龔平安1.桂林電子科技大學(xué)　廣西桂林　541004　2.湖南特變電工房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司　421001

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提高房地產(chǎn)企業(yè)工程招標(biāo)采購(gòu)效果探討

龔平安1.2
1.桂林電子科技大學(xué)廣西桂林5410042.湖南特變電工房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司421001

【摘要】本文從作者多年在房地產(chǎn)企業(yè)的工作實(shí)踐出發(fā)，通過(guò)分析影響房地產(chǎn)企業(yè)工程招標(biāo)采購(gòu)效果的因素，提出提高房地產(chǎn)企業(yè)工程采購(gòu)效果的相應(yīng)對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；招標(biāo)采購(gòu)；效果

一、引言

工程招標(biāo)采購(gòu)是工程項(xiàng)目建設(shè)中進(jìn)行成本控制和選擇優(yōu)秀承包商主要手段，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中起著重要作用。特別是近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步向以高性價(jià)比產(chǎn)品進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的買方市場(chǎng)過(guò)渡，市場(chǎng)價(jià)值的理性回歸使得各房地產(chǎn)開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展戰(zhàn)略也隨之發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，正逐步從產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略調(diào)整為以提高產(chǎn)品品質(zhì)和有效降低成本為主的發(fā)展戰(zhàn)略，而這一戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變也對(duì)工程招標(biāo)采購(gòu)提出了更高的要求。優(yōu)秀的承包商一般都是工程建設(shè)領(lǐng)域的佼佼者，一經(jīng)選定，工程竣工后的質(zhì)量和進(jìn)度都是可以預(yù)期的。但在實(shí)際操作中，這樣的采購(gòu)效果并不是總能夠達(dá)到，從而造成在成本鎖定或是承包商的確定上出現(xiàn)了偏差所致。

二、提高工程招標(biāo)采購(gòu)效果的對(duì)策

（一）準(zhǔn)確詳細(xì)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。詳盡而準(zhǔn)確的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是提高工程招標(biāo)采購(gòu)效果的基礎(chǔ)保證。房地產(chǎn)企業(yè)的工程發(fā)包體系上大多是總分包的方式，即工程的主體部分由土建安裝總包單位中標(biāo)承包，其它專業(yè)性較強(qiáng)的分包工程由建設(shè)方進(jìn)行指定分包。由于土建安裝總包項(xiàng)目在材料、人工、機(jī)械組成上較為透明和普遍，設(shè)計(jì)圖紙就可充分表達(dá)招標(biāo)的技術(shù)要求。而對(duì)于專業(yè)性很強(qiáng)、特別是采用非常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的分包工程，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分研究及深化設(shè)計(jì)，僅僅依靠設(shè)計(jì)院的建筑設(shè)計(jì)圖紙，是不能準(zhǔn)確而全面說(shuō)明技術(shù)要求的，例如在鋁合金門窗的設(shè)計(jì)圖紙中，一般設(shè)計(jì)院僅能表現(xiàn)出設(shè)計(jì)的尺寸，其它方面則參考指定圖集，但圖紙和圖集對(duì)于門窗的組成，如鋁合金型材、玻璃、五金、填縫膠的規(guī)格、品牌要求、產(chǎn)地、等級(jí)等，則缺乏足夠的說(shuō)明，同時(shí)對(duì)于具體的連接節(jié)點(diǎn)也往往不夠明確。如果在此基礎(chǔ)上未經(jīng)研究深化就進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)，則會(huì)造成各投標(biāo)單位按照不一致的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)競(jìng)價(jià)，在以最低價(jià)為評(píng)標(biāo)原則的情形下，投標(biāo)單位為競(jìng)標(biāo)成功，往往會(huì)采取質(zhì)量較低標(biāo)準(zhǔn)的競(jìng)標(biāo)方案，而這樣選擇中標(biāo)單位的施工后果就是項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)不到要求，采購(gòu)的目標(biāo)效果自然也就不能達(dá)到。

對(duì)于此類專業(yè)性很強(qiáng)或非標(biāo)工程的工程采購(gòu)，在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)備上可采取以下方法：首先，組織相關(guān)設(shè)計(jì)人員、技術(shù)人員、材料人員對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行材料標(biāo)準(zhǔn)研究、性能研究等，此類研究必須建立在充分市場(chǎng)調(diào)研和保證品質(zhì)效果的基礎(chǔ)上，在經(jīng)過(guò)詳細(xì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證比選后，確定相應(yīng)的技術(shù)要求。而對(duì)于節(jié)點(diǎn)深化設(shè)計(jì)方面的問(wèn)題，若自身設(shè)計(jì)力量的不足，可借助投標(biāo)單位的專業(yè)能力通過(guò)一輪技術(shù)方案評(píng)比來(lái)確定，由于投標(biāo)單位具有豐富的專業(yè)技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，借助他們的力量，往往能起到事半功倍的效果。除了上述的圖文表達(dá)外，為了更為明確，還要組織競(jìng)標(biāo)單位按圖文要求制作標(biāo)的物樣品并進(jìn)行送樣，通過(guò)送樣評(píng)比及封樣，確定競(jìng)標(biāo)的實(shí)樣標(biāo)準(zhǔn)。這樣，在既有圖文要求又有實(shí)樣標(biāo)準(zhǔn)的情況下，基本可保證技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的詳細(xì)和明確。

（二）科學(xué)的招標(biāo)商務(wù)付款。合理的符合工程實(shí)際情況的招標(biāo)商務(wù)付款方式是提高工程招標(biāo)采購(gòu)效果的重要商務(wù)條件，對(duì)于吸引優(yōu)秀承包單位參與競(jìng)標(biāo)及報(bào)價(jià)是非常重要的。一般來(lái)說(shuō)，申請(qǐng)投標(biāo)單位都會(huì)把招標(biāo)項(xiàng)目的付款方式作為是否參與投標(biāo)的先決條件，因?yàn)椴煌母犊罘绞綄?duì)投標(biāo)單位現(xiàn)金流和利息的影響是不同的，大比例墊資或支付周期過(guò)長(zhǎng)等苛刻的付款方式會(huì)使中標(biāo)單位在施工時(shí)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難和財(cái)務(wù)費(fèi)用增大的風(fēng)險(xiǎn)，甚至工程無(wú)法按時(shí)竣工。而房地產(chǎn)開發(fā)商為了降低財(cái)務(wù)費(fèi)用和迫于融資的難度，在工程款支付上一般都傾向于最大限度的使用延期支付手段，若如此，則將嚴(yán)重挫傷申請(qǐng)投標(biāo)單位競(jìng)標(biāo)的積極性，導(dǎo)致優(yōu)秀承建商在前期洽商時(shí)就退出，從而只能在水平一般的承建商中選擇，最終的結(jié)果是工程的質(zhì)量和進(jìn)度受到影響。

因此，為了吸引優(yōu)秀承建商競(jìng)標(biāo)，工程的付款方式需靈活制定，在投標(biāo)單位和自身公司的現(xiàn)金流中取得一種平衡，也就是說(shuō)合理的使用延期支付手段。對(duì)于總包的土建工程，由于施工周期一般較長(zhǎng)，可預(yù)付一定的周轉(zhuǎn)資金，其余工程進(jìn)度款按月報(bào)產(chǎn)值的30～40%支付，待主體結(jié)構(gòu)封頂，一次性支付至75～80%，審計(jì)結(jié)束后支付至90%，留10%作為保修金在保修期滿后支付。這樣的支付方式，既有利于施工單位資金的周轉(zhuǎn)，也有利于建設(shè)方合理的利用延期支付手段控制現(xiàn)金流，同時(shí)，還有利于促進(jìn)施工單位加快施工進(jìn)度。而對(duì)于一些施工周期較短的分包工程，可根據(jù)工程施工流程設(shè)置節(jié)點(diǎn)付款，即材料入場(chǎng)可根據(jù)材料入場(chǎng)價(jià)值支付一定比例，安裝工作量完成50%按一定比例支付，全部竣工通過(guò)內(nèi)部驗(yàn)收后再支付一定比例等，這些支付的比例可按照中標(biāo)價(jià)預(yù)先計(jì)算好，在支付時(shí)可省去審核的時(shí)間，提高付款的效率，保證現(xiàn)金流順暢迅速的情況下促進(jìn)施工進(jìn)度。

（三）邀標(biāo)對(duì)象的細(xì)致遴選。邀請(qǐng)投標(biāo)對(duì)象的細(xì)致遴選是提高工程招標(biāo)采購(gòu)效果的源頭環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程招標(biāo)采購(gòu)一般采取邀請(qǐng)招標(biāo)，邀請(qǐng)的家數(shù)在3～4家之間，過(guò)多會(huì)使招標(biāo)的協(xié)調(diào)管理難度加大，也會(huì)使招投標(biāo)周期延長(zhǎng)；少于3家，則不能實(shí)現(xiàn)充分競(jìng)爭(zhēng)，也容易發(fā)生串標(biāo)事件。邀請(qǐng)招標(biāo)對(duì)象一般通過(guò)各種渠道發(fā)布招標(biāo)信息，接受報(bào)名，前期接洽，考察公司生產(chǎn)加工能力或最近1年內(nèi)完成的與本招標(biāo)標(biāo)的物相似的項(xiàng)目。在這一階段中，遴選優(yōu)秀的適合本項(xiàng)目的競(jìng)標(biāo)單位是主要目的，也是整個(gè)招標(biāo)采購(gòu)工作的源頭環(huán)節(jié)，但易出現(xiàn)的偏差是，考察下來(lái)確定投標(biāo)的公司在承建實(shí)力、水準(zhǔn)上不在一個(gè)檔次上，而不同檔次水準(zhǔn)的公司在承建質(zhì)量和成本控制水平上是有著顯著差別的，若不同水準(zhǔn)的公司在一起競(jìng)爭(zhēng)，將不能保證在提供相同優(yōu)質(zhì)水準(zhǔn)服務(wù)基礎(chǔ)上比較出最低報(bào)價(jià)的，最終會(huì)造成優(yōu)汰劣勝的相反效果。目前我國(guó)的建筑市場(chǎng)基本實(shí)現(xiàn)了充分競(jìng)爭(zhēng)，但同時(shí)也存在魚龍混雜的現(xiàn)象，雖然很多公司的資質(zhì)都可以達(dá)到要求的標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際上，各自的實(shí)際承建水準(zhǔn)卻大有區(qū)別，如果僅憑資質(zhì)和過(guò)往業(yè)績(jī)是不能準(zhǔn)確遴選出好的競(jìng)標(biāo)者的，必須要實(shí)地考察申請(qǐng)投標(biāo)單位公司規(guī)模和當(dāng)年內(nèi)完成的與本招標(biāo)項(xiàng)目相近的項(xiàng)目，并制定相應(yīng)的可量化的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)予以排選。此項(xiàng)工作雖然較為繁瑣和耗費(fèi)精力，但只有嚴(yán)格細(xì)致的挑選，才能保證考察選擇到在同一水平線上的優(yōu)秀競(jìng)標(biāo)者。

（四）中標(biāo)前的詢標(biāo)澄清。中標(biāo)前的詢標(biāo)澄清是保證成本控制效果的必備環(huán)節(jié)。目前的房地產(chǎn)招標(biāo)項(xiàng)目中，絕大多數(shù)都是采用最低價(jià)中標(biāo)的評(píng)標(biāo)原則，因而有些競(jìng)標(biāo)單位為了中標(biāo)，在投標(biāo)時(shí)有意漏報(bào)項(xiàng)目或針對(duì)一些報(bào)價(jià)要求不明確的部分采取模糊處理，待中標(biāo)之后，在施工當(dāng)中提出增加費(fèi)用的要求，而開發(fā)商有時(shí)迫于工期的壓力，會(huì)同意予以補(bǔ)償，從而使成本突破。此類現(xiàn)象的發(fā)生，在于發(fā)出正式的中標(biāo)通知書之前，未對(duì)投標(biāo)書進(jìn)行詳細(xì)分析，對(duì)不明確的部分未進(jìn)行明確的詢標(biāo)澄清，故而成為日后成本控制和管理的隱患。所以，在評(píng)標(biāo)及發(fā)出中標(biāo)通知書之前，必須增加詢標(biāo)這一環(huán)節(jié)加以控制。詢標(biāo)的目的是在最低報(bào)價(jià)不突破的前提下對(duì)于投標(biāo)書中不明確的部分進(jìn)行澄清和承諾響應(yīng)，并在承諾函中以書面形式予以確認(rèn)。通過(guò)這一過(guò)程，可有效將一些不明確因素預(yù)先排除掉，提高招標(biāo)采購(gòu)效果。

（五）明確的組織分工。相比于一般的工程項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)采購(gòu)工作量大、任務(wù)重、招標(biāo)周期緊，尤其是對(duì)于滾動(dòng)開發(fā)的項(xiàng)目，工程招標(biāo)采購(gòu)是一項(xiàng)持續(xù)不斷的日常工作，很多大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司甚至單獨(dú)成立招標(biāo)采購(gòu)中心進(jìn)行這一工作。相反在一些公司中，招標(biāo)采購(gòu)被認(rèn)為僅僅是成本控制部門的工作，招標(biāo)工作從招標(biāo)、發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、直至合同簽訂皆由其負(fù)責(zé)，成本控制部門不但要組織考察申請(qǐng)投標(biāo)的公司及其項(xiàng)目、還要協(xié)調(diào)技術(shù)及工程、設(shè)計(jì)院等編制技術(shù)標(biāo)，并且負(fù)責(zé)編制商務(wù)標(biāo)以及最終標(biāo)書的合成，最后還要組織開評(píng)詢標(biāo)等，對(duì)于一些技術(shù)不是很復(fù)雜的比較常規(guī)的項(xiàng)目，這樣操作還能正常進(jìn)行，而對(duì)于項(xiàng)目技術(shù)復(fù)雜、協(xié)調(diào)量大的非常規(guī)項(xiàng)目，由于沒(méi)有明確的組織分工，操作起來(lái)就容易出現(xiàn)一些疏漏，而且還會(huì)造成整個(gè)操作效率不高，難以保證招標(biāo)采購(gòu)效果。要提高工程招標(biāo)采購(gòu)效果，必須在這一容易忽視的組織結(jié)構(gòu)環(huán)節(jié)采取相應(yīng)措施和辦法。例如，成立類似于采購(gòu)中心的組織部門，其基本功能是安排招標(biāo)計(jì)劃并由其負(fù)責(zé)牽頭協(xié)調(diào)技術(shù)、工程、材料、成本各部門按計(jì)劃完成各自相應(yīng)的工作，使整個(gè)招標(biāo)工作縝密有序的進(jìn)行?；蛘叱闪⒁粋€(gè)獨(dú)立的采購(gòu)部門，部門配備技術(shù)、材料、成本等專職人員，專門從事各項(xiàng)招標(biāo)采購(gòu)活動(dòng)。很多公司沒(méi)有進(jìn)行這種組織結(jié)構(gòu)上的設(shè)置，往往就是忽視了這一無(wú)形環(huán)節(jié)對(duì)招標(biāo)采購(gòu)活動(dòng)的基礎(chǔ)性作用。

三、結(jié)束語(yǔ)

提高房地產(chǎn)企業(yè)工程招標(biāo)采購(gòu)的效果，就必須在招標(biāo)采購(gòu)中做到精細(xì)化，同時(shí)確保各采購(gòu)環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)聯(lián)系，確保才能使整個(gè)招標(biāo)采購(gòu)的效果得到完全體現(xiàn)。