勞新穎

2016年以來，房地產(chǎn)成了全民討論最多的話題。為什么有那么多錢瘋狂涌向樓市？在“理財荒”的背景下，沒有好的投資標的，是這輪房子快速漲價的重要原因。

資金瘋狂涌向樓市

當下不管身在幾線城市，我們都已經(jīng)明顯感受到了房價快速上漲的腳步。2016年初，各地房價開始輪流上漲，漲勢從一線城市向二三線城市蔓延，漲幅之大、漲速之快使人咋舌。

根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)顯示，百城住宅均價上半年累計上漲7.61%。自2015年8月止跌轉(zhuǎn)漲以來連續(xù)11個月上漲，且漲幅持續(xù)擴大，6月漲幅繼續(xù)擴大，至11.18%。8月，全國百城新建住宅平均價格為12270元/平方米，環(huán)比上漲了2.17%。漲幅較上月擴大0.54個百分點。

從本輪上漲中不難發(fā)現(xiàn)，首先從一、二線城市開始，“地王”頻出，助推地價上漲，提升房價上行預期，進而帶動房企提高銷售價格。隨后由一線向二三線擴散，同時吸引大量資金涌入房地產(chǎn)市場。

2016年上半年，中國新增貸款規(guī)模達到7.53萬億，創(chuàng)下了歷史新高，而這其中個人住房貸款占據(jù)了半壁江山。數(shù)據(jù)顯示，上半年五大行共計新增個人住房貸款1.46萬億元，占全部新增個人貸款的88.6%。個人住房貸款方面均保持了兩位數(shù)的增幅。

除了中國銀行之外，其他四家銀行的新增住房貸款，占到了全部新增個人貸款的九成以上。值得一提的是，在新增的貸款中，個人短期人民幣消費貸款持續(xù)增長，截至8月份，金額高達4.59萬億元，可見居民用于購房首付款的需求越來越多。

另一方面，稅收數(shù)據(jù)也印證了房地產(chǎn)市場的火爆。在土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，受部分地區(qū)商品房銷售較快增長的影響，前三季度契稅收入為3158億元，同比增長11.7%；土地增值稅為3280億元，同比增長13.7%；房產(chǎn)稅1561億元，同比增長4.9%。在個人所得稅中，受二手房交易活躍等帶動，前三季度財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅增長27.2%。

“理財荒”加劇房市熱

根據(jù)海通證券發(fā)布的報告顯示，2016年8月，北上廣深四個一線城市的總房價已經(jīng)達到93.6萬億，換算成美元接近14萬億。美國林肯土地政策研究機構(gòu)測算，美國全國家庭住房總價值為26萬億美元。這么算下來，只要賣掉北上廣深所有的房子就足以買下三分之二的美國。房價這么高了，為什么還有這么多人去炒房？

山東青島的女白領(lǐng)小王在當?shù)匾呀?jīng)有了一處房產(chǎn)，但是今年初，看到各地房價“井噴”似的增長，她不甘錯過“發(fā)財”的機會，也在河北香河進行了投資，眼下價格已經(jīng)漲了接近一倍。小王的“算盤”打得明確：這套房子只是用來投資，處于“理財荒”時期，其他投資都不靠譜，所以選擇房產(chǎn)也是一賭，肯定要見好就收。而小王僅是瘋狂樓市下“眾生相”的縮影，類似于2萬月薪背600萬元房貸的例子，在這個樓市瘋狂的季節(jié)中比比皆是。

面對不斷上漲的房價，要買房的人心力交瘁，恐怕稍一慢就上漲。沒買房的人則只能“望房興嘆”：為什么房價漲了這么多，大家還會瘋狂入市。事實上，這輪房價的瘋狂正是“理財荒”下，資金無處可去的真實縮影。各類投資都不給力，遇到了快速上漲的標的，蜂擁而至再正常不過。

2015年以來，實體經(jīng)濟偏弱，投資回報率的不斷下降，企業(yè)的自主性投資受到了很大程度的削減，即使名義利率不斷下滑，企業(yè)寧可手握現(xiàn)金也不愿增加投資，產(chǎn)業(yè)資本所擁有的現(xiàn)金量不斷創(chuàng)造新高，反過來導致對金融資本的需求減弱，M2與M1增速出現(xiàn)較大缺口。

反映在理財市場上，不僅是投資渠道少，更是收益較高、安全穩(wěn)健的理財產(chǎn)品少之又少。相關(guān)專家指出，低迷的宏觀經(jīng)濟能夠提供的優(yōu)質(zhì)投資標的越來越少，這就造成了某項資產(chǎn)的炙手可熱。具體而言，震蕩市中，投資股票只能玩心跳，基金、銀行類理財產(chǎn)品量價齊跌“跌跌不休”，“互聯(lián)網(wǎng)寶寶”類產(chǎn)品也是不忍直視……放眼望去，整個理財市場“無邊落木蕭蕭下”，所以出現(xiàn)資金無處可去的投資現(xiàn)象。

限購后，錢會涌向三四線城市嗎

面對著二線房價上漲的“燎原之勢”，各地政策開始密集出臺。8月上旬已有多個二線城市頻出樓市新政，蘇州、南京等地接連出臺限購政策。十一前后，全國多地推出樓市新政，北京、南京等19個一二線城市發(fā)布了樓市調(diào)控政策，限購限貸齊發(fā)力。房地產(chǎn)市場“山雨欲來風滿樓”。以北京為例，新政規(guī)定：首套普通自住房首付款比例不低于35%，二套房無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。新一輪樓市調(diào)控的號角已經(jīng)吹響。

隨著政策的出臺，樓市都出現(xiàn)了明顯的降溫。數(shù)據(jù)顯示，10月上半月，北京二手住宅共網(wǎng)簽7386套，與9月上旬相比大幅下降了41%；深圳二手房市場日成交量下跌約一半。二線城市也“不甘示弱”，同樣出現(xiàn)了冷卻的現(xiàn)象。天津、長沙等城市的房地產(chǎn)成交量和成交均價也是出現(xiàn)不同程度下降。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，全國主要的54城市合計簽約商品房環(huán)比下降34%。相比較而言，二線城市的降溫最為明顯。

那么，在一二線城市限購之后，無處可去的錢會流向三四線城市嗎？

相關(guān)專家指出，這輪房價上漲接近尾聲，房地產(chǎn)上漲的周期也會隨之結(jié)束。預計未來房價可能橫盤消化，不太可能出現(xiàn)大起大落。一二線城市房價上漲的動力已經(jīng)受到了不小的削弱，那么經(jīng)濟發(fā)展水平、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都遜色不少的三四線城市的房價是漲是跌可想而知，錢流向三四線城市房地產(chǎn)概率并不大。