朱行善

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展過程中占有重要的地位，雖然近幾年受全球經(jīng)濟危機的影響產(chǎn)生了一定的起伏，但是整體看來，市場空間仍然很大，具有發(fā)展?jié)摿?，財?wù)管理水平和成本控制是制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。因此，要對其認真解析，實現(xiàn)二者間的協(xié)同管理以促進房地產(chǎn)企業(yè)的快速進步。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；成本控制；協(xié)同管理

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，但是目前在很多方面仍然存在不足，對經(jīng)濟危機的應(yīng)變能力仍然較差。因此要努力提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力，利用財務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的方法，提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。本文從二者之間的關(guān)系、協(xié)同管理的特點及現(xiàn)狀等進行科學解析，提出實現(xiàn)協(xié)同管理的有效建議。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和成本控制的關(guān)系

1.項目決策與成本控制

項目決策是否合理會對成本控制產(chǎn)生直接影響，而成本控制是否到位也是項目決策正確性的保障。房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)之前，必然要進行深入的市場調(diào)查，科學的風險評估，確定投資收益率，然后才能進行投資決策。但是社會經(jīng)濟環(huán)境始終處于動態(tài)的發(fā)展之中，政府的相關(guān)政策也會發(fā)生改變，市場的需求量也會發(fā)生變化，管理者的自身判斷能力也會存在一定的誤差，這就使企業(yè)進行投資決策時的預(yù)算成本與實際發(fā)生成本之間產(chǎn)生了偏差，而企業(yè)在成本控制中要盡量保證不超過原有預(yù)算成本，才能保證決策時的計劃收益，這就為企業(yè)的成本控制帶來了一定的難度。所以說項目決策與企業(yè)成本控制關(guān)聯(lián)性很強，二者相互影響。

2.資金管理與成本控制

房地產(chǎn)項目從開始立項籌劃到竣工結(jié)算整個過程涉及的層面較多，項目周期較長，在整個項目運行過程中受很多因素影響，這些因素都會影響到項目資金的使用和運轉(zhuǎn)情況，影響到項目成本的變化。然而合理的資金管理可以減少成本控制的難度，科學的成本控制也可以為資金管理提供有力的支持。例如房價的下調(diào)、物價的上漲、國家房地產(chǎn)政策和信貸政策的改變、銀行利率的調(diào)整等都會導致企業(yè)成本投入的加大，增加資金管理難度。這時有效的成本控制就可以盡可能的控制成本的增加，減輕企業(yè)資金壓力，為企業(yè)資金運轉(zhuǎn)提供支持，而科學的資金調(diào)度與分配也會降低成本控制的難度，二者相輔相成，互相促進。

3.財務(wù)監(jiān)督對成本控制的影響

有效的財務(wù)監(jiān)督可以促進財務(wù)工作流程的規(guī)范性和標準性，減少財務(wù)工作人員在工作中的漏洞，提升工作人員的積極性，財務(wù)計劃的合理性。這樣一來就可以消減一些由于財務(wù)工作不到位或出現(xiàn)差錯而導致的成本增加，減少成本投入，為成本控制提供支持。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理所具有的特點

財務(wù)管理是企業(yè)內(nèi)部管理的重要組成部分，它對整個企業(yè)的資金運行、資產(chǎn)購置和利潤的分配等方面都要進行管理。作為房地產(chǎn)行業(yè)，財務(wù)管理的內(nèi)容包括對將要開發(fā)的項目進行的籌資過程、資金的投入運營過程、項目開發(fā)的成本控制、稅務(wù)管理和利潤分配等方面。而成本控制則主要是對整個項目的施工前、中、后所進行的管理，控制成本，確保不超出成本預(yù)算目標，即使有變化，也要盡量控制成本的最低投入。現(xiàn)結(jié)合二者的各自特點，對房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)兩者協(xié)同管理所具有的特點進行分析。

1.資金籌集額度較大，項目開發(fā)周期較長

資金需求量大，運營周期長是房地產(chǎn)行業(yè)的特性。從項目的考察到?jīng)Q策，到土地征用的審批和辦理，到通過拍賣或其他方式獲得具體的土地開發(fā)權(quán)，到建筑項目開始施工，再到竣工驗收，每一個環(huán)節(jié)都很復雜，花費的時間都較長，而且資金使用量較大，這就導致資金籌集難度加大，這也是二者協(xié)同管理中的一個主要特點。

2.對決策的準確性要求很高

房地產(chǎn)開發(fā)投入較大，而且不可控因素較多，開發(fā)周期較長，因此對項目決策的準確度要求很高，作為財務(wù)管理人員在財務(wù)方面必須要做到精細、嚴格、準確，確保信息的客觀性、真實性。這樣才能為決策者提供合理的依據(jù)，否則一旦出現(xiàn)錯誤的決策將造成巨大的經(jīng)濟損失，影響企業(yè)的發(fā)展。

3.成本管理工作繁復多變

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作涵蓋面較廣，影響因素較多，整個過程繁復多變，不容易掌控。如成本構(gòu)成環(huán)節(jié)涉及到拆遷補償費、土地征用費問題、施工前的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入、設(shè)備購進、工程安裝等費用問題；在成本核算環(huán)節(jié)，開發(fā)商必須采取單項核算然后累加的原則，導致核算工作量較大；在進行成本結(jié)算時，要把一些尚未進行建設(shè)的配套設(shè)施按照實際施工所產(chǎn)生的費用以計提費用的形式進行結(jié)算。除此之外，對于工程中的變更和突發(fā)情況所產(chǎn)生的額外費用也時有發(fā)生，所以成本管理工作較為復雜。

4.風險較大，資金回流時間長

房地產(chǎn)投資所使用的資金額度較大，而且影響因素較多，一旦發(fā)生問題，將會造成難以挽回的局面，因此風險較大。還有就是資金回流問題，受當前經(jīng)濟形勢影響，房地產(chǎn)企業(yè)競爭壓力較大，很多企業(yè)通過降低價格、分期付款、較低的首付額度等多種手段來進行促銷，這樣一來就形成較長的資金回流期，為企業(yè)的整體資金鏈帶來了一定的影響，也使成本隨著時間而加大。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的有效措施

1.建立科學的管理制度

制度是日常工作的依據(jù)，要能夠更好地推行財務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的模式，就要建立相應(yīng)的制度體系，來支持這一管理模式的施行。一是建立預(yù)決算成本控制制度。在成本控制方面要嚴格按照預(yù)算成本執(zhí)行，做好預(yù)決算的審批與核查，對于一些較重要的環(huán)節(jié)要進行復查，避免一些不合理的開支，有效實施成本控制，降低整體投入；二是建立采購成本監(jiān)控制度。采購部門要制定合理的采購計劃和預(yù)算，進行真實有效的市場詢價，選擇綜合實力強和口碑好的材料供應(yīng)商，嚴格按照合同進行采購，財務(wù)部門要對采購的金額和數(shù)量準確核實。除此之外，成本控制部門還要對采購的批次、數(shù)量、時間進行合理的規(guī)劃，有效的利用流動資金，合理的掌控付款時間，確保資金正常運轉(zhuǎn)；三是建立科學的項目管理制度。通過項目管理來控制成本，節(jié)約資金，減少浪費現(xiàn)象，實現(xiàn)資源的合理配置，對一些突發(fā)情況有效處理，有效控制建筑成本。

2.完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系

財務(wù)管理是企業(yè)內(nèi)部管理的核心，科學的財務(wù)管理體系可以提高企業(yè)資金利用率，保證企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定和充足，也為企業(yè)融資提供了良好的基礎(chǔ)，只有科學的財務(wù)管理體系才能有效進行成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)要建立科學的財務(wù)管理體系，首先要從日常的財務(wù)管理工作入手，摒棄一些不適用的財務(wù)管理觀點，改進財務(wù)管理中的不完善之處，對日常財務(wù)信息進行真實反映和客觀分析；提高財務(wù)人員的管理水平和專業(yè)素質(zhì)，對其進行定期培訓和考核，要讓他們認識到財務(wù)管理的重要性，具有較強的成本管控意識，形成積極學習和工作的態(tài)度；加強企業(yè)內(nèi)部的資金管理能力，對資金的籌集管理、現(xiàn)金的動態(tài)管理和成本管理做好規(guī)劃和監(jiān)控；調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，加強管理力度。合理的確定企業(yè)負債率，充分利用資金，控制權(quán)益與債務(wù)比在適當?shù)某潭?；除此之外，企業(yè)還要保持良好的社會形象和較高的信譽度，這有利于企業(yè)進行融資和借貸，其中財務(wù)審核是關(guān)鍵，一定要做到真實準確。

3.制定科學的協(xié)同管理規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)行業(yè)特點、社會形勢、國家政策、企業(yè)自身狀況和區(qū)域環(huán)境做好協(xié)同管理的規(guī)劃。要實現(xiàn)標準化管理的模式，統(tǒng)一財務(wù)管理和成本控制的要求，實現(xiàn)內(nèi)部精細化分工協(xié)作；選擇實力強，信譽好的合作伙伴，適當進行服務(wù)外包；項目管理工作要細致嚴格，項目管理人員要多與成本控制人員和財務(wù)管理人員進行溝通，有效的控制成本；規(guī)范工作流程，不斷提升財務(wù)管理和成本控制協(xié)同管理的管理水平。

房地產(chǎn)企業(yè)要清晰地掌握房地產(chǎn)行業(yè)的實際動態(tài)，對自身的行業(yè)水準與整個行業(yè)的平均水準進行對比分析，找出缺點和不足。根據(jù)實際情況開展可行性研究，做好其他環(huán)節(jié)的管理工作來輔助協(xié)同管理的落實，加大在協(xié)同管理上的人力物力財力投入，引進一些高科技的財務(wù)軟件和系統(tǒng)，借鑒一些較為成熟的管理經(jīng)驗和模式，來提高協(xié)同管理的效果。

五、結(jié)語

我國的房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理和成本控制方面已經(jīng)有了較大的進步，然而，要想實現(xiàn)企業(yè)效益最大化，強化抗風險能力，就必須有效的進行協(xié)同管理，因此房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地解決協(xié)同管理過程中出現(xiàn)的問題，優(yōu)化管理體系，建立科學的協(xié)同管理模式。

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