房價中國最大的政治經(jīng)濟學

盡管輿論普遍認為中國房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)過去，地產(chǎn)大佬的顯赫地位已經(jīng)讓位于互聯(lián)網(wǎng)精英，但它依然是現(xiàn)今最大的政治經(jīng)濟學，交織了最多的社會運行要素。

2010年全國兩會結束后第一天，北京土地市場便出現(xiàn)三個“地王”，拿地方無一例外是央企。

2016,究竟誰在制造“地王”

三四線城市庫存過大，一線城市土地稀缺，財大氣粗的開發(fā)商們只得擠到幾個二線城市搶地，使得2016年有望成為史上出現(xiàn)“地王”最多的年份。那么誰是這些地王最主要的制造者？

地王頻現(xiàn)的隱憂

進入2016年以來，全國總價地王、單價地王以及溢價率超過100%的“三高”地塊，扎堆出現(xiàn)在四個二線城市：南京以19席奪冠，接下來是蘇州14席、合肥11席、杭州10席。

據(jù)地產(chǎn)信息提供商克而瑞統(tǒng)計，今年以來重點城市“三高”地王已達到74幅，4月以來的一個半月就占近70%的規(guī)模。

今年接下來的大半年，只要再拍出12幅地王，2016年就將成為史上出現(xiàn)“地王”最多的年份。

與地價齊高的是樓價。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的4月份全國70個大中城市房價變動情況顯示，新建商品住宅價格與上月相比，上漲最快的三甲是合肥、廈門、南京。價格分別比上月增長了5.8%、5.3%和4.4%。緊隨其后的是上海、杭州、北京和福州，增長率都在3%及以上。

與以往一樣，地價的飆升，立刻引發(fā)了購房者的恐慌情緒?！澳暇鞘小蔽⑿殴娞栔骶幚钭幽f，土地拍賣當天，南京當?shù)毓栁恼戮桶l(fā)出文章報道此事，其中三四篇閱讀量達“10萬+”?！肮纠飪蓚€小女孩在拍出地王的第二天就趕緊去買房了”。

國企央企唱主角

李子墨說，從2015年開始，全國各地的資金都到南京炒房了，“我們認為這一輪上漲是資本游戲，實際上是一種貨幣現(xiàn)象，用無限的貨幣追逐少量的房子?！?/p>

在南京的新地王中，人們看到了一個并不熟悉的身影——葛洲壩集團。葛洲壩是隸屬于國資委的央企，以水電投資建設運營為主業(yè)。

據(jù)分析，水電系央企正積極搶做大規(guī)模。其中，魯能、電建、葛洲壩成為大手筆的“地王買手”，它們今年已在南京、蘇州、天津、武漢、鄭州等最熱門的二線城市花了237億元，搶得9幅地塊。

實際上，不僅是水電系國企，綜觀今年以來熱門城市的新晉地王，央企和國企均是勝出者。

在3月底武漢的一次青山片區(qū)土地拍賣中，主力競拍者中海地產(chǎn)、中冶置地和江西新力，分別代表著國企、央企和市國資。

在南京，近段時間拿到地的開發(fā)商主要來自央企和國企，比如葛洲壩、電建、金茂、上海建工、保利、魯能、中建東孚等。

南京樓市的資深觀察者王歡表示，國企和央企抬高了地價，這是行業(yè)共識，“有央企在，中小民營企業(yè)拿地很難?！?/p>

單個地塊動輒數(shù)十億元，而需要在各地囤地的房地產(chǎn)企業(yè)顯示不可能僅依靠自身的現(xiàn)金流支撐搶地。支撐一座座高樓大廈的，其實是銀行的信貸資金。

事實上，自從央行2014年11月份首次降息至今，經(jīng)過多次降準、降息，市場資金面和流動性充足，銀行對于房企的支持可以說順理成章。

不過，從開發(fā)貸的定價來看，銀行已經(jīng)幾乎“倒貼”。

年報顯示，2015年，金地集團整體平均融資成本為5.32%，利息資本化金額17.93億元。由于在各類負債中，銀行融資成本明顯較低，因此可以判斷，金地集團2015年銀行借款的平均融資成本將明顯低于5.32%。而有著國資背景的廈門國貿(mào)銀行融資利率最低至3%左右，甚至遠遠低于商業(yè)銀行的一年期貸款利率。

當然，銀行要賺的絕不僅僅是吆喝聲。

一位精通房地產(chǎn)業(yè)務與融資的律師表示，“從過往的記錄來看，這些大型房企發(fā)生不良貸款的機率確實比較低，甚至就連爭議和訴訟也很少發(fā)生”。

“對于優(yōu)質(zhì)企業(yè)，銀行追求的往往是以量補價”，一位城商行有關人士進一步表示，“從風控角度而言，銀行的貸款結構中也必須包含相當比例的低價但優(yōu)質(zhì)的貸款。此外，在攬存壓力比較大、優(yōu)質(zhì)貸款客戶減少的背景下，大型房企確實屬于稀缺資源，雖然銀行手握資金，但多數(shù)情況下，都是銀行主動爭取成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的主辦銀行或戰(zhàn)略伙伴，這樣能夠在對公業(yè)務領域形成綜合經(jīng)營優(yōu)勢?！?/p>

新地王“解套”老地王

在地王現(xiàn)象中，最不可思議的是“面粉比面包貴”，即成交地塊樓面價高于周邊在售的商品房價格，目前它幾乎在所有一線和熱點二線城市都出現(xiàn)了。

正常而言，開發(fā)商拿地價格要低于未來售房價格的50%，才能保證賺錢，最高也不能超過60% -70%。也就是說，開發(fā)商以每平方米4萬拿下的地，至少要賣到每平方米6萬-8萬才能回本。

而南京的新地王板塊的房價會漲到每平方米8萬嗎？融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌認為不大可能，他稱，“蘇州、南京的地價是不對的，杭州曾經(jīng)比上海還高，因為地價高，很多開發(fā)商在杭州虧錢的，南京是在步杭州的后塵?！?/p>

在他看來，不像上海，南京土地供給大，房價一直在每平方米2萬余元，現(xiàn)在樓面價動輒超每平方米3萬元是不合理的。

如果目前的地價不合理，為什么地產(chǎn)商們還扎堆往里沖呢？

南京房地產(chǎn)開發(fā)建設促進會秘書長張輝認為，實際上現(xiàn)在開發(fā)商們心頭盤算的是另外的賬本。因為現(xiàn)在三四線城市庫存過大，看不到盈利的希望，開發(fā)商們避之不及。而一線城市幾乎沒有新增土地供給。但開發(fā)商不能不拿地，因為要保證銷售額的持續(xù)增長，維持運轉。

最后造成的結果就是，大家都擠到二線城市搶地?！艾F(xiàn)在已經(jīng)不是在用正常的市場預期拍地，而是無論多高的價格，都要讓自己還在這場游戲中?！睆堓x說，最近有南京的房企老總告訴他，“拿地有風險，可能會虧錢，但是不拿地，團隊可能就沒了。”

其次，在面粉普遍比面包貴的時候，大家比的不再是面粉與面包的價格，而是過去的面粉與將來的面粉價格?！爸灰磥淼牡貎r比現(xiàn)在的貴，現(xiàn)在的地價就是合理的。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說。

李子墨表示，南京一線房企的老總，也覺得現(xiàn)在的地價難以接受，他們期望地價的泡沫由時間和城市價值的提升來消化。

“南京歷史上，所有的地價泡沫都被時間消化了，過去兩年的地王現(xiàn)在來看，價格都不算高?！崩钭幽f，“老地王被新地王取代，老地王就解套了?！?/p>