我國小產(chǎn)權(quán)房的界定與成因分析

夏海霞

我國小產(chǎn)權(quán)房的界定與成因分析

夏海霞

近年來，隨著城市商品房房價過高，經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，價格相對低廉的小產(chǎn)權(quán)房市場需求日增，也越來越受到人們的青睞，成為中低階層的購房首選。但我國相關(guān)法律法規(guī)卻三令五申，嚴(yán)格限制小產(chǎn)權(quán)房的市場準(zhǔn)入和流轉(zhuǎn)。本文以對我國小產(chǎn)權(quán)房的界定為基礎(chǔ)，分析小產(chǎn)權(quán)房在我國長期存在的原因，并在此基礎(chǔ)上提出自己的觀點(diǎn)

小產(chǎn)權(quán)房 合法化 土地二元制度

一、小產(chǎn)權(quán)房的界定

（一）小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房因其產(chǎn)權(quán)有瑕疵而得此稱謂，主要是和大產(chǎn)權(quán)房（城市商品房）對比得出的。關(guān)于什么是小產(chǎn)權(quán)房，無論是學(xué)術(shù)界還是實踐中對此均沒有都明確的界定。通過參考相關(guān)的法律規(guī)范、政府文件及其他相關(guān)資料，筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)

（1）小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)有瑕疵、手續(xù)不齊全

由于我國現(xiàn)行法律明確規(guī)定，開發(fā)商在開發(fā)建房時必須取得“五證”①，而小產(chǎn)權(quán)房本身是建設(shè)在集體所有的土地上，“五證”不全。同時其購買者也不能取得國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，因此其產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，沒有產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分和收益等權(quán)利，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。②也正因為其產(chǎn)權(quán)有瑕疵，導(dǎo)致相應(yīng)的手續(xù)不齊全，小產(chǎn)權(quán)房購買者的權(quán)利得不到法律的有效保障。

（2）小產(chǎn)權(quán)房的買賣程序簡單

由于小產(chǎn)權(quán)房是由村民自建、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會建設(shè)或是有開發(fā)商參與聯(lián)合建設(shè)的，建成后很大一部分由建設(shè)者直接出賣。由于無需辦理國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，所以在交易過程中省去了繁瑣的程序，只有出賣人和買受人雙方參與。因此其買賣程序比一般城市商品房的程序簡單。

（3）小產(chǎn)權(quán)房涉及利益主體多元化

小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)、建設(shè)和買賣整個過程中，是眾多利益主體相互交織、相互博弈的過程。在這個過程中，其涉及到的利益主體呈現(xiàn)多元化，其最主要的利益攸關(guān)者包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會、開發(fā)商、農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民。在小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)和流轉(zhuǎn)過程中，他們或是房屋建設(shè)者和出賣人，或是房屋買受人，他們的利益糾纏交織。房屋建設(shè)者和出賣人在巨大利益的推動下伺機(jī)而動，不斷建房；購買者為了滿足自己的住房需求，選擇購買，這就進(jìn)一步推動了小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量的與日俱增

二、小產(chǎn)權(quán)房的成因分析

（一）城市化進(jìn)程的加快及新農(nóng)村建設(shè)的影響

城市化進(jìn)程的加快帶來了房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也成為了一門暴利行業(yè)，加之，開發(fā)商不良的囤積、壟斷銷售方式，行業(yè)內(nèi)的哄抬房價，導(dǎo)致城市房價急劇攀升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了城市中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受能力。為了滿足自己的利益訴求，他們開始尋求解決住房問題的有效方法。價格相對低廉的小產(chǎn)權(quán)房順理成章的成為了人們的不二選擇。

（二）政府監(jiān)管缺失、城市住房保障體制不健全

小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生和蓬勃發(fā)展有深刻的體制層面的原因，主要是政府監(jiān)管缺失。政府監(jiān)管缺失主要表現(xiàn)在兩個方面，一方面是小產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)管涉及規(guī)劃部門、土地管理部門、建設(shè)部門甚至農(nóng)業(yè)部門的幾個下屬部門。這便造成表面上是多方管理，實際上卻都不管理的現(xiàn)象。另一方面，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為增加土地增值收益，片面理解新農(nóng)村建設(shè)，從而客觀上積極推進(jìn)了小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，而上級政府對此種現(xiàn)象視而不見，很少處分縱容小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部，這為小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展提供了更大的發(fā)展空間。

同時，雖然國家一直提倡保障中低收入者的住房利益，但由于政府監(jiān)管不力，經(jīng)濟(jì)適用房和廉價租房為核心的城市保障性住房并不能滿足人們的客觀需求。由此可見，我國城市住房保障體制不健全客觀上為在夾縫中生長的小產(chǎn)權(quán)房提供了更多的發(fā)展空間。

（三）法律規(guī)范不健全、城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)制度的影響

《憲法》明確規(guī)定我國土地所有權(quán)的主體是國家和集體，理論上城鄉(xiāng)土地地位應(yīng)當(dāng)平等，但是我國《土地管理法》第43條、62條和63條明確限制了集體土地的流轉(zhuǎn)，可見集體土地使用權(quán)并不能像國有土地那樣進(jìn)入一級土地市場進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)。由此形成了中國特色的城鄉(xiāng)分離的土地二元制度，即“兩個產(chǎn)權(quán)，兩個市場”的土地制度。正是由于這種畸形的城鄉(xiāng)分離的二元土地制度，才導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生，日益擴(kuò)大的市場需求則進(jìn)一步促進(jìn)了小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展，使其呈燎原之勢。

三、結(jié)語

綜合分析我國小產(chǎn)權(quán)房的成因，不難得出，小產(chǎn)權(quán)房在我國的發(fā)展前景依舊不容樂觀。但是，筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的存在有助于增加農(nóng)民收益，加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展；有助于平抑住房價格，緩解城市居民的住房壓力；有助于打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀。小產(chǎn)權(quán)房是順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的產(chǎn)物，筆者認(rèn)為我們應(yīng)尊重市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律。相關(guān)部門可以采取合理有效的措施推進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)，并為小產(chǎn)權(quán)房的合法化留出一定的發(fā)展空間，進(jìn)而早日解決小產(chǎn)權(quán)房存在的問題。

注釋：

①”五證”指：《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售許可證》，屬于期房預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)取得《商品房預(yù)售許可證》。

②趙勇山.房地產(chǎn)法論［M］.北京：法律出版社，2002：180.

［1］梁慧星.物權(quán)法（第二版）［M］.北京：法律出版社，2003.

［2］江平.中國土地立法研究［M］.北京：中國政法大學(xué)出版社，1999.

（作者單位：延邊大學(xué)）