論市場調(diào)查與分析應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的問題及改進(jìn)措施

【摘要】隨著房地產(chǎn)市場的日益完善，市場競爭日趨深入，房地產(chǎn)企業(yè)要想成功實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營，就必須全面掌握有關(guān)房地產(chǎn)各個(gè)方面的動態(tài)資料和信息，必須盡可能的了解和滿足消費(fèi)者的需求，而市場調(diào)查與分析是取得這些資料和信息的重要途徑。實(shí)踐證明，只有通過仔細(xì)的市場調(diào)查，才能制定出切實(shí)可行的戰(zhàn)略決策，才能使房地產(chǎn)企業(yè)立于不敗之地。如今，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商不重視市場調(diào)查與分析，在許多決策上，主觀臆斷的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，這給今后的發(fā)展經(jīng)營留下了巨大的隱患。在此背景下，筆者對房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析的應(yīng)用進(jìn)行了研究，希望借此引起開發(fā)商的重視，盡可能減少損失的發(fā)生。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；調(diào)查與分析；開發(fā)商

一、房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析的應(yīng)用現(xiàn)狀

近些年，中國加速了城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)市場也開始了迅猛發(fā)展。但這飛速發(fā)展的背后，也暴漏出許多嚴(yán)重的問題。中國人有一種跟風(fēng)的心理，在房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)得尤為突出。商品房賣得好，就都開發(fā)商品房，商鋪銷售火爆，就大量規(guī)劃商鋪，完全不顧市場環(huán)境和人們的消費(fèi)需求，結(jié)果出現(xiàn)了多數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目滯銷、甚至變?yōu)闋€尾樓的現(xiàn)象。但是如果我們能認(rèn)真做好：在項(xiàng)目的開發(fā)前期定位市場，開發(fā)中期研究市場，銷售后期分析市場，“慘劇”將可能不會發(fā)生。而這就需要我們把市場調(diào)查與分析應(yīng)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目中去，為開發(fā)商提供市場的信息動態(tài)，讓他們掌握市場的發(fā)展趨勢、消費(fèi)者的潛在需求、企業(yè)可能的發(fā)展契機(jī)，進(jìn)而為房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析在應(yīng)用中存在的問題

1.輕視市場調(diào)查與分析

筆者采訪了該樓盤的副總經(jīng)理和營銷主管，他們對房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析的好處都很肯定，但在談到在自身樓盤上的應(yīng)用時(shí)，卻僅僅局限于營銷宣傳上，而對初期開發(fā)的應(yīng)用了解甚少。筆者又走訪了周圍的群眾，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)人對拓基廣場樓盤的熱情度不高，原來他們基本都是回遷戶，每戶都有分配到房子，且就在廣場的北面。另外拓基廣場售價(jià)較高，超出了他們的預(yù)期價(jià)格。通過調(diào)查筆者發(fā)現(xiàn)，拓基廣場的開發(fā)商其實(shí)不太重視對房地產(chǎn)的市場調(diào)查，所謂的應(yīng)用，也就是簡單的應(yīng)用某種模式去迎合市場，而不是真正意義通過調(diào)查分析來給決策提供幫助。

2.輕信市場調(diào)查與分析結(jié)果

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場競價(jià)越來越激烈，有些資金不太充裕，實(shí)力較弱的企業(yè)，為了減少可能發(fā)生的損失，對調(diào)查很是注意，對其結(jié)果也可是說是“馬首是瞻”，但結(jié)果卻往往不盡如人意。

這些開發(fā)商們的問題出在哪？對市場調(diào)查的“認(rèn)知”上，完全錯(cuò)誤。我們做這些工作是干什么的？就是為自己的決策服務(wù)的，把生殺大權(quán)交給調(diào)查公司？這實(shí)際上是比輕視市場調(diào)查的做法更危險(xiǎn)。

3.盲目的市場調(diào)查與分析

個(gè)別企業(yè)為了做到萬無一失，對于房地產(chǎn)相關(guān)的問題是來者不拒，非常積極的開展調(diào)查分析。我們知道對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有影響的因素是數(shù)不勝數(shù)，例如區(qū)域環(huán)境、市場供給、消費(fèi)者需求、營銷策劃方法等等。每一個(gè)都照顧到基本上不可能。如果像這些企業(yè)面面俱到的話，不但會使調(diào)查失去重心，而且還會影響調(diào)查質(zhì)量。結(jié)果就是調(diào)查與分析的失敗。

4.調(diào)查人員能力不足

對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查與分析，需要擁有高水平的信息收集和信息處理能力，因此，一個(gè)成熟的調(diào)查團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)是由高水平、高素質(zhì)的專業(yè)人才組成的。但由于中國的房地產(chǎn)調(diào)查行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短、體系與監(jiān)管尚不完善，導(dǎo)致許多調(diào)查機(jī)構(gòu)缺乏專業(yè)人才，現(xiàn)有的員工文化水平偏低，人員結(jié)構(gòu)參差不齊，人員技能更是大小不一，這就勢必影響調(diào)查的質(zhì)量。

三、對策建議

1.端正態(tài)度，重視房地產(chǎn)市場調(diào)查

輕視房地產(chǎn)調(diào)查，是房地產(chǎn)市場的普遍現(xiàn)象。要想撥亂反正，引起重視，首先因從源頭上出發(fā)。開發(fā)商應(yīng)做好帶頭作用，親自學(xué)習(xí)相關(guān)的知識，認(rèn)識到市場調(diào)查分析的重要性，進(jìn)而帶領(lǐng)整個(gè)團(tuán)隊(duì)去應(yīng)用它?！爸褐?，百戰(zhàn)不殆”。房產(chǎn)市場，風(fēng)云變幻，很難揣摩，如果連唯一一個(gè)可能了解它的途徑──市場調(diào)查，都不去做，那真的是將自己陷入危險(xiǎn)之地。我們因該對房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)查加以重視。

2.分清主次，科學(xué)調(diào)查

徹底了解房地產(chǎn)市場，是所有企業(yè)的共同追求，但這是不可能的。沒有人能夠掌控一個(gè)處在動態(tài)變化的市場。所以，進(jìn)行全面的市場調(diào)查與分析，其實(shí)是一個(gè)無用功，耗時(shí)耗力，收效卻不大。 每一個(gè)項(xiàng)目都有自己的重心，開發(fā)商們要明確自己的核心是什么，然后去調(diào)查、分析，才能發(fā)揮其真正價(jià)值。

3.聘請有能力的調(diào)查公司

首先，政府要盡快制定相應(yīng)的規(guī)章制度，加強(qiáng)行業(yè)的監(jiān)管，包括對市場調(diào)查人員從業(yè)資格證的嚴(yán)格控制，規(guī)范調(diào)查業(yè)的經(jīng)營行為等等。更要制定一套有關(guān)調(diào)查的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程，以保證市場調(diào)查業(yè)的健康發(fā)展。

其次，調(diào)查公司或開發(fā)商應(yīng)加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高調(diào)查人員的綜合素質(zhì)。一方面可以與各大高校合作，引進(jìn)市場調(diào)查專業(yè)的人才；另一方面，加強(qiáng)對在職人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，定期進(jìn)行業(yè)務(wù)考核，合格后方可持證上崗。同時(shí)在全行業(yè)倡導(dǎo)堅(jiān)持誠實(shí)守信的原則，以保證房地產(chǎn)市場調(diào)查的真實(shí)性。

開發(fā)商應(yīng)盡量將調(diào)查業(yè)務(wù)交給有經(jīng)驗(yàn)、有實(shí)力的調(diào)查公司，以確保調(diào)查的質(zhì)量。

4.合理安排調(diào)查周期

在不同的階段，房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容是不同的，所花費(fèi)的時(shí)間也有很大不同。例如在開發(fā)階段，需要對市場的宏觀環(huán)境、市場需求、項(xiàng)目定位等進(jìn)行全方位的調(diào)查，所以花費(fèi)的時(shí)間比較多。有些階段調(diào)查的時(shí)間就相對較少。為了避免盲目決策造成的損失，也為了房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康的發(fā)展。希望開發(fā)商們端正態(tài)度，去了解、學(xué)習(xí)市場調(diào)查與分析，并把它正確地運(yùn)用到實(shí)際的項(xiàng)目中去，為項(xiàng)目的成功奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王勇，王兆陽.房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研“點(diǎn)線面體”模式淺析[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2010，337（11）：101-104.

[2]楊緯.房地產(chǎn)項(xiàng)目市場可行性分析框架及其應(yīng)用[D].南寧：廣西大學(xué)，2006.

作者簡介：

周瑩（1987.09-）女，漢，安徽安慶，安徽新華學(xué)院，助教，房地產(chǎn)市場研究.