王競(jìng)軒

摘 要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)得到了前所未有的快速發(fā)展與進(jìn)步，于此同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)是關(guān)乎于國(guó)家經(jīng)濟(jì)命脈和國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全的重要產(chǎn)業(yè)和領(lǐng)域，從這一個(gè)層面來(lái)看，提高房地產(chǎn)企業(yè)自身價(jià)值是關(guān)乎我國(guó)經(jīng)濟(jì)安全和國(guó)家經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要核心領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)自身價(jià)值的提高可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)自身的健康健全發(fā)展，從而促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，在本文中，我通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)自身存在的問(wèn)題，通過(guò)發(fā)現(xiàn)這些問(wèn)題來(lái)找到解決方案，從而達(dá)到提高房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)價(jià)值；優(yōu)化決策

在房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化是企業(yè)的重要目標(biāo)，于此同時(shí)，我們可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中存在這樣那樣的諸多問(wèn)題，而這些問(wèn)題給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重的弊端，造成企業(yè)發(fā)展的畸形與問(wèn)題，所以尋找這些發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，避免房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中走彎路，避免房地產(chǎn)企業(yè)自身問(wèn)題的出現(xiàn)成為了現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的目的和方向。在企業(yè)發(fā)展中，通過(guò)解決發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化決策具有重要的作用，通過(guò)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題，最后實(shí)現(xiàn)優(yōu)化決策，可以極大的調(diào)動(dòng)企業(yè)各方面的優(yōu)勢(shì)，提高房地產(chǎn)企業(yè)自身的價(jià)值。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，就需要利用內(nèi)部控制，稅收籌劃，財(cái)務(wù)決策，企業(yè)戰(zhàn)略決策方面來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化，保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

建立健全企業(yè)的內(nèi)部控制是保持企業(yè)健康發(fā)展的重要途徑之一，建立健全企業(yè)的內(nèi)部控制能夠避免企業(yè)管理層出現(xiàn)凌駕于管理層之上的舞弊風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)我們可以發(fā)現(xiàn)有許多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制并不完善，總是出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的管理層為了實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化而犧牲企業(yè)價(jià)值的情況，這樣房地產(chǎn)企業(yè)自身的價(jià)值就受到了嚴(yán)重的侵害與破壞，損害了股東和利益相關(guān)者的權(quán)益，這種情況不僅僅出現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)穩(wěn)定的情況，而卻還出現(xiàn)在房地產(chǎn)資金鏈條相對(duì)脆弱的情況，在這時(shí)凌駕于管理層之上的舞弊風(fēng)險(xiǎn)很可能給企業(yè)帶來(lái)致命的傷害，所以為了保持房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展建立健全相關(guān)的內(nèi)部控制是十分必要的。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)每年所繳納的稅的數(shù)目都是十分可觀(guān)的數(shù)字，通過(guò)合理的利用稅收法律制度，在法律允許的框架內(nèi)實(shí)現(xiàn)稅收籌劃可以增加企業(yè)的利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)由于不重視稅收的籌劃，沒(méi)有詳細(xì)了解相關(guān)的稅收法律知識(shí)，造成了企業(yè)自身利潤(rùn)不必要的流失。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)單一問(wèn)題

很多房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)太過(guò)于單一，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這也就造成了房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，不能把雞蛋放在一個(gè)籃子里邊，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸如國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)等市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)會(huì)給企業(yè)造成嚴(yán)重的打擊，很可能企業(yè)就面臨著破產(chǎn)、倒閉、重組等問(wèn)題，這十分的不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康健全發(fā)展與穩(wěn)定。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金的過(guò)程中很可能由于過(guò)多的債務(wù)籌資提高了企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿，給企業(yè)帶來(lái)了相當(dāng)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)困境，這也是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條斷裂的一個(gè)重要原因，由此可見(jiàn)，為了保持房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展我們應(yīng)該合理利用資金的籌集渠道，避免企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿過(guò)高，給企業(yè)帶來(lái)不必要的財(cái)務(wù)困境成本，造成對(duì)企業(yè)自身穩(wěn)定的破壞。

二、針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存在問(wèn)題提出的改進(jìn)意見(jiàn)

（一）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全企業(yè)的內(nèi)部控制，在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完善企業(yè)自身的內(nèi)部管理，比如銷(xiāo)售與收款環(huán)節(jié)，采購(gòu)與付款環(huán)節(jié)，貨幣資金環(huán)節(jié)，在建立健全內(nèi)部控制的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在相關(guān)崗位實(shí)行職責(zé)分離，避免因?yàn)殛P(guān)聯(lián)關(guān)系給企業(yè)的內(nèi)部帶來(lái)的不可挽回的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)企業(yè)應(yīng)該提高企業(yè)內(nèi)部員工的財(cái)務(wù)管理方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提高財(cái)務(wù)管理人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，建立健全企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，從而完善企業(yè)的內(nèi)部控制，這樣企業(yè)就可以再相對(duì)于完善的內(nèi)部控制基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身價(jià)值的最大化，并保持企業(yè)的穩(wěn)定。

（二）通過(guò)稅收籌劃實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值提高

房地產(chǎn)企業(yè)在稅收方面主要涉及土地增值稅，房產(chǎn)稅，企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以從這幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)提高企業(yè)價(jià)值的目標(biāo)，比如企業(yè)可以在所建設(shè)的小區(qū)內(nèi)建設(shè)學(xué)校，醫(yī)院，增加綠化面積，這些都是土地增值稅的扣除項(xiàng)目，在降低土地增值稅的同時(shí)還能通過(guò)完善小區(qū)內(nèi)部硬件設(shè)施提高小區(qū)的住房?jī)r(jià)格，同時(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身業(yè)務(wù)的多元化，不但降低了的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且可以降低稅收，同時(shí)企業(yè)可以通過(guò)雇傭殘疾人來(lái)降低企業(yè)所得稅，因?yàn)闅埣踩斯べY稅前加計(jì)100%扣除，這不僅僅增加了企業(yè)的聲譽(yù)，幫助了殘疾人自力更生，同時(shí)降低了企業(yè)的所得稅，增加了企業(yè)利潤(rùn)。

（三）實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)多元化

雞蛋不能放在一個(gè)籃子里邊，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)多元化可以分散企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在企業(yè)多元化的同時(shí)，企業(yè)應(yīng)該運(yùn)用SWOT分析等形式來(lái)分析企業(yè)的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)，要用一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)選擇相關(guān)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)要結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，劣勢(shì)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的多元化，完成企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的分散。

（四）避免房地產(chǎn)企業(yè)籌資成本過(guò)高

企業(yè)通過(guò)合理分析企業(yè)自身的環(huán)境和所處在融資氛圍，不要盲目的進(jìn)行籌集資金擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)，要合理的運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，和發(fā)行債券和股權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，盲目的不考慮企業(yè)自身狀況和外部融資環(huán)境只能給企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)困境成本，甚至導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈條的斷裂。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中占據(jù)著相當(dāng)重要的地位，保持房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展是我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速發(fā)展的重要任務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中存在很多問(wèn)題，但是，我們通過(guò)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的問(wèn)題我們就可以找到解決的方向，通過(guò)上文分析我們可以通過(guò)稅收籌劃，企業(yè)多元化，完善內(nèi)部控制等方面來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的提升，從而保持房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。（作者單位：黑龍江科技大學(xué)管理學(xué)院）

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