房價(jià)為什么瘋漲？

林采宜

從推高地價(jià)到征收房產(chǎn)稅，是中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的必然走向。由于賣地收入的不可持續(xù)，隨著市場(chǎng)的成熟，房產(chǎn)稅將逐漸替代土地財(cái)政，成為提供公共服務(wù)的可持續(xù)性資金來源之一。不斷推高的房價(jià)一定程度上是以資產(chǎn)泡沫替代通脹壓力。2001年9月，M2總量為15.19萬億，2016年8月，M2總量高達(dá)151.09萬億，15年暴增10倍的流動(dòng)性，之所以沒有形成嚴(yán)重通貨膨脹，就是因?yàn)榇蟛糠仲Y金都流入了房地產(chǎn)。高房價(jià)吸收了大量流動(dòng)性，緩沖了貨幣超發(fā)對(duì)物價(jià)的沖擊。目前實(shí)業(yè)投資和理財(cái)收益率都在持續(xù)下滑，房價(jià)在金融市場(chǎng)“資產(chǎn)荒”的背景下，扮演了資產(chǎn)的蓄水池角色，吸收了大量的居民資產(chǎn)，緩解了資本外流的壓力。

“學(xué)區(qū)房”是一張遲早過期的糧票。從西方國家的發(fā)展路徑來看，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是地方政府在公共投入的重要財(cái)政來源，因而房價(jià)越高，房產(chǎn)稅收得越多，該區(qū)域的各種社會(huì)福利設(shè)施就越完善。之前，交通（地鐵房）、教育（學(xué)區(qū)房）和商業(yè)配套不同的房子，其公共服務(wù)價(jià)值體現(xiàn)到房價(jià)上。房價(jià)與公共服務(wù)設(shè)施，雖然存在關(guān)聯(lián)性，但因果關(guān)系發(fā)生了倒置。未來，高品質(zhì)的治安、醫(yī)療、教育及其他公共福利設(shè)施的建設(shè)和維護(hù)成本，將來自于該區(qū)域居民的房產(chǎn)稅收入。因此，“學(xué)區(qū)房貴”將被“好樓盤必有好學(xué)?！钡倪壿嬎娲?/p>

城市流入人口不是接盤俠。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，流入城市的農(nóng)民工，在打工城市購房的比例只有1%，99%以上的農(nóng)民工由于收入低，沒有能力購買城市住宅，因此，農(nóng)村流入城市的人口并不能構(gòu)成城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求，此外，即便的大學(xué)畢業(yè)后留在大城市工作的年輕白領(lǐng)，其個(gè)人收入也不足以支付城市房價(jià)。以上海為例，即便是收入較高的金融機(jī)構(gòu)，大學(xué)（碩士）畢業(yè)生的平均工資不過10萬元，夫婦平均稅前月收入為2萬，根據(jù)銀行的政策，抵押貸款的最高額只有200萬元，而目前市區(qū)小戶型房價(jià)基本都高于4.5萬，只有少數(shù)父母有實(shí)力資助的年輕白領(lǐng)才有能力購買住房。因此不難推斷，無論是進(jìn)城的農(nóng)民工還是年輕白領(lǐng)，以其自身的薪酬收入都無法支撐目前的房價(jià)。城市化帶來的流入人口不是房產(chǎn)的接盤俠。

目前的房價(jià)取決于其金融屬性，而不是商品屬性。以北京上海深圳的人口變動(dòng)數(shù)據(jù)和房價(jià)走勢(shì)為例，我們很容易發(fā)現(xiàn)，房價(jià)的上漲和人口增加之間沒有直接聯(lián)系。很顯然，從2012年來，推升上述城市房價(jià)上漲的是資本的投機(jī)性需求，而不是人口增長形成的居住需求，換一句話說，房價(jià)與剛需基本無關(guān)，與市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)的預(yù)期密切關(guān)聯(lián)。在這種情形下，買房與否與其是否擁有住房已不相關(guān)，各種限購限貸政策只會(huì)推升需求，加劇短缺。為了實(shí)現(xiàn)多買房，多貸款的逐利目標(biāo)，各種假結(jié)婚、假離婚等奇特故事層出不窮。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，資本的投機(jī)性動(dòng)機(jī)是阻攔不了的洪流，各種政策導(dǎo)致的結(jié)果通常是各種“對(duì)策”。

投機(jī)性需求堆起來的房價(jià)，和股市的股價(jià)一樣，怎么上去將怎么下來。作為普通商品的房屋，無論漲還是跌，剛需決定了其不會(huì)流到市場(chǎng)上變成可售樓盤的供給。而作為投資品的房屋，一旦價(jià)格預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)普遍看跌，則供給端會(huì)暴增，而需求則快速收縮，房屋的低流動(dòng)性導(dǎo)致短線投機(jī)客匱乏，因而，趨勢(shì)預(yù)期導(dǎo)致的房價(jià)壓力會(huì)在供求關(guān)系上被放大。房市一旦見熊，無量空跌的程度將大大超過股市。大部分工薪階層的收入所能承受的房價(jià)，才是房地產(chǎn)的底部。這個(gè)底在哪里？取決于工資水平的上漲速度。