限貸

.cn研究限購、限貸、限價和限售等 4 項房地產(chǎn)調(diào)控政策對我國 29 個大城市 2016 年 2 月—2018 年 5 月商品住房價格的調(diào)控效果。采用政策打分法建立政策強度指標, 構(gòu)建固定效應(yīng)面板模型, 聚焦一線、二線兩類不同規(guī)模的城市, 分析政策的調(diào)控效果, 通過傳導機制分析政策的調(diào)控效應(yīng)。研究結(jié)果表明, 限購政策與限貸政策對兩類城市可起到較好的調(diào)控效果, 限價政策和限售政策對一線城市具有一定的調(diào)控效果, 對二線城市效果不明顯。因此, 應(yīng)堅持推行限購政策

政策、限售政策與限貸政策。住房價格（成交價）與成交量數(shù)據(jù)皆來自中指研究院數(shù)據(jù)庫。1、房地產(chǎn)調(diào)控政策歷程統(tǒng)計2016年以來長三角城市群26個城市出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，并依據(jù)城市規(guī)模進行分類如圖一，可以發(fā)現(xiàn)政策出臺時序具有兩項特征：一是調(diào)控政策分為兩輪密集出臺周期，2016年與2017年為一輪，2018年與2019年降溫，2020年底至今為新的一輪，政策出臺頻率再次提高;二是政策呈現(xiàn)城市規(guī)模傳導特征，兩輪政策周期均是一類城市先行出臺政策，二類城市相繼跟上。從市

城市陸續(xù)出臺限購限貸政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。其中，限購主要是指通過限制居民房地產(chǎn)購買數(shù)量和區(qū)域等，直接抑制居民房地產(chǎn)需求的政策；限貸主要是指通過調(diào)整居民房地產(chǎn)信貸首付款比例和利率等，限制居民購房的融資能力和杠桿水平的政策。二是越來越多的城市加入“人才爭奪戰(zhàn)”，即通過放寬落戶條件等政策吸引人才流入。本文旨在揭示二者之間的內(nèi)在聯(lián)系：限購限貸政策影響城市房地產(chǎn)價格，進而對城市人口遷移產(chǎn)生影響。傳統(tǒng)研究通常將人口遷移視作影響房地產(chǎn)價格的重要因素，一個城市如果存在

價上漲做出的限購限貸政策分析在2016年8月份開始，國家部分重點城市房價開始出現(xiàn)直線上升，各地政府部門開始重拳出擊，嚴厲打擊房價上漲過快，紛紛拿出來限購限貸等政策，予以抑制房價上漲。但是，房價調(diào)控政策均為地方性的規(guī)定，而中央以及央行均未實施全國性的房地產(chǎn)調(diào)控措施。在2016年10月8日左右，國內(nèi)一二線城市，以北上廣深、南京、武漢、廈門等22個城市紛紛出現(xiàn)了限購令，并縮緊貸款，導致各地房產(chǎn)交易量下降。據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)機構(gòu)統(tǒng)計得到，在2016年10月份的45個地區(qū)

限制需求（限購、限貸）又限制供給（壓縮開發(fā)商融資規(guī)模）、壓縮房地產(chǎn)市場交易的方式來抑制一線城市房價上漲。但這種調(diào)控模式實施的結(jié)果，可能會進一步惡化供求失衡，從而導致一旦放松調(diào)控，房價就可能出現(xiàn)報復式反彈的局面。不過，根據(jù)筆者的觀察，從2018年下半年起，中國政府針對一線城市房地產(chǎn)調(diào)控的思路，已經(jīng)發(fā)生了重大變化。這套新的調(diào)控思路可以用“三位一體”來形容。調(diào)控思路之一，是要通過加大多種非商品房的住房供給，來分化掉原本打算購買商品房的潛在需求。我們先以深圳市為例

效前，核心的限購限貸指標不會出現(xiàn)根本性松動。在新舉措產(chǎn)生效果前，若貿(mào)然放松限購限貸措施，在市場上供求失衡的背景下，房價很可能出現(xiàn)報復式上漲。因此中國政府不會輕易放松現(xiàn)有的限購限貸政策，尤其是核心指標。房地產(chǎn)限購的核心指標就是非特定城市戶口不能買房，及本地戶口家庭只能買兩套房。房地產(chǎn)限貸的核心指標是對購買多套房的首付限制。短期內(nèi)，一線城市房地產(chǎn)交易可能會適當放松首套房首付比例，及首套房貸款利率的上浮幅度。但上述核心限購限貸指標，短期內(nèi)顯著放松的概率很低。上述

效果。研究表明：限貸政策對一、二線城市房價具有抑制效果；限購政策能有效調(diào)控一、二、三線城市住宅價格，且具有時滯效應(yīng)；限價政策僅對二線城市有效，對一、三線城市調(diào)控效果不顯著。研究還發(fā)現(xiàn)：從東、中、西部城市看，限貸政策對東部具有延遲效應(yīng)，需要兩期的傳導時間；限購政策能抑制東、中、西部房價的上漲；限價政策對中部的調(diào)控在第四期才產(chǎn)生效果，東、西部的限價政策效果不顯著。一、引言與文獻綜述近年來，房地產(chǎn)價格的快速上漲，促使中央政府和地方政府出臺了許多嚴監(jiān)管措施，最為典

)背景限購政策、限貸政策以及其他相關(guān)輔助政策已經(jīng)成為樓市降溫的主要手段。政府為加大調(diào)控力度甚至專門成立有關(guān)方面的監(jiān)管小組，對一些房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)中介的違規(guī)操作進行查處。政策的不斷調(diào)整對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展作用到底如何？房地產(chǎn)市場的火熱真的在冰冷的政策下降溫了嗎？所以研究政策對房地產(chǎn)市場的影響就變得非常有意義。影響房價和房屋交易量的因素有很多，但最主要的還是供給和需求影響價格和交易量。本文在以最為基本的供需關(guān)系為理論模型基礎(chǔ)，分析政策對于供需的影響機理，再以

要集中在“限購、限貸、限價、限售”的“四限”層面。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，60個大小城市（4個一線城市、18個二線城市、38個三四線城市）出臺限購、限貸政策，其間不斷加碼，調(diào)控次數(shù)累計達到130余次；51個城市出臺差別化“限貸”政策。目前雖然只有28個城市明確“限價”政策，但在實際操作中，很多城市都是執(zhí)行限價措施。本輪調(diào)控“限售”措施是特有的。今年3月25日，廈門針對個人限售政策率先出臺，上海則于2016年3月即出臺了針對企業(yè)法人限售3年的規(guī)定，為最早限售

江 溫州）房地產(chǎn)限貸措施性質(zhì)的金融法研究沈群群（325000 溫州市甌海區(qū)司法局 浙江 溫州）本文主要從限貸政策、金融調(diào)控與金融監(jiān)管、金融法調(diào)控的不足與建議等三方面展開論述，期望各級政府出臺更加完善的房地產(chǎn)限貸金融法，使得房地產(chǎn)限貸更具合法性和公正性，維護房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展。房地產(chǎn)；限貸措施；金融法近年來，各地政府紛紛推出房價控制，最主要的控制方式是限貸政策。從維護消費者利益與房地產(chǎn)市場秩序角度來看，限貸政策具有一定合理性，但由于其對潛在需求進行了強制控

各種嚴厲的限購、限貸措施將房屋居住和改善需求以外的各種非剛性需求壓制在大中城市之外。通過這種全方位的努力，房地產(chǎn)市場桀驁不馴的“牛頭”已被按下，市場正在向理性的方向扭轉(zhuǎn)。值得注意的是，近期市場上出現(xiàn)不少房價將要暴跌的聲音。對于一些正準備購房的人來說，這種說法對他們的影響是很大的。如果房價真的要持續(xù)下跌，那么延緩購房顯然是更符合經(jīng)濟原則。但是，在這方面，很多購房者有著深刻的教訓。多年來，每當房地產(chǎn)調(diào)控稍有成效的時候，馬上就有一些輿論認為房價即將暴跌，結(jié)果致使

有較為嚴厲的限購限貸措施，甚至采取暫時限制交易買賣的“封盤”手段，但是，值得關(guān)注的是，這些措施勢必是暫時的措施，這些措施難以阻擋投資客進入這個市場的熱情。雄安新區(qū)消息一出，炒房火爆至極，同時，當?shù)匾膊扇×艘恍┫拗菩源胧?，這場短炒的資本盛宴似乎被強制“圍剿”了。但是，還是有少數(shù)投資客能夠突破重圍，通過各種方式進入雄安樓市，甚至有的投資客開始涉獵雄安外圍市場，受這些外溢性投資需求影響，霸州、文安、任丘等地樓市開始迅速升溫。對于上述地區(qū)來講，如果有購買行為，房價

多熱點城市限購、限貸、限價，最近國家還專門提出，這些熱點城市金融機構(gòu)的資金不可以拿去買地，這些調(diào)控措施都是非常好的。但是，三四線城市庫存還相對比較大的。現(xiàn)在國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)對三四線城市去庫存是總的基調(diào)。尤其是現(xiàn)在國家對于房地產(chǎn)調(diào)控采取的因城施策，這和過往幾年不一樣，這是最大的區(qū)別。中國之大，一線、二線、三線、四線城市之間，經(jīng)濟發(fā)達程度和各方面都不一樣，東西部也不一樣，南北部也不一樣，采取因城施策調(diào)控措施還是非常正確和合理的。我相信中國房地產(chǎn)一定能夠

城市啟動升級限購限貸措施。10%諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者克里斯托弗·皮薩里德斯預(yù)測，未來5～10年，工業(yè)化國家10%的工作可能會被機器人奪走。590.72億元全球最大煤炭上市公司——中國神華，在2016年業(yè)績大好的情況下，向股東們派發(fā)了一個“大紅包” ，共計人民幣590.72億元（含稅）。5個土耳其總統(tǒng)埃爾多安在一場演講中公開宣稱，要每個在歐洲的土耳其家庭生5個孩子，以回應(yīng)歐洲對土耳其的不公。85個遼寧省新一輪機構(gòu)改革砍掉85個處室，減少296人的行政編制，其

其主要工具是限購限貸。限購早就有了，重點在限貸上。過去限貸是以是否在京有過購房貸款來衡量，但這次則指向全國，凡是做過各類型住房貸款的都算有過貸款記錄。如此一來，投機者既無能力也沒意愿進入市場，因為融資杠桿已降到無利可圖的水平，進入房地產(chǎn)市場風險明顯。更重要的是，如果投機炒作者不再進入住房市場，那么北京的住房銷售將出現(xiàn)急劇下跌。在這種情況下，盡管早進入的住房持有者并不情愿降價售出手中住房，但只要房價些許下跌，不僅會讓住房投機炒作者更不敢入市，而且房地產(chǎn)市場預(yù)

，暫停在住房限購限貸范圍向其出售住房。根據(jù)該《意見》，限購限貸范圍為主城區(qū)和開發(fā)區(qū)，即江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山區(qū)以及武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（不含漢南）、武漢市東湖生態(tài)旅游風景區(qū)等區(qū)域。此前，武漢市住房保障和管理局官方網(wǎng)站曾公布《市人民政府辦公廳關(guān)于在我市部分區(qū)域?qū)嵭凶》肯拶?span id="j5i0abt0b" class="hl">限貸措施的通知》。通知規(guī)定，10月3日起，武漢部分區(qū)域?qū)嵭凶》肯拶?span id="j5i0abt0b" class="hl">限貸措施。即武漢本地人購買第二套房首付50%，購買第三套房限貸。

門等城市重啟限購限貸。提高首付，減少杠桿，加強對不規(guī)范銷售行為的管控，政策風暴之后，效力在何時顯現(xiàn)？新政疊加效應(yīng)之下，上漲較快的城市房價是否掉頭？樓市是否迎來拐點？這一系列問題有待市場解答……調(diào)控政策比較溫和但針對性較強據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一分析，本輪調(diào)控政策比較溫和，對剛需和部分改善性需求較為“照顧”，但新政針對性也較強，目的是限制炒房，防止泡沫出現(xiàn)。他預(yù)計，未來房價上漲的速度會有所放緩。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，多城接連重啟限購，并非跟

輪樓市調(diào)控?限購限貸為核心內(nèi)容今年“十一”長假期間，中國樓市迎來新一輪的收緊調(diào)控大潮。自9月30日起直至黃金周結(jié)束，北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等19個城市8天內(nèi)先后出臺樓市調(diào)控政策。至此，國內(nèi)限購城市擴圍至20個。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，各地選擇“十一”長假密集出臺政策，希望政策被市場所積極吸收，不被過度地解讀。因為，如果各地政策出臺的時間點不緊湊，會使得部分未出政策的城市面臨更大的壓力，即防范部分炒房需求從政策收緊城市轉(zhuǎn)移到政策未收緊城市

，熱點城市在限購限貸政策的影響下，不僅成交量明顯下降，房價漲幅也得到了遏制。與9月份相比，15個熱點城市10月上半個月新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)均有所降低，其中，深圳和成都10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比出現(xiàn)下降，降幅分別為0.3%和0.1%；其他城市10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比漲幅均明顯回落，回落幅度在1.0至3.8個百分點。從成交量看，多數(shù)城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降80%～60%的城市有4個，下降60%～40%

016上一輪限購限貸政策實施后房地產(chǎn)市場走勢簡要分析及啟示文/趙榮 杭州金投資本管理有限公司 浙江杭州 310016文章以上一輪限購限貸的46個城市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)為樣本，分析限購限貸時長及房價、成交量的變化情況，分類總結(jié)，在此基礎(chǔ)上對2016年限購限貸后房地產(chǎn)市場走勢做出預(yù)判。限購限貸；房地產(chǎn)市場；房價；成交量進入2016年以來，隨著購房首付減少、存款準備金降低、契稅營業(yè)稅優(yōu)惠以及地方政府救市配套政策地出臺，主要的一二線城市房價都有較大幅度地增長。房地產(chǎn)市

個城市出臺了限購限貸政策。這次樓市限購限貸有三大特點：一是時間集中在國慶黃金周，傳統(tǒng)的購房的黃金窗口，選擇在這個時間，說明管理層不希望過熱的房市借黃金周失控；二是大多是在半夜出臺。熟悉中國宏觀政策的人都明白，凡是夜深人靜出臺政策的，后面透露的信號是很明確的，那就是對市場目前的表現(xiàn)不滿意，甚至可以說是強烈不滿；三是力度之大，前所未有。首套房貸有的提高至35%的歷史高點，二套房貸甚至有提高至80%的，限購的力度也比以前更為嚴格，這次限購限貸，不僅僅是兩年后的重

4天時間，廈門“限貸”新政升級兩次。山雨欲來風滿樓，隨著限貸動作的升級完成，廈門限購、限貸政策大幅提高了購房入市門檻。層層加碼10月5日，廈門連夜升級調(diào)控，時間節(jié)點很敏感，剛喝下“9·05”新政“滿月酒”的廈門樓市，又迎來了一瓶調(diào)控加碼的“老白干”。此次不僅升級了限購，也從嚴了限貸，雙限同時加碼。早在7月11日，廈門出臺住房現(xiàn)貸政策，二套房首付提升至60%。8月31日，出臺限購政策，本市戶籍限購兩套，非本市限購一套，無納稅醫(yī)保社保滿1年的證明，禁止購買14

人買房不限購，只限貸，首付款提高；外地人第二套限貸，第三套限購。然而，事隔三天，樓市調(diào)控再加碼。調(diào)控不斷升級十一假期，武漢市房管局下發(fā)通知稱，從10月3日起，武漢市主城區(qū)正式實行住房限購限貸措施。通知要求，本市戶籍居民家庭購買首套住房，申請商業(yè)性個人住房貸款的，最低首付款比例為25%，購買第二套房首付50%，購買第三套或以上住房暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。非本市戶籍居民家庭購買首套房最低首付25%，購買第二套房暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，購買第三套或以上住

動執(zhí)行房地產(chǎn)限購限貸政策之后，8月31日，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局宣布，自9月5日起實行樓市限購。由此，廈門成為繼蘇州之后，第二個重啟限購政策的二線城市。同日，武漢祭出限貸政策，從9月1日起上調(diào)主要區(qū)域二套房貸款的首付比例。9月1日，合肥市房產(chǎn)部門召開房地產(chǎn)運行形勢分析會，商討出臺新的調(diào)控措施。核心二線城市紛紛出臺樓市調(diào)控政策，并從限貸向限購升級，預(yù)示了調(diào)控范圍正在蔓延。這是近期各地房價和地價不斷上漲催生的政策反應(yīng)。中國指數(shù)研究院9月1日發(fā)布的《2016

政府再度祭起限購限貸手段。由于新一輪房價上漲正在由一線城市向二線城市擴展，可以預(yù)期的是，未來將有更多城市推出限購限貸政策。作為一種行政調(diào)控手段，限購限貸在前幾年房地產(chǎn)調(diào)控處于高潮之前，曾經(jīng)在國內(nèi)一二線城市普遍推行，亦受到輿論批評。面對批評，住建部官員等也表示這是“不得已而為之”。在房價漲勢略有平緩之后，很多二線城市即取消了這種限制措施，特別是限購政策，一度只有北上廣深仍然保留。而目前這一政策再度起用，其背后釋放的一個信號是，目前的房地產(chǎn)市場已重新成為政府宏

），全面取消限購限貸。官方預(yù)期目標，力爭到2018年底，一類城市商品住房庫存量比2015年底減少25%。《意見》共包括6大方面，共20條詳細措施。包括支持新市民進城落戶購房、加大金融機構(gòu)個人住房貸款支持力度、給予購房人稅收優(yōu)惠和財政補貼、優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等。在取消相關(guān)限制性措施方面，《意見》規(guī)定：全面取消住房限購、金融機構(gòu)限貸政策，購房人無需提供住房所在地戶籍證明、納稅或社保繳納證明。

價不能依賴“限購限貸”文 《法人》記者 黃貴耕弄清楚房價猛漲的真實原因，就不難看出限購限貸的調(diào)控效果極其有限，應(yīng)制定階梯式累進房產(chǎn)稅率，精準打擊投機購房自9月30日到10月4日，隨著北、上、廣、深等一線城市宣布限購開始，標志全國新一輪的限購限貸調(diào)控房價再次啟動。隨后就有相關(guān)媒體紛紛報道各地成交量斷崖式下跌，似乎在歡慶效果明顯。但這種被稱為“急凍”式的調(diào)控手段不僅不能治本，而且會衍生離婚潮等社會問題。據(jù)媒體報道，住房限購后，有城市因此扎堆離婚。10月8日，是

央行正式發(fā)文松綁限貸，強調(diào)各銀行應(yīng)優(yōu)先滿足居民首套房和改善型住房的信貸需求。央行在《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中明確，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)風險情況自主確定；而對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。而在已取消或未實施“限購”措施的城市中，對擁

年上半年，限購和限貸還是不能觸碰的紅線。5月前后，曾有溫州、佛山、沈陽、杭州等地試圖打松綁限購擦邊球，卻無一例外地被叫停了；而限貸松綁更是無望，因為貨幣投向僅限于基建、三農(nóng)和小微等，“定向?qū)捤伞备緵]有要給樓市分一杯羹的打算。到了下半年，政策風云突變。限購令退出僅用了2個月，而限貸松綁則是在9月30日下班前2小時匆忙發(fā)布，刺激國慶“黃金周”樓市的意圖明顯，并希望挽救“銀十”，收復“金九”和3月份“小陽春”失去的陣地。我們不禁要問：松綁是否會讓樓市疲軟的局面

孫華良限貸松綁只是一種“政策托底”的信號，不可能馬上使樓市的大勢翻轉(zhuǎn)，只是會加快筑底行情的進一步形成。中國房地產(chǎn)市場的劇景變化，極像一部經(jīng)典荒誕劇。我不敢肯定這部荒誕劇是否具有一流的國際水平，但其濃重的“黑色幽默”色彩，堪稱炫目暈光。正當上海樓市“金九”失顏褪色之時，正當絕大多數(shù)開發(fā)商已無心戀戰(zhàn)“十一”黃金周之刻，正當荒誕劇的劇情已跌宕至谷底時，剎那間，一陣解放上海樓市的槍聲驀然響起……9月30日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于進一步做好住宅金融服務(wù)工作的通