政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的路徑分析

趙芮+馮榮榮

[摘要]近幾年我國部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)非正常上漲的趨勢，地方政府在房地產(chǎn)市場中擁有推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的激勵(lì)，是造成近期我國房地產(chǎn)市場持續(xù)非正?！吧郎亍钡闹匾蛑弧Ｍ瑫r(shí)地方政府的刺激政策引爆了我國銀行危機(jī)，即是我國房地產(chǎn)危機(jī)的根源所在。作為市場的參與者和監(jiān)督者，地方政府應(yīng)如何正確干預(yù)房地產(chǎn)市場是解決樓市危機(jī)的關(guān)鍵。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)危機(jī)；銀行危機(jī)；政府干預(yù)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.34.173

1 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

2016年1月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布去年70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，在環(huán)比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大的同時(shí)，同比漲幅也在連續(xù)下跌15個(gè)月后，首次出現(xiàn)同比增長。由于各城市供需狀況不相同，城市間房價(jià)分化現(xiàn)象仍非常明顯。一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)上漲較快，環(huán)比漲幅明顯高于其他城市；其余二線城市環(huán)比較為平穩(wěn)；大部分三線城市仍處于庫存逐步消化階段，環(huán)比仍在下降。近幾年，大部分城市的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)量價(jià)齊跌的現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)銷售達(dá)不到預(yù)期，使得部分小型開發(fā)商資金鏈斷裂，從而對(duì)地方財(cái)政造成了危機(jī)。

房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)歷供不應(yīng)求的火爆期，然而各級(jí)政府仍接連刺激樓市，比如通過各種稅費(fèi)減免，鼓勵(lì)居民購房。因?yàn)檫@一強(qiáng)刺激，房地產(chǎn)價(jià)格再次狂漲，得到鼓勵(lì)的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)商繼續(xù)加速擴(kuò)張。根據(jù)估算，中國房地產(chǎn)市場在受到不斷地強(qiáng)刺激作用下，在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期，全社會(huì)向其直接投入將近33萬億元人民幣；全社會(huì)新增房地產(chǎn)公司達(dá)到約2.4萬家。如果政府沒有在2008年采取樓市刺激政策，使2009—2013年的房地產(chǎn)年均增長率和GDP年平均增長率相近，那么目前就會(huì)比實(shí)際情況少建39.6億平方米，約4000萬套房子。

2 房地產(chǎn)危機(jī)的原因

2.1 政府干預(yù)導(dǎo)致銀行危機(jī)

中國房地產(chǎn)危機(jī)的根源是銀行危機(jī)。2008年年底，政府推動(dòng)“四萬億投資計(jì)劃”，這四萬億元投下去，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)造成三方面的重大沖擊。

第一，中國的地方債務(wù)危機(jī)一觸即發(fā)。審計(jì)署2013年6月發(fā)布的報(bào)告稱，我們36個(gè)地級(jí)市的負(fù)債總額高達(dá)3.85萬億元，這里面16個(gè)地級(jí)市（包括9個(gè)省會(huì)城市）的負(fù)債比例甚至超過100%，就是說這個(gè)城市已經(jīng)資不抵債，屬于技術(shù)性破產(chǎn)。

第二，國企透過“四萬億投資計(jì)劃”進(jìn)行瘋狂擴(kuò)張，使得經(jīng)營效率大幅下滑。2012年中國股市前十大虧損企業(yè)統(tǒng)統(tǒng)是國企，且虧損達(dá)到497億元。

第三，民營企業(yè)遭到?jīng)_擊。政府推動(dòng)“四萬億投資計(jì)劃”是以國企為主導(dǎo)，結(jié)果民企的經(jīng)營地盤被國企大幅度剝奪。大型商業(yè)銀行基本都會(huì)受到政府意志的影響，在選擇服務(wù)對(duì)象時(shí)會(huì)向國有企業(yè)傾斜，從而導(dǎo)致民營企業(yè)在資金來源上的弱勢地位。

2.2 銀行危機(jī)引爆房地產(chǎn)危機(jī)

針對(duì)銀行停貸個(gè)人按揭業(yè)務(wù)，提出全新的“兩板斧理論”。第一板斧，同業(yè)存款大幅上漲。股份制銀行和國有四大行相比，在全國鋪設(shè)網(wǎng)點(diǎn)的能力先天不足。所以股份制銀行吸收存款的能力根本無法同農(nóng)工中建四大行相提并論，股份制銀行在過去是通過同業(yè)拆借，通過向四大行借錢來充盈資本金。隨時(shí)間的推移，股份制銀行越來越依賴銀行間拆借市場的短期借款，且同業(yè)存款占貸款余額的比例越來越高。第二板斧為網(wǎng)絡(luò)金融的爆發(fā)。例如余額寶，即天弘增利寶貨幣基金，它通過大額存款的方式，將錢以年收益率5%的形式借給銀行，然后天弘基金再把得來的利息返還給余額寶用戶。銀行通過停辦按揭貸款對(duì)房地產(chǎn)市場造成沖擊，因?yàn)椤皟砂甯?，同業(yè)拆借、同業(yè)存款比例大幅上漲，銀行資金成本上升；網(wǎng)絡(luò)金融產(chǎn)品給傳統(tǒng)商業(yè)銀行業(yè)帶來莫大壓力，資金成本也上升。而按揭貸款只有7%的利息，且一放30年，與借給企業(yè)一年收取8%的利息相比，銀行更愿意做企業(yè)貸款。

2.3 政府破壞了房地產(chǎn)的自我調(diào)節(jié)

2001年的房地產(chǎn)指數(shù)達(dá)到3.05的高位，也就是遭遇嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，但從這個(gè)高點(diǎn)開始，在沒有任何政府強(qiáng)烈行政干預(yù)的情況下，我國房地產(chǎn)市場通過自我調(diào)節(jié)，從2001年的3.05一直降到2009年的1.75，歷時(shí)九年。中國用九年的時(shí)間自我回調(diào)，比英國和美國在短短兩三年的時(shí)間里迅速回調(diào)，給市場造成的沖擊更小。

但在2008年和2012年政府兩次強(qiáng)行救市下，房地產(chǎn)的自我調(diào)節(jié)機(jī)制被破壞。2008年11月1日，政府宣布救市，第一，取消印花稅、增值稅，契稅降低1%；第二，按揭利率打七折，首付比例甚至降到20%。結(jié)果中國房地產(chǎn)市場在2010年創(chuàng)下了比2001年3.05還要高的泡沫指數(shù)，達(dá)到了3.22。

2010年前后，中國房地產(chǎn)泡沫持續(xù)居高不下，政府利用行政手段打壓樓市，房地產(chǎn)泡沫指數(shù)降到2012年的2.08。但政府卻又因房地產(chǎn)市場不景氣在2012年開始第二次救市：按揭利率打8.5折，很多地方政府提高了公積金的貸款額度。第二次救市的結(jié)果是，房地產(chǎn)泡沫指數(shù)又上升了，在2013年就達(dá)到了2.57，也就是泡沫程度再次加重。

3 完善我國政府對(duì)房地產(chǎn)市場干預(yù)作用的舉措

3.1 政府由“獲利者”轉(zhuǎn)向“裁判員”

就目前政府的土地供應(yīng)方式而言，協(xié)議轉(zhuǎn)讓用地和公開拍賣用地兩種方式都有缺陷。前者主管官員的自由裁量權(quán)較大，在運(yùn)行過程中容易因暗箱操作導(dǎo)致腐敗，后者使政府在拍賣過程中成了最大的贏家。要有效地解決這一問題，政府首先要從“利益者”位置上退出，成為“裁判員”。這需要推進(jìn)“程序正義”：通過土地出讓程序的公開、公正與透明，制約官員尋租的空間；通過土地出讓金管理和使用的透明，進(jìn)而減少官員和地方政府“攫取”土地出讓金的沖動(dòng)。在土地供應(yīng)中用于商業(yè)用途的地域應(yīng)由政府主導(dǎo)實(shí)行拍賣，以保證市場有償選擇；而用于群眾住房使用土地則必須由政府政策轉(zhuǎn)讓，并降低稅費(fèi)，加強(qiáng)控制，以保證公民在住房消費(fèi)中以最低成本滿足居住基本需求。在這過程中，針對(duì)行政權(quán)力的行使，還需要加強(qiáng)立法、司法、政黨、輿論、公民與公民集體的監(jiān)督，減少土地成為少數(shù)人牟利工具的可能。

3.2 推動(dòng)房地產(chǎn)的供給側(cè)改革

一直以來，樓市調(diào)控的邏輯是側(cè)重需求端，不管是限購、限貸，抑或是購房和戶籍政策掛鉤均是如此。21世紀(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)的過剩，究其根本就是一直以來供需錯(cuò)配，生產(chǎn)要素不合理流通。房地產(chǎn)因受土地財(cái)政、投資投機(jī)等相關(guān)因素的影響，一直處于低質(zhì)量的高供給狀態(tài)，這也是此次房地產(chǎn)存在過剩的關(guān)鍵原因之一。讓房地產(chǎn)市場回歸消費(fèi)品，力推房地產(chǎn)的供給側(cè)改革是從根本上解決當(dāng)前的房地產(chǎn)問題、促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的根本。

3.3 規(guī)范和穩(wěn)定市場秩序，確保盡量充分的競爭，恢復(fù)房地產(chǎn)自我調(diào)節(jié)機(jī)制

“完全自由競爭市場”需要四個(gè)條件：信息充分；商品同性質(zhì)；買賣者自由出入；交易雙方數(shù)量眾多。房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場相比較，具有信息不充分、投資金額巨大、資本回收期長、風(fēng)險(xiǎn)大、投資者不容易進(jìn)入市場、房地產(chǎn)商品交易雙方很難充分自由地進(jìn)入或退出市場等特點(diǎn)，所以說房地產(chǎn)市場具有不充分性。盡管“完全自由競爭市場”只是一個(gè)理論上的假想狀態(tài)，但我們可將其作為政策調(diào)整的坐標(biāo)，縮短房地產(chǎn)行業(yè)與其的距離。

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