山東工商學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院 鐘子鳴

房地產(chǎn)稅征收試點(diǎn)評(píng)價(jià)及完善建議

山東工商學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院 鐘子鳴

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出勢(shì)不可擋的發(fā)展勢(shì)頭，但長(zhǎng)期供需關(guān)系矛盾導(dǎo)致房?jī)r(jià)一直呈單邊上漲態(tài)勢(shì)，本文通過(guò)分析對(duì)比滬渝兩地房產(chǎn)稅改革的成效，對(duì)今后完善我國(guó)稅收制度提出了合理性建議，開(kāi)征房產(chǎn)稅不僅能直接帶來(lái)豐厚的地方財(cái)政收入，而且還可以間接抑制房?jī)r(jià)上漲，是房產(chǎn)改革的完善之舉。

房地產(chǎn)稅 征收試點(diǎn) 完善建議

1 個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收模式

1.1 上海模式

在《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》中規(guī)定，上海市個(gè)人房產(chǎn)稅征收對(duì)象為上海市家庭為主的第二套及以上房產(chǎn)或非上海居民新購(gòu)的住房所有者。對(duì)其征收0.6%稅率的房產(chǎn)稅。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格在本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）以下的，稅率暫縮減至0.4%。計(jì)稅依據(jù)按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格70%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。本市居民新購(gòu)二套住房及以上的但是合計(jì)住房人均面積小于60平方米的可以免征房產(chǎn)稅［1］。

1.2 重慶模式

在《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》中規(guī)定，主城九區(qū)個(gè)人新購(gòu)的高檔住房、個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、三無(wú)人員（無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作）新購(gòu)的第二套及以上的普通住房征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。獨(dú)棟商品住宅和高檔住房交易每平米價(jià)格在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交每平米均價(jià)3倍以下的按0.5%的稅率收?。?～4倍以下的，按1%的稅率收??；4倍及以上的按1.2%稅率收取。三無(wú)人員（無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作）新購(gòu)的第二套及以上的普通住房房產(chǎn)稅按0.5%收取稅率。在此規(guī)定施行前擁有180平方米以內(nèi)的獨(dú)棟商品住宅免稅；新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房以100平方米作為免稅面積。三無(wú)人員（無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作）不涉及免稅面積［2］。

1.3 比較分析

根據(jù)滬渝兩市出臺(tái)的房產(chǎn)稅改革方案實(shí)施細(xì)則，不難看出，兩市根據(jù)各自不同的情況，在試點(diǎn)范圍、征收對(duì)象、適用稅率和免稅面積上不盡相同，為今后我國(guó)推廣個(gè)人住房房地產(chǎn)稅開(kāi)征奠定了基礎(chǔ)。

2 個(gè)人住房房產(chǎn)稅實(shí)施的效果評(píng)價(jià)

2.1 上海模式

對(duì)房產(chǎn)稅改革后的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比顯示，2012年上海房產(chǎn)稅總收入為92.63億元，比2011年房產(chǎn)稅總收入增長(zhǎng)18.84億元，增長(zhǎng)率為25.53%。2011年上海房產(chǎn)稅總收入為73.79億元，占全國(guó)稅收總收入的0.77%，而2012年上海的房地產(chǎn)稅收收入為92.63億元，占全國(guó)稅收總收入的0.88%，同比增長(zhǎng)率為0.11%。不難看出，上海市實(shí)施房產(chǎn)稅改革后增加了政府的稅收收入。

2.2 重慶模式

通過(guò)重慶市財(cái)政局公布的數(shù)據(jù)顯示，重慶房產(chǎn)稅改革后的首個(gè)個(gè)人住房房產(chǎn)稅收入為6153.76元，截至到2011年底，重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅總收入約為1.1億元，僅占地方財(cái)政收入比例的0.28%。2011年重慶市應(yīng)納稅商品房數(shù)量為8782套，到2012年僅新增了2236套應(yīng)納稅商品房。從稅收增收來(lái)看，重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅帶來(lái)的效果并不明顯，但在調(diào)控重慶樓市上的作用卻是顯著的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自重慶試行房產(chǎn)稅改革后，人們對(duì)高檔商品房樓盤的訪客量也大幅下降，比同期下降了35%～55%，說(shuō)明房產(chǎn)稅對(duì)抑制高檔型住宅消費(fèi)產(chǎn)生了間接作用。

表1 滬渝兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)征稅要點(diǎn)的對(duì)比

2.3 存在的問(wèn)題

由于普通百姓對(duì)房產(chǎn)稅認(rèn)識(shí)不到位，缺少政府的消費(fèi)引導(dǎo)，導(dǎo)致普通百姓“聞稅色變”，紛紛趕在房產(chǎn)稅改革實(shí)施前進(jìn)行房產(chǎn)交易，進(jìn)而推高了房?jī)r(jià)，造成了房產(chǎn)市場(chǎng)供需的不均衡。以重慶主城區(qū)樓市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為例，2012年重慶房?jī)r(jià)從1月6464元/平方米漲到5 月6799元/平方米，樓盤價(jià)格漲幅達(dá)5.18%。

表2 2011年～2012年上海稅收總收入和主要稅種收入表

表3 重慶主城區(qū)2012年1～5月商品房成交趨勢(shì)圖

表4 重慶主城區(qū)2013年商品房成交趨勢(shì)圖

3 試點(diǎn)房產(chǎn)稅征收模式的完善建議

3.1 完善稅制結(jié)構(gòu)

我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅率計(jì)算方法單一，隨著房產(chǎn)稅試點(diǎn)的范圍擴(kuò)大，要采用彈性化的稅率計(jì)算方法。根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、住房特點(diǎn)采用不同的計(jì)算方法。比如一線城市的經(jīng)濟(jì)水平高，房地產(chǎn)征收稅率可以高一些，二三線城市的房地產(chǎn)征收稅率根據(jù)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的好壞依次降低；同一城市中，農(nóng)村住房的征收稅率可略低于城市住房；高檔住房的征收稅率略高于普通住房。不僅體現(xiàn)了房產(chǎn)稅的公平性，還能在一定程度上縮小貧富差距。

3.2 健全配套機(jī)制

（1）建立房地產(chǎn)信息登記系統(tǒng)

目前我國(guó)房地產(chǎn)稅征收采用的是重流轉(zhuǎn)、輕持有的方式，缺乏監(jiān)管力度，使持有環(huán)節(jié)的稅收征收缺失，增加了投機(jī)炒房的機(jī)會(huì)，喪失了房地產(chǎn)稅收征收的有效性。自《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施后，健全了財(cái)產(chǎn)登記制度，規(guī)范了國(guó)有土地出讓制度，增加了房產(chǎn)稅的監(jiān)管范圍，但對(duì)稅率的核定仍存在困難。因此，建立健全的房地產(chǎn)信息登記系統(tǒng)，以計(jì)算機(jī)為依托的房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，不僅能夠保障政府的財(cái)政收入，而且可以規(guī)范信息使用的嚴(yán)肅性，保證房地產(chǎn)稅的完整征收。

（2）完善房地產(chǎn)評(píng)估制度

我國(guó)物業(yè)稅規(guī)定，房產(chǎn)稅征收的依據(jù)是房產(chǎn)在債權(quán)人手中的價(jià)值，即要按照年限進(jìn)行房產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估。我國(guó)雖擁有房產(chǎn)稅征收體系，卻缺乏專門的房產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)構(gòu)，更沒(méi)有完善的管理和評(píng)估機(jī)制，大大降低了房產(chǎn)稅實(shí)施的有效性。因此，必須建立一個(gè)多部門參與的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，以房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)為基礎(chǔ)進(jìn)行評(píng)估，不僅要制定完善的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)，而且要配有評(píng)估報(bào)告的審查體系及報(bào)告爭(zhēng)議的仲裁制度，即業(yè)主有權(quán)向評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行申辯，并修改評(píng)估結(jié)果，體現(xiàn)了公平性原則。

3.3 提高監(jiān)督機(jī)制

（1）加強(qiáng)課稅雙方的有效溝通

有效地征收房產(chǎn)稅必須要得到納稅人的支持。一方面納稅人缺乏正確的納稅意識(shí)，質(zhì)疑稅收使用的公平性，另一方面，征稅人在課稅過(guò)程中得不到納稅人的支持和理解，征稅成本居高不下。因此，在房產(chǎn)稅收改革的過(guò)程中，要建立透明的稅收信息，讓納稅人能夠通過(guò)正式渠道全面了解課稅的必要性，培養(yǎng)納稅人自覺(jué)的納稅意識(shí)。加強(qiáng)課稅雙方的有效溝通，提高普通百姓對(duì)稅收制度的信任度，有利于財(cái)政收入的穩(wěn)定增加。

（2）提高政府監(jiān)管水平

目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅有效管理的成本過(guò)高，不僅會(huì)造成納稅的不公平，而且還易造成稅收的流失。首先，要增強(qiáng)政府的監(jiān)管力度，打擊偷稅漏稅行為，以系統(tǒng)化的觀點(diǎn)指導(dǎo)房產(chǎn)稅改革，加強(qiáng)部門的監(jiān)管可以優(yōu)化房產(chǎn)稅改革的各個(gè)環(huán)節(jié)，防止稅收損失。其次，要嚴(yán)懲稅款拖欠抗交。房產(chǎn)稅的上交是納稅人應(yīng)盡的義務(wù)，要加大監(jiān)管力度，一旦出現(xiàn)拖欠抗交稅款行為，要采用相應(yīng)措施，如不償清稅款無(wú)法進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)移或繼承等，讓納稅人自覺(jué)按時(shí)繳納稅款，以降低稅收管理成本。

［1］ 上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法［EB/OL］.上海市國(guó)家稅務(wù)局網(wǎng)，http：//www.tax.sh.gov. cn/，2011-01-27.

［2］ 重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法［EB/OL］.重慶市人民政府網(wǎng)，http：//www. cq.gov.cn/，2011-01-27.

［3］ 徐壯.完善房地產(chǎn)稅政策的幾點(diǎn)建議［J］.稅務(wù)研究，2004（4）.

［4］ 段素從.加快房地產(chǎn)稅制改革促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展［J］.中外企業(yè)家，2011（7）.

［5］ 曾廣利.淺析我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革及其完善［J］.時(shí)代金融，2011 （7）.

F211

A

2096-0298（2016）07（b）-150-03

鐘子鳴（1994-），漢族，山東乳山人，山東工商學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院本科生，主要從事資產(chǎn)評(píng)估、財(cái)務(wù)管理方面的研究。