論可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)的多元化

摘 要：

從不動(dòng)產(chǎn)登記制度與物權(quán)法的關(guān)系、登記機(jī)制的發(fā)展情況以及實(shí)踐對(duì)登記的需求來看，可登記的財(cái)產(chǎn)權(quán)是多元化的，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是其主干而非全部?？傻怯涁?cái)產(chǎn)權(quán)的標(biāo)的物須載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿，權(quán)利本身有相應(yīng)的規(guī)范依據(jù)，并于登記后能產(chǎn)生積極效用，據(jù)此，除了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有法律關(guān)聯(lián)的債權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)均可登記。為了登記這些多元化的財(cái)產(chǎn)權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度要進(jìn)行適度調(diào)整，主要表現(xiàn)為調(diào)整登記簿的編制方式、欄目等，并通過擴(kuò)張預(yù)告登記的適用對(duì)象來調(diào)整登記類型。上述調(diào)整也影響到物權(quán)法的相關(guān)制度，會(huì)改變物權(quán)客體特定的標(biāo)準(zhǔn)，并擴(kuò)張不動(dòng)產(chǎn)的形態(tài)，會(huì)導(dǎo)致物權(quán)之外的財(cái)產(chǎn)權(quán)在登記后對(duì)抗第三人，還會(huì)改變法定原則的對(duì)象和標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；財(cái)產(chǎn)權(quán)；登記能力；多元化；制度建設(shè)

中圖分類號(hào)：

DF521

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A DOI：10.3969/j.issn.1001-2397.2016.06.05

一、引言

推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，制定和完善相關(guān)法律制度，是我國(guó)正在著力推行的一項(xiàng)重要舉措，為此需深入研討的問題不少，哪些財(cái)產(chǎn)權(quán)可記入不動(dòng)產(chǎn)登記簿，就是其中之一。套用德國(guó)民法術(shù)語(yǔ)，這個(gè)問題實(shí)際指向如何確定有登記能力

登記能力源自德語(yǔ)詞Eintragungsfaehigkeit，是指權(quán)利或其他關(guān)系有記載于登記簿的資格。Grundbuchfaehigkeit是與此相關(guān)但不同的另一德語(yǔ)詞，它是指自然人、法人等能在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中作為權(quán)利主體或關(guān)系主體加以記載的資格。（參見：Baur/Stuerner. Sachenrecht [M]. 18. Aufl. Muenchen： C. H. Beck， 2009： 178-180.）的權(quán)利。在統(tǒng)一登記的大框架中，確定可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)的范圍和形態(tài)，是不動(dòng)產(chǎn)登記制度建設(shè)面臨的首要問題，因?yàn)槟茌d入登記簿的對(duì)象不同，在登記簿的哪個(gè)部分記載、如何記載、記載后有什么效果等就會(huì)隨之有異，這不僅事關(guān)登記簿的構(gòu)造、登記類型及相應(yīng)程序的設(shè)置等程序要素，還影響到登記效力等實(shí)體要素?？梢哉f，合理確定可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)的范圍和形態(tài)，是不動(dòng)產(chǎn)登記制度建設(shè)和完備的基礎(chǔ)工作。

綜合《物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（下稱“《條例》”）、國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（下稱“《細(xì)則》”）等規(guī)范性法律文件的相關(guān)規(guī)定，以及我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，下列事項(xiàng)有登記能力：（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，它們是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的主要記載對(duì)象；（2）作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原因行為的買賣合同、抵押合同，它們是預(yù)告登記的對(duì)象；（3）對(duì)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)真實(shí)性的異議，這是異議登記的對(duì)象；（4）法院等其他公權(quán)力機(jī)構(gòu)對(duì)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的查封，這是查封登記的對(duì)象。在這些事項(xiàng)中，可登記的異議和查封不是權(quán)利，也沒有爭(zhēng)議，本文擱置不論。

就可登記的財(cái)產(chǎn)權(quán)而言，《條例》第5條前9項(xiàng)規(guī)定了各類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，第10項(xiàng)兜底表述為“法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利”，“其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利”的范圍有多大，在理解上存在爭(zhēng)議。如果不考慮能被預(yù)告登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，從是否應(yīng)予公示的角度出發(fā)，或從物權(quán)法定的角度來看，“其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利”原則上限定為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，只要法律無特殊規(guī)定，其他財(cái)產(chǎn)權(quán)就沒有登記的可能[1] [2]，這可謂登記能力的“一元說”。與此不同，著眼于權(quán)利屬性以及現(xiàn)實(shí)實(shí)踐，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)就不是唯一的可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)租賃等其他財(cái)產(chǎn)權(quán)也應(yīng)有登記能力[3] [4]，這可謂“多元說”。面對(duì)這種差異，應(yīng)如何辨析和選擇，是個(gè)問題。

本文認(rèn)為，可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)的范圍、形態(tài)與不動(dòng)產(chǎn)登記自身的特點(diǎn)、規(guī)律密切相關(guān)，從不動(dòng)產(chǎn)登記制度與物權(quán)法的關(guān)系、登記功能和技術(shù)的發(fā)展、實(shí)踐對(duì)登記的需求等角度來看，可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)不應(yīng)局限于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（第二部分）。完成這一步，說明可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)具有多元性，但如何確定它們的范圍及形態(tài)，是個(gè)未知數(shù)，還需更有建設(shè)性的細(xì)致工作（第三部分）。論述至此只是闡述了可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)自身的規(guī)律，在體系化的法律框架內(nèi)，其多元化會(huì)帶來怎樣的體系效應(yīng)，會(huì)促成哪些制度發(fā)生改變，還需進(jìn)一步探討。后續(xù)的探討表明，包括登記簿、登記類型在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要圍繞不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)來建構(gòu)，可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)的多元化給這些制度要素帶來不小的沖擊，它們要有因應(yīng)和調(diào)適（第四部分）。與這些制度改變呼應(yīng)，物權(quán)客體、登記效力、法定原則等物權(quán)法制度也要有相應(yīng)的調(diào)整（第五部分）。

二、可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)多元化的動(dòng)因

綜合考慮不動(dòng)產(chǎn)登記制度與物權(quán)法的關(guān)系、登記機(jī)制的發(fā)展情況以及實(shí)踐對(duì)登記的需求，可登記的財(cái)產(chǎn)權(quán)不應(yīng)限于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是有多元化的形態(tài)。

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記制度與物權(quán)法的關(guān)系

依法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是重要的法律事實(shí)，是物權(quán)法不可或缺的規(guī)范事項(xiàng)，不動(dòng)產(chǎn)登記在此有重要作用。正如我們所熟知的，在德國(guó)、瑞士和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，登記決定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)能否變動(dòng)（《德國(guó)民法典》第873條第1款、《瑞士民法典》第656條第1款、我國(guó)“臺(tái)灣民法典”第758條）；在日本，登記決定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否對(duì)抗第三人（《日本民法典》第177條）；登記的這兩種作用在祖國(guó)大陸兼而有之（《物權(quán)法》第14條、第129條、158條）。不過，作為實(shí)體法的物權(quán)法仍可能涉及某些程序事項(xiàng)，如《瑞士民法典》第942-970a條涉及登記簿、登記管轄、申請(qǐng)、登記方法等，《物權(quán)法》第10-12條涉及登記管轄、申請(qǐng)、審查等，但其畢竟重在調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，不可能對(duì)登記，特別是對(duì)登記申請(qǐng)、審核等程序展開面面俱到的調(diào)整，于是，系統(tǒng)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的專項(xiàng)制度就有了獨(dú)立存續(xù)的空間，域外的《瑞士土地登記條例》、我國(guó)的《條例》等就是適例。

從法律文件的存在格局來看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度雖然獨(dú)立于物權(quán)法，但它終究服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的實(shí)體規(guī)范，以確?；蜉o助不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的實(shí)現(xiàn)，故而，沒有物權(quán)法的實(shí)體規(guī)范，以程序規(guī)范為主的登記制度無異于空穴來風(fēng)，登記制度因此可以說是物權(quán)法的配套規(guī)范。在祖國(guó)大陸，登記制度貫徹和落實(shí)物權(quán)法的意圖相當(dāng)明顯，正如《條例》第1條所顯示的，《物權(quán)法》是制定登記規(guī)范性法律文件的依據(jù)。既然如此，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有登記能力，可被登記，自然是題中之義。

然而，不能由此說只有物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其內(nèi)容才有登記能力，因?yàn)槲餀?quán)法在進(jìn)行制度安排時(shí)，無法完全強(qiáng)制性地規(guī)定與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)緊密相關(guān)的各項(xiàng)事宜，而是必須給當(dāng)事人的意思自治預(yù)留適度空間，讓當(dāng)事人基于實(shí)際需要來約定必要事宜，為了體現(xiàn)物權(quán)法允許的這些約定，配套的不動(dòng)產(chǎn)登記制度當(dāng)然應(yīng)能包容它們，它們也就能被登記。

具體說來，物權(quán)法定是物權(quán)法的一項(xiàng)原則，學(xué)理通常認(rèn)為它表明物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律規(guī)定，《物權(quán)法》第5條就反映了這種認(rèn)識(shí)。在體現(xiàn)該原則時(shí)，法律主要采用強(qiáng)制規(guī)范直接設(shè)定物權(quán)種類及部分內(nèi)容，但同時(shí)也用任意規(guī)范來引導(dǎo)當(dāng)事人約定部分物權(quán)的部分內(nèi)容，如地役權(quán)，權(quán)利人如何利用供役地，如何提高需役地的效益，與地役權(quán)的內(nèi)容密切相關(guān)，具體的利用目的和方法只能由當(dāng)事人約定（《物權(quán)法》第157條第2款），法律無法越俎代庖。既然這些約定事項(xiàng)是地役權(quán)的內(nèi)容，那么，為物權(quán)服務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度就允許它們載入登記簿，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)踐就是如此。在祖國(guó)大陸不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“地役權(quán)登記信息”頁(yè)中，有用以填寫約定的利用目的和方法的“地役權(quán)內(nèi)容”欄目。而在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，由于其修訂前的“民法典”物權(quán)編未給地役權(quán)限定目的，登記簿也就沒有相應(yīng)的欄目，不能記載具體的使用目的和方法，以至于地役權(quán)多年乏人問津[5] 。

如果說受制于地役權(quán)的特性，上述約定是確定地役權(quán)內(nèi)容不可或缺的途徑，它們由此應(yīng)歸為物權(quán)內(nèi)容，那么，在物權(quán)內(nèi)容之外，法律還允許當(dāng)事人為了豐富圍繞物權(quán)所產(chǎn)生的法律關(guān)系而為的約定，就只宜有債的屬性。比如，《瑞士民法典》第730條第1款以供役地人不作為為地役權(quán)的原則，但第2款例外地允許當(dāng)事人約定供役地人有作為義務(wù)，如在供役房屋的地板上鋪設(shè)隔音地毯，該約定屬于債，可載入登記簿[6]。又如，我國(guó)臺(tái)灣“民法典”第836-2條允許地上權(quán)當(dāng)事人約定使用方法，該約定是可登記的債權(quán)事項(xiàng)[7]。

此外，在共有等由多數(shù)權(quán)利人對(duì)實(shí)際存續(xù)的物權(quán)形成利益共同體的情形，如何協(xié)調(diào)這些主體間的關(guān)系，如何保持物權(quán)效能的穩(wěn)定性，如何實(shí)現(xiàn)物權(quán)最大化的效用，除了諸如不能侵害合法利益的紅線要交由強(qiáng)制規(guī)范進(jìn)行剛性調(diào)整，其他事項(xiàng)通常由最了解情況的利益相關(guān)方自行協(xié)商解決，這仍然是在法律授權(quán)范圍內(nèi)的意思自治機(jī)制。以對(duì)標(biāo)的物的管理或處分為例，利益共同體能以約定或多數(shù)決的形式進(jìn)行議定，這些自治機(jī)制與相應(yīng)的強(qiáng)制規(guī)范一起協(xié)力影響物權(quán)的實(shí)際效用。要有效落實(shí)物權(quán)法的這種規(guī)制，特別是為了利益共同體之外的他人利益，最合適的途徑就是公開利益共同體的自治結(jié)果，由此生成的約定或決議也可被登記。德國(guó)有這方面的例證，如《德國(guó)民法典》第1010條規(guī)定土地共有人對(duì)管理和使用的約定可記入登記簿，并因此而約束繼受人[8]。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也有相關(guān)例證，如其“民法典”第826-1條第1項(xiàng)規(guī)定，共有物使用、管理、分割或禁止分割的約定可以登記

這種約定是有債權(quán)效力的債權(quán)契約。（參見：王澤鑒.民法物權(quán)[M].北京：北京大學(xué)出版社，2010：235，243.）。與此類似，祖國(guó)大陸《物權(quán)法》第97條允許共有人對(duì)共有物的處分方式進(jìn)行約定，根據(jù)國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（下稱“《操作規(guī)范》”）第2.1.3條，這種約定可載入登記簿。

概括而言，不動(dòng)產(chǎn)登記制度配合著物權(quán)法，而要真正體現(xiàn)登記制度的這一作用，可登記的財(cái)產(chǎn)權(quán)就應(yīng)不僅是法律強(qiáng)制規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其內(nèi)容，還包括物權(quán)法允許當(dāng)事人約定的物權(quán)內(nèi)容，以及就特定事項(xiàng)而為的產(chǎn)生債權(quán)效果的約定或決議。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)制的發(fā)展情況

不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐的發(fā)展情況表明，隨著功能多元化和技術(shù)現(xiàn)代化，其公示效能和容量漸趨擴(kuò)大，能記載遠(yuǎn)比不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)豐富的財(cái)產(chǎn)權(quán)形態(tài)。

1.功能的多元化

在配合物權(quán)法來公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的基礎(chǔ)上，不動(dòng)產(chǎn)登記有落實(shí)國(guó)家治理和引導(dǎo)市場(chǎng)交易的功能，而不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的治理事項(xiàng)和交易對(duì)象不限于物權(quán)，可登記的財(cái)產(chǎn)權(quán)因此也不限于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

先看落實(shí)國(guó)家治理。不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行治理的基礎(chǔ)手段之一，借此可實(shí)現(xiàn)地籍管理、土地整理、稅收征繳、財(cái)產(chǎn)公示等治理目標(biāo)[9][10]。作為登記機(jī)制的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，用以表征可登記事項(xiàng)的登記能力也有治理功能，這一點(diǎn)在祖國(guó)大陸有突出表現(xiàn)。受制于歷史、體制、改革等原因，祖國(guó)大陸公有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬不甚明晰，國(guó)家在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的治理措施也隨時(shí)勢(shì)而變，再加上登記機(jī)制尚在完備當(dāng)中，登記能力的治理功能就有了更多的可能性，可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)的范圍也隨之?dāng)U張，自然生態(tài)空間權(quán)就是典型。為了保護(hù)生態(tài)環(huán)境，2013年11月15日《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》指出，要對(duì)水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記，這被認(rèn)為是生態(tài)文明制度體系中的基礎(chǔ)性制度[11]。 2015年4月25日《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加快生態(tài)文明建設(shè)的意見》對(duì)此再予重申。作為自然資源中有生態(tài)價(jià)值的資源空間集合，自然生態(tài)空間是不可分割的生態(tài)系統(tǒng)和環(huán)境要素的總和[12]，以此為客體的權(quán)利，不同于《物權(quán)法》第48條、第118條分別規(guī)定的自然資源所有權(quán)和使用權(quán)，因?yàn)楹笳咴趯?shí)踐和學(xué)理中，往往具體化為土地所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等客體單一而特定的物權(quán)[13] [14]。為了落實(shí)上述政策目標(biāo)，國(guó)土資源部決定結(jié)合自然資源管理體制改革，將自然生態(tài)空間逐步納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記范疇，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一確權(quán)登記發(fā)證[15] 。

其實(shí)，這種做法在我國(guó)既有的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐中并不陌生。比如，為了配合對(duì)海域的管理，海域使用權(quán)登記應(yīng)運(yùn)而生，其固然有公示權(quán)利的功能，但說到底還是為了便于管理。國(guó)家海洋局《海域使用權(quán)登記辦法》第1條開宗明義地指出其目的是“為了加強(qiáng)海域使用權(quán)管理”。在此目的引導(dǎo)下，根據(jù)該《辦法》第2條第2款，海域使用權(quán)租賃也可登記。又如，《海島保護(hù)法》提及無居民海島的開發(fā)利用。與此對(duì)應(yīng)，實(shí)踐中也出現(xiàn)了無居民海島使用權(quán)。為了加強(qiáng)對(duì)該權(quán)利的管理，國(guó)家海洋局制定了《無居民海島使用權(quán)登記辦法》，《條例》第7條第3款、《細(xì)則》第54條第2款也認(rèn)可無居民海島使用權(quán)的登記能力，不動(dòng)產(chǎn)登記簿也有相應(yīng)的簿頁(yè)，即在“宗海信息”頁(yè)中有“無居民海島的狀態(tài)”欄目，在“海域（含無居民海島）使用權(quán)登記信息”頁(yè)中可記載無居民海島使用權(quán)的各項(xiàng)信息。

再說引導(dǎo)市場(chǎng)交易。作為國(guó)家提供的不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)，不動(dòng)產(chǎn)登記是向社會(huì)公眾開放的公共產(chǎn)品，權(quán)利人、利害關(guān)系人可查詢、復(fù)制登記資料（《物權(quán)法》第18條、《條例》第27條第1款、《細(xì)則》第99-102條）。要使登記的效用最大化，它除了準(zhǔn)確展示不動(dòng)產(chǎn)及其物權(quán)信息，還應(yīng)能引導(dǎo)交易，成為與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的交易平臺(tái)。近代德國(guó)土地登記簿的發(fā)展印證了這一點(diǎn)[16] [17]。我國(guó)的儲(chǔ)備土地登記也是適例。根據(jù)國(guó)土資源部、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行《土地儲(chǔ)備管理辦法》第16條，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有權(quán)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時(shí)利用，該權(quán)利被業(yè)界通稱儲(chǔ)備土地使用權(quán)，它在功能、內(nèi)容、期限等各方面與建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)不符[18] [19]，難以歸為物權(quán)。鑒于土地巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，該權(quán)利可作為抵押財(cái)產(chǎn)來融資，正是為了實(shí)現(xiàn)這種融資擔(dān)保交易，儲(chǔ)備土地使用權(quán)登記（《土地儲(chǔ)備管理辦法》第17條）才派上用場(chǎng)。即在實(shí)踐中，之所以辦理儲(chǔ)備土地使用權(quán)登記，是為了抵押儲(chǔ)備土地使用權(quán)[20] [21]，這說明，儲(chǔ)備土地登記平臺(tái)主要起到引導(dǎo)融資交易的作用。

2.技術(shù)的現(xiàn)代化

在現(xiàn)代化的信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展普及前，紙介質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿要靠人工記載相關(guān)事項(xiàng)，為了確保登記的準(zhǔn)確度，以及節(jié)約登記成本，只宜把由法律確定主要內(nèi)容、且種類有限的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)作為主要記載對(duì)象。信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展普及推動(dòng)了登記的現(xiàn)代化，通過標(biāo)準(zhǔn)程序、數(shù)字技術(shù)、影像技術(shù)、鏈接技術(shù)等手段，電子介質(zhì)的登記簿和登記信息平臺(tái)有了強(qiáng)大的承載力和包容性，它們不僅能準(zhǔn)確記載不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)

比如，深圳市運(yùn)用三維技術(shù)，實(shí)現(xiàn)了對(duì)土地空間的精確界定和再現(xiàn)。（參見：深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)、深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心.土地空間使用權(quán)權(quán)能創(chuàng)新研究報(bào)告[M].深圳：作者自版，2014：28.）在這種技術(shù)進(jìn)一步完善和成熟后，完全能在自然生態(tài)空間領(lǐng)域進(jìn)行推廣運(yùn)用。，還能準(zhǔn)確再現(xiàn)和長(zhǎng)期保存合同、遺囑等原始資料。有了上述現(xiàn)代技術(shù)的支持，擴(kuò)大有登記能力的權(quán)利范圍，實(shí)現(xiàn)可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)的多元化，在現(xiàn)實(shí)中就有了可操作性。

（三）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)踐需求

不動(dòng)產(chǎn)登記是制度化的公示機(jī)制，與占有等其他自然形成的公示機(jī)制相比，它能更直觀、全面和準(zhǔn)確地反映權(quán)利信息，這種優(yōu)勢(shì)使其在實(shí)踐中需求甚廣，所涉及的權(quán)利遠(yuǎn)超過不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。比如，為了規(guī)范房屋租賃行為，城鎮(zhèn)房屋租賃合同有登記備案機(jī)制（《城市房地產(chǎn)管理法》第54條）。由于租賃不是物權(quán)，房屋租賃合同目前普遍未納入不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)制，而是單獨(dú)開辟了房屋租賃登記，但出租人對(duì)房屋有無所有權(quán)，是租賃合同能否實(shí)際履行的基礎(chǔ)，相關(guān)機(jī)構(gòu)在辦理租賃登記時(shí)需查驗(yàn)房屋權(quán)屬（住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部《商品房屋租賃管理辦法》第15-16條），故在有些地方的實(shí)際操作中，如青島市，房屋租賃登記與房屋登記雖然是兩套系統(tǒng)，但它們相互鏈接，共享信息

青島市房地產(chǎn)交易中心王先軍先生于2014年9月24日提供了上述信息，特此感謝。，實(shí)質(zhì)上無法分離。與其如此，不如讓它們形式上統(tǒng)一起來，把城鎮(zhèn)房屋租賃合同納入不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)制。在此方面，海域使用權(quán)、無居民海島使用權(quán)的登記經(jīng)驗(yàn)可供參酌，它們均涉及租賃登記（《海域使用權(quán)登記辦法》第11條、《無居民海島使用權(quán)登記辦法》第18條第1項(xiàng)）。

不動(dòng)產(chǎn)信托登記是另一例。不動(dòng)產(chǎn)信托是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為基礎(chǔ)而衍生的財(cái)產(chǎn)權(quán)，需要登記機(jī)制的支持（《信托法》第10條），但祖國(guó)大陸目前的不動(dòng)產(chǎn)登記未給它應(yīng)有的空間，以至于監(jiān)管機(jī)構(gòu)和地方政府不得不自創(chuàng)登記平臺(tái)，上海信托登記中心就提供了這樣的平臺(tái)

該中心成立于2006年6月21日，是由中國(guó)銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)、上海市浦東新區(qū)政府設(shè)立的事業(yè)性、非金融中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)信托登記相關(guān)事務(wù)。相關(guān)信息，可訪問其官網(wǎng)：http：//test.strc.org.cn/STRCWeb/.。這固然能解決實(shí)際問題，但在辦理不動(dòng)產(chǎn)信托登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)信息是不可或缺的資料（上海信托登記中心《信托登記業(yè)務(wù)操作指引》第11條）。既然如此，出于方便實(shí)際操作、提高物權(quán)信息的真實(shí)性和節(jié)約登記成本的考慮，不如像日本、韓國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)一樣（《日本不動(dòng)產(chǎn)登記法》第108條、《韓國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法》第117條、“臺(tái)灣土地登記規(guī)則”第124條）。賦予不動(dòng)產(chǎn)信托以登記能力

國(guó)土資源部已認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，《細(xì)則》第106條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)信托依法需要登記的，由國(guó)土資源部會(huì)同有關(guān)部門另行規(guī)定。”。

三、可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)及形態(tài)

多元化的可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)雖然不限于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但肯定不是漫無邊際的，如何劃定其范圍和種類，就是接下來的問題，而要澄清該問題，有必要先闡明可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)應(yīng)符合怎樣的標(biāo)準(zhǔn)，再據(jù)此明晰其具體形態(tài)。

（一）確定標(biāo)準(zhǔn)

可登記的財(cái)產(chǎn)權(quán)當(dāng)然能記入不動(dòng)產(chǎn)登記簿，而登記簿記載的基礎(chǔ)權(quán)利是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，只有在此基礎(chǔ)上，才能記載對(duì)它們的限制、負(fù)擔(dān)等有法律關(guān)聯(lián)的其他信息，如對(duì)存量房買賣合同辦理預(yù)告登記，需先有該房屋所有權(quán)登記，否則，預(yù)告登記就是無本之木。就此而言，可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)要么是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，要么是與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有法律關(guān)聯(lián)的其他權(quán)利，這是首要的標(biāo)準(zhǔn)。

其次，可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)能記入不動(dòng)產(chǎn)登記簿，表明它在登記簿中有合適位置，若它在登記簿中無所依托，也就無登記能力可言。登記簿通常采用物的編成，即以不動(dòng)產(chǎn)為主線來編制登記簿，先顯示不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、面積、類型等自然狀況，再顯示權(quán)利等其他信息（《條例》第8條）。在這種架構(gòu)中，沒有不動(dòng)產(chǎn)自然狀況的記載，就不可能有與其對(duì)應(yīng)的權(quán)利信息，故而，可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)指向的標(biāo)的物必須已載入登記簿

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地或宗海為編制單位，除了記載土地或海域的基礎(chǔ)信息，還可以記載房屋等信息，也可以記載預(yù)告登記、查封登記等信息，故對(duì)于預(yù)售商品房的買賣、抵押及預(yù)查封，即便房屋所有權(quán)尚未登記，也不影響對(duì)預(yù)售房屋的預(yù)告登記和預(yù)查封登記，它們分別記載于“預(yù)告登記信息”頁(yè)和“查封登記信息”頁(yè)。。

既然如此，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中如何記載不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況，就會(huì)影響可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)的形態(tài)。比如，自然狀況的記載是否包括從物，會(huì)決定作為從物的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)是否可登記，如像《瑞士民法典》第805條第2款、946條第2款規(guī)定的那樣，把餐廳的桌椅作為房屋的從物記入登記簿，實(shí)際上也就公示了桌椅的所有權(quán)。這種做法的好處是在從物相當(dāng)確定和穩(wěn)定的情況下，把從物隨主物處分的規(guī)則建立在公示基礎(chǔ)上，能增加交易的確定性

其實(shí)，在新中國(guó)成立初期，作為不動(dòng)產(chǎn)從物的石磨、石碾、碓窩、石滾等就被納入不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)象范圍。（參見：田忠恩.以“證”為鑒可以明權(quán)屬[N].中國(guó)國(guó)土資源報(bào)，2015-06-25.）。又如，不采用GPS、遙感成像、三維立體顯像等現(xiàn)代技術(shù)，登記簿中的不動(dòng)產(chǎn)不可能體現(xiàn)空間立體性和要素綜合性，只能記載土地地表的四至，無法顯示地表與土地上下空間、樹木、河流等其他環(huán)境要素的關(guān)聯(lián)，自然生態(tài)空間權(quán)也就無從記載，反之，這些現(xiàn)代技術(shù)將使自然生態(tài)空間權(quán)可登記。

再次，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是國(guó)家專設(shè)的公共部門，它代表國(guó)家通過專門程序來確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的正當(dāng)性。德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，根據(jù)現(xiàn)代的法治國(guó)原則以及依法實(shí)施國(guó)家行為的一般要求，登記機(jī)構(gòu)必須依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記[22]。我國(guó)同樣如此，不動(dòng)產(chǎn)登記行為屬于可訴的具體行政行為，該行為需有合法性（最高人民法院《關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第1條、第9條）。據(jù)此，登記機(jī)構(gòu)在決定某項(xiàng)權(quán)利能否登記時(shí)，須有相應(yīng)的規(guī)范根據(jù)，可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)因此應(yīng)由相應(yīng)規(guī)范提供支持。

能提供支持的規(guī)范，當(dāng)然包括《物權(quán)法》等由國(guó)家立法機(jī)構(gòu)制定的法律，法律強(qiáng)制規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有登記能力就不言而喻。此外，法律允許當(dāng)事人就有關(guān)事項(xiàng)所為的約定，如地役權(quán)當(dāng)事人對(duì)需役地利用目的和方法達(dá)成的協(xié)議，既是法律對(duì)當(dāng)事人的授權(quán)，也是對(duì)法律力所不及之處的必要填補(bǔ)，把它們作為規(guī)范依據(jù)，正當(dāng)性也不容懷疑。

行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章等下位規(guī)范性法律文件也應(yīng)成為規(guī)范依據(jù)，因?yàn)槲覈?guó)法律規(guī)范體系是多層級(jí)的架構(gòu)，這些下位規(guī)范是當(dāng)中的有機(jī)成分，應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)所遵循。而且，與不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)的法律內(nèi)容相對(duì)粗疏，甚至缺失，更細(xì)致的規(guī)定要由下位規(guī)范來呈現(xiàn)，這些下位規(guī)范因此在現(xiàn)實(shí)中發(fā)揮著非常重要的作用。比如，前述的無居民海島使用權(quán)登記就是典型。又如，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》等法律明文提及的建設(shè)用地使用權(quán)包括劃撥和出讓兩類，而《土地管理法實(shí)施條例》第29條還補(bǔ)充了租賃、作價(jià)出資或入股等類型，從而能完全涵蓋現(xiàn)實(shí)中的各類建設(shè)用地使用權(quán)，這也為相應(yīng)權(quán)利登記提供了基礎(chǔ)，《細(xì)則》第34條、《操作規(guī)范》第8.1.3條對(duì)此有細(xì)化體現(xiàn)。把這些下位規(guī)范當(dāng)成可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)范依據(jù)，不會(huì)產(chǎn)生負(fù)面效用，因?yàn)樗鼈兣c法律一樣有公開性，由它們明確規(guī)定可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)，同樣能為登記機(jī)構(gòu)和社會(huì)公眾知悉，不會(huì)影響登記法制的統(tǒng)一和登記行為的一致，也不會(huì)影響公眾利益。

還應(yīng)注意的是，從我國(guó)的政治體制架構(gòu)及運(yùn)作的實(shí)際情況來看，針對(duì)一些具有重大政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)意義的事項(xiàng)，中共中央、國(guó)務(wù)院往往會(huì)聯(lián)合或分別頒布政策性文件，它們對(duì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。在實(shí)踐中，涉及不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的政策性文件會(huì)提出法律等規(guī)范性法律文件未規(guī)定的權(quán)利，并賦予登記的可能性，自然生態(tài)空間權(quán)就是適例。主導(dǎo)制定《條例》的國(guó)土資源部相關(guān)機(jī)構(gòu)就指出，該《條例》第5條第10項(xiàng)之所以兜底為“法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利”，就有為由政策性文件確定的自然生態(tài)空間權(quán)預(yù)留接口的考慮[23]。

不過，不宜把這些政策性文件直接作為規(guī)范依據(jù)，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記作為政治運(yùn)作和社會(huì)治理的重要一環(huán)，波及的利益面極廣，為了確保其程序正當(dāng)、結(jié)果正確，它就必須基于效力穩(wěn)定、文義明確的規(guī)范來展開，而政策性文件受制于時(shí)勢(shì)發(fā)展和治理需求，不像規(guī)范性法律文件那樣足夠穩(wěn)定，且其主要是為所涉領(lǐng)域的發(fā)展提供方向引導(dǎo)，并不注重實(shí)現(xiàn)路徑和操作細(xì)節(jié)，難以成為登記的規(guī)范依據(jù)。這意味著，對(duì)于政策性文件創(chuàng)設(shè)的可登記的新型財(cái)產(chǎn)權(quán)，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)徑直予以登記，而是應(yīng)在立法機(jī)構(gòu)等及時(shí)通過法律等規(guī)范性法律文件予以回應(yīng)和再現(xiàn)后，再以這些規(guī)范性文件為依據(jù)進(jìn)行操作。這也是我國(guó)既往的經(jīng)驗(yàn)做法，如儲(chǔ)備土地使用權(quán)源自《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》等政策性文件。為了讓它在實(shí)踐中落地生花，依據(jù)這些政策性文件制定的《土地儲(chǔ)備辦法》規(guī)定了儲(chǔ)備土地使用權(quán)登記。遵循這種經(jīng)驗(yàn)，自然生態(tài)空間權(quán)等由政策性文件創(chuàng)設(shè)的可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)，也需被有關(guān)規(guī)范性法律文件加以明確調(diào)整后，才能被登記機(jī)構(gòu)記載于登記簿。

最后的標(biāo)準(zhǔn)是有登記實(shí)益，即權(quán)利載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿后，能在法律、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)中產(chǎn)生積極效用，不會(huì)產(chǎn)生不當(dāng)限制交易自由、徒增登記工作量、制造權(quán)利沖突等消極后果。比如，在設(shè)定地役權(quán)時(shí)，有關(guān)土地利用方式的約定違背處分自由原則的，如約定供役地人不能轉(zhuǎn)讓供役地的，就不能登記[24]。又如，相鄰關(guān)系涉及通風(fēng)、采光、日照等諸多具體利益形態(tài)，它們有法定的強(qiáng)制性，借助法律的公開性以及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的自然公開性，就能公示它們，無需再賦予它們登記能力，否則除了增加登記工作量，別無其他實(shí)益。

在此需特別提及《合同法》第286條規(guī)定的承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1-2條，該權(quán)利恒定地優(yōu)于約定抵押權(quán)和非消費(fèi)者購(gòu)房人的請(qǐng)求權(quán)，但它無法登記，有學(xué)理因此擔(dān)心會(huì)因信息不透明而給貸款銀行等債權(quán)人帶來交易風(fēng)險(xiǎn)，并提出通過登記公示來消除這種風(fēng)險(xiǎn)[25]。從該制度的整體架構(gòu)和我國(guó)的相關(guān)實(shí)踐來看，登記該權(quán)利應(yīng)沒有太大的實(shí)際作用，因?yàn)橐氚l(fā)揮其公示作用，給銀行等債權(quán)人提供充分的交易信息，需在債權(quán)人與發(fā)包人發(fā)生交易之時(shí)，就已有優(yōu)先受償權(quán)的登記，但這實(shí)際是不可能的。在實(shí)踐中，建設(shè)工程價(jià)款的預(yù)算和決算往往不一致，發(fā)包人是否拖欠以及拖欠多少工程價(jià)款，需在建設(shè)工程竣工后通過雙方?jīng)Q算才能準(zhǔn)確厘定，只有這時(shí)才能確定優(yōu)先受償?shù)念~度，才能登記準(zhǔn)確的優(yōu)先受償權(quán)。這種登記才能起到應(yīng)有的公示作用。也就是說，只有在建設(shè)工程竣工且決算后，才能登記優(yōu)先受償權(quán)，但這種登記無論對(duì)發(fā)包人還是對(duì)貸款銀行等債權(quán)人都為時(shí)已晚，因?yàn)闉榱巳谫Y，發(fā)包人在建設(shè)工程建造過程中就需以該在建工程為抵押標(biāo)的向銀行等放貸人申請(qǐng)貸款，或在滿足預(yù)售條件后進(jìn)行商品房預(yù)售。顯然，在優(yōu)先受償權(quán)恒定地優(yōu)先于約定抵押權(quán)的前提下，前者的登記時(shí)點(diǎn)無論如何都晚于后者，這無法解決因權(quán)利信息不透明而產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)問題，故而，承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不應(yīng)為可登記的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

綜上所述，可登記的財(cái)產(chǎn)權(quán)應(yīng)同時(shí)符合以下標(biāo)準(zhǔn)：（1）是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，或與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有法律關(guān)聯(lián)；（2）標(biāo)的物已載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿；（3）有相應(yīng)的規(guī)范依據(jù)提供支持；（4）該權(quán)利載入登記簿后，會(huì)在法律、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)中產(chǎn)生積極效用。

（二）具體形態(tài)

按照上述標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)可登記的財(cái)產(chǎn)權(quán)包括不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有關(guān)的債權(quán)以及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)。

1.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

《物權(quán)法》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)均可登記，它們包括所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)。其他法律也規(guī)定了可登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，其中有些被《物權(quán)法》所確認(rèn)，如《物權(quán)法》第123條提及的探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)

該條與《物權(quán)法》第122條一樣，均是援引條款，它們涉及的法律包括《海域使用管理法》、《礦產(chǎn)資源法》和《水法》。（參見：胡康生.中華人民共和國(guó)物權(quán)法釋義[M].北京：法律出版社，2007： 271-276.），它們?cè)诓粍?dòng)產(chǎn)登記簿中有相應(yīng)的位置。探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)可記載于“其他相關(guān)權(quán)利登記信息（取水權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)等）”；還有一些未被《物權(quán)法》確認(rèn)，如在實(shí)踐中起著重要作用的農(nóng)用地使用權(quán)[26]，它們與《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)有何關(guān)系，就是問題。由于在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的構(gòu)制中，不同權(quán)利的簿頁(yè)不同，上述問題事關(guān)簿頁(yè)的設(shè)置，應(yīng)予厘清。

先看農(nóng)用地使用權(quán)。農(nóng)用地是直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等（《土地管理法》第4條第3款），《物權(quán)法》中以農(nóng)用地為客體的用益物權(quán)是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，其核心特質(zhì)是以承包經(jīng)營(yíng)方式對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行占有、使用和收益?，F(xiàn)實(shí)中還有不以承包經(jīng)營(yíng)方式使用農(nóng)用地的權(quán)利，國(guó)有農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、草場(chǎng)等用地均屬此類，這被稱為農(nóng)用地使用權(quán)?！锻恋毓芾矸ā返?條、《森林法》第3條、《草原法》第10條、《漁業(yè)法》第10條能成其法律依據(jù)。由于農(nóng)用地使用權(quán)與承包經(jīng)營(yíng)方式無關(guān)，故其在類型上不能為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)所包含，但它們都是由特定主體使用國(guó)家或集體農(nóng)用地的權(quán)利，在功能上沒有實(shí)質(zhì)差異[27]，故在主體、客體、權(quán)能等方面可共用不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)用地的其他使用權(quán)登記信息（非林地）”頁(yè)，《細(xì)則》第52條第1款也指明農(nóng)用地使用權(quán)參照有關(guān)規(guī)定辦理登記。

在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之外，肯定農(nóng)用地使用權(quán)的法律地位，并由不動(dòng)產(chǎn)登記簿提供相應(yīng)的技術(shù)支持，無異于在農(nóng)用地上確立了雙軌制的用益物權(quán)，即以承包經(jīng)營(yíng)方式使用農(nóng)用地的，就是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，否則就是農(nóng)用地使用權(quán)。在這種雙軌制模式的沖擊下，作為森林、林木和林地的所有權(quán)、使用權(quán)概稱的林權(quán)（《林木和林地權(quán)屬登記管理辦法》第1條）的法律地位就應(yīng)被重新審視。在這個(gè)權(quán)利束中，森林可分解為林木、林地，其權(quán)利相應(yīng)地可細(xì)化為林木、林地的所有權(quán)、使用權(quán)。林木、林地所有權(quán)是物權(quán)，而定著于林地的林木所有權(quán)與林地權(quán)屬一并記載。林木使用權(quán)并非物權(quán)，對(duì)林木的使用可被林地使用權(quán)所吸收。林地使用權(quán)無疑是林權(quán)的基礎(chǔ)和核心，按照雙軌制的標(biāo)準(zhǔn)，林地被承包經(jīng)營(yíng)的，就指向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，否則就歸入農(nóng)用地使用權(quán)。故而，林權(quán)實(shí)際包括了土地所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)和林木所有權(quán)。目前的不動(dòng)產(chǎn)登記簿單設(shè)“林權(quán)登記信息”頁(yè)，但從其權(quán)利分解后果來看，這一簿頁(yè)沒有必要存在。

《物權(quán)法》第123條提及的使用水域、灘涂的養(yǎng)殖權(quán)也受到雙軌制的沖擊。根據(jù)2007年8月10日國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)發(fā)布的《土地利用現(xiàn)狀分類》，水域、灘涂屬于土地，也即《土地管理法》第4條第3款所指的養(yǎng)殖水面，它是農(nóng)用地。根據(jù)《漁業(yè)法》第11條，養(yǎng)殖水面可被承包經(jīng)營(yíng)，與此對(duì)應(yīng)的養(yǎng)殖權(quán)登記發(fā)證程序與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記發(fā)證沒有差異（農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理辦法》第7-8條、農(nóng)業(yè)部《水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖發(fā)證登記辦法》第10-11條），故此類養(yǎng)殖權(quán)可歸為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，不采用承包經(jīng)營(yíng)方式的養(yǎng)殖權(quán)則應(yīng)為農(nóng)用地使用權(quán)。這樣一來，根據(jù)使用水域、灘涂的方式，可把養(yǎng)殖權(quán)分化為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)用地使用權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿也體現(xiàn)了這一點(diǎn)，即其“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)用地的其他使用權(quán)登記信息（非林地）”頁(yè)設(shè)有“水域?yàn)┩款愋汀?、“養(yǎng)殖業(yè)方式”欄目，從而容納了養(yǎng)殖權(quán)。

概括而言，我國(guó)可登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、海域使用權(quán)、無居民海島使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和抵押權(quán)。在根據(jù)上述不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的種類名稱設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿頁(yè)后，當(dāng)然還要記載它們的內(nèi)容，除了法定內(nèi)容，諸如需役地的利用目的、方法之類的必須由當(dāng)事人通過約定來細(xì)化的內(nèi)容，也屬于物權(quán)登記的范疇。

2.與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有關(guān)的債權(quán)

在法律規(guī)定的框架內(nèi)，債權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的關(guān)聯(lián)性，可表現(xiàn)為以變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的，如買賣合同、抵押合同等合同，或以不動(dòng)產(chǎn)為交易標(biāo)的物，如房屋租賃合同，或配合物權(quán)法的強(qiáng)制規(guī)范，與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)能、特性、行使、實(shí)現(xiàn)有關(guān)，如共有不動(dòng)產(chǎn)的管理合同。前兩類債權(quán)的登記能力相當(dāng)確定，后一類債權(quán)應(yīng)基于物權(quán)法的制度安排來確定。

首先，有些債權(quán)決定或影響物權(quán)的權(quán)能，如承包地是農(nóng)用地，其具體用途或使用方法，如種植糧食或栽培林木，由承包合同約定（《農(nóng)村土地承包法》第21條第2款），該約定決定了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具體的使用、收益內(nèi)容，也影響著承包地的地力，應(yīng)能登記；農(nóng)用地使用權(quán)的相關(guān)約定同樣如此。又如，由當(dāng)事人約定的債權(quán)范圍（《物權(quán)法》第173條）是抵押權(quán)法律關(guān)系的一部分，它制約著抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)能的范圍，可被登記。

其次，有些債權(quán)改變了物權(quán)的通常特性，如地役權(quán)從屬于需役地權(quán)利，但當(dāng)事人可約定排除該從屬性（《物權(quán)法》第164條），該約定對(duì)權(quán)利人和第三人的影響很大，應(yīng)能登記。當(dāng)事人排除一般抵押權(quán)與主債權(quán)從屬性的約定（《物權(quán)法》第192條）、排除最高額抵押權(quán)在債權(quán)確定前獨(dú)立性的約定（《物權(quán)法》第204條）同樣如此。

最后，在涉及多數(shù)物權(quán)人的時(shí)候，物權(quán)人之間就物權(quán)行使或?qū)崿F(xiàn)達(dá)成的約定或決議，對(duì)物權(quán)人和第三人相當(dāng)重要，應(yīng)能登記，業(yè)主對(duì)共有部分的管理或處分的共同決定（《物權(quán)法》第76條）、共有人對(duì)共有不動(dòng)產(chǎn)的管理、處分或分割的協(xié)議（《物權(quán)法》第96-100條）均為適例。

以上的約定債權(quán)均為法律明文支持，而沒有法律支持，但是由法院裁判設(shè)立的居住權(quán)，也應(yīng)是可登記的債權(quán)

需要指出的是，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第27條第3款規(guī)定：“離婚時(shí)，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)中的住房對(duì)生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)?！边@為離婚時(shí)的居住權(quán)裁判提供了依據(jù)。。在司法實(shí)踐中，為了妥當(dāng)處理公房租賃、拆遷安置、近親屬居住、臨時(shí)居住等糾紛，法院裁判設(shè)立居住權(quán)的比率相當(dāng)高[28]。由于居住權(quán)并非法律承認(rèn)的物權(quán)，沒有絕對(duì)性和對(duì)世性，在屬性上應(yīng)為債權(quán)，房屋所有權(quán)人因此負(fù)有容忍并提供便利供居住權(quán)人居住房屋的義務(wù)。在該前提下，一旦房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，居住權(quán)就不能對(duì)抗受讓人，不僅居住權(quán)人會(huì)流離失所，法院裁判的公信力和嚴(yán)肅性也會(huì)被削弱。為了避免發(fā)生這種現(xiàn)象，應(yīng)允許登記居住權(quán)，這樣就能通過不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公示，讓受讓人了解房屋的權(quán)屬、負(fù)擔(dān)等全面信息，以決定是否受讓承載居住權(quán)負(fù)擔(dān)的房屋所有權(quán)，從而既能有效地照料各利益相關(guān)方，又能妥當(dāng)?shù)貙?shí)現(xiàn)法院裁判的目的。

3.與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有關(guān)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)

這類權(quán)利包括儲(chǔ)備土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)信托和自然生態(tài)空間權(quán)，它們均能登記；在不動(dòng)產(chǎn)登記簿顯示不動(dòng)產(chǎn)的從物時(shí)，從物為動(dòng)產(chǎn)的，從物所有權(quán)也屬于本類權(quán)利

需要說明的是，這類財(cái)產(chǎn)權(quán)的范圍和形態(tài)受制于相關(guān)的制度架構(gòu)。比如，德國(guó)允許以預(yù)告登記的債權(quán)為客體設(shè)立質(zhì)權(quán)，該權(quán)利質(zhì)權(quán)就能以附注的形式記載于土地登記簿。（參見：Baur/Stuerner. Sachenrecht [M]. 18. Aufl. Muenchen： C. H. Beck， 2009： 878.）而根據(jù)《物權(quán)法》第223條，預(yù)告登記的債權(quán)在我國(guó)無法作為質(zhì)權(quán)的客體，當(dāng)然也就沒有德國(guó)這種可載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利質(zhì)權(quán)。。

與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有關(guān)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如房屋承租人、不動(dòng)產(chǎn)共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（《合同法》第230條、物權(quán)法第101條），也屬于本類權(quán)利。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的屬性有形成權(quán)和請(qǐng)求權(quán)之爭(zhēng)，但絕非物權(quán)是定論，由此產(chǎn)生的爭(zhēng)議問題就是它能否對(duì)抗標(biāo)的的受讓人，實(shí)務(wù)界和理論界對(duì)此多主張以基礎(chǔ)權(quán)利的登記來決定其效力。如在房屋租賃合同登記的情形，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)能對(duì)抗房屋受讓人，反之則不能對(duì)抗。但這種標(biāo)準(zhǔn)并不確定，因?yàn)榛A(chǔ)權(quán)利的登記不必然表明客觀存在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，該權(quán)利會(huì)被權(quán)利人放棄或約定排除。為了解決權(quán)利有無對(duì)抗力的問題，也為了增加公示確定性，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)是可登記的財(cái)產(chǎn)權(quán)[29]。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的因應(yīng)和調(diào)適

除了預(yù)告登記的買賣合同和抵押合同，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿圍繞不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而設(shè)計(jì)，多元的可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)無疑超出登記簿的承載范圍，登記簿要據(jù)此進(jìn)行因應(yīng)性調(diào)整。不僅如此，可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)的多元化轉(zhuǎn)向也影響到登記類型，如何在調(diào)整登記簿的基礎(chǔ)上合理調(diào)適登記類型，也應(yīng)予以關(guān)注，其結(jié)果就是擴(kuò)容預(yù)告登記。在這雙重調(diào)整之下，不動(dòng)產(chǎn)登記制度在整體穩(wěn)定的基礎(chǔ)上有了新的色彩。

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記簿的調(diào)整

1.編制方式的調(diào)整

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地或宗海為單位進(jìn)行編制，還一并記載房屋、林木等定著物。這種編制方式能滿足不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的實(shí)際需要，但對(duì)于跨越不同宗地或宗海，具有功能一體性的客體而言，它就無能為力了。自然生態(tài)空間就是這樣的客體，它是融合各種自然生態(tài)要素于一身的功能綜合體，不宜受制于宗地或宗海的自然界限，要想在登記簿中完整地再現(xiàn)自然生態(tài)空間，就必須調(diào)整編制方式。

方案之一是顯性調(diào)整，即以特定功能區(qū)域?yàn)榫幹茊挝?，專設(shè)自然生態(tài)空間登記簿，其好處是清晰明了，不足之處是背離了統(tǒng)一登記簿冊(cè)的大方向，現(xiàn)實(shí)操作性不足。另一方案是隱性調(diào)整，即保持既有的編制不變，但在若干相關(guān)的登記簿之間建立信息共享聯(lián)接，如宗地I與宗海II的生態(tài)要素構(gòu)成功能關(guān)聯(lián)的自然生態(tài)空間，為了記載該空間，以I為單位編制的登記簿除了記載該宗地的生態(tài)要素，還要通過鏈接技術(shù)等措施來顯示II及其生態(tài)要素與I的功能關(guān)聯(lián)性，以II為單位編制的登記簿同樣如此。

與前一方案相比，后一方案保持了登記簿冊(cè)的統(tǒng)一，無需額外增設(shè)特殊類型的登記簿，但又通過信息共享的聯(lián)接機(jī)制，擴(kuò)大了編制單位的區(qū)域范圍，實(shí)質(zhì)上調(diào)整了登記簿的編制方式。在現(xiàn)代化的信息技術(shù)支持下，這種調(diào)整在電子介質(zhì)的登記簿中很容易操作和實(shí)現(xiàn)，有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性。而且，這種調(diào)整的適用范圍相當(dāng)寬泛，只要分處不同登記簿的若干不動(dòng)產(chǎn)之間有功能一體化的緊密關(guān)聯(lián)，就能采用這種調(diào)整，比如，在現(xiàn)今的大中城市，公寓住房和車庫(kù)（車位）密不可分，若某人的住房所有權(quán)登記在以宗地I為編制單位的登記簿，車庫(kù)所有權(quán)登記在以宗地II為編制單位的登記簿，就不妨通過編制方式的隱性調(diào)整，使這些具有功能關(guān)聯(lián)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)質(zhì)一體化，進(jìn)而也促使不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)質(zhì)統(tǒng)一。

2.簿頁(yè)欄目的增設(shè)

不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不同簿頁(yè)組成，簿頁(yè)內(nèi)設(shè)置了不同欄目，為了配合可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)的范圍改變，應(yīng)在相關(guān)簿頁(yè)增設(shè)欄目，主要表現(xiàn)為：（1）與自然生態(tài)空間權(quán)登記匹配，應(yīng)在宗地或宗海“基本信息”頁(yè)中增設(shè)“生態(tài)要素”欄目，并通過三維技術(shù)予以再現(xiàn)；（2）欲使不動(dòng)產(chǎn)的從物權(quán)利實(shí)際上能登記，就應(yīng)在宗地或宗?！盎拘畔ⅰ表?yè)、“房地產(chǎn)權(quán)登記信息”頁(yè)等涉及不動(dòng)產(chǎn)自然狀況簿頁(yè)中增設(shè)“從物”欄目；（3）在“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)用地的其他使用權(quán)登記信息”頁(yè)，增設(shè)“利用目的和方法”欄目，以記載合同約定或批準(zhǔn)文件允許的農(nóng)用地具體用途；（4）在“地役權(quán)登記信息”頁(yè)，增設(shè)“地役權(quán)與需役地權(quán)利的關(guān)系”欄目，以記載當(dāng)事人有無排除地役權(quán)與需役地權(quán)利從屬性的約定；（5）在“抵押權(quán)登記信息”頁(yè)，增設(shè)“抵押權(quán)與主債權(quán)的關(guān)系”欄目，以記載當(dāng)事人有無排除一般抵押權(quán)與主債權(quán)的從屬性、最高額抵押權(quán)在債權(quán)確定前的獨(dú)立性的約定。

3.增設(shè)專簿

決定或影響物權(quán)權(quán)能的約定和改變物權(quán)特性的約定都很簡(jiǎn)要，通過增設(shè)欄目的方式就能予以顯示。與此相比，多數(shù)物權(quán)人就物權(quán)存續(xù)或?qū)崿F(xiàn)達(dá)成的約定或決議就要復(fù)雜和詳細(xì)許多，不宜通過增設(shè)欄目來簡(jiǎn)要記載，而是應(yīng)把相關(guān)文件集結(jié)為專簿，作為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的附件供查詢和復(fù)制。但為了提示專簿的存在，應(yīng)在“建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)登記信息”、“房地產(chǎn)權(quán)登記信息”等簿頁(yè)有關(guān)共有不動(dòng)產(chǎn)或建筑物區(qū)分所有權(quán)的“附記”欄目中，記載“共有不動(dòng)產(chǎn)的管理、處分或分割的約定見共有不動(dòng)產(chǎn)專簿”、“管理規(guī)約見共有部分專簿”之類的信息，對(duì)此，“臺(tái)灣土地登記規(guī)則”第155-1條、第155-2條、第155-3條、第155-4條提及的共有物使用管理專簿和土地使用收益限制約定專簿可供參考。

設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)信托的書面文件內(nèi)容比較復(fù)雜（《信托法》第9條），也宜設(shè)為專簿，如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)就設(shè)有信托專簿（“臺(tái)灣土地登記規(guī)則”第132條）

日本和韓國(guó)同樣如此，只不過它們稱為信托存根簿，屬于登記簿的一部分，當(dāng)中的記載視為登記（《日本不動(dòng)產(chǎn)登記法》第110-6條、《韓國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法》第124條）。（參見：孟強(qiáng).信托登記制度研究[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2012：116-117.），而在不動(dòng)產(chǎn)登記簿有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的“附記”欄目中，也應(yīng)記載“信托內(nèi)容見信托專簿”之類的信息（“臺(tái)灣土地登記規(guī)則”第130條）。

上述思路也能適用于居住權(quán)，即把法院有關(guān)居住權(quán)的裁判文書也設(shè)為專簿，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的相應(yīng)欄目提示該專簿信息。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記類型的調(diào)整：擴(kuò)容預(yù)告登記

按照上述思路調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)登記簿后，除了房屋租賃合同、海域使用權(quán)租賃合同、無居民海島使用權(quán)租賃合同和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其他權(quán)利均各得其所，如何安排這四類權(quán)利，就是問題。

解決該問題的一種可能方案，是在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的構(gòu)制上作文章，如在“房地產(chǎn)權(quán)登記信息”頁(yè)中增設(shè)房屋租賃和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)欄目，但這兩類權(quán)利與所有權(quán)的權(quán)能無關(guān)，在房屋所有權(quán)處為它們?cè)鲈O(shè)欄目，與法理不合，顯得很突兀；更重要的是，與這兩類權(quán)利有關(guān)的信息相對(duì)復(fù)雜，有限的欄目空間未必能清晰承載。不能增設(shè)欄目，那就為它們分別設(shè)立簿頁(yè)，但在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，這兩類權(quán)利與房屋所有權(quán)及共有有關(guān)，而房屋所有權(quán)和其他物權(quán)已分別單設(shè)簿頁(yè)，無法再為它們專設(shè)簿頁(yè)。海域使用權(quán)租賃和無居民海島使用權(quán)租賃的登記也存在同樣問題。

若無法增設(shè)簿頁(yè)，那就增設(shè)專簿，這未嘗不可，但是否是最佳途徑，還有斟酌余地，因?yàn)檫@不僅增加了專簿的種類和數(shù)量，還會(huì)增加查閱負(fù)擔(dān)。以房屋租賃為例，現(xiàn)實(shí)中承租人變更相對(duì)頻繁，若每變一次所簽的合同都應(yīng)加入專簿，專簿的內(nèi)容勢(shì)必相當(dāng)繁瑣，不便于檢索和查閱，故而，若有其他更好的解決途徑，就不應(yīng)走這條道路。相比而言，從調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)登記類型入手，擴(kuò)容預(yù)告登記，把上述四類權(quán)利作為預(yù)告登記的對(duì)象，比增設(shè)專簿的效果要好。

具體說來，《物權(quán)法》第20條的預(yù)告登記制度借鑒了德國(guó)民法，把對(duì)象限定為引致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，即“買賣房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”。就此文義來看，房屋租賃合同、海域使用權(quán)租賃合同、無居民海島使用權(quán)租賃合同和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)無法被涵括進(jìn)來，但著眼于功能相似性，把它們歸入預(yù)告登記，并非不可能。

先說房屋租賃合同，它不指向物權(quán)變動(dòng)，但因“買賣不破租賃”而有物權(quán)化的特點(diǎn)，是影響房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押能否如愿實(shí)現(xiàn)的重要因素（《合同法》第229條、《物權(quán)法》第190條），屬于與物權(quán)變動(dòng)密切相關(guān)的法律事實(shí)。而且，在一房數(shù)租時(shí)，登記備案的租賃合同能對(duì)抗未登記的租賃合同（最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條第1款），即出租人不能把房屋交付給未登記的承租人，這與預(yù)告登記確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的效力如出一轍。既然房屋租賃與買賣合同、抵押合同同屬債權(quán)，且它又是后兩者能否實(shí)現(xiàn)的影響因素，再加上其登記效力與預(yù)告登記的效力類似，那么，把它納入預(yù)告登記，并無法理障礙。與房屋租賃合同相當(dāng)，海域使用權(quán)租賃合同、無居民海島使用權(quán)租賃合同也能被預(yù)告登記吸納。

再看優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其功能是在同等交易條件下與相對(duì)人達(dá)成買賣合同，進(jìn)而為將來取得物權(quán)奠定基礎(chǔ)，就此而言，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使也是導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的原因事實(shí)，它因此可成為預(yù)告登記的對(duì)象。

不僅如此，既有的預(yù)告登記機(jī)制也能有效地承載房屋租賃合同、海域使用權(quán)租賃合同、無居民海島使用權(quán)租賃合同和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。預(yù)告登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中專設(shè)簿頁(yè)，除了“預(yù)告登記種類”等欄目，還有“權(quán)利人”、“義務(wù)人”欄目，能充分顯示債的主體、內(nèi)容等要素，它們能無礙地適用于上述三類租賃合同。至于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，無論把它當(dāng)成形成權(quán)還是請(qǐng)求權(quán)，均屬于相對(duì)權(quán)[30]，也能適用上述欄目。而且，由于預(yù)告登記目前僅適用于買賣合同和抵押合同，把上述三類租賃合同和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作為預(yù)告登記的對(duì)象，甚至無需在預(yù)告登記簿頁(yè)中增設(shè)欄目，更不用增設(shè)專簿，調(diào)適成本相當(dāng)?shù)土?/p>

再者，把上述四類權(quán)利作為預(yù)告登記的對(duì)象，也有先例可供參照。在國(guó)外，瑞士預(yù)告登記的對(duì)象包括租賃合同、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等相對(duì)權(quán)（《瑞士民法典》第959條），這些權(quán)利因預(yù)告登記而有物權(quán)化的效力，它們成為附在不動(dòng)產(chǎn)上的負(fù)擔(dān)，對(duì)此后取得該不動(dòng)產(chǎn)的任意之人均有約束力，即能對(duì)抗第三人，同時(shí)還優(yōu)于同一標(biāo)的上登記在后的其他權(quán)利[31] [32]

需要說明的是，根據(jù)《瑞士民法典》第960-961條，瑞士預(yù)告登記的對(duì)象還包括處分限制和假登記。。兩相對(duì)比，我國(guó)預(yù)告登記的范圍相對(duì)狹窄，在上述四類權(quán)利與預(yù)告登記的既有對(duì)象功能接近，且能無礙載入預(yù)告登記簿頁(yè)的情況下，不妨像瑞士一樣，適度增大預(yù)告登記的容量。其實(shí)，這種想法在國(guó)內(nèi)早有“實(shí)驗(yàn)田”，《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》第28條就把涉及房屋的約定請(qǐng)求權(quán)作為預(yù)告登記的對(duì)象

《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》制定于2001年8月27日，于2002年1月1日起實(shí)施，2010年11月19日進(jìn)行了修正，但該條除了條文序號(hào)變化外，內(nèi)容沒有修改。，不僅包括商品房買賣合同，也包括優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、回購(gòu)房屋、通行權(quán)的約定，房屋租賃合同也可被解釋在內(nèi)。在沒有產(chǎn)生不良后果的情況下，這種實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)值得重視。

概括說來，為了妥善安排房屋等不動(dòng)產(chǎn)租賃合同以及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的登記，應(yīng)參照《瑞士民法典》第959條，并結(jié)合我國(guó)既有的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)張預(yù)告登記的容量，這是調(diào)適成本最小的方法。

五、物權(quán)法制度的因應(yīng)和調(diào)適

不動(dòng)產(chǎn)登記與物權(quán)法之間存在相當(dāng)緊密的交錯(cuò)關(guān)系[33]，前者的制度調(diào)整會(huì)影響后者，反之亦然?？傻怯涁?cái)產(chǎn)的多元化促使不動(dòng)產(chǎn)登記簿以及預(yù)告登記進(jìn)行制度性調(diào)整，與此對(duì)應(yīng)，物權(quán)法的客體特定原則、不動(dòng)產(chǎn)的界定、登記效力等相關(guān)制度要有因應(yīng)性的調(diào)整；而且，受這些改變的影響，對(duì)法定原則內(nèi)涵的理解也要有所調(diào)適。

（一）客體特定標(biāo)準(zhǔn)以及不動(dòng)產(chǎn)形態(tài)的調(diào)整

受制于物權(quán)客體的特定原則（《物權(quán)法》第2條第3款），承載物權(quán)的物在自然狀況和使用價(jià)值上有自成一體的獨(dú)立性，能與其他物相區(qū)隔。這種定位的結(jié)果，使得物權(quán)客體只限定為土地等單一物以及房屋等合成物，至于聚合物，如由土地、房屋、機(jī)器設(shè)備等不喪失各自獨(dú)立性而組合成的企業(yè)，就無法成為單一物權(quán)的客體[34] [35]。據(jù)此，盡管在現(xiàn)實(shí)中，不同客體只有相互配合才能發(fā)揮其本有的功能，但在法律中判斷物權(quán)客體是否特定，需抽離客體之間客觀存在的功能關(guān)聯(lián)，從單一客體自身出發(fā)甄別其自然屬性和使用價(jià)值有無獨(dú)立性，這顯然是注重客體個(gè)性的區(qū)隔化標(biāo)準(zhǔn)。與此相應(yīng)，在我國(guó)原來分散登記的體制下，土地及其上的房屋盡管密切相關(guān)，但各為獨(dú)立的物權(quán)客體，各有登記簿及不同的編制單位，如土地登記簿以宗地為單位（國(guó)土資源部《土地登記辦法》第5條）、房屋登記簿以房屋基本單元為單位（原建設(shè)部《房屋登記辦法》第10條）。

不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記帶來的改變相當(dāng)明顯，最突出的表現(xiàn)就是把登記的不動(dòng)產(chǎn)限定為不動(dòng)產(chǎn)單元（《條例》第7條第1款、《細(xì)則》第5條），如對(duì)于有房屋、林木等定著物的土地或海域，土地、海域與其定著物就是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元，以宗地或宗海為編制單位的登記簿可同時(shí)容納這些不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)利，這就突出了相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的整體性。在此基礎(chǔ)上，再加上前述的登記簿編制方式的隱性調(diào)整，就能把在使用功能和權(quán)利變動(dòng)上休戚相關(guān)的若干不動(dòng)產(chǎn)作為單一物權(quán)的客體來對(duì)待。在此方面，瑞典的經(jīng)驗(yàn)最為極致。瑞典把一塊或多塊土地及其上的建筑物、植物、水域、設(shè)施等作為不動(dòng)產(chǎn)單元，它能作為單一所有權(quán)的客體，同時(shí)也是登記的單位，而不符合設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)單元的地塊及附著物不能成為所有權(quán)客體，以這種不動(dòng)產(chǎn)單元為基礎(chǔ)的登記制度產(chǎn)生了相當(dāng)好的效果[36] [37]，值得我們重視。按照這種思路，能作為物權(quán)客體的不動(dòng)產(chǎn)在外延上有了擴(kuò)張，它不再局限于獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)個(gè)體，而是擴(kuò)及在整體功能上具有關(guān)聯(lián)性和一體性的由若干不動(dòng)產(chǎn)組成的聚合物。與此相應(yīng)的客體特定標(biāo)準(zhǔn)，涉及聚合物的功能一體性，這顯然是注重整體功能的標(biāo)準(zhǔn)。

上述擴(kuò)張指向由若干不動(dòng)產(chǎn)組成的聚合物，以此為基礎(chǔ)的實(shí)際運(yùn)作結(jié)果，與僅把特定的單一物或合成物作為不動(dòng)產(chǎn)的結(jié)果，在所有權(quán)領(lǐng)域并無二致。仍以前文例舉的公寓住房和車庫(kù)（車位）為例，在它們分別成為所有權(quán)客體的現(xiàn)實(shí)情況中，如何處分完全取決于所有權(quán)人，即同一所有權(quán)人既能分別處分，如僅轉(zhuǎn)讓住房或車庫(kù)（車位）的所有權(quán)，也能一并處分。在登記簿能全面、立體地顯示它們的功能一體性，能把它們當(dāng)成承載單一所有權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，所有權(quán)人一并處分自然不在話下，但也不排除權(quán)利人通過割裂它們關(guān)聯(lián)的方式來分別處分，如在登記簿的“附記”欄目中注明住房和車庫(kù)（車位）可被分別處分，從而不會(huì)影響所有權(quán)人的處分自由。需要強(qiáng)調(diào)的是，把物權(quán)客體落腳于整體功能的標(biāo)準(zhǔn)，不是說組成聚合物的不同不動(dòng)產(chǎn)必然被當(dāng)成同一不動(dòng)產(chǎn)來看待，因?yàn)樵谂袛嗨鼈兊墓δ荜P(guān)聯(lián)時(shí)，必須考慮權(quán)利人的意思，若權(quán)利人并不把車庫(kù)（車位）作為住房的關(guān)聯(lián)物，如其自身沒有車輛，車庫(kù)（車位）專供出租，則自始把它們作為兩個(gè)客體分別承載所有權(quán)自無不可。也就是說，物權(quán)客體標(biāo)準(zhǔn)之所以有上述轉(zhuǎn)換，是為了體現(xiàn)和實(shí)現(xiàn)聚合物的最大化效用，而其效用是否最大化，固然要考慮客觀的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，但權(quán)利人的意圖不可或缺，因?yàn)樵诜缮咸峁┐_保物的效用最大化的機(jī)制，是為了保護(hù)權(quán)利人，對(duì)此最有發(fā)言權(quán)和決斷力的當(dāng)然也是權(quán)利人。

這樣一來，聚合物能否作為單一物權(quán)客體，就是一個(gè)或然結(jié)論，在這些不動(dòng)產(chǎn)之間確有緊密的功能關(guān)聯(lián)，且權(quán)利人重視這種關(guān)聯(lián)性時(shí)，它們就能作為單一物權(quán)客體，否則就分別成為客體，無論哪一種結(jié)果，不動(dòng)產(chǎn)登記簿均能準(zhǔn)確地表現(xiàn)。在此前提下，聚合物有無承擔(dān)單一物權(quán)的法律地位，在所有權(quán)領(lǐng)域不會(huì)影響權(quán)利人的利益，但在擔(dān)保物權(quán)領(lǐng)域，結(jié)果有所不同。住房和車庫(kù)（車位）分別承載所有權(quán)的，在擔(dān)保交易中為了實(shí)現(xiàn)它們的最大價(jià)值

在現(xiàn)實(shí)中，有車位的房屋價(jià)格往往高于無車位的房屋。（參見：買二手房先看有沒有停車位[EB/OL].[2015-04-29]. http：//bjyouth.ynet.com/3.1/1008/12/4693174.ht；有車位的二手房備受追捧[EB/OL].

[2015-04-29].http：//cd.esf.sina.com.cn.），當(dāng)然是在一并估價(jià)的基礎(chǔ)上一并抵押（《物權(quán)法》第180條第2款），但由于它們是不同的抵押權(quán)客體，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的結(jié)果無法確保它們歸屬于同一受讓人，住房和車庫(kù)（車位）要被分別拍賣估價(jià)，此時(shí)住房要按照無車庫(kù)（車位）的住房來對(duì)待，其估值肯定低于本有的價(jià)值。而把它們作為單一抵押權(quán)的客體來對(duì)待，就不存在上述價(jià)值貶損的風(fēng)險(xiǎn)。顯然，在登記簿的支持下，與整體功能標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)在擔(dān)保物權(quán)領(lǐng)域有明顯的優(yōu)勢(shì)，在所有權(quán)領(lǐng)域又無害于所有權(quán)人的處分自由。

按照這種客體特定的標(biāo)準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)的形態(tài)還能包括由不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)組成的聚合物。俄羅斯的技術(shù)財(cái)產(chǎn)綜合體就是這類特殊不動(dòng)產(chǎn)，天然氣輸送管道及加壓站以及類似的石油和其他原料的加工設(shè)備、裝置等是其適例，它們因共同的經(jīng)濟(jì)用途而聯(lián)系起來，可作為同一的財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)客體加以使用[38]。與此相當(dāng)，若不動(dòng)產(chǎn)登記簿能同時(shí)記載不動(dòng)產(chǎn)的從物，基于這種特定標(biāo)準(zhǔn)，作為從物的動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)在整體上也是單一物權(quán)的客體，其結(jié)果與“從物隨主物處分”的規(guī)則（《物權(quán)法》第115條）一致，但更突顯了它們之間的功能關(guān)聯(lián)，且無需判斷和證明有無主從關(guān)系、何為主物、何為從物，便于實(shí)踐運(yùn)用

這種做法的長(zhǎng)處體現(xiàn)在擔(dān)保物權(quán)領(lǐng)域，仍是能最大化地實(shí)現(xiàn)這些聚合物的價(jià)值，并減少制度協(xié)調(diào)成本，否則，就需要在不動(dòng)產(chǎn)登記簿之外，建立完備的動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物登記簿，并在這兩個(gè)登記系統(tǒng)之間建立鏈接。有關(guān)這兩個(gè)登記系統(tǒng)關(guān)系的論述，參見：謝在全.動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保制度之最近發(fā)展[EB/OL].[2015-06-02].

http：//china.findlaw.cn/info/minshang/minfa/minfalunwen/66749_11.ht；歐洲民法典研究組，歐洲現(xiàn)行私法研究組.歐洲私法的原則、定義與示范規(guī)則：歐洲示范民法典草案（第9卷、第10卷）[M].徐強(qiáng)勝，趙莉，譯.北京：法律出版社，2014：63.。當(dāng)然，這會(huì)使主物和從物的關(guān)系規(guī)則對(duì)這種聚合物失去用武之地。

不止如此，隨著客體特定標(biāo)準(zhǔn)的拓展，諸如企業(yè)這樣把物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、商譽(yù)等組合于一體的聚合物，也會(huì)因其功能一體性而成為物權(quán)客體。我國(guó)澳門地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)提供了例證，即其商業(yè)企業(yè)能成為所有權(quán)、用益權(quán)和質(zhì)權(quán)的客體，并在整體上適用所有權(quán)保護(hù)和占有保護(hù)的規(guī)定[39] [40]。不過，從更寬泛的比較法經(jīng)驗(yàn)來看，澳門的做法走得有點(diǎn)遠(yuǎn)，而把企業(yè)限定為擔(dān)保物權(quán)的客體，相對(duì)更為常見。比如，在財(cái)產(chǎn)目錄、登記等公示手段的支持下，日本的工場(chǎng)所屬不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利的全部或一部（工場(chǎng)財(cái)團(tuán)）、企業(yè)整體等能成為抵押權(quán)的客體[41]。又如，在登記制度的配合下，俄羅斯的企業(yè)作為法定不動(dòng)產(chǎn)，屬于抵押權(quán)的客體[42]。上述做法一方面不把企業(yè)作為所有權(quán)、用益物權(quán)的客體，從而能避免所有權(quán)、用益物權(quán)與作為企業(yè)部分的知識(shí)產(chǎn)權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)不必要的混淆，另一方面，又能充分發(fā)揮企業(yè)的集合優(yōu)勢(shì)，能最大化其整體的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，且通過相應(yīng)的公示機(jī)制把企業(yè)及其權(quán)利負(fù)擔(dān)信息公示于眾，能確保交易的透明性和穩(wěn)定性。

受制于原有的客體特定標(biāo)準(zhǔn)，目前我國(guó)除了浮動(dòng)抵押（《物權(quán)法》第181條）把動(dòng)產(chǎn)聚合物作為客體外[43]，還不能在企業(yè)這類聚合物上設(shè)定擔(dān)保物權(quán)，但實(shí)踐中存有這種需求，如礦業(yè)企業(yè)的融資就面臨著如何擔(dān)保的問題，而解決這一問題的合適途徑，就是以礦業(yè)企業(yè)的整體為客體設(shè)立抵押權(quán)[44]。當(dāng)然，從我國(guó)企業(yè)運(yùn)作的實(shí)際情況來看，要完成這種權(quán)利客體擴(kuò)張，應(yīng)把其限定為擁有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的企業(yè)，進(jìn)而能以不動(dòng)產(chǎn)登記制度為基礎(chǔ)，完成這種擴(kuò)張。具體而言，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以及機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)后，再透過與稅務(wù)、工商、金融等部門的信息共享機(jī)制（《條例》第25條），鏈接顯示企業(yè)的其他資產(chǎn)、負(fù)債等信息，就能以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為基礎(chǔ)顯示企業(yè)的整體財(cái)產(chǎn)信息，從而為其作為抵押權(quán)客體提供便捷的技術(shù)支撐，現(xiàn)實(shí)可操作性很強(qiáng)

需要注意的是，雖然《企業(yè)信息公示暫行條例》第9條第1款第7項(xiàng)把企業(yè)的資產(chǎn)總額、負(fù)債總額等信息作為由企業(yè)決定是否向社會(huì)公示的信息，但只要企業(yè)意欲通過擔(dān)保獲取融資，通過借貸市場(chǎng)和信用市場(chǎng)的壓力，企業(yè)完全有動(dòng)力公示其資產(chǎn)等信息。在信息共享機(jī)制的作用下，這些信息可與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利信息相互印證和補(bǔ)充，形成企業(yè)全面的財(cái)產(chǎn)信息。。

總而言之，在不動(dòng)產(chǎn)單元的基礎(chǔ)上，可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)的多元化促成不動(dòng)產(chǎn)登記簿編制方式的隱性調(diào)整，這就使物權(quán)客體在特定標(biāo)準(zhǔn)上有了擴(kuò)張的可能，包含不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的、具有功能一體性的聚合物由此能成為單一物權(quán)的客體，從而能使聚合物的價(jià)值在最大程度上得以實(shí)現(xiàn)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記效力的調(diào)整

《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》、《海域使用管理法》、《信托法》等法律明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，如建設(shè)用地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)信托的登記能決定權(quán)利變動(dòng)（《物權(quán)法》第139條、《信托法》第10條），即有設(shè)權(quán)力，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和地役權(quán)的登記有對(duì)抗力（《物權(quán)法》第129條、第158條）。其他財(cái)產(chǎn)權(quán)在登記后有何效力，沒有規(guī)范性法律文件給出答案，需要仔細(xì)斟酌。

農(nóng)用地使用權(quán)存在已久，其登記既能確認(rèn)權(quán)利，又能向社會(huì)公眾宣示權(quán)利，這類似于國(guó)土資源部等部門主導(dǎo)的對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)的確權(quán)登記

參見國(guó)土資源部《關(guān)于依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，國(guó)土資源部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》?！都?xì)則》第25條也規(guī)定了這種登記，將之稱為政府組織的首次登記。（參見：國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心.不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則釋義[M].北京：北京大學(xué)出版社，2016：57-58.）。這種效力可稱為宣示力。在登記完備的基礎(chǔ)上，不妨把登記作為農(nóng)用地使用權(quán)變動(dòng)的必備要件，使其產(chǎn)生設(shè)權(quán)力。儲(chǔ)備土地使用權(quán)、自然生態(tài)空間權(quán)、從物權(quán)利的登記與此相當(dāng)，不再贅述。

上述權(quán)利之外的其他可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)均為相對(duì)權(quán)，其中除了有爭(zhēng)議的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其他均為債權(quán)。按照上文設(shè)想，它們或載于物權(quán)簿頁(yè)，或體現(xiàn)為登記專簿，或記入預(yù)告登記簿頁(yè)，這種差異是否會(huì)影響其效力，應(yīng)予關(guān)注。在此可確定的是，只要符合相應(yīng)要件，這些相對(duì)權(quán)在登記前均能在特定當(dāng)事人間產(chǎn)生法律效力，如有效的土地承包合同約定的承包地使用方法對(duì)當(dāng)事人雙方有約束力；又如，在房屋租賃合同有效，且優(yōu)先購(gòu)買權(quán)持續(xù)存在時(shí)，該權(quán)利對(duì)出租人有約束力。這些權(quán)利的轉(zhuǎn)讓、變更或消滅同樣也無需登記介入?；诖?，登記對(duì)這些權(quán)利的變動(dòng)不可能產(chǎn)生具有決定作用的設(shè)權(quán)力。

這些權(quán)利均有規(guī)范依據(jù)的支持，而規(guī)范依據(jù)普遍公開，社會(huì)公眾能輕易知道這些權(quán)利有登記能力。不動(dòng)產(chǎn)登記也面向社會(huì)公眾公開。根據(jù)這些制度安排，一旦不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)成為交易對(duì)象，受讓人通過查閱登記簿及其他登記資料，能把握與物權(quán)相關(guān)的完全信息，在此基礎(chǔ)上，受讓人仍欲進(jìn)行交易，就表明其愿意承受與物權(quán)相伴的其他權(quán)利負(fù)擔(dān)。這些權(quán)利因此不僅拘束債權(quán)人、債務(wù)人這些特定當(dāng)事人，還約束受讓人，即這些權(quán)利登記具有對(duì)抗力。

德國(guó)、奧地利、瑞士、荷蘭等歐陸和日本、韓國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等東亞的比較法經(jīng)驗(yàn)足以印證上述結(jié)論[45]。不僅如此，這些經(jīng)驗(yàn)還表明，只要相對(duì)權(quán)載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿，就有對(duì)抗力，至于它呈現(xiàn)在物權(quán)簿頁(yè)、登記專簿還是預(yù)告登記簿頁(yè)，并無區(qū)別。比如，在德國(guó)，記入土地登記簿的住宅共有部分的使用規(guī)則能約束權(quán)利受讓人（《德國(guó)住宅所有權(quán)與長(zhǎng)期居住權(quán)法》第10條），載于地上權(quán)登記簿的地上權(quán)約定內(nèi)容也有這種效力，預(yù)告登記同樣如此（《德國(guó)民法典》第883條第2款）

德國(guó)的預(yù)告登記有保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的效力，即預(yù)告登記的義務(wù)人對(duì)請(qǐng)求權(quán)指向標(biāo)的物的處分與請(qǐng)求權(quán)的目的背離的，該行為對(duì)請(qǐng)求權(quán)人無效，受讓人負(fù)有涂銷其由此取得的物權(quán)的義務(wù)。這種結(jié)果實(shí)際上就是預(yù)告登記的債權(quán)可約束標(biāo)的物的受讓人。。又如，在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，有關(guān)債權(quán)屆期未清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)歸抵押權(quán)人的約定能記入物權(quán)簿頁(yè)（“臺(tái)灣土地登記規(guī)則”第 117-1條第1項(xiàng)），它產(chǎn)生對(duì)抗力（“臺(tái)灣民法典”第873-1條第1項(xiàng)），而表現(xiàn)為共有物使用管理專簿的共有物管理協(xié)議同樣也有對(duì)抗力（“臺(tái)灣民法典”第826-1條第1項(xiàng)）。

顯然，通過登記的對(duì)抗力，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的受讓人可事先了解已有的交易格局，能基于完全信息來決定是否接受這種格局，不至于在受讓物權(quán)后要求重新洗牌，從而能保持交易格局的穩(wěn)定性，節(jié)省交涉和協(xié)商成本。這一點(diǎn)在物權(quán)由多數(shù)人自治時(shí)最為明顯，如通過登記共有不動(dòng)產(chǎn)的管理協(xié)議，共有人之外的份額受讓人在進(jìn)入共有關(guān)系后，就不能以不知管理協(xié)議為由而要求重建共管制度。

再者，這些相對(duì)權(quán)因登記而與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)并存，基于對(duì)抗力，受讓人在取得物權(quán)的同時(shí)，也替代了物權(quán)人在相對(duì)權(quán)關(guān)系中的地位，要承受相應(yīng)的義務(wù)，這既保護(hù)了相對(duì)權(quán)的權(quán)利人，又不損害受讓人的利益。比如，A把房屋出租給B，B有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在該權(quán)利預(yù)告登記后，A把房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給C，C同時(shí)也成為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的相對(duì)人，只要B依法行使權(quán)利，按照同等條件向C支付價(jià)款，C就有義務(wù)向B移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)?？梢哉f，登記對(duì)抗力在不改變相對(duì)權(quán)屬性的前提下，把受讓人作為相對(duì)權(quán)的相對(duì)人，這既維系了絕對(duì)權(quán)和相對(duì)權(quán)的區(qū)分，也簡(jiǎn)化了法律關(guān)系，便于實(shí)踐操作，可謂兩全其美。

（三）法定原則內(nèi)涵的調(diào)整

《物權(quán)法》第5條規(guī)定了物權(quán)法定原則，即物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律規(guī)定。該原則的內(nèi)涵包括兩個(gè)方面，一是對(duì)象，即法定的對(duì)象限于物權(quán)的種類和內(nèi)容，不涉及物權(quán)的公示、取得等其他事項(xiàng)；二是標(biāo)準(zhǔn)，即物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律進(jìn)行強(qiáng)制規(guī)定，不容許當(dāng)事人任意約定[46-47]。可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)的多元化使得上述內(nèi)涵也要有所調(diào)整。

1.對(duì)象的調(diào)整

物權(quán)種類當(dāng)然是指所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、抵押權(quán)之類的物權(quán)類別名稱，它們由法律的強(qiáng)制規(guī)范予以確定，甄別起來沒有難度。問題是如何界定物權(quán)的內(nèi)容，教科書對(duì)此通常語(yǔ)焉不詳。從物權(quán)是絕對(duì)權(quán)和支配權(quán)的特性入手，物權(quán)的內(nèi)容不能是由物權(quán)人負(fù)擔(dān)積極的行為義務(wù)，否則就無異于債權(quán)。由此來看前述的共有不動(dòng)產(chǎn)管理協(xié)議等約定，它們顯然與既定的物權(quán)種類不符；而且，盡管它們與物權(quán)的權(quán)能、實(shí)現(xiàn)緊密相關(guān)，但其內(nèi)容是物權(quán)人向特定人負(fù)擔(dān)積極行為的義務(wù)，體現(xiàn)的是債的關(guān)系，也不宜被當(dāng)成物權(quán)的內(nèi)容。就此而言，從《物權(quán)法》第5條的字面來看，與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)相關(guān)的債權(quán)以及作為相對(duì)權(quán)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不是法定原則所指涉的對(duì)象。

然而，由于這些權(quán)利實(shí)質(zhì)影響著不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的特性、權(quán)能、行使或?qū)崿F(xiàn)，與物權(quán)人利害攸關(guān)，并因登記而為社會(huì)所公知，且能對(duì)物權(quán)受讓人產(chǎn)生對(duì)抗力，為了防止它們?cè)谖餀?quán)人之間，或在物權(quán)人和受讓人之間造成利益失衡，法律必須給出明確的引導(dǎo)，即把它們擴(kuò)展到法定原則的對(duì)象范圍，由法律明確規(guī)定當(dāng)事人可以約定的事項(xiàng)。對(duì)此，德國(guó)雖然未予明言，但實(shí)際情況可予印證，如《德國(guó)地上權(quán)條例》第2條就明確列明可約定的具體事項(xiàng)；我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)同樣如此，如在不動(dòng)產(chǎn)登記中由專簿形式表現(xiàn)的債權(quán)，均源自“民法典”物權(quán)編的相關(guān)規(guī)定[48]。與德國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)不同，瑞士學(xué)理把這些權(quán)利與物權(quán)種類、內(nèi)容并列為法定原則的對(duì)象，并將它們冠以“物上之債（Realobligation）”的稱謂，以表明它們雖然是相對(duì)權(quán)，但有與物權(quán)一體并存，且能對(duì)抗物權(quán)受讓人的特性[49-50]。在此附帶一提的是，由于可登記的債權(quán)等相對(duì)權(quán)主要適用于預(yù)告登記，把這些權(quán)利作為法定原則的對(duì)象，也就表明可預(yù)告登記的權(quán)利也在法定原則的射程范圍[51]。

2.標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整

盡管學(xué)理多把物權(quán)法定的標(biāo)準(zhǔn)放置在法律層面，但實(shí)踐顯然與此偏離不小，本著實(shí)踐理性和實(shí)事求是的立場(chǎng)，可以說，在不違背法律引導(dǎo)方向的前提下，通過解釋技術(shù)，可把行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章、司法解釋等其他規(guī)范作為法定的標(biāo)準(zhǔn)[52]。這樣的標(biāo)準(zhǔn)與可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)范依據(jù)完全重合，這也說明從可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)多元化的角度來看，擴(kuò)張法定原則的適用對(duì)象，有其充足的實(shí)踐基礎(chǔ)和規(guī)范依據(jù)。

此外，正如上文所見，法律允許當(dāng)事人約定特定物權(quán)的特定內(nèi)容，如地役權(quán)中的利用目的和方法，這說明支持物權(quán)法定原則的具體規(guī)范不全是強(qiáng)制規(guī)范，還有一定的任意規(guī)范。這種法定框架內(nèi)有限的意思自治，可確保在法律支撐下，物權(quán)種類和內(nèi)容的基本框架保持穩(wěn)定，不至于出現(xiàn)完全出乎社會(huì)公眾意料、進(jìn)而影響交易秩序的“物權(quán)”，又能由當(dāng)事人根據(jù)實(shí)際情況來微調(diào)局部的、個(gè)別的利益，以便法律框架內(nèi)的物權(quán)內(nèi)容與實(shí)際需要完全相符。也就是說，法定原則中的“法定”不是強(qiáng)調(diào)物權(quán)的種類和內(nèi)容只能由強(qiáng)制規(guī)范硬性確定，而是內(nèi)含了雙重的調(diào)配標(biāo)準(zhǔn)。一是強(qiáng)制規(guī)范，它們主要針對(duì)物權(quán)種類，不容當(dāng)事人約定排除或改變；另一是授權(quán)規(guī)范，即法律通過任意規(guī)范允許當(dāng)事人約定相關(guān)物權(quán)內(nèi)容。在法定原則的對(duì)象限于物權(quán)種類和內(nèi)容時(shí)，這種授權(quán)是補(bǔ)漏型的，如法律只能框定地役權(quán)的類型要素，無法列舉其內(nèi)容，利用目的和方法除了交由當(dāng)事人來填補(bǔ)，別無他法。

與可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)多元化相應(yīng)的法定原則適用對(duì)象的擴(kuò)張，催生了選擇型的授權(quán)規(guī)范，即除了法定的內(nèi)容，法律還列明其他事宜，允許當(dāng)事人在其中進(jìn)行選擇?！兜聡?guó)地上權(quán)條例》就有這樣的規(guī)范，該條例第1條是地上權(quán)的法定內(nèi)容，第2條列舉地上權(quán)人在地上權(quán)期滿后續(xù)展地上權(quán)的優(yōu)先權(quán)、土地所有權(quán)人向地上權(quán)人出售土地的義務(wù)等7項(xiàng)約定事項(xiàng)

需要說明的是，盡管《德國(guó)地上權(quán)條例》第1章第2節(jié)把這些約定內(nèi)容命名為地上權(quán)內(nèi)容，它們能載入登記簿，但在登記前，這些約定僅在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)效力，只有在登記后才能約束權(quán)利繼受人，故而，它們應(yīng)屬于可登記的債。（參見：Wieling. Sachenrecht[M]. 5. Aufl. Berlin/Heidelberg/New York： Springer， 2007：383； Baur/Stuerner. Sachenrecht [M].18. Aufl. Muenchen： C. H. Beck， 2009： 387-388；李靜，譯.地上權(quán)條例[G]//中德私法研究（2006年第1卷）.北京：北京大學(xué)出版社，2006：260注6）。。這些被法律允許的約定事項(xiàng)，實(shí)際就是法律提供的選項(xiàng)，它們能否最終轉(zhuǎn)化為實(shí)在的權(quán)利，取決于當(dāng)事人的自我決定，他們既可以不理睬這些選項(xiàng)，也可以選擇其中一項(xiàng)或幾項(xiàng)，就此而言，該類規(guī)范能使物權(quán)人在保有基本的法定內(nèi)容的同時(shí)，因當(dāng)事人自治因素的介入而在相關(guān)利益事項(xiàng)上有了新拓展。

總括而言，配合可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)的多元化，不動(dòng)產(chǎn)登記簿和登記類型需要調(diào)整；與此相應(yīng)，與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)緊密相關(guān)的債權(quán)等相對(duì)權(quán)在登記后能產(chǎn)生對(duì)抗力，為了維系必要的利益平衡，它們應(yīng)屬于法定原則的適用對(duì)象。這樣一來，法定原則的對(duì)象不僅是物權(quán)的種類和內(nèi)容，還包括與其相關(guān)的債權(quán)等相對(duì)權(quán)，當(dāng)然也涉及可預(yù)告登記的權(quán)利。受此影響，法定的標(biāo)準(zhǔn)除了法律強(qiáng)制規(guī)定，除了補(bǔ)漏型的授權(quán)規(guī)范，還包括選擇型的授權(quán)規(guī)范。

六、結(jié)語(yǔ)

雖然《條例》和《細(xì)則》已經(jīng)頒布實(shí)施，但正如其名稱所示，不動(dòng)產(chǎn)登記制度并未因此而定局，實(shí)踐發(fā)展和理論反思均表明，登記制度還有不小的建設(shè)和完善空間

對(duì)此，主導(dǎo)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度建設(shè)的職權(quán)部門有清醒的認(rèn)識(shí)，如有關(guān)人士指出：“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，要進(jìn)一步提升我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，保障人民日益多樣的財(cái)產(chǎn)權(quán)形態(tài)，服務(wù)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)深化改革發(fā)展的大局，最終要形成一套具有中國(guó)特色的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法律制度體系?！保▍⒁姡喝~明權(quán).眼中形勢(shì)胸中策 緩步徐行靜不嘩——扎實(shí)推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)支撐工作[J].不動(dòng)產(chǎn)登記與法治國(guó)土， 2015（1）：3.）。在此前提下，鑒于可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)的范圍和形態(tài)是登記制度的基礎(chǔ)要素，對(duì)它進(jìn)行仔細(xì)辨析，是穩(wěn)妥且又前瞻性地推進(jìn)登記制度建設(shè)和完善的必要步驟。

無論從規(guī)范層面來界定不動(dòng)產(chǎn)登記制度與物權(quán)法的關(guān)系，或從功能角度來分析登記機(jī)制的發(fā)展，亦或從實(shí)踐運(yùn)作來看登記的實(shí)際樣態(tài)，再或是參照有借鑒意義的域外法例，可登記的財(cái)產(chǎn)權(quán)都應(yīng)是多元化的，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)只是其主干而非全部。綜合我國(guó)的相關(guān)法律規(guī)定、社會(huì)治理需要以及交易實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在滿足能載入登記簿、有規(guī)范依據(jù)且有登記實(shí)益的條件下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及與其有法律關(guān)聯(lián)的債權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)均應(yīng)有登記能力，均可登記。

在上述可登記的財(cái)產(chǎn)權(quán)中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)完全被不動(dòng)產(chǎn)登記制度所覆蓋，能載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿。在與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有法律關(guān)聯(lián)的債權(quán)中，買賣或抵押房屋的合同屬于預(yù)告登記的對(duì)象，能載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿；房屋、海域使用權(quán)、無居民海島使用權(quán)租賃合同雖然分別在相應(yīng)的主管部門辦理登記，但未納入不動(dòng)產(chǎn)登記制度，需要進(jìn)行制度調(diào)整和接軌；其他債權(quán)在實(shí)踐中尚未展開登記。在與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有法律關(guān)聯(lián)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)中，儲(chǔ)備土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)信托分別在相應(yīng)的部門辦理登記，但未納入不動(dòng)產(chǎn)登記制度，也需要進(jìn)行制度調(diào)整和接軌；其他的權(quán)利則未登記。

未被不動(dòng)產(chǎn)登記制度覆蓋的財(cái)產(chǎn)權(quán)有不同形態(tài)和屬性，為了確保它們均能與不動(dòng)產(chǎn)登記簿無縫銜接，登記簿要有針對(duì)性地適度調(diào)適，如調(diào)整其編制方式、增設(shè)簿頁(yè)欄目和專簿。在此基礎(chǔ)上，為了使登記簿既能清晰反映上述權(quán)利，又不增加其信息的繁瑣性，就有必要調(diào)整登記類型，主要是擴(kuò)容預(yù)告登記，把房屋、海域使用權(quán)、無居民海島使用權(quán)等租賃合同和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)納入其中。與上述調(diào)整相應(yīng)，物權(quán)客體的特定標(biāo)準(zhǔn)會(huì)發(fā)生擴(kuò)張，結(jié)果是把涉及不動(dòng)產(chǎn)的聚合物歸為不動(dòng)產(chǎn)的形態(tài)行列，并使債權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等相對(duì)權(quán)在登記后具有對(duì)抗第三人的效力，進(jìn)而擴(kuò)張法定原則的內(nèi)涵，不僅使上述相對(duì)權(quán)成為法定原則的適用對(duì)象，還在強(qiáng)制規(guī)范和補(bǔ)漏型的授權(quán)規(guī)范之外，把選擇型的授權(quán)規(guī)范也作為法定的標(biāo)準(zhǔn)。

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本文責(zé)任編輯：林士平