占偉強(qiáng)

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算方式，是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身項(xiàng)目投資成本的重要控制和管理，對(duì)于企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)狀況具有重要影響。同時(shí)還需要注意到，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，會(huì)影響到其所得稅的具體數(shù)目。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方式的不同選擇對(duì)所得稅產(chǎn)生了重要的影響，有積極的方面，也有消極的方面。本文主要是從房地產(chǎn)企業(yè)選擇良好成本核算方式的重要性，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方式的不同選擇情況，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方式選擇及對(duì)所得稅的影響，進(jìn)行詳細(xì)的分析和探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算方式；選擇；所得稅；影響

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，社會(huì)經(jīng)濟(jì)在持續(xù)快速的增長(zhǎng)當(dāng)中，社會(huì)各方面都取得了良好的發(fā)展成果，房地產(chǎn)行業(yè)更是如此。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸成為了現(xiàn)代社會(huì)的重要發(fā)展產(chǎn)業(yè)，隨著該行業(yè)的迅猛發(fā)展，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也在日趨激烈。其想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中立于不敗之地，搶占更多的市場(chǎng)份額，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷加強(qiáng)自身的成本核算工作。房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算和控制，在很大程度上影響到了房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展效果，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在同行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的地位產(chǎn)生重要影響。實(shí)踐表明，房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算工作涉及到眾多方面，極其復(fù)雜，因而它的核算方式也是多種多樣的。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，不同的成本核算方式，產(chǎn)生的效果和影響也是不盡相同的。房地產(chǎn)企業(yè)選擇合適的成本核算方式，將會(huì)對(duì)其自身的所得稅產(chǎn)生積極的影響。

一、房地產(chǎn)企業(yè)選擇良好成本核算方式的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要基礎(chǔ)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)獲取到更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益具有重要影響。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方式，具有多樣繁雜的特點(diǎn)，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作帶來了很多困難。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作，能夠代表國(guó)家的相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)，從而參與到企業(yè)的內(nèi)部分配工作當(dāng)中，這對(duì)于企業(yè)所得稅的征收工作造成一定的影響。從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)角度方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算，并沒有較為統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，因而在進(jìn)行成本核算時(shí)就會(huì)導(dǎo)致一定的混亂現(xiàn)象。選擇良好的成本核算方式，能夠在很大程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的自身效益。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇成本核算方式時(shí)，通常情況下，會(huì)從自身的經(jīng)營(yíng)狀況出發(fā)，有效結(jié)合自身的利益，隨機(jī)進(jìn)行選擇，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生一定的影響，同時(shí)還可能會(huì)產(chǎn)生一些政策性不穩(wěn)、準(zhǔn)確性不高的問題，從而影響到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方式的不同選擇

第一，單位成本的方法。單位成本法，主要是將單位商品房的面積，當(dāng)做房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本核算工作的重點(diǎn)對(duì)象。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)單位成本和樓盤建造過程中所花費(fèi)的實(shí)際成本，對(duì)商品房每一平方米的面積進(jìn)行平均分?jǐn)?。這種單位成本的方法，是在對(duì)企業(yè)的整體銷售收入進(jìn)行有效的確認(rèn)，同時(shí)還對(duì)房地產(chǎn)商品房的建設(shè)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，其中主要是通過按照商品房的實(shí)際銷售面積進(jìn)行計(jì)算的。

第二，計(jì)劃成本的方法。計(jì)劃成本法，主要是將總體的預(yù)算成本和房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際開發(fā)總面積之間，進(jìn)行比例計(jì)算，從而對(duì)已經(jīng)出售的商品房的總體成本進(jìn)行核算，或者將預(yù)算的總成本和計(jì)劃收入之間的比例，對(duì)房地產(chǎn)商品房的銷售部分進(jìn)行核定，當(dāng)商品房樓盤建設(shè)完工之后，再進(jìn)行相應(yīng)的成本差異的調(diào)整工作。

第三，分類系數(shù)的方法。分類系數(shù)法，主要是將房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行歸類，其中使用的歸類根據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用，歸類工作完成之后，再進(jìn)行不同開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值成本的計(jì)算工作。使用分類系數(shù)的方法，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算，主要是建立在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行歸類集合的基礎(chǔ)之上。根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的不同價(jià)值系數(shù)，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成本計(jì)算分配率，由此能夠有效計(jì)算出不同類別開發(fā)產(chǎn)品的單位成本。

第四，收入百分比的方法。收入百分比法，主要是將房地產(chǎn)企業(yè)的收入和成本之間的配比，以及會(huì)計(jì)核算工作中應(yīng)當(dāng)遵循的原則，作為主要的計(jì)算要求，將銷售的單位商品房作為主要的核算對(duì)象，同時(shí)將商品房面積和銷售單價(jià)，作為計(jì)算每一個(gè)銷售單元的預(yù)計(jì)收入的基礎(chǔ)，從而按照房地產(chǎn)收入的具體實(shí)現(xiàn)程度確定其總體的成本。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方式選擇及對(duì)所得稅的影響

1.企業(yè)所得稅的內(nèi)涵

企業(yè)所得稅，是針對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)和經(jīng)營(yíng)單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得到的利潤(rùn)，進(jìn)行征收的一種稅收形式。企業(yè)所得稅的納稅人，是在我國(guó)境內(nèi)從事各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的內(nèi)資企業(yè)或者其他組織，這些組織和企業(yè)都是獨(dú)立進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的。房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)重要的企業(yè)所得稅納稅人，對(duì)于國(guó)家財(cái)政起到重要的支持作用。房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅，受到自身經(jīng)營(yíng)狀況的影響，經(jīng)營(yíng)效果越好，產(chǎn)生的所得稅也就越多，反之，則會(huì)越少。

2.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方式的不同選擇對(duì)所得稅的重要影響

（1）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方式對(duì)所得稅產(chǎn)生的積極影響。房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算方式上有很多自由選擇的空間，這也就給房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作帶來了很大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)成本核算方式選擇得好，將能夠在很大程度上促進(jìn)其在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)做好相應(yīng)的規(guī)劃工作，而在所得稅方面，企業(yè)選擇良好的成本核算方式，能夠在法律允許的范圍內(nèi)，盡可能地降低所得稅的支出。房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅，是企業(yè)生產(chǎn)成本中的重要組成部分，同時(shí)，也是企業(yè)必須繳納的稅種，對(duì)于企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)狀況造成重要的影響。房地產(chǎn)面臨著較大的競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)，想要逐步增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，就需要不斷降低自身的生產(chǎn)成本，在保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利進(jìn)行的有效前提下，盡可能地用最小的成本，換取較大的收益。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部所得稅的計(jì)算工作時(shí)，需要綜合企業(yè)所有的投資成本和收入情況。在對(duì)成本和收入進(jìn)行全面的考察和計(jì)算之后，才能夠有效繼續(xù)相關(guān)稅收的計(jì)算工作。因而做好房地產(chǎn)企業(yè)自身的成本核算工作，將能夠在很大程度上提高所得稅計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方式對(duì)所得稅產(chǎn)生的負(fù)面影響。不同的成本核算方式，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自身所得稅帶來的影響是極其明顯的。當(dāng)前情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通常都會(huì)利用自由裁量較大的估計(jì)推算方法，對(duì)自身的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)進(jìn)行隨意性地調(diào)節(jié)。當(dāng)滾動(dòng)開發(fā)工作開展的時(shí)候，前期就需要將后期的成本進(jìn)行承擔(dān)，這在很大程度當(dāng)對(duì)所得稅造成影響。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，選擇單位成本的方法是經(jīng)常出現(xiàn)的情形，這就最大限度地使得一般性的住宅房能夠更好地被銷售，從而使得一些利潤(rùn)較多的營(yíng)業(yè)性房能夠被留下，這樣做大大減少了所得稅的計(jì)算數(shù)額。如果眾多的房地產(chǎn)企業(yè)都采取這種方式的話，將會(huì)給國(guó)家稅收造成嚴(yán)重的負(fù)面影響，同時(shí)還會(huì)造成房地產(chǎn)行業(yè)的混亂現(xiàn)象。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅猛，對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生了重要影響。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本核算方式有著多種選擇，同時(shí)這些選擇的不同，將會(huì)直接影響到企業(yè)所得稅計(jì)算結(jié)果的不同。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)成本核算方式的不同，需要根據(jù)其自身的情況進(jìn)行一定的控制和管理活動(dòng)。加強(qiáng)企業(yè)的成本管理工作，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本進(jìn)行規(guī)范性地核算，能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況，增強(qiáng)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利進(jìn)行，同時(shí)這種做法，還能夠有效保證房地產(chǎn)企業(yè)所得稅計(jì)算的正確性，對(duì)促進(jìn)國(guó)家財(cái)政稅收起到良好的促進(jìn)作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]葛育春. 淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理的特殊性[J].中國(guó)總會(huì)計(jì)師， 2013（9）：68-69.

[2]閆淵. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算問題探析[J]. 財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版）， 2014（23）：209-210.

[3]馬玉娟，昝文華. 關(guān)于投資性房地產(chǎn)遞延所得稅問題探討[J].中小企業(yè)管理與科技（下旬刊）， 2014（3）：87-88.

[4]何惠敏. 房地產(chǎn)業(yè)的稅收征管研究[J]. 北方經(jīng)貿(mào)， 2015（7）：120-121.

[5]汪太玲. 房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅納稅籌劃探析[J]. 科技視界， 2015（32）：304-305.

[6]秦文曙. 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算特點(diǎn)與成本控制的分析與探討[J].金融經(jīng)濟(jì)， 2015（22）：194-195.

[7]朱小良. 探析房地產(chǎn)成本的核算與控制[J]. 經(jīng)營(yíng)管理者， 2015（23）：182.