馮立濤

摘要：對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，主要目的是維護(hù)交易安全，體現(xiàn)物權(quán)公示公信原則，而不動(dòng)產(chǎn)登記信息的查詢(xún)便是為此而服務(wù)的。本文以《物權(quán)法》作為切入點(diǎn)，以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的構(gòu)建為背景，根據(jù)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢(xún)的現(xiàn)實(shí)狀況，從不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢(xún)內(nèi)容、公開(kāi)對(duì)象等角度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記查詢(xún)規(guī)則進(jìn)行了科學(xué)的分析，對(duì)進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢(xún)工作進(jìn)行了有效的探討。

關(guān)鍵詞：政府信息公開(kāi)；不動(dòng)產(chǎn)登記；查詢(xún)規(guī)則

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）019-000-02

從《物權(quán)法》角度分析，不動(dòng)產(chǎn)查詢(xún)是落實(shí)物權(quán)公示原則的重要手段，也是衡量物權(quán)是否公示以及公示程度的重要標(biāo)準(zhǔn)。隨著當(dāng)前房地產(chǎn)熱的不斷升溫，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)在面對(duì)公眾的不動(dòng)產(chǎn)查詢(xún)工作中，也面臨著一些新問(wèn)題，在實(shí)際操作中“重登記、輕查詢(xún)”現(xiàn)象較為突出，不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)公示原則的一個(gè)方面，不動(dòng)產(chǎn)查詢(xún)是物權(quán)公示原則的另一個(gè)方面。不動(dòng)產(chǎn)查詢(xún)權(quán)利若不能真正實(shí)現(xiàn)，物權(quán)公示原則也難以真正落實(shí)，為此，筆者結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)以及多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，從政府信息公開(kāi)角度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記查詢(xún)規(guī)則進(jìn)行分析，對(duì)今后不動(dòng)產(chǎn)登記查詢(xún)工作的發(fā)展方向進(jìn)行探討。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)依法依規(guī)確定不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息公開(kāi)的對(duì)象

公示物權(quán)目的在于方便查閱和了解，若第三人在登記后難以查閱的話(huà)，便談不上公信力和登記公示，故而二者的一個(gè)重要表現(xiàn)便是第三人可否對(duì)登記內(nèi)容加以便捷查閱。

就“公示原則”層面而言，應(yīng)當(dāng)公諸于世不動(dòng)產(chǎn)有無(wú)物權(quán)的情況，從而使得第三人有所了解。但同時(shí)又不能公開(kāi)全部詳細(xì)資料，換言之即有必要限制查詢(xún)主體，然而是否限制公示則有很多爭(zhēng)議。其中有研究者覺(jué)得“公示”實(shí)際上就是向全社會(huì)公開(kāi)物權(quán)移轉(zhuǎn)、設(shè)定的事實(shí)，所以應(yīng)當(dāng)允許任何人對(duì)登記資料加以查閱，認(rèn)為登記資料是允許任何人查閱的共信息，無(wú)需在法律上限制查閱主體，而在實(shí)踐中后者也極難操作。

筆者認(rèn)為，查閱登記資料“權(quán)利主體”應(yīng)一致于公示原則。然而公示和登記內(nèi)容卻不等同于“全社會(huì)公開(kāi)”，其應(yīng)以設(shè)立公示制度的目的作為起點(diǎn)，即將其目的定位為向社會(huì)公開(kāi)設(shè)立和移轉(zhuǎn)物權(quán)的事實(shí)，對(duì)不具備交易意愿者則無(wú)需提供查閱登記資料。故而若面對(duì)無(wú)參與交易意圖而僅僅打算了解登記權(quán)利人情況者時(shí)，便無(wú)需公開(kāi)，故而《物權(quán)法》限制了查詢(xún)登記資料的主體。應(yīng)以平衡交易安全和登記權(quán)利人個(gè)人隱私保護(hù)二者之間的矛盾為核心，對(duì)各種模式的開(kāi)放程度作出利弊分析，根據(jù)信息涉及個(gè)人隱私程度的不同，將不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行類(lèi)別區(qū)分，從而確定相應(yīng)的查詢(xún)主體和查詢(xún)范圍。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)授權(quán)界定不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息公開(kāi)查詢(xún)的內(nèi)容

《物權(quán)法》中提到物權(quán)歸屬根據(jù)為歸登記機(jī)構(gòu)管理的不動(dòng)產(chǎn)登記簿，后者指的是登記機(jī)構(gòu)按照相應(yīng)規(guī)章制度制作的記錄不動(dòng)產(chǎn)情況的文件。按照《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記信息查詢(xún)暫行辦法》的內(nèi)容，其可包括原始登記憑證和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記簿兩大類(lèi)別，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿的設(shè)立目的在于體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)及其法律情況，故而其內(nèi)容也多劃分為“自然狀況”和“權(quán)利狀況”兩個(gè)主要部分。其過(guò)程中出現(xiàn)的各種資料對(duì)于確定物權(quán)內(nèi)容和歸屬，對(duì)國(guó)家行政管理、國(guó)民權(quán)利的維護(hù)都有著不小的作用。

登記資料又可以進(jìn)一步劃分為兩個(gè)類(lèi)別：其一是向全社會(huì)公開(kāi)者，及主要是不動(dòng)產(chǎn)層面的一系列權(quán)利負(fù)擔(dān)情況——包括是否已經(jīng)設(shè)定了地役權(quán)、是否已被查封、是否設(shè)定了抵押權(quán)之類(lèi)。作為登記機(jī)構(gòu)，其有義務(wù)將此種信息向全社會(huì)開(kāi)放并提供復(fù)制的便利。其二是其他登記資料——包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬情況和權(quán)利人個(gè)人資料之類(lèi)，因?yàn)槠涠鄶?shù)涉及個(gè)人隱私故而只能僅限特定人群查詢(xún)。然而一旦交易中有登記權(quán)利人，就意味著后者也有進(jìn)行交易的意向。為此，登記權(quán)利人有必要出具授權(quán)手續(xù)，從而最大限度杜絕惡意查詢(xún)。

筆者認(rèn)為，對(duì)登記資料中可以經(jīng)申請(qǐng)而予以查閱者應(yīng)加以限制，首先，在未經(jīng)同意情況下無(wú)權(quán)查詢(xún)權(quán)利人個(gè)人資料；而僅可查詢(xún)有限信息。其次，在權(quán)利人同意的前提下也要作出適當(dāng)限制。如有關(guān)其聯(lián)系方式、家庭情況之類(lèi)便無(wú)需公開(kāi)。如此則應(yīng)一方面詳細(xì)記載登記資料，另一方面對(duì)之予以分類(lèi)，在登記簿上記載物權(quán)變動(dòng)、權(quán)利負(fù)擔(dān)之類(lèi)內(nèi)容并予以公開(kāi)，與此無(wú)關(guān)者則不宜記載，也無(wú)需向全社會(huì)公開(kāi)。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有義務(wù)依法提供查閱、復(fù)制登記資料的便利

不動(dòng)產(chǎn)登記資料是由作為行政機(jī)關(guān)的登記機(jī)構(gòu)在履行登記職責(zé)過(guò)程中制作或者獲取的，以一定形式記錄、保存的信息， 從《政府信息公開(kāi)條例》規(guī)整的政府信息來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記資料應(yīng)屬于依申請(qǐng)公開(kāi)的政府信息。不動(dòng)產(chǎn)登記簿在性質(zhì)上屬于依申請(qǐng)而公開(kāi)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，公民、法人或者其他組織可以根據(jù)自身生產(chǎn)、生活、科研等特殊需要，依法申請(qǐng)查詢(xún)相關(guān)信息。

作為專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)登記的登記機(jī)構(gòu)，其既有審查權(quán)利，也有公示義務(wù)——即向相應(yīng)利害關(guān)系人、權(quán)利人提供與之對(duì)有關(guān)資料的查閱、復(fù)制義務(wù)，以此來(lái)促進(jìn)交易、保證安全。若登記機(jī)關(guān)無(wú)故拒絕查詢(xún)而造成消極后果者，則應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。在獲得授權(quán)后，登記機(jī)關(guān)也有義務(wù)將登記權(quán)利人財(cái)產(chǎn)隱私方面的資料公開(kāi)，但也應(yīng)做出必要的秘密保守約定，不得擅自擴(kuò)大登記信息的查詢(xún)范圍。故而在原則建立過(guò)程中，應(yīng)同時(shí)顧及登記申請(qǐng)人和利害關(guān)系人雙方的隱私權(quán)和知情權(quán)。要綜合各層級(jí)法律法規(guī)，借鑒國(guó)外區(qū)別分類(lèi)限制模式，在立法層面統(tǒng)一規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記信息中的登記結(jié)果信息可供任何單位和個(gè)人查詢(xún)，而權(quán)利人、利害關(guān)系人可依法查詢(xún)?cè)紤{證信息；有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢(xún)、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息。不動(dòng)產(chǎn)信息查詢(xún)也不能一覽無(wú)余，而應(yīng)視隱私程度不同進(jìn)行分類(lèi)，根據(jù)查詢(xún)主體分級(jí)公開(kāi)，如房屋坐落位置、面積大小等一般信息可以放開(kāi)查詢(xún)，交易價(jià)格等隱私性信息，查詢(xún)應(yīng)有一定的限制。公開(kāi)查詢(xún)意味著獲取信息的權(quán)利，也代表著保護(hù)隱私的義務(wù)，每個(gè)查詢(xún)主體的都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)還可將房屋電子登記簿信息系統(tǒng)通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)接口與公安戶(hù)籍、民政管理、地稅征管、人民銀行征信、住房公積金監(jiān)管、工商管理、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)、金融等部門(mén)連接，建立相關(guān)信息實(shí)時(shí)共享的網(wǎng)絡(luò)。

四、進(jìn)一步提升查閱、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬檔案利用工作水平的有效措施

1.加大宣傳力度。廣泛宣傳《物權(quán)法》，提升國(guó)民對(duì)之的理解，對(duì)保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)觀念和物權(quán)意識(shí)加以強(qiáng)化。以此來(lái)真正發(fā)揮該法律的作用。

2.將權(quán)屬查閱制度統(tǒng)一化和公開(kāi)化。如今，社會(huì)各界都有很大的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬檔案信息需求量，但不同個(gè)體會(huì)有著不同的檔案信息利用程度。一系列法律、法規(guī)都在此方面做了相關(guān)規(guī)定，將“保密”、“公開(kāi)”二者關(guān)系加以正確處理。

3.不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)有必要充分保管、鑒定、整理、分類(lèi)各種登記部門(mén)移交的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，將各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬檔案所具備的密級(jí)加以制定，并一直來(lái)確定查閱范圍。要通過(guò)對(duì)信息查詢(xún)電子化的建立與規(guī)制、對(duì)查詢(xún)申請(qǐng)人資格證明標(biāo)準(zhǔn)和查詢(xún)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的合理設(shè)定，來(lái)完善查詢(xún)的程序。

4.充分利用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)簡(jiǎn)化辦事程序。從節(jié)省費(fèi)用以及給當(dāng)事人（尤其身居外地者）查閱登記簿提供方便的層面而言，應(yīng)將不同地區(qū)登記機(jī)構(gòu)的各種登記簿加以“網(wǎng)絡(luò)化”，以建立門(mén)戶(hù)網(wǎng)站、微信公眾服務(wù)號(hào)等形式，為移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和手機(jī)用戶(hù)提供自助查詢(xún)服務(wù)， 通過(guò)提供“一站式服務(wù)”有效降低檔案信息利用人的查詢(xún)成本。

5.動(dòng)態(tài)地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬檔案工作“服務(wù)性”予以增強(qiáng)。落實(shí)“以人為本”的指導(dǎo)思想，把“人民利益”作為所有工作的“起點(diǎn)”和“終點(diǎn)”，以滿(mǎn)足廣大群眾日益增強(qiáng)的服務(wù)需求。

6.建立統(tǒng)一公開(kāi)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬檔案查閱制度有利于促進(jìn)房地產(chǎn)檔案事業(yè)的發(fā)展。登記部門(mén)通過(guò)社會(huì)各界對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬檔案的利用，發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬檔案的作用，使人們認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬檔案的價(jià)值和檔案工作的重要性，進(jìn)一步擴(kuò)大社會(huì)公信力和影響力。

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