。即城市化率(X1)、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)率(X2)、第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率(X3)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模有顯著影響。城市化率(X1)增加(或減少)一個(gè)單位，房地產(chǎn)投資規(guī)模(Y)增加(或減少)0.309 636個(gè)單位；居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)率(X2)增加(或減少)一個(gè)單位，房地產(chǎn)投資規(guī)模(Y)增加(或減少)0.160 082個(gè)單位；第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率(X3)增加(或減少)一個(gè)單位，房地產(chǎn)投資規(guī)模(Y)增加(或減少)0.141 667個(gè)單位。

五、結(jié)論及政策建議

本文在國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究成果基礎(chǔ)上，先是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模進(jìn)行了測(cè)算，然后運(yùn)用多元回歸模型，分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的影響因素。

(一)結(jié)論

我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模的影響因素主要有3個(gè)，即城市化率、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)率和第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率。其中，城市化率對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模影響最為顯著，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率相對(duì)來(lái)說(shuō)，影響程度較弱；房地產(chǎn)投資規(guī)模還受多方面因素的均衡影響，政府未來(lái)城市化進(jìn)程規(guī)模、速度、規(guī)劃以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)均會(huì)對(duì)其發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用，并將拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新一輪快速增長(zhǎng)；房地產(chǎn)行業(yè)涉及領(lǐng)域較廣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更是商品房供給的源頭，從2016年行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存積壓已經(jīng)達(dá)到一定程度，去庫(kù)存躍然成為今年的5大任務(wù)之一。供給側(cè)改革，就是從供給、生產(chǎn)端入手，通過(guò)解放生產(chǎn)力、提升競(jìng)爭(zhēng)力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。由此預(yù)測(cè)，我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模在整體上增長(zhǎng)速度將會(huì)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

(二)政策建議

第一，加快推動(dòng)城市化進(jìn)程，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存。推動(dòng)城市化進(jìn)程，不僅可以促進(jìn)戶籍制度改革、拓寬城市建設(shè)，而且有利于房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存。隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，大量人口由農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市，必然增加住房需求量，一定程度上緩解房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存積壓壓力。

第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模適度縮減。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是商品房供給的源頭方，如果繼續(xù)過(guò)度開(kāi)發(fā)，將會(huì)導(dǎo)致商品房庫(kù)存量越來(lái)越大，直接加大去庫(kù)存壓力。商品房積壓到一定程度，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，迫使部分房地產(chǎn)公司宣告破產(chǎn)，且房地產(chǎn)行業(yè)涉及領(lǐng)域廣，如水泥、勞務(wù)、鋼材等。所以，適度縮減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模，有利于房地產(chǎn)自身行業(yè)健康、穩(wěn)定，也有利于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

第三,完善房地產(chǎn)金融制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金主要來(lái)源于商業(yè)銀行貸款，商業(yè)銀行貸款已然成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的融資渠道,房地產(chǎn)行業(yè)萎靡不振，對(duì)銀行系統(tǒng)也會(huì)造成影響，甚至波及整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)。構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多元化融資體系,不僅有利于房地產(chǎn)行業(yè)自身籌集資金，也能減少商業(yè)銀行融資風(fēng)險(xiǎn)，有利于銀行系統(tǒng)金融穩(wěn)定[23]。

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(責(zé)任編輯魏艷君)

收稿日期：2016-04-21

基金項(xiàng)目：重慶市科學(xué)技術(shù)委員會(huì)決策咨詢與管理創(chuàng)新項(xiàng)目“房地產(chǎn)稅合并征收的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)研究”(cstc2015jccxA00005)

作者簡(jiǎn)介：向?yàn)槊?1966—)，女，重慶忠縣人，教授，博士，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、工商管理。

doi:10.3969/j.issn.1674-8425(s).2016.07.009

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1674-8425(2016)07-0059-07

StudyontheMeasurementandInfluencingFactorsofRealEstateDevelopmentInvestmentScaleinChina

XIANGWei-min,WANGShuang

(SchoolofEconomics&Finance,ChongqingUniversityofTechnology,Chongqing400054,China)

Abstract:With the gradual implementation of supply side reform in China, the problem of overcapacity and lack of structual effective supply lie in the real estate industry at some extent is getting better. However, at the same time it always suffers the surplus of productive capacity and unreasonable scale of investment. Based on the data of 1997—2014, this paper makes an empirical research and a rational calculation on the scale of investment in Chinese real estate development by using the regression model. The results show that the rate of urbanization, the increase of consumer price index and the contribution rate of tertiary industry to GDP greatly influence the development scale of Chinese real estate.

Key words:real estate development investment; development level of tertiary industry; inflation; regression model

引用格式：向?yàn)槊瘢跛?我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模測(cè)算及影響因素研究[J].重慶理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué))，2016(7):59-65.

Citationformat：XIANGWei-min,WANGShuang.StudyontheMeasurementandInfluencingFactorsofRealEstateDevelopmentInvestmentScaleinChina[J].JournalofChongqingUniversityofTechnology(SocialScience)，2016(7):59-65.