淺析房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中存在的主要問題及其對策

張 曉

張 曉

沈陽林海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 遼寧 沈陽市 110000

【摘 要】房地產(chǎn)開發(fā)管理只有從項目建設(shè)的全過程著手，著眼全局、科學管理，才能將成本管理與控制落到實處，取得較好的經(jīng)濟效益，并提升企業(yè)的市場競爭能力。本文闡述了房地產(chǎn)開發(fā)管理的要點，對房地產(chǎn)開發(fā)管理存在的主要問題及其對策進行了探討分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)管理；要點；問題；對策

一、房地產(chǎn)開發(fā)管理的要點分析

1、開發(fā)建議書階段。建議書是指建設(shè)中某一項所提及的建議性文件，是提出對投資項目的一個總體輪廓的設(shè)想，為推薦的擬建項目給出必要說明是房地產(chǎn)工程項目建議書的主要作用，主要從宏觀角度上，考慮投資該項目建設(shè)的必要性?？错椖康慕ㄔO(shè)是否符合國家的長遠規(guī)劃及要求，與此同時初步地對是否具備項目建設(shè)的條件進行分析，對投入人力以及物力的價值作進一步地深入研究，以供相關(guān)的部門進行選擇并最后確定是否有必要進入下一步的可行性研究階段的工作，其主要的內(nèi)容包含地點、資源、資金、方案、規(guī)模、以及建設(shè)周期等。因此要對這一階段進行盡可能詳盡的調(diào)查與研究，方能為下一階段的操作提供可靠保證。

2、開發(fā)可行性研究階段。一般由房地產(chǎn)開發(fā)的單位委托，經(jīng)過審定的有關(guān)工程設(shè)計和咨詢類單位來完成房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究。經(jīng)過經(jīng)濟、技術(shù)等方面的分析擬建項目以及比較多種擬建方案，進一步提出客觀科學的評價意見，經(jīng)咨詢單位與房地產(chǎn)雙方確認可行后，最終進行房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告的撰寫工作?？尚行匝芯康膱蟾娼?jīng)批準后，可以作為投資項目的確定以及設(shè)計文件的編制的主要依據(jù)?？尚行匝芯繄蟾媸且豁椌哂锌茖W性質(zhì)的研究工作，絕不可跳過這一階段，盲目地決定房地產(chǎn)項目的啟動工作。

3、開發(fā)設(shè)計工作階段。房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計工作是在技術(shù)及經(jīng)濟方面，對擬建項目的實施工作進行的全面且詳細的安排，是具體化的決策內(nèi)容，是作為組織施工建設(shè)的依據(jù)，是房地產(chǎn)基本建設(shè)過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。值得注意的是設(shè)計工作的展開，要根據(jù)具體的工藝條件和現(xiàn)實狀況來進行。不了解客觀實際情況就開展設(shè)計工作會導致施工中產(chǎn)生諸多問題，且提高了施工建設(shè)的成本。

4、項目建設(shè)實施階段。該階段主要工作為施工建設(shè)及招標。曾出現(xiàn)過的許多劣質(zhì)建筑工程，主要應(yīng)歸咎于此階段。根據(jù)國家相關(guān)工程建設(shè)的規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)應(yīng)禁止讓利、墊資等非法行為的出現(xiàn)，積極進行工程建設(shè)的公開招標。應(yīng)避免公開招標下的私自議標，甚至一些沒有完整的施工設(shè)計圖的私下議標行為。私自議標的狀況下會由于資金不足等原因，導致施工方如果按照正常施工計劃將無法收回施工建設(shè)的成本，這樣的情況促使施工單位必然會采取一些非法手段例如偷工減料、使用劣質(zhì)材料等來完成建設(shè)項目，最終對工程項目的質(zhì)量產(chǎn)生極大隱患。

5、房地產(chǎn)項目竣工驗收階段。作為房地產(chǎn)建設(shè)項目周期中的最后一個階段的是竣工驗收階段，它是對建設(shè)工作的全面考核，也是對工程項目的建設(shè)工作是否符合房地產(chǎn)方的設(shè)計要求的檢查以及對工程質(zhì)量的重要檢驗環(huán)節(jié)，甚至是保證建筑工程的整體質(zhì)量的最后關(guān)卡?？⒐さ尿炇针A段對項目發(fā)揮投資效果，促進工程建設(shè)的及時投產(chǎn)，以及總結(jié)工程建設(shè)的經(jīng)驗起著不可替代的作用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)管理存在的主要問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)管理的風險問題。筆者認為房地產(chǎn)開發(fā)管理的風險一般有以下幾種：（1）政治風險，即當政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風險。（2）環(huán)保風險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風險。（3）金融風險是房地產(chǎn)開發(fā)管理中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風險。（4）市場風險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進行對比，所帶來的風險。（5）任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關(guān)注的風險，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。（6）財務(wù)風險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴重的財務(wù)風險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導致企業(yè)破產(chǎn)。（7）經(jīng)營風險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進等都會造成經(jīng)營風險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。

2、設(shè)計階段存在的問題。（1）設(shè)計委托書的問題。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設(shè)計院設(shè)計圖紙，這樣一來，必然造成設(shè)計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工過程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；（2）設(shè)計圖紙是否對成本進行控制，無法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。

三、房地產(chǎn)開發(fā)管理問題的對策

1、加強房地產(chǎn)開發(fā)管理的風險防范。風險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：（1）風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。（2）風險轉(zhuǎn)移，所謂風險轉(zhuǎn)移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關(guān)風險來轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中，遇到重大自然災害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

2、加強設(shè)計管理。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇及消費者成熟度的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)的品牌建設(shè)。當然，企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準確的形象策劃和適當?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個過程，它是以開發(fā)商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。它們都是通過多年經(jīng)營和多個項目的積累，才擁有了目前的市場知名度和品牌形象。一些大型集團由于具有較好的企業(yè)品牌，已與世界五百強之一的某境外企業(yè)合作，在國內(nèi)很多大中城市開發(fā)建造大型商業(yè)設(shè)施及住宅小區(qū)。國內(nèi)房地產(chǎn)市場要走品牌競爭之路，具有高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿足客戶需求的同時，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。

四、結(jié)束語

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)進程的加快，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了極好的發(fā)展機遇，同時也帶來了嚴峻的挑戰(zhàn)。因此房地產(chǎn)商在進行項目開發(fā)過程中，要不斷規(guī)范自身的行為，嚴格遵守國家的法規(guī)。并且針對存在的主要問題采取有效的對策，才能真正做好房地產(chǎn)開發(fā)管理工作。

參考文獻：

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