沈群群

（325000 溫州市甌海區(qū)司法局 浙江 溫州）

房地產(chǎn)限貸措施性質(zhì)的金融法研究

沈群群

（325000 溫州市甌海區(qū)司法局 浙江 溫州）

本文主要從限貸政策、金融調(diào)控與金融監(jiān)管、金融法調(diào)控的不足與建議等三方面展開論述，期望各級政府出臺更加完善的房地產(chǎn)限貸金融法，使得房地產(chǎn)限貸更具合法性和公正性，維護房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展。

房地產(chǎn)；限貸措施；金融法

近年來，各地政府紛紛推出房價控制，最主要的控制方式是限貸政策。從維護消費者利益與房地產(chǎn)市場秩序角度來看，限貸政策具有一定合理性，但由于其對潛在需求進行了強制控制，使得限貸政策與法律相關(guān)條文不符，未解決這一問題必須從金融法角度重新認知限貸政策的性質(zhì)。

一、房地產(chǎn)限貸政策

目前，我國房地產(chǎn)的市場機制尚不完善，仍存在諸多問題，比如，由房價虛高引發(fā)的客戶購買力下降問題。正因如此，國家從2010年開始實施了諸多宏觀調(diào)控政策，比如，2011年國家明確提出“國八條”，對購買二套房的貸利率進行了限制，對比來看首付比例有小幅度提高，購買第三套房嚴令禁止貸款，可以說限貸成為政府調(diào)控房價的必備手段之一。值得注意的是，限貸實際上是一種短期有效的行政手段，只是將部分需求凍結(jié)，起到一定的壓價作用，但是會造成商品房價格飆升，購房難度明顯增加，不利于民生的改善。基于以上，限貸政策是否合法﹑正當成為人們關(guān)注的重點，而且其與憲法中規(guī)定的自由交易相違背，公民投資自由權(quán)﹑購買權(quán)受到嚴重侵犯，所以限貸政策必須從法理層面去理解，才能將相關(guān)政策進行執(zhí)行和落實。

二、金融法調(diào)控、金融監(jiān)管

經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的前提是金融法調(diào)控，金融法在我國法律體系中占有重要地位，且地位越來越高。對于金融調(diào)控來說，金融法有著自身的優(yōu)勢：①金融法是對金融行業(yè)進行系統(tǒng)調(diào)整。②金融法具有較強的宏觀經(jīng)濟調(diào)控能力，比如，經(jīng)營范圍﹑市場準入﹑利率等都可以調(diào)控?？偟膩碚f，金融法主要解決兩方面問題，一方面，調(diào)控金融市場各方面間關(guān)系；另一方面，決定監(jiān)管機構(gòu)對金融市場的監(jiān)管。金融調(diào)控具有以下特點：①金融調(diào)控范圍必須在法律范圍內(nèi)；②法律明確規(guī)定了金融調(diào)控的相關(guān)對象和有關(guān)方式；③金融調(diào)控不具有法律強制性的特點。中央銀行是我國金融調(diào)控的唯一機構(gòu)，而限貸政策是由中央和各級政府所制定并予以濕濕的，所以說金融調(diào)控的主體不具有法律權(quán)利。盡管貨幣是金融調(diào)控的手段之一，但是通過限制商業(yè)貸款限額這種方式縮小信貸規(guī)模不屬于貨幣調(diào)控，所以說限貸政策嚴格來說并不是金融調(diào)控的方式。

金融監(jiān)管主要是指金融監(jiān)管當局通過約束﹑限制金融市場相關(guān)金融活動，確保金融高效﹑平穩(wěn)﹑健康地運行。監(jiān)管措施限制了被監(jiān)管者的經(jīng)營能力﹑權(quán)利范圍和盈利水平，但監(jiān)管措施要在法律規(guī)定范圍內(nèi)，且由監(jiān)管機構(gòu)負責執(zhí)行。限貸措施不走行政立法程序，缺乏法律授權(quán)，各級政府對限貸政策所執(zhí)行的調(diào)控措施承擔相應(yīng)責任，不符合金融監(jiān)管機構(gòu)的有關(guān)要求，因此限貸措施不屬于金融監(jiān)管。

三、房地產(chǎn)限貸政策的金融法調(diào)控的不足與建議

現(xiàn)行限貸政策各方面與現(xiàn)行法律有關(guān)規(guī)定并不符合，比如，調(diào)控的主體﹑途徑﹑效力等都不在法律范圍內(nèi)，與我國以往對金融所實施的調(diào)控措施也不同。從法理學角度來看，限貸政策與硬法不同，其未經(jīng)嚴格立法程序而確定，不受國家強制力的保護，法理邏輯并不完善，效力結(jié)構(gòu)也并不完整，只能算是一種軟法。盡管如此，但軟法是與硬法相互補的，從宏觀角度來看，可對房地產(chǎn)市場的秩序進行監(jiān)管，并對房地產(chǎn)行業(yè)的運行進行調(diào)控。限制政策這一軟法存在自身的優(yōu)勢也存在不足，對房地產(chǎn)進行調(diào)控的不足之處在于：①缺乏合法性及硬法依據(jù)，知識強制性地對商業(yè)貸款上限進行規(guī)定；②缺乏合理性，剛需購房者的購房難度增加；③制定出的限貸政策未充分爭取人民群眾的意見，不符合公正透明原則；④沒有配套的保障手段及明確的監(jiān)管措施。值得注意的是，雖然限貸政策具有臨時應(yīng)急的特點，有著自身的不足，但在緊急狀態(tài)下其發(fā)揮著不小的作用。基于以上為了保障房地產(chǎn)未來的長遠發(fā)展，必須提高限貸政策軟法的法制化程度，具體措施如下：①對控制力度進行及時調(diào)整；②實時關(guān)注調(diào)控效果并及時給予反饋，同時制定出調(diào)控的推出機制；③調(diào)控過程中，要與硬法間相互配合，保障調(diào)控措施能夠高效公正的運行；④多聽取人民群眾建議，并經(jīng)充分論證，經(jīng)法律程序制定；⑤對《突發(fā)事件應(yīng)對法》及有關(guān)法律進行完善，為軟法提供法律依據(jù)，使得軟法的制定和實施更加規(guī)范。

四、結(jié)語

本文主要從房地產(chǎn)限貸政策﹑房地產(chǎn)限貸政策金融調(diào)控與金融監(jiān)管﹑房地產(chǎn)限貸政策的金融法調(diào)控的不足與建議等三方面對房地產(chǎn)限貸措施性質(zhì)的金融法進行了研究，研究結(jié)果表明，必須制定與房地產(chǎn)限貸政策相關(guān)的法律法規(guī)，使得房地產(chǎn)限貸政策擁有法律依據(jù)，才能有效確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

[1]歐陽君山.房地產(chǎn)市場的限購限貸政策不為過[J].金融博覽,2012(21):40.

[2]蘇紅,王克穩(wěn),金占明,等.戰(zhàn)略群組視角下產(chǎn)業(yè)政策對行業(yè)結(jié)構(gòu)的影響——以中國房地產(chǎn)業(yè)限購限貸等政策為例[J].技術(shù)經(jīng)濟,2015(8):35-45.

[3]孫斌藝,何德媛.限購限貸房產(chǎn)稅政策與房地產(chǎn)市場的變化趨勢[J].上海房地,2014(4):12-14.

沈群群（1990～），女，漢族，浙江蒼南人，溫州市甌海區(qū)司法局，研究方向：經(jīng)濟法學。