房地產(chǎn)經(jīng)濟服務(wù)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展探究

摘 要 改革開放以來，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)經(jīng)歷了從無到有從小到大的發(fā)展歷程，各類房地產(chǎn)公司在保證市場競爭的公正和公平等方面起到了降低社會交易成本等作用。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 經(jīng)濟服務(wù)業(yè) 經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展

一、引言

我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)起源于20世紀八九十年代，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步較晚，到現(xiàn)在不過經(jīng)歷了二三十年的發(fā)展周期。但我們不應(yīng)妄自菲薄，我們應(yīng)努力趕上發(fā)達國家的步伐。然而我國國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀是，每個城市之間房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展差距較大，無法適應(yīng)房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展趨勢。因此，我們應(yīng)積極融入中國加入WTO和國家發(fā)展市場經(jīng)濟的新形勢中，深入探索、研究我國房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)發(fā)展所面臨的最緊迫的問題。把握時機，抓住難得的歷史發(fā)展機遇，這對于促進與加快我國房地產(chǎn)行業(yè)這一經(jīng)濟支柱行業(yè)的發(fā)展具有十分重要的意義。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)現(xiàn)存問題

我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)起步時間相較其他國家晚了很長時間，就現(xiàn)在的發(fā)展情況而言，其處在一個高速發(fā)展的階段。然而這個階段是很不成熟的，從全國范圍來看，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟市場和公司大多存在以下幾方面問題：

第一，我國還沒有建立完善的法律體系，現(xiàn)有法律法規(guī)的寬度和深度不能適應(yīng)實際的需要。

第二，政府各個部門間管理工作分配不協(xié)調(diào)，對行業(yè)監(jiān)管無法達到一體化，我們的市場和行業(yè)監(jiān)管體系尚未完全形成。到目前為止，我國還沒有設(shè)置一個專門的機構(gòu)來具體管理經(jīng)濟服務(wù)公司的發(fā)展方向。我國法律制度建設(shè)滯后，政府管理責(zé)任不明確，導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟服務(wù)機構(gòu)亂辦理、亂管理、亂執(zhí)業(yè)、無序競爭、信用缺失等問題特別突出，嚴重擾亂了房地產(chǎn)經(jīng)濟服務(wù)機構(gòu)的市場秩序，給正規(guī)經(jīng)營的經(jīng)濟企業(yè)造成了較嚴重的損失，甚至還引發(fā)了不少經(jīng)濟案件。

第三，企業(yè)違規(guī)現(xiàn)象多，公司經(jīng)營服務(wù)水平不規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)聲譽不佳。在激烈的市場競爭中，少數(shù)公司受經(jīng)濟利益驅(qū)動，以及中介機構(gòu)的經(jīng)營行為不規(guī)范，導(dǎo)致低價競爭、虛假評估、利用合同欺詐等不規(guī)范行為時有發(fā)生。

第四，房地產(chǎn)經(jīng)濟企業(yè)的問題是公司普遍規(guī)模小，企業(yè)結(jié)構(gòu)與管理制度不完善，提供的服務(wù)項目比較單一，公司的抗風(fēng)險能力較低，技術(shù)和服務(wù)較為落后。行業(yè)現(xiàn)狀是大中型房地產(chǎn)經(jīng)濟公司數(shù)量較少，大多為實力較弱的小型經(jīng)濟公司，甚至有些為獨自一家店面的“作坊”式企業(yè)，一個門面、一張辦公桌、一部電話、一個記錄本，裝備極為落后，國家要靠這類企業(yè)的發(fā)展來帶動整個行業(yè)的發(fā)展是極不現(xiàn)實的。

第五，行業(yè)員工的培訓(xùn)方式主要是由1～2年從業(yè)經(jīng)驗的“老員工”言傳身教，以自己的經(jīng)驗給新員工做“榜樣”，好一些的企業(yè)會用1周左右的時間向新員工傳授一些簡單的行業(yè)形勢和銷售技巧。加之前述招聘門檻低，更加重了員工素質(zhì)不一的問題。而正規(guī)的新員工培訓(xùn)計劃至少應(yīng)該包含企業(yè)文化培訓(xùn)、技術(shù)類培訓(xùn)、行業(yè)培訓(xùn)、職業(yè)道德培訓(xùn)及各種管理技巧培訓(xùn)。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟服務(wù)行業(yè)大體分類

第一，房地產(chǎn)評估。其內(nèi)容包括：一是土地使用權(quán)出讓和掛牌土地使用權(quán)的價格評估；二是企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、聯(lián)營、兼并、合并、破產(chǎn)清算等各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價；三是房地產(chǎn)抵押價值評估；四是專業(yè)仲裁及司法訴訟中有關(guān)的房地產(chǎn)價格評估；五是征地和房屋拆遷補償評估；六是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估；七是房地產(chǎn)租賃價格評估；八是房地產(chǎn)分割、合并估價；九是房地產(chǎn)拍賣底價評估；十是房地產(chǎn)課稅價格評估；十一是房地產(chǎn)保險評估。

第二，律師事務(wù)所。內(nèi)容有：一是代理房地產(chǎn)買賣糾紛；二是為BOT等特許經(jīng)營項目提供法律咨詢以及為相關(guān)項目有法律問題時提供服務(wù)；三是為有資金需求的房地產(chǎn)開發(fā)商提供投融資服務(wù)；四是為房地產(chǎn)項目的可行性進行法律論證，出具《項目投資法律意見》，協(xié)助企業(yè)起草文件或具體代為辦理申報項目立項等行政審批事項；五是通過起草文件、合同，參與談判、投標(biāo)和拍賣，獲得土地使用權(quán)；六是審查、起草征地、拆遷安置與補償合同訂立、裁定等事宜；七是審查獲得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的條件并協(xié)助獲得；八是設(shè)計建筑施工圖。

第三，政府服務(wù)職能部門。一是建立健全的法規(guī)體系，使房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度漏洞越來越少；二是明確誰是房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)的唯一主管部門；三是在行業(yè)監(jiān)管方面，政府起主要監(jiān)管作用，同時相關(guān)的行業(yè)協(xié)會也在行業(yè)形為管理上起到很重要的作用；四是加強規(guī)范從業(yè)人員和機構(gòu)的從業(yè)資格，從源頭杜絕不規(guī)范形為；五是對于經(jīng)濟違法違規(guī)行為堅決進行查處，從行為上凈化經(jīng)濟行業(yè)。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)規(guī)范的對策

第一，對房地產(chǎn)經(jīng)濟實行內(nèi)部改革，建設(shè)創(chuàng)新行業(yè)和優(yōu)秀的企業(yè)機制。對于需要依靠政府部門和事業(yè)單位而興辦起來的企業(yè)，我們要盡最大力量使其與掛辦單位脫鉤，政府應(yīng)宣揚企業(yè)創(chuàng)新機制，重組企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，用創(chuàng)新的獎勵方法激勵員工。同時，對于那些不符合行業(yè)發(fā)展要求的企業(yè)我們要予以淘汰，對那些違反行業(yè)規(guī)定的企業(yè)堅決予以清出。使我國的行業(yè)做到有進有出，對那些給國家作出貢獻的企業(yè)進行表揚獎勵。

第二，行業(yè)自律是行業(yè)獲得良好發(fā)展的重要支柱，轉(zhuǎn)變行業(yè)自律組織不僅僅應(yīng)該建立在官辦層次上，我們更應(yīng)讓其自覺發(fā)揮應(yīng)有的地位和作用。這要求我們轉(zhuǎn)變思想，可以將其由政府“依附”機構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)榇頃T企業(yè)利益的民間組織，兩者相結(jié)合，相互協(xié)調(diào)，共同監(jiān)督，做好行業(yè)自律，維護公平競爭，查處違規(guī)。我國還可以出臺相關(guān)法律，出臺從業(yè)人員職業(yè)道德規(guī)范，用建立企業(yè)信用檔案等方式進行企業(yè)內(nèi)部的信用評估，互相交流經(jīng)驗、業(yè)務(wù)及互相監(jiān)督等。同時，將先進的經(jīng)營觀念和經(jīng)營模式在企業(yè)之間推廣開來，加快全行業(yè)整體的進步。此外，建立行業(yè)自律組織還有其他很重要的作用。例如，可以進行行業(yè)內(nèi)信息的共享，研究行業(yè)內(nèi)遇到的重大問題，在房地產(chǎn)經(jīng)濟機構(gòu)方面進行協(xié)調(diào)，使房地產(chǎn)經(jīng)濟與社會各界之間的關(guān)系變得更為融洽。

第三，首先，進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升行業(yè)的競爭力，讓市場變得市場化和專業(yè)化，優(yōu)化行業(yè)服務(wù)業(yè)的整體結(jié)構(gòu)；其次，我們要優(yōu)先鼓勵龍頭企業(yè)發(fā)展起來并使其帶動整個行業(yè)的發(fā)展，使其擴大規(guī)模，提高整體競爭實力；再次，行業(yè)內(nèi)部互相合作，與中介機構(gòu)以聯(lián)合、重組的方式優(yōu)勝劣汰，使人員配置最優(yōu)化，達到擴大企業(yè)規(guī)模，提高企業(yè)綜合競爭力的目的，找出那些規(guī)模小、人員老化、業(yè)務(wù)素質(zhì)較差、執(zhí)業(yè)資格單一的經(jīng)濟機構(gòu)并進行合并，凈化整個行業(yè)市場；最后，需要提升經(jīng)濟機構(gòu)從業(yè)人員的個人素質(zhì)。我們要引進優(yōu)秀人才，并使其發(fā)揮出自身最大的才能，為企業(yè)作貢獻。同時，定期對整個機構(gòu)的從業(yè)人員進行思想道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，從中選擇優(yōu)秀的管理人才到國內(nèi)或國外優(yōu)秀的大學(xué)進行學(xué)習(xí)，逐步提升行業(yè)人員的管理能力，為整個行業(yè)的快速發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。

第四，加大政府對企業(yè)的扶持和引導(dǎo)力度。政府各相關(guān)部門都有為經(jīng)濟機構(gòu)提供幫助的義務(wù)。當(dāng)需要中介機構(gòu)提供服務(wù)時，政府是通過市場購買的方式來開展工作的。政府要統(tǒng)籌規(guī)劃整個企業(yè)的發(fā)展方向，引導(dǎo)企業(yè)良好發(fā)展，使企業(yè)間公平競爭，精簡辦事程序，在提高工作效率的同時為經(jīng)濟機構(gòu)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在經(jīng)濟服務(wù)機構(gòu)市場準入和登記條件上面嚴格把關(guān)，對出現(xiàn)的違規(guī)行為堅決制止，政府還要在經(jīng)濟機構(gòu)創(chuàng)業(yè)需要資金支持和擔(dān)保貼息時給予大力支持。例如，對于吸納下崗和失業(yè)人員的經(jīng)濟機構(gòu)以及剛剛起步的小企業(yè)，政府應(yīng)根據(jù)情況給予經(jīng)費貼息。

（作者單位為北京興慶房地產(chǎn)土地評估有限公司）

[作者簡介：董露，女，中國人民大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)專業(yè)研究生。]

參考文獻

[1] 黃英，劉洪玉，劉琳.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟服務(wù)定價方法探討[J].價格理論與實踐，2005.