探討浦城縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題以及改進(jìn)策略

吳萍

【摘要】本文以浦城縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為核心，闡述縣級房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高效發(fā)展的現(xiàn)實(shí)意義，分析浦城縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)其中存在的問題，并提出有效的改進(jìn)建議。希望能夠起到拋磚引玉的作用，進(jìn)而在促進(jìn)浦城縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)更快更好的同時(shí)能夠?yàn)槠渌貐^(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到一些參考和借鑒的作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 存在問題 改進(jìn)策略

一、緒論

浦城縣房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了幾個(gè)階段：從八十年代末、九十年代初的單體開發(fā)到九十年代中后期的局部開發(fā)，再到2000年后的連片開發(fā)和新區(qū)建設(shè)與舊城改造并舉，發(fā)展到近幾年高層、高檔綜合小區(qū)的建設(shè)。總體來看，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場逐步步入正常化、規(guī)范化軌道。特別是近幾年隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們生活水平的提高，房地產(chǎn)市場也得到迅猛的發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱型產(chǎn)業(yè)之一，據(jù)公開資料顯示，2015年，我國GDP總值達(dá)到676708億元，同比增長6.9%，其中房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)率占我國整個(gè)GDP總體比重的6.1%，而浦城縣房地產(chǎn)行業(yè)占GDP總體比重為4.0%，雖然貢獻(xiàn)率不夠高，但是總體呈現(xiàn)增長的態(tài)勢，所以如何讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展中實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，確保其助推國民經(jīng)濟(jì)增長的作用得到切實(shí)的發(fā)揮，就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)問題進(jìn)行進(jìn)一步的分析和研究是十分必要的，而就目前情況來看，很多文章已經(jīng)對此方面進(jìn)行了研究和討論，本文以浦城縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為切入點(diǎn)，進(jìn)行比較詳細(xì)的分析和研究。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高效發(fā)展的現(xiàn)實(shí)意義

第一，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以產(chǎn)生波及效果，有助于拉動(dòng)其他行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。即房地產(chǎn)行業(yè)在施工、銷售等環(huán)節(jié)中會(huì)涉及到原材料購進(jìn)、大型機(jī)械等各種設(shè)備的使用、服務(wù)業(yè)等部門的配合進(jìn)行房產(chǎn)的銷售。例如房地產(chǎn)建筑成本中原材料的消耗占據(jù)近70%，所以對于原材料的生產(chǎn)、供應(yīng)商來說無疑是巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

第二，房地產(chǎn)發(fā)展結(jié)果即房地產(chǎn)品的生產(chǎn)為各行各業(yè)和很多經(jīng)濟(jì)部門提供了必要的場所，成為其發(fā)展的前提，尤其對于現(xiàn)在穩(wěn)步增長和大力扶持的第三產(chǎn)業(yè)來說，都是以房地產(chǎn)產(chǎn)品為前提和根基的。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、房屋金融保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等各行各業(yè)都提供了立足之地。

第三，房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)是一項(xiàng)綜合性的消費(fèi)，據(jù)先關(guān)學(xué)者的調(diào)查和研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以直接或者間接帶動(dòng)60多個(gè)部門和行業(yè)的發(fā)展，從某種意義上來講，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)乎到我們生活的方方面面，不論從微觀層面還是宏觀層面來看，其給地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步都貢獻(xiàn)著不可小覷的力量。

三、浦城縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀及問題

（一）浦城縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀

2015年，全縣商品房預(yù)售批準(zhǔn)11.19萬平方米，同比增長26.01%。其中住宅0.4萬平方米，其余均為商業(yè)營業(yè)用房；而就浦城縣商品房銷售情況來看，2015年全縣商品房銷售面積10.45萬平方米，同比-23.89%，銷售金額7.11億元，同比0.85%；其商品房待售情況截止12月31日表現(xiàn)為，已批準(zhǔn)預(yù)售待售面積29.43萬平方米，同比7.7%。其中商品住房待售面積12.39萬平方米，同比-28.78%。

而之所以浦城縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)狀，表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)，一是我縣整體經(jīng)濟(jì)形勢下行，民間資本流失，百姓購買力下降；二是部分大樓盤離城區(qū)遠(yuǎn)，主要購買對象為鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，購買力不高；三是新開盤樓盤少，且均為商業(yè)房產(chǎn)；四是對去年預(yù)售的正大路“仙樓嘉園”和“仙樓瑞園”兩樓盤，樓面地價(jià)高、成本高屬較高端住宅，銷量較少，工程建設(shè)進(jìn)度正常，企業(yè)資金接續(xù)周轉(zhuǎn)困難。

（二）浦城縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問題

1.配套的政策規(guī)范有待完善。促進(jìn)房地產(chǎn)市場的政策、策略還不夠全面，力度還不夠大，房地產(chǎn)市場依舊疲軟是現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中主要存在的問題之一。即就目前情況來看，我國的房地產(chǎn)行業(yè)相對于國外發(fā)達(dá)國家來說依舊處于發(fā)展階段，缺乏完備的法律、規(guī)范等制度體系，配套法律法規(guī)的建設(shè)依舊不能滿足現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的速度。而浦城縣在制度建設(shè)方面，由于缺乏有效的、權(quán)威的制度規(guī)范作依據(jù)和參考，自己制定的制度規(guī)范引導(dǎo)性、權(quán)威性、實(shí)用性和適用性都不夠完善，進(jìn)而在一定程度上增加了浦城縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在問題的可能性。

2.開發(fā)企業(yè)資金困難。開發(fā)企業(yè)資金較緊張，城郊結(jié)合部及較高價(jià)位樓盤較難銷售是比較普遍的又一問題，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)并不能在預(yù)期的時(shí)間內(nèi)售罄，房地產(chǎn)企業(yè)拿不到投資下一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本資金，所以房地產(chǎn)企業(yè)只能通過搞活動(dòng)等變相降價(jià)增加銷售量來收回成本；另外，我縣房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要依靠預(yù)售期房、銀行按揭貸款來逐步收回成本，項(xiàng)目開發(fā)貸基本停止，而民間融資成本太高，這種單一的資金獲得渠道也一定程度造成了開發(fā)企業(yè)資金困難問題的發(fā)生，影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3.購買力不足。目前浦城縣商業(yè)地產(chǎn)及大戶型住宅存量偏多，鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地及郊區(qū)房產(chǎn)銷售緩慢是浦城縣房地產(chǎn)市場工作層面中存在的又一比較普遍的問題。即當(dāng)今時(shí)代我國的人均GDP處于低水平狀態(tài)，最終消費(fèi)水平為58.8%，人均為47.5%，對于浦城縣來說同樣如此，對于急于購房的剛需群體來說往往是低收入水平的群體，而對于高收入群體來說卻不急于購房。

另一方面從浦城縣房地產(chǎn)市場運(yùn)行層面來看，其房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問題主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

第一，房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管制度不夠完善。由于我省大部分縣市商品房預(yù)售資金管理辦法未出臺，我縣具體的措施也未制定，這就增加了我縣房地產(chǎn)市場運(yùn)行過程中的隨意性和自由性，加之一些涉事人員的綜合素質(zhì)和職業(yè)素養(yǎng)不夠高，就導(dǎo)致了人為的失誤，不僅降低了我縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平，而且容易給房地產(chǎn)行業(yè)埋下潛在的風(fēng)險(xiǎn)，例如成本增加、資金挪用、貪污腐敗等。不利于商品房預(yù)售資金后續(xù)監(jiān)管工作的順利開展。

第二，住宅用地供應(yīng)不足。因?yàn)槭苷w經(jīng)濟(jì)下行的影響，2014年政府出讓2塊地塊流拍，2015年也只成功競拍出一塊33畝的土地。住宅用地供應(yīng)少了，城區(qū)好的房源自然減少。百姓預(yù)購房源不足，一定程度影響了我縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

四、促進(jìn)浦城縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高效發(fā)展的策略

（一）從浦城縣房地產(chǎn)市場管理來看

1.加強(qiáng)監(jiān)督管理力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場及商品房預(yù)售行為。監(jiān)督管理力度的加強(qiáng)和商品房預(yù)售行為的規(guī)范是解決上述問題，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得以高效發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。這就要求我縣房地產(chǎn)企業(yè)首先要及時(shí)了解、掌握市場動(dòng)態(tài)，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況修訂和完善監(jiān)督控制規(guī)范；其次，要確保既定監(jiān)督控制規(guī)范的落地和執(zhí)行，加強(qiáng)銷售現(xiàn)場巡查制度和批后監(jiān)管力度；最后，對于發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為要及時(shí)督促整改，提出相關(guān)的建設(shè)性意見，以確保我縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)范運(yùn)作。

2.加強(qiáng)信息技術(shù)的投入力度。處在科學(xué)技術(shù)日新月異的時(shí)代，信息技術(shù)投入力度的增強(qiáng)是促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得以發(fā)展的捷徑和必要工具。所以一方面，我縣要加強(qiáng)房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)工作，完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，充實(shí)浦城房地產(chǎn)信息網(wǎng)內(nèi)容；另一方面，要增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費(fèi)者理性消費(fèi)，加強(qiáng)企業(yè)各個(gè)部門之間溝通和交流的力度，確保有效信息的及時(shí)傳遞，進(jìn)而使得信息使用者能夠及時(shí)的獲得想要的信息，在為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層決策工作的開展提供充實(shí)資料的基礎(chǔ)上促進(jìn)我縣房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的發(fā)展。

3.完善配套的制度規(guī)范。配套完善的制度規(guī)范能夠?yàn)槲铱h房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供根本的保障。所以政府需要在充分掌握我國現(xiàn)有的配套制度規(guī)范的基礎(chǔ)上，貫徹和落實(shí)國務(wù)院和省政府、市政府等相關(guān)政策規(guī)定并根據(jù)我縣房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，制定《浦城縣人民政府關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性住房需求的若干意見》。另外，基于我縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特有的情況，還要對推進(jìn)房屋征收、棚改戶貨幣化安置消化存量商品房及促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)和大戶型住宅銷售上給予政策優(yōu)惠傾斜。

（二）從浦城縣房地產(chǎn)市場運(yùn)行來看

1.加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)節(jié)力度。政府宏觀調(diào)節(jié)力度的加強(qiáng)是促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得以高效運(yùn)行的又一重要舉措。所以地方政府要做好房地產(chǎn)投資的引導(dǎo)工作。要求相關(guān)職能部門從以下幾個(gè)方面著手，一方面是要以引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者的需求、消費(fèi)者的認(rèn)知價(jià)值、需求強(qiáng)度以及對價(jià)格的承受力為根本的依據(jù)，以市場占有率和最終經(jīng)濟(jì)利潤為目標(biāo)，真正按照有效需求來規(guī)劃房地產(chǎn)的投資和價(jià)格；另一方面，在實(shí)際工作要以資本市場的健康發(fā)展為根本的落腳點(diǎn)，以保持資本市場的活力為根本的原則，抑制個(gè)別行為的過度投資，以避免炒買炒賣和囤積土地等行為的發(fā)生。

2.調(diào)整好房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整是解決當(dāng)前由于房地產(chǎn)市場中存在的結(jié)構(gòu)性不合理和房價(jià)過高等問題的有效方法之一。所以為切實(shí)的做好房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整工作，需要相關(guān)職能部門從以下幾方面著手，來調(diào)整房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)，以達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的目標(biāo)。即一是要建立和完善科學(xué)的房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)體系，規(guī)范統(tǒng)計(jì)渠道，對所有住宅項(xiàng)目的土地供應(yīng)、房源分布、交易情況和售價(jià)指數(shù)等信息全部實(shí)行網(wǎng)上公示，并要做好全程的監(jiān)督和控制工作，以做好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢、波動(dòng)趨勢和波動(dòng)特征的分析和判斷工作；二是要大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，政府做好科學(xué)的規(guī)劃和引導(dǎo)工作，以確保地方中低收入者有房可??；三是政府要不斷的完善住房保障制度，做好補(bǔ)貼政策的落實(shí)工作，使房地產(chǎn)企業(yè)在贏得更多經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的基礎(chǔ)上促進(jìn)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)更好更快的發(fā)展和進(jìn)步。

3.做好我縣房地產(chǎn)事業(yè)的專項(xiàng)治理工作。專項(xiàng)治理工作的高效開展有利于提高我縣房地產(chǎn)試行運(yùn)行的效率和質(zhì)量，能夠達(dá)到事倍功半的效果，所以職能部門一方面要引導(dǎo)房地產(chǎn)中介市場規(guī)范運(yùn)作，防止房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等從業(yè)單位存在發(fā)布虛假房源消息、泄露或不當(dāng)使用委托人信息等突出問題發(fā)生；另一方面要完善配套的專項(xiàng)治理制度規(guī)范，使得我縣房地產(chǎn)各項(xiàng)活動(dòng)有章可依，進(jìn)而達(dá)到促進(jìn)全縣房地產(chǎn)中介市場健康有序發(fā)展，切實(shí)維護(hù)群眾合法利益，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高效發(fā)展的目標(biāo)。

五、結(jié)語

總之，在建筑行業(yè)高速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)日新月異的時(shí)代背景下，我縣房地產(chǎn)行業(yè)勢必會(huì)實(shí)現(xiàn)更快更好的發(fā)展，同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展確實(shí)能夠拉動(dòng)地區(qū)的發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此，從當(dāng)?shù)氐膶?shí)際發(fā)展情況出發(fā)，善于發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問題和不足，并以我縣所處的時(shí)代環(huán)境和現(xiàn)行的政策規(guī)范為根本的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，提出配套的優(yōu)化措施是需要業(yè)內(nèi)人士一直努力的方向和目標(biāo)。而由于本人能力有限，本文僅是筆者對浦城縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在問題及應(yīng)對策略的探索性分析，筆者將在今后的學(xué)習(xí)和實(shí)踐工作中作進(jìn)一步的探索和努力。

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