房地產(chǎn)土地增值稅稅務(wù)籌劃研究

王勤 王樂

【摘要】因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)稅收成本占整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)成本的比重比較大，所以它對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)效益影響很大。本文以寧波銀億集團(tuán)案例分析，通過實(shí)例向大家介紹幾種不同籌劃方法情況下的有效運(yùn)用，并且表明出土地增值稅稅務(wù)籌劃的重要性，還會(huì)講解幾種房地產(chǎn)企業(yè)土地增值 稅稅務(wù)籌劃的方法和內(nèi)容。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 稅務(wù)籌劃

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。其中，房地產(chǎn)的稅負(fù)更是高達(dá)25%～30%，對(duì)經(jīng)濟(jì)的的影響不可謂不大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)稅收成本占整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)成本的比重比較大，它對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)效益影響很大，因此如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效的籌劃土地增值稅，不但可以減少稅負(fù)和風(fēng)險(xiǎn)，還能夠增加利潤(rùn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃概述

（一）土地增值稅的籌劃目標(biāo)

1.節(jié)稅的稅務(wù)籌劃目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)除了應(yīng)多多關(guān)注有關(guān)我國(guó)稅務(wù)籌劃的優(yōu)惠政策，運(yùn)用這些優(yōu)惠政策來減少稅負(fù)，還應(yīng)該熟悉土地增值稅的征收條例，利用土地增值稅的多個(gè)稅率來及時(shí)調(diào)整房?jī)r(jià)，從而運(yùn)用較低的稅率計(jì)算來減少繳稅目標(biāo)。

2.團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)具有防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)。稅收進(jìn)行提前籌劃，可以更全面的考慮土地增值稅，不會(huì)因考慮不當(dāng)而產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在整個(gè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃過程中，專業(yè)人員除了要用到關(guān)于稅收籌劃、會(huì)計(jì)、法律等方面的知識(shí)，還要進(jìn)行互相交流與分工合作，做到鍛煉團(tuán)隊(duì)的目的。

（二）土地增值稅稅務(wù)籌劃的重要性

1.利于適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。在如今形勢(shì)漸差的情況下，土地增值稅稅務(wù)籌劃不但能夠大大減少房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本，還能提升企業(yè)在同行中的競(jìng)爭(zhēng)力，特別是我國(guó)采用宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控對(duì)高房?jī)r(jià)的控制之后，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)幅度在不斷的縮小，整個(gè)企業(yè)的發(fā)展能力受到限制。只有進(jìn)行有效的土地增值稅稅務(wù)籌劃來減少稅負(fù)，企業(yè)才能更好的適應(yīng)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

2.利于提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。現(xiàn)今，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理趨向困難化，有效的建立房地產(chǎn)的土地增值稅稅務(wù)籌劃，有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用率。此外，有效的籌劃土地增值稅可以在合法的情況下，即可以提高企業(yè)利潤(rùn)，又防止發(fā)生逃稅、逃稅等違法行為。

二、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃方式和相關(guān)內(nèi)容

（一）用臨界點(diǎn)對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃

四級(jí)累進(jìn)稅率是我國(guó)土地增值稅采用的清算政策，因?yàn)樵诿恳患?jí)稅率范圍內(nèi)都會(huì)存在一個(gè)臨界點(diǎn)，而這個(gè)臨界點(diǎn)會(huì)直接影響到土地增值稅稅收籌劃。有以下臨界點(diǎn)分析如公式1所示：

公式1：土地增值率=增值額/可扣除的成本項(xiàng)目金額

增值額=銷售收入-可扣除的成本項(xiàng)目金額

則：可扣除的成本項(xiàng)目金額=銷售收入*5%+（取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)格+房地產(chǎn)開發(fā)成本）（1+20%+10%）

可得：（銷售收入-成本）/銷售收入=毛利率=1.04-1/（1+增值率）*1.3①

將土地增值稅按四級(jí)超率累進(jìn)稅率帶進(jìn)①式，可得出具體的臨界值。具體結(jié)果如表1所示：

是根據(jù)文中公式所得結(jié)果。

自表1可知，線性相關(guān)是增值率和毛利率兩者所呈現(xiàn)。在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的開發(fā)時(shí)間影響企業(yè)所耗用得資金，由此土地增值稅稅收籌劃可以用毛利率對(duì)相應(yīng)的增值稅進(jìn)行測(cè)算。企業(yè)的成本和銷售收入來決定企業(yè)的毛利率水平，定價(jià)的合理和成本良好的控制控決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的毛利率水平。具體籌劃思路可表示為：

公式2：（購得土地使用權(quán)的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%=利息支出

公式3：（購得土地使用權(quán)的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%=利息支出

（二）通過靈活選擇核算方式進(jìn)行籌劃

按照現(xiàn)在的稅法規(guī)定，納稅人如果不只是建造普通標(biāo)準(zhǔn)住房，還開發(fā)其他房產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)該單獨(dú)計(jì)算各個(gè)項(xiàng)目的增值額，如果不能單獨(dú)計(jì)算增值額或者不能夠準(zhǔn)確計(jì)算增值額的話，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅就需要繳稅。房地產(chǎn)企業(yè)在購買土地使用權(quán)之后，在開發(fā)過程中不應(yīng)該只建造單個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的住房，因?yàn)槿绻麡?biāo)準(zhǔn)不同，那么其稅收依據(jù)也會(huì)不同。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃——以寧波銀億集團(tuán)為例

（一）寧波銀億集團(tuán)簡(jiǎn)介

寧波銀億集團(tuán)以“聚一流人才，創(chuàng)一流業(yè)績(jī)”為企業(yè)的宗旨，經(jīng)過十來年努力，最終達(dá)到了目標(biāo)，成為一家綜合性大型企業(yè)集團(tuán)，是以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為主業(yè)。2010年達(dá)到161億元銷售收入，是寧波納稅前10強(qiáng)的企業(yè)。

1.寧波銀億集團(tuán)發(fā)展目標(biāo)及納稅情況。寧波銀億集團(tuán)2016年的總體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)是：實(shí)施資源類工業(yè)為支柱如房地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略，能夠把房地產(chǎn)做大做強(qiáng)，更好打展國(guó)內(nèi)外貿(mào)易的業(yè)務(wù)，完善服務(wù)業(yè)。公司近幾年來的努力在業(yè)務(wù)規(guī)模、銷售收入、稅收收入上各項(xiàng)指標(biāo)取得好成績(jī)。從表2可知，企業(yè)的稅負(fù)率保持在9%-15%的合理的范圍內(nèi)，比較超前于同行業(yè)中的平均水平，土地增值稅增長(zhǎng)率比營(yíng)業(yè)稅等稅種明顯較高，這不僅可以反映項(xiàng)目的利潤(rùn)在逐年增長(zhǎng)，也從側(cè)面反映了寧波市對(duì)土地增值稅調(diào)配和控力度在漸漸加大，土地增值稅的籌劃的相應(yīng)環(huán)境和成長(zhǎng)空間將會(huì)小。

2.寧波銀億集團(tuán)土地增值稅管理現(xiàn)狀。寧波銀億集團(tuán)部門為財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部下設(shè)稅務(wù)部，由其來負(fù)責(zé)制定全年的稅務(wù)工作目標(biāo)和審核、繳納稅款等工作；而財(cái)務(wù)總監(jiān)起著一個(gè)統(tǒng)籌兼顧的作用，不僅要熟悉各部門的分工合作，還要與他們及時(shí)交流信息來調(diào)整土地增值稅稅務(wù)籌劃方案。

土地增值稅的日常預(yù)繳是由財(cái)務(wù)崗核算進(jìn)行，由運(yùn)營(yíng)崗來進(jìn)行數(shù)據(jù)管理，在向商務(wù)部發(fā)布開發(fā)節(jié)點(diǎn)和獲取五證、動(dòng)態(tài)成本、資源結(jié)算等信息，運(yùn)營(yíng)和企業(yè)管理改進(jìn)建議是最后稅務(wù)部根據(jù)監(jiān)測(cè)稅負(fù)數(shù)據(jù)來反饋的，達(dá)到土地增值稅降低稅負(fù)以提升項(xiàng)目毛利率，提高房地產(chǎn)各項(xiàng)效率。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃

1.運(yùn)用稅收優(yōu)惠籌劃法。根據(jù)稅收優(yōu)惠策劃發(fā)，納稅人所以出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，可扣除成本項(xiàng)總額和增值額的比例沒達(dá)到20%則不需繳稅。納稅人不只是建造普通標(biāo)準(zhǔn)住房的同時(shí)又開發(fā)其它的房產(chǎn)項(xiàng)目，那么應(yīng)該單獨(dú)計(jì)算各項(xiàng)目的增值額。如果不能單獨(dú)計(jì)算或者不能夠準(zhǔn)確計(jì)算增值額，那么其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅需要繳稅。

由表3可知，寧波銀億集團(tuán)此項(xiàng)目滿足當(dāng)?shù)卣畬?duì)普通宅的相關(guān)要求的規(guī)定。由寧波銀億集團(tuán)如果滿足萬萬城項(xiàng)目則直接進(jìn)行銷售，且初步定價(jià)為5200元/平方米，符合當(dāng)?shù)卣胀?biāo)準(zhǔn)住宅要求的規(guī)定，因此可根據(jù)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的相關(guān)稅收優(yōu)惠進(jìn)行籌劃。

2.標(biāo)準(zhǔn)住宅定價(jià)的開發(fā)銷售選擇方案。第一，銷售單位建筑面積為5100元/平方米和5200元/平方米兩種方案；第二，根據(jù)我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)的效果政策，當(dāng)企業(yè)建造是符合企業(yè)住宅銷售的標(biāo)準(zhǔn)，20%增值率沒有超過企業(yè)將不征稅；地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有提供真實(shí)的相關(guān)證明時(shí)，將要扣除應(yīng)為購得土地產(chǎn)的開發(fā)成本和土地使用權(quán)所支付兩者之和的10%并且可以在此基礎(chǔ)上加計(jì)扣除20%；第三，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)成本為2730萬元；第四，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用是，（900+2730）*（20%+10%）=1089萬元；第五，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可扣除的成本合計(jì)=900+2730+1089+348.7=5067.7萬元；第六，第一種方案銷售總收入是6200萬元，第二種方案是6340萬元，第七，可扣除的增值額與成本的項(xiàng)目總額比例分別是5167.7-（6340-6200）*5.5%=5160萬元或5167.7萬元，增值額與成本項(xiàng)目總額的比例是6200-5160）/5160=20%或（6340-5167.7）/5167.7=22%，應(yīng)繳納的土地增值稅，免予征收土地增值稅是（6340-5167.7）*30%=351.69。

由此可知，寧波銀億集團(tuán)將萬萬城項(xiàng)此項(xiàng)目的初步定價(jià)是5200元/平方米，但是由房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)政策這個(gè)定價(jià)不符合當(dāng)?shù)仄胀?biāo)準(zhǔn)住宅銷售，不能享受增值率未超過20%時(shí)不用征稅這優(yōu)惠，不能節(jié)約資金。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析和定價(jià)比較，將項(xiàng)目定價(jià)低于5100元/平方米，使項(xiàng)目的增值率剛好為20%，就可以享受免稅優(yōu)惠，來節(jié)約資金。

3.運(yùn)用臨界點(diǎn)分析籌劃法。根據(jù)以上資料，企業(yè)項(xiàng)目完工時(shí)根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)形勢(shì)時(shí)定價(jià)5200元/平方米。后經(jīng)高層決定，為了集團(tuán)整體利益，提高項(xiàng)目銷售總收入，集團(tuán)高層將初步定價(jià)5200元/平方米漲至6800元/平方米。目?jī)r(jià)格上升必定會(huì)使增值額與可扣除的成本項(xiàng)目總額的比例增加，但是因?yàn)橥恋卦鲋刀悓?shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率的政策，房?jī)r(jià)的上漲將會(huì)導(dǎo)致增值額和可扣除的成本項(xiàng)目總額的比重大于對(duì)應(yīng)的臨界點(diǎn)。根據(jù)自身的地理位置，市場(chǎng)環(huán)境等等因素知房?jī)r(jià)上漲是必然的，所以集團(tuán)結(jié)合各種因素合理定價(jià)，為企業(yè)更好的帶來收益，加大土地增值稅的利益，下面是臨界點(diǎn)的籌劃方法：

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)的稅收政策：從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，建造符合當(dāng)?shù)氐钠胀?biāo)準(zhǔn)住宅銷售的政策，未超過20%不用征稅；同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不能如實(shí)提供相關(guān)證明時(shí)，可扣除的開發(fā)費(fèi)用應(yīng)為取得土地使用權(quán)所支付的成本和房地產(chǎn)的開發(fā)成本之和的10%，并且可以在此基礎(chǔ)上加計(jì)扣除20%。

扣除的項(xiàng)目：第一，支付購買土地使用權(quán)的成本900萬元。

第二，項(xiàng)目開發(fā)成本2730萬元。

第三，相關(guān)費(fèi)用（900+2730）*（20%+30%）=1089萬元。

第四，稅費(fèi)扣除：6340*5%+（1+3%+7%）=348.7萬元。

可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本合計(jì)=900+2730+1089+348.7=5067.7萬元

方案一：銷售單位建筑面積為6500元/平方米

銷售總收入7600

可扣除的成本總額5067.7+（7600-6340）*5.5%=5137

萬元

增值額與可扣除的成本項(xiàng)目總額的比例（7600-5137）

/5137=47%

應(yīng)繳納的土地增值稅（7600-5137）*30%=738.9萬元

方案二：銷售單位建筑面積為6800元/平方米

銷售總收入8000

可扣除的成本總額5067.7+（8000-6340）*5.5%=5159

萬元

增值額與可扣除的成本項(xiàng)目總額的比例（8000-5159）

/5159=55%

應(yīng)繳納的土地增值稅（8000-5159）*40%-5159*5%=

878.45萬元

由以上可知，假如企業(yè)項(xiàng)目的定價(jià)是6800/元平方米，得出項(xiàng)目的增值率為55%，高出50%的增值率臨界點(diǎn)。將價(jià)格下調(diào)至6500元/平方米，項(xiàng)目的增值率則為47%，低于50%，適合用30%的低檔稅率。集團(tuán)所繳納的土地增值稅也由878.45萬元降到738.9萬元，節(jié)約稅金139.55萬元。

四、結(jié)論

土地增值稅稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要環(huán)節(jié)，能夠在合法的情況下合理的減少稅負(fù)增加企業(yè)利益，因此加強(qiáng)土地增值稅稅務(wù)籌劃是很有必要的。房地產(chǎn)企業(yè)在具體操作運(yùn)行時(shí)，需要不斷提高對(duì)政策的理解和運(yùn)用，同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的計(jì)劃性和核算力度。做好納稅宣傳和稽查體系建立。只有不斷的完善自我，各方面的加強(qiáng)，才能使納稅籌劃更加完整和成功，才能更好使房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。

作者簡(jiǎn)介：王勤（1993-），女，漢族，甘肅隴南人，就讀于寧波大紅鷹學(xué)院，財(cái)務(wù)信息化專業(yè)，研究方向：財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析；王樂（1984-），女，漢族，浙江寧波人，寧波大紅鷹學(xué)院教師，研究方向：信息管理，為本文的指導(dǎo)老師。