夏丹

當(dāng)貨幣寬松周期過去、銀行收緊信貸之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是中小房企資金鏈或面臨考驗(yàn)。

數(shù)月以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入近年來少有的高速增長期，受到輿論高度關(guān)注。

8月數(shù)據(jù)顯示，我國70個(gè)大中城市新房價(jià)格同環(huán)比漲幅擴(kuò)大，多地重啟了限購限貸政策，預(yù)計(jì)接下來還將有更多城市重回限購限貸的隊(duì)伍。成交量，依然保持著幾個(gè)月來的較快增長，但預(yù)計(jì)去年的翹尾效應(yīng)將使銷售增速繼續(xù)走低。

總體上看，我國房地產(chǎn)投資增速略有回升，主要來自土地市場貢獻(xiàn);若推地持續(xù)，或?qū)⒅畏康禺a(chǎn)投資增速企穩(wěn)并階段性小幅回升。但需要注意的是，房地產(chǎn)市場緊密關(guān)系到國計(jì)民生，因而房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)當(dāng)進(jìn)入因城施策的階段。

房價(jià)漲幅或?qū)⒊掷m(xù)擴(kuò)大，后續(xù)應(yīng)多注意房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是中小房企業(yè)未來可能面臨的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

多地重啟限購限貸

8月，我國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格算數(shù)平均環(huán)比上漲1.26%，增幅較上月擴(kuò)大0.54個(gè)百分點(diǎn);算數(shù)平均同比上漲7.54%，較上月擴(kuò)大1.19個(gè)百分點(diǎn)。價(jià)格環(huán)比和同比上漲的城市數(shù)量均較上月有所增加，其中環(huán)比漲幅超過2%的城市有16個(gè)，同比漲幅超過20%的城市有10個(gè)。

在大量資金、寬松政策、看漲預(yù)期等共同作用下，近幾月來我國熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場交易活躍，房價(jià)呈現(xiàn)大幅上漲態(tài)勢。目前，已有蘇州、廈門和杭州三個(gè)熱點(diǎn)二線城市重啟了限購措施，合肥、南京、武漢等多個(gè)城市以提高按揭貸款首付比例為主要手段，也升級了限貸政策。

據(jù)此預(yù)計(jì)，熱點(diǎn)城市熱潮不退，接下來還將有更多城市重回到限購限貸隊(duì)伍。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)銷售增速在小幅下降，但依然保持了較快增長。

1-8月份，商品房銷售面積87451萬平方米，同比增長25.5%，增速比1-7月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額66623億元，增長38.7%，增速回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。但毫無疑問，只要去庫存的任務(wù)還在持續(xù)，成交將繼續(xù)保持較好增長。

去年同期的高基數(shù)使得接下來的“金九銀十”在增速上看或許不會太突出。

去年同期的高基數(shù)使得接下來的“金九銀十”在增速上看或許不會太突出，考慮去年的翹尾效應(yīng)，銷售增速將繼續(xù)走低。

今年以來，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)走軟的背景下，銀行對按揭資產(chǎn)偏愛有加，使得前期按揭貸款利率一路走低，信貸投放占比加大。

目前，房貸利率優(yōu)惠已經(jīng)接近極限，8月全國首套房貸款平均利率4.44%，為近兩年來的首次停止下降;二套房貸款平均利率為5.39%，已連續(xù)9個(gè)月持平。較寬松的貨幣環(huán)境、較低的貸款利率仍將持續(xù)，部分熱點(diǎn)城市進(jìn)入收信貸、防風(fēng)險(xiǎn)的去杠桿期，銀行或從搶房貸市場轉(zhuǎn)為吸引優(yōu)質(zhì)客戶，房貸政策趨于穩(wěn)定，各機(jī)構(gòu)將開始注重防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

土地市場貢獻(xiàn)巨大

分析可知，近期房地產(chǎn)投資增速略有回升，主要來自土地市場貢獻(xiàn)。

1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資64387億元，同比名義增長5.4%，增速比1-7月提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。從土地市場和新開工情況來看，1-8月開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降8.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款增長7.9%，提高0.8個(gè)百分點(diǎn);房屋新開工面積增長12.2%，回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資的好轉(zhuǎn)，主要來自于土地市場的貢獻(xiàn)——房企出手闊綽、地價(jià)高歌猛進(jìn)，使得在土地成交面積同比下降的同時(shí)，成交價(jià)款卻有了更快的增長。

面對土地拍賣溢價(jià)率連連上升的勢頭，處在風(fēng)浪中心的幾個(gè)熱點(diǎn)城市的應(yīng)對措施則迥然不同。上海采取中止土地出讓的方式收緊供應(yīng)，而更多的城市如深圳、廈門、蘇州、合肥則集中大規(guī)模推地，希望通過增供給的方式平抑地價(jià)。若推地持續(xù)，或?qū)⒅畏康禺a(chǎn)投資增速企穩(wěn)并階段性小幅回升。

在中小城市賣房難時(shí)，開發(fā)商采取過“以價(jià)換量”的措施，但價(jià)格降下后，大城市的房地產(chǎn)售賣受到影響，都持幣待購。但即便如此，今年1-8月全國的房地產(chǎn)投資同比依然增長了5.4%。

有專家直言，去年中國城市常住人口增加了2000萬人左右，城鎮(zhèn)化率提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)，一線城市帶動了銷售熱點(diǎn)，二線城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就會快速恢復(fù)。與2014年同比負(fù)增長相比，城鎮(zhèn)商品房的銷售面積2015年已升至增速6.5%，今年1—8月則同比增長超過了25%。可以說，房地產(chǎn)投資已經(jīng)從脫離投資轉(zhuǎn)為穩(wěn)定投資，投資增速目前總體向好。

貨幣若收緊將考驗(yàn)中小房企

在消費(fèi)者層面，銷售回款和按揭貸款也保持了高速增長。

1-8月房企到位資金91573億元，同比增長14.8%。其中，國內(nèi)貸款14199億元，增長1.7%;利用外資97億元，下降52.6%;自籌資金31983億元，增長0.6%;定金及預(yù)收款25656億元，增長29.7%;個(gè)人按揭貸款15395億元，增長52.2%。

其中，定金及預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款保持高速增長，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)資金來源中的占比也明顯提升。銷售熱情的持續(xù)及銀行按揭的支持、較低成本融資渠道的開放，使開發(fā)商資金面較好。

但從另一個(gè)方面也應(yīng)該看到，當(dāng)貨幣寬松周期過去、銀行收緊信貸政策之后，未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是中小房企資金鏈或面臨考驗(yàn)。

總結(jié)今年前8個(gè)月的表現(xiàn)，可以看到房地產(chǎn)開發(fā)投資略有回升，商品房銷售面積及銷售額的同比增速均連續(xù)第四個(gè)月放緩，全國房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，具體呈現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：

一是房地產(chǎn)去庫存效果明顯。1-8月份，商品房銷售面積同比增長25.5%，大幅高于房地產(chǎn)施工面積增速，全國商品房待售面積連續(xù)6個(gè)月下降，累計(jì)減少3061萬平方米。

二是房地產(chǎn)繼續(xù)溫和“降溫”。8月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.70，比7月份回落0.31點(diǎn)，連續(xù)第三個(gè)月回落。

三是不同城市房地產(chǎn)走勢進(jìn)一步分化。百城住宅價(jià)格指數(shù)顯示，8月份一線城市同比增長24.58%，二線城市同比增長11.72%，三線城市同比增長5.61%。

四是住戶部分新增貸款占比下滑。8月份我國新增貸款9487億元，其中住戶部門貸款占比為71.20%，較7月份的98.68%下滑明顯。

五是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)入因城施策階段。9月6日，住建部印發(fā)《貫徹法治政府建設(shè)實(shí)施綱要（2015——2020年）的實(shí)施方案》，明確提出要“根據(jù)房地產(chǎn)市場分化的實(shí)際，堅(jiān)持分類調(diào)控，因城施策”，這將給予地方政府更多政策空間，便于結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資、銷售和庫存狀況制定有針對性的政策措施，提高政策的精準(zhǔn)化水平，確保各地房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。