訚洪

小區(qū)垃圾胡亂堆放、衛(wèi)生死角灰塵沉積雜草瘋長、物業(yè)收費不透明、公共綠地種上“私房菜”、業(yè)主隨意砍伐小區(qū)樹木……這些問題是城市小區(qū)的“通病”，社區(qū)管理如何介入小區(qū)已成為熱門話題。

鄰里相望，雞犬相聞的美好愿景，在城市的鋼筋水泥里漸行漸遠(yuǎn)，鄰居被稱為“熟悉的陌生人”。物業(yè)小區(qū)若想長久祥順和諧，在“業(yè)主委員會（業(yè)主）”、“物業(yè)”以及社區(qū)管理三者之間如何尋找出平衡點是關(guān)鍵。

現(xiàn)狀：小區(qū)糾紛誰來調(diào)解？

5月9日，廣東省佛山市禪城區(qū)鴻業(yè)新天地小區(qū)5號樓某業(yè)主擅自將樓下一棵香樟樹砍了10余刀，根部裸露在外，引起了居民指責(zé)。物業(yè)公司主任楊虎調(diào)取了小區(qū)視頻監(jiān)控錄像，截取了肇事者砍樹全過程并放在了小區(qū)的QQ群中，業(yè)主們看后紛紛要求通過法律手段對肇事者進(jìn)行處罰。

小區(qū)物業(yè)公司主任楊虎告訴《小康》記者，前年下半年，在相同的地方，肇事者花錢請人將樹齡20年的印度紫檀樹攔根砍斷致死，該樹市場價值過萬元，十分可惜。當(dāng)時，小區(qū)視頻因故障未記錄整個過程，報警立案后沒有處理結(jié)果。這次公開視頻，物業(yè)公司希望引起全體小區(qū)業(yè)主的重視，杜絕此事再次發(fā)生。

佛山市園林局綠化辦工作人員說，“任何人無權(quán)擅自毀綠，否則將吃罰單?！惫ぷ魅藛T說，小區(qū)綠化樹木屬于公共綠地，屬全體業(yè)主共有，其管理、使用和所有權(quán)應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同決定、行使，如需改變公共綠地形態(tài)，需經(jīng)小區(qū)多數(shù)業(yè)主同意，并依法報園林部門審批。

5月20日，江西省南昌市南昌縣某小區(qū)李女士向記者敘述：她于5月12日搬進(jìn)南昌縣該小區(qū)居住，此前已經(jīng)向物業(yè)預(yù)交了半年以上的物業(yè)管理費1831.5元，并且預(yù)交了三個月的小區(qū)停車管理費480元。5月17日下午4點半鐘左右，她發(fā)現(xiàn)停在專用停車位的小車上右側(cè)后窗玻璃被人砸得全部變花了。李女士說，令她感到吃驚的是，物管人員在察看了砸車現(xiàn)場之后，卻稱他們收的不是停車費，拒不承擔(dān)小車的損失，也不向業(yè)主道歉。

對于物業(yè)收取停車管理費卻不負(fù)責(zé)任的事情，江西洪城律師事務(wù)所的李竹青律師表示，物管收了業(yè)主的車位管理費，就與業(yè)主形成了法律上的契約關(guān)系。如果業(yè)主車輛在小區(qū)被砸或被盜，物管須承擔(dān)賠償損失的法律責(zé)任。

以上只是兩起比較典型的小區(qū)糾紛，類似的糾紛屢見不鮮。在這種情況下，該有誰來評理、誰來調(diào)解？如何保證小區(qū)物業(yè)的正常運轉(zhuǎn)？讓家園更和諧，讓居民更幸福。物業(yè)專家認(rèn)為，“社區(qū)管理要融入小區(qū)管理中?！?/p>

對策：社區(qū)介入小區(qū)管理？

在城市化進(jìn)程中，大量住宅小區(qū)投入使用，居住人員也來自各地、各單位，各地新建小區(qū)全面推行物業(yè)管理，建立了政府監(jiān)督、業(yè)主自治、物業(yè)公司提供多元化服務(wù)的小區(qū)物業(yè)管理模式，為改善業(yè)主居住環(huán)境，維護(hù)小區(qū)安定發(fā)揮了積極作用。但是，小區(qū)業(yè)主委員會無力監(jiān)督物業(yè)公司，或與物業(yè)公司聯(lián)手攫取公共利益，是社區(qū)亂象的根源。社區(qū)居委會作為政府的基層組織，應(yīng)該是破解廣大小區(qū)規(guī)范物業(yè)管理難題的第一執(zhí)行者。

近日，武漢市武昌區(qū)寶安花園業(yè)主委員會委員因公共賬務(wù)問題大打出手，再度引起小區(qū)居民指責(zé)。去年8月，該小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主曾向社區(qū)居委會、街道辦事處遞交聯(lián)名信，認(rèn)為“業(yè)主委員會不履行物業(yè)服務(wù)監(jiān)督”、“不維護(hù)業(yè)主利益”，要求罷免該屆業(yè)委會。

寶安社區(qū)居委會書記甘利蓉透露，寶安花園業(yè)主對業(yè)委會不信任，源于去年上調(diào)物業(yè)費。類似矛盾在虹頂花園小區(qū)更尖銳。

當(dāng)時，虹頂花園業(yè)委會同意物業(yè)公司物業(yè)費漲價，業(yè)主們認(rèn)為自己“被代表”了，聯(lián)名罷免業(yè)委會。其后，該小區(qū)業(yè)委會3名委員提出辭職，業(yè)委會被迫解散。同時，業(yè)主不同意漲價，拒交物業(yè)費，導(dǎo)致物業(yè)公司退出，小區(qū)多項管理停擺。業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)三敗俱傷。

直至社區(qū)居委會全面介入，發(fā)動小區(qū)黨員和樓棟長籌建新一屆業(yè)委會，協(xié)助新的物業(yè)公司進(jìn)駐，耗時半年多，該小區(qū)才穩(wěn)定下來。

另一方面，社區(qū)居委會從法律界定的職能看是居民自治組織，但現(xiàn)實中社區(qū)已經(jīng)成了最低層的一級“政府”，承擔(dān)和從事著大量行政性的事務(wù)（如各項創(chuàng)建、調(diào)查摸底、統(tǒng)計，政策法規(guī)宣傳、環(huán)境整治、綠化美化等），也具有政府的某些職能。

“目前，全市沒有真正意義上的‘社區(qū)介入小區(qū)物業(yè)管理’”。安徽省阜陽市房產(chǎn)局物業(yè)科科長徐海艷向記者反映，如果小區(qū)里有人賭博，有人搞傳銷，或是計劃生育摸底、人口信息普查等，物業(yè)公司問嗎？又能問得了嗎？名義上小區(qū)屬于“屬地管理”，但作用微乎其微，社區(qū)居委會在小區(qū)所行使的職能，僅屬于“服務(wù)”范疇，很難對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行有效的監(jiān)督與管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，最主要的是為企業(yè)謀求利潤。對社區(qū)的漠視，可能也是考慮到社區(qū)居委會要“分一杯羹”。

解決：要賦予社區(qū)權(quán)力

近年來，浙江省寧波余姚市社區(qū)辦以宜居難題破解攻堅、共同家園精神培育、網(wǎng)格管理服務(wù)深化、社區(qū)共商共治推進(jìn)“四年活動”為抓手，鞏固深化社區(qū)治理創(chuàng)新成果，提高社區(qū)建設(shè)的參與率、互動率、滿意率，逐步建立了新型城市社區(qū)治理機(jī)制。在市社區(qū)辦的積極指導(dǎo)下，余姚各小區(qū)因地制宜，有針對性地開展社區(qū)治理創(chuàng)新工作，創(chuàng)新成果碩果累累。

為了實現(xiàn)物業(yè)管理與服務(wù)的“雙提升”，余姚市勝山社區(qū)牽頭成立了由社區(qū)、業(yè)主委員會、業(yè)主代表、物業(yè)項目經(jīng)理組成的領(lǐng)導(dǎo)小組，明確物業(yè)項目經(jīng)理負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理。勝山社區(qū)制定完善了小區(qū)物業(yè)工作人員工作制度、考核制度等，并成立了由 15 名老黨員組成的監(jiān)督員隊伍，通過義務(wù)巡邏，監(jiān)督物業(yè)工作，勸導(dǎo)居民不文明行為等，有效地加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，真心實意為業(yè)主服務(wù)，為小區(qū)治理創(chuàng)新注入更強(qiáng)動力。

只有賦予社區(qū)居委會的職責(zé)和權(quán)力，才能讓家園更和諧，生活更幸福。4月26日，江西省南昌市紅谷灘新區(qū)世紀(jì)中央城社區(qū)黨支部熊淑華上網(wǎng)介紹工作經(jīng)驗，引起了許多網(wǎng)民的“圍觀”。

熊淑華介紹，該社區(qū)實施“五民五心”服務(wù)工程，組織開展系列和諧社區(qū)創(chuàng)建活動，不斷提升基層社區(qū)治理水平，得到社區(qū)群眾的好評。近年來，世紀(jì)中央城社區(qū)先后獲得了全國和諧示范社區(qū)、江西省和諧示范社區(qū)、江西省安全社區(qū)等榮譽稱號。目前，世紀(jì)中央城社區(qū)正在進(jìn)行智慧社區(qū)和國家安全社區(qū)試點建設(shè)。

現(xiàn)在的社區(qū)跟過去不一樣，現(xiàn)在基本上鄰居很少往來。而且變化也很快，社區(qū)的變化、社會的變化、人員的變化，尤其社會老齡化和外來人口快速增長。在這種快速變化的情況下，社會怎樣治理？曾任復(fù)旦大學(xué)當(dāng)代社會與文化研究中心主任、復(fù)旦大學(xué)人文學(xué)院首任院長、歷史系教授、博士生導(dǎo)師姜義華說：“找到社區(qū)治理的突破點，多賦予社區(qū)居委會職責(zé)和權(quán)力，多構(gòu)建有特色、能推廣的社區(qū)治理模式”。

編輯/麥婉華