張宜云

依法規(guī)范不動產(chǎn)登記行為
——《天津市不動產(chǎn)登記條例》解讀

張宜云

7月29日，市十六屆人大常委會第二十七次會議表決通過了《天津市不動產(chǎn)登記條例》（以下簡稱條例），自2016年9月1日起正式施行，這是全國首部有關(guān)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的地方性法規(guī)。

為什么要制定有關(guān)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的地方性法規(guī)？

長期以來，我國對各類不動產(chǎn)實行由多個部門分散登記，容易出現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)利登記信息的重疊和沖突，給群眾帶來不便，也影響不動產(chǎn)交易的安全和效率。2007年頒布實施的《中華人民共和國物權(quán)法》正式確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這就要求整合各部門不動產(chǎn)登記職能，將土地、房屋、草原、林地、海域等各類不動產(chǎn)由各部門分散登記轉(zhuǎn)變?yōu)榻y(tǒng)一到一個部門進行登記。2014年11月24日，國務(wù)院頒布《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，明確提出了統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構(gòu)、統(tǒng)一不動產(chǎn)登記簿冊、統(tǒng)一不動產(chǎn)登記依據(jù)和統(tǒng)一不動產(chǎn)登記信息平臺“四個統(tǒng)一”要求。2015年11月30日，我市在全國率先實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。為了統(tǒng)一不動產(chǎn)登記依據(jù)，規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，保護權(quán)利人合法權(quán)益，妥善解決我市實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中出現(xiàn)的新情況和新問題，有必要制定一部符合我市實際的有關(guān)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的地方性法規(guī)。

條例主要規(guī)定了哪些內(nèi)容？

條例共七章八十條，主要包含七個方面的內(nèi)容。

第一，統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構(gòu)，確立不動產(chǎn)登記體制。條例第一章規(guī)定，市國土資源和房屋行政主管部門是本市不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負責(zé)全市不動產(chǎn)登記工作。農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門按照職責(zé)分工配合不動產(chǎn)登記機構(gòu)做好登記工作。市國土資源和房屋行政主管部門建立全市統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)，制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記規(guī)范。

第二，明確各類不動產(chǎn)登記的一般性要求。條例第二章明確了各類不動產(chǎn)登記的一般性要求。一是不動產(chǎn)登記的基本單位和一體登記原則。不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記，不動產(chǎn)單元應(yīng)當(dāng)有唯一編碼。房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一體登記。二是登記的一般程序，包括登記申請的提出、申請所需提交的一般性材料、申請的受理與撤回、不予受理的情形、登記的辦理時限等。三是不動產(chǎn)登記簿的記載以及不動產(chǎn)權(quán)屬證書、登記證明的核發(fā)、換發(fā)、補發(fā)要求。四是申請各類不動產(chǎn)登記類型首次登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和注銷登記的一般情形。

第三，規(guī)定各類不動產(chǎn)權(quán)利登記所需的要件。為了便于登記操作和執(zhí)行，條例第三章分為六節(jié)，分別對申請國有建設(shè)土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，海域使用權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)，地役權(quán)和抵押權(quán)所需提交的必要材料作了具體規(guī)定。條例第四章對預(yù)告登記、更正登記、異議登記、查封登記的具體程序作了規(guī)定。

第四，規(guī)范不動產(chǎn)登記資料管理和查詢制度。不動產(chǎn)登記資料的管理和查詢是社會普遍關(guān)注的問題，條例第五章吸收了我市房地登記資料管理和查詢的實踐經(jīng)驗，規(guī)定了不動產(chǎn)登記資料的管理與查詢復(fù)制的主體、查詢程序以及保密義務(wù)等。

第五，對五類違法行為規(guī)定相應(yīng)的法律責(zé)任。為了規(guī)范登記行為，維護權(quán)利人合法權(quán)益，提高不動產(chǎn)登記公信力，條例第六章對不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記錯誤或者當(dāng)事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害，登記人員不當(dāng)履職，偽造、變造不動產(chǎn)權(quán)屬證書或登記證明，非法泄露或者利用不動產(chǎn)登記資料或信息等五類違法行為，規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任。

第六，堅持利民原則，切實維護權(quán)利人財產(chǎn)權(quán)益。借鑒以往我市解決登記疑難問題的成功經(jīng)驗，條例對已經(jīng)辦理預(yù)告登記的商品房購房人入住滿兩年、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未辦理首次登記的情形，賦予了購房人直接申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的權(quán)利；對因故未辦理房屋所有權(quán)登記和房地合并登記前已辦理房屋登記而未辦理土地使用權(quán)登記兩種情形，規(guī)定了具體的補登程序。

第七，明確條例施行后工作的銜接過渡與法規(guī)適用。條例規(guī)定：在國家規(guī)定的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過渡期內(nèi)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記工作由市農(nóng)業(yè)行政管理部門按照國家和本市有關(guān)規(guī)定負責(zé)組織實施。條例施行后，2005年通過的《天津市房屋權(quán)屬登記條例》同時廢止。條例施行前本市有關(guān)不動產(chǎn)登記的規(guī)定與條例規(guī)定不一致的，按照本條例執(zhí)行。

條例有哪些特點？

一是堅持便民原則，方便群眾辦理登記。條例規(guī)定：市國土資源和房屋行政主管部門可以委托區(qū)縣國土資源管理部門辦理不動產(chǎn)登記事務(wù)。申請材料不齊全或者不符合法定形式的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面一次性告知申請人需要補正的全部內(nèi)容。除法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理不動產(chǎn)登記申請之日起三十日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)。已經(jīng)辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的，購房人在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記，抵押權(quán)預(yù)告登記日期即為抵押權(quán)登記日期。

二是堅持嚴(yán)格管理原則，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)登記行為。條例規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自開發(fā)建設(shè)的商品房竣工驗收合格之日起三十日內(nèi)申請房屋所有權(quán)首次登記，并將登記結(jié)果及時通知購房人。未按期申請房屋所有權(quán)首次登記的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)責(zé)令限期辦理；逾期不辦理的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。給不動產(chǎn)權(quán)利人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請房屋所有權(quán)首次登記時，應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地使用權(quán)，一并申請登記為業(yè)主共有。

三是解決不動產(chǎn)登記疑難問題，保障權(quán)利人財產(chǎn)權(quán)益。條例規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記的，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記。經(jīng)預(yù)告登記的商品房購房人入住二年后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未辦理首次登記的，購房人可以直接申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理申請后，應(yīng)當(dāng)對需要核查的有關(guān)內(nèi)容進行核查。2002年12月31日前依法應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)登記而因故未辦理的，當(dāng)事人可以憑房屋權(quán)屬來源證明和未登記原因證明材料或者未登記原因說明，申請登記。不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理申請后，應(yīng)當(dāng)進行核查并將有關(guān)情況在本市主要報紙上予以公告；公告三個月期滿無異議的，予以登記。2005年12月31日前國有土地上已登記房屋而因故未辦理土地使用權(quán)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可依據(jù)房屋權(quán)屬證書以及土地權(quán)屬來源證明，確定建設(shè)用地使用權(quán)范圍并在本市主要報紙上予以公告；公告三個月期滿無異議的，予以登記。

四是規(guī)范不動產(chǎn)登記信息查詢程序，保護權(quán)利人財產(chǎn)隱私。條例規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人可以查詢、復(fù)制自己的不動產(chǎn)登記資料。因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟、仲裁等涉及的利害關(guān)系人，可以查詢、復(fù)制不動產(chǎn)自然狀況、不動產(chǎn)權(quán)利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況。申請時應(yīng)提供身份證明、利害關(guān)系證明以及不動產(chǎn)坐落或者不動產(chǎn)權(quán)屬證書、不動產(chǎn)登記證明的證號。

五是堅持“不變不換”原則，維護不動產(chǎn)權(quán)利的穩(wěn)定性。條例規(guī)定，本條例實施前依法制作的不動產(chǎn)登記簿、核發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書、登記證明繼續(xù)有效。

（作者為天津市人大立法研究所助理研究員）