房地產市場非理性發(fā)展對區(qū)域經濟金融的影響
——以山東威海為例

曲平

（中國人民銀行威海市中心支行，山東威海264200）

房地產市場非理性發(fā)展對區(qū)域經濟金融的影響
——以山東威海為例

曲平

（中國人民銀行威海市中心支行，山東威海264200）

經濟拉動力轉移是當務之急：通過降低房價以釋放消費能力，擴大內需成第一要務；增加固定資產投資，維持經濟穩(wěn)定過渡；避免政策過度刺激，確保房地產市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

區(qū)域經濟；房地產市場；非理性發(fā)展

一、2002年以來威海房地產市場走勢：經歷了發(fā)展和高漲階段后進入蕭條階段

威海市自2000年結束福利分房后，房地產市場發(fā)展較為緩慢。從2002年下半年開始，威海市房地產銷售面積和銷售價格分別以18.1%和32.8%的速度大幅上漲。2002～2007年，威海市房地產施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售價格平均增速分別為21.2%、17.1%、18.1%、20.1%、18.8%，且房地產價格隨房地產供給量增加而同步增長。2008年初，由于房價過高、政策緊縮、預期降價心理形成以及美國金融危機影響，威海市房地產市場出現(xiàn)停滯并從二季度開始下滑。如果把房地產周期分為發(fā)展、繁榮、蕭條三個階段，2002～2007年，威海市房地產市場經歷了發(fā)展、繁榮兩個階段，于2007年底達到波峰后，2008年一季度出現(xiàn)拐點至今，進入蕭條階段。

二、威海房地產市場運行質量判斷：振幅過大且超過區(qū)域經濟的承載能力

房地產市場作為微觀市場，其發(fā)展程度應該與區(qū)域整體經濟發(fā)展相協(xié)調，如果發(fā)展速度遠高于經濟增速，房地產市場發(fā)展就會超出區(qū)域經濟的承載能力，容易造成泡沫。近年來，威海市房地產市場的火爆發(fā)展雖然為地方經濟增長提供了強大的推動力，但與經濟發(fā)展速度相比，存在明顯的過熱和過快問題，具體表現(xiàn)為：消費需求與投資需求并存；房價增幅遠高于收入增幅且房價收入比過高；整體房地產發(fā)展速度脫離正常經濟發(fā)展速度。

三、市場參與主體的強力博弈：房地產市場扭曲發(fā)展的主推動力

（一）房地產企業(yè)的博弈行為及對房地產走勢的影響

1.在資金籌措上的博弈行為。從2004年開始，針對房地產產業(yè)發(fā)展過快、開發(fā)商投資欲望強烈的狀況，國家出臺一系列信貸政策來抑制房地產投資沖動，其中2006年4月至2007年12月期間，央行8次上調貸款基準利率，直接加大了開發(fā)商負債開發(fā)成本。在這種背景下，開發(fā)商在“停止負債開發(fā)”與“繼續(xù)負債開發(fā)”的搏弈策略選擇上仍然選擇后者，并不斷通過正常申請或尋租方式獲得銀行信貸支持，使得房地產企業(yè)銀行負債規(guī)模迅速擴大。2002～2015年，威海市房地產貸款占金融機構全部貸款比重由11.23%提高到23.23%，提高了12個百分點。

2.在土地開發(fā)、建房規(guī)劃安排上的博弈行為。威海市自2002年實行經營性土地招標、拍賣、掛牌出讓以來，土地的價格一路上漲。開發(fā)商在獲得土地開發(fā)權的博弈和策略選擇中，仍以獲取土地為最終選擇。在建房規(guī)劃安排上，國家相關政策規(guī)定房地產企業(yè)新建住房中，90平米以下戶型應占70%以上。實際住房銷售中，大面積戶型銷售情況要遠遠好于小面積戶型，誘使房地產開發(fā)企業(yè)違反政策規(guī)定大面積開發(fā)大面積戶型房產。2015年威海市住宅施工90平米以下住房面積占當年住宅施工總面積的46.4%。在利益機制驅動下，房地產企業(yè)不惜選擇突破政策限制的博弈策略。

3.住房定價策略上博弈行為。實際操作上，房地產企業(yè)不惜代價人為制造市場需求旺盛的假象，加大消費者和投資者購房欲望，甚至將健康的房地產推向泡沫，誘導消費者透支購房、投資者投機囤房，最終導致房價扶搖直上。另外，隨著利率升高、土地、人力資源和其它原材料價格上漲，房地產企業(yè)開發(fā)建設成本增加，房地產企業(yè)便以此為借口，加大房價提升幅度。

（二）金融機構的博弈行為及對房地產市場的影響

在市場經濟中，資金對市場資源配置作用非常重要。福利分房結束后，為保障市場住房供給，同時為滿足居民住房消費需求，國家鼓勵金融機構開展住房信貸業(yè)務。住房信貸業(yè)務開展對威海房地產市場的發(fā)展起到明顯的催化作用，2002～2015年威海市房地產市場的快速發(fā)展期也正是金融機構房地產信貸業(yè)務大規(guī)模開展期。一方面，金融機構的住房開發(fā)貸款為房地產企業(yè)提供大量的開發(fā)資金，促進房地產企業(yè)為市場提供更多的住房產品；另一方面，金融機構的個人住房信貸和公積金貸款使大量的潛在消費需求轉化為有效需求，同時也為投資者提供充足的資本，加大房地產市場的需求量。因此，金融機構房地產信貸業(yè)務對房地產市場供需均起到至關重要的推動作用，從而推動和加速了威海房地產市場火爆發(fā)展。期間，國家雖然多次出臺對房地產企業(yè)和個人住房貸款抑制性信貸政策，但金融機構在“自身利益”和“社會效益”博弈策略中，往往選擇前者。雖然房地產價格過快上漲潛伏著較大的市場風險，但由于房地產金融利潤空間較大、抵押充分，仍然向房地產企業(yè)投入大量貸款以分享利潤，導致威海市近年來房地產金融業(yè)務發(fā)展迅速，為目前火爆的房地產市場推波助瀾。

（三）地方政府的博弈行為及對房地產市場的影響

僅從區(qū)域經濟增長角度看，地方政府無疑是房地產發(fā)展的保護者和支持者。房地產企業(yè)開發(fā)過程中，地方政府通過“招拍掛”方式獲得大量土地轉讓收入。地方政府可以從開發(fā)商獲得營業(yè)稅（按營業(yè)額的5%）、城市維護建設稅（按應納流轉稅額的7%）、教育費附加（按應納流轉稅額的3%）、所得稅（按應納所得稅的33%）、土地增值稅（按增值額的超率累進稅率），還可以從購買者獲得契稅（按營業(yè)額的3～5%）收入，而且，房地產投資作為固定資產投資的一部分對地方經濟的拉動作用也十分明顯。盡管2002～2015年間，國家出臺許多有關土地、稅收等抑制房地產過快發(fā)展政策，但實際效果并不明顯。地方政府為自身利益的博弈中，主要采取如下策略：一是加快城市化進程，通過加快城市化進程，不斷擴大開發(fā)用地獲得土地轉讓收入；二是通過土地壟斷和“招拍掛”方式提升土地價格，以獲取更大土地收益；三是出臺政策或措施吸引住房消費和投資。近幾年，威海市在生態(tài)環(huán)境、人居環(huán)境方面不斷加大投入和宣傳，先后獲得“國家衛(wèi)生城市”、聯(lián)合國“人居獎”等多項獎項，威海市成為公認的“最適合人類居住的城市”，并吸引大量外地居民到威海購房，特別是威海市臨海小區(qū)大部分被北京、上海等地居民購買。地方政府的博弈行為使住房生產成本和住房有效需求增長，推動房價提升。

事實上，2002年以來上述幾種博弈力量共同作用于威海市房地產市場，但相對而言，2002年至2015年間，房地產企業(yè)、金融機構、地方政府等博弈力量占市場主導，將房地產市場推向高潮。2008年上半年，隨著國家宏觀調控力度不斷加大，政策力量明顯超過房地產企業(yè)、金融機構和地方政府的博弈力量，使得房地產發(fā)展勢頭受到抑制并出現(xiàn)下滑態(tài)勢，消費者和投資者對房地產預期由看漲變?yōu)榭吹７康禺a市場發(fā)展進入下行通道。

四、房地產走勢對經濟的影響：區(qū)域經濟運行質量下降

（一）房地產自身發(fā)展的可持續(xù)性變差，并波及整體經濟

房地產發(fā)展與住房需求密切相關，如果住房需求下降甚至消失，房地產自身發(fā)展就會不可持續(xù)。從未來發(fā)展趨勢看，隨著人們社會觀念的轉變以及城市人口老齡化問題越來越突出，人口絕對增長動力將會逐步減弱，必然導致住房消費需求下降。一旦消費住房需求下降，投資房需求也會隨之降低甚至消失，最終可能導致房地產業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性變差。目前，威海市的房地產市場雖然有所降溫，但嚴重背離市場價值的房地產價格并未降下來，而且隨著目前國家采取擴大內需政策的刺激可能再度升溫，進而重新引發(fā)房地產市場虛假繁榮，由此帶動相關行業(yè)和產業(yè)過度發(fā)展，積聚的行業(yè)風險越來越大，對整體經濟的傳染風險日益凸現(xiàn)。

（二）房地產過度發(fā)展擠壓消費需求，經濟發(fā)展主拉動力被削弱

經濟增長雖然由投資、消費和出口三駕馬車共同拉動，但消費是經濟增長的根本動力。房地產市場的過度發(fā)展不僅加大固定資產投資對經濟發(fā)展的貢獻度，也因居民大量透支消費而擠壓其它消費，削弱經濟發(fā)展的根本動力。以威海為例，2005～2015年，威海市商品房銷售中銀行按揭貸款占比高達84.8%，84%的居民購房要通過貸款實現(xiàn)，而16%的自籌資金購房也消耗掉了居民幾代人的積蓄，使居民的日常消費受到嚴重擠壓。

（三）金融風險加大，美國次貸危機教訓深刻

應該說，美國次貸危機是典型的房地產過度發(fā)展的結果。我國目前房地產信貸業(yè)務雖然在廣度和深度上不及美國，但這種相對于整體經濟過度發(fā)展的房地產市場潛在風險應該引起我們足夠的警示。雖然目前威海市大部分房地產個人住房貸款都進行了抵押和擔保，但一旦大面積出現(xiàn)不良，個人住房貸款將會轉變成抵貸資產，使銀行資產沉淀而失去周轉能力和盈利能力，而抵貸資產的變現(xiàn)不但需要大量的稅費成本，而且縮水率很高，目前威海市個人住房貸款中不良率雖然較低，但呈現(xiàn)逐年增長趨勢。

五、房地產市場趨勢預測及措施：理性回調的可能性大，經濟拉動力轉移成為當務之急

（一）通過降低房價以釋放消費能力，擴大內需成第一要務

目前，降價不會對開發(fā)商造成實質性影響，反而可以增加居民對房地產有效需求，并且可以解凍房地產企業(yè)的固化資金，緩解流動資金緊張局面。同時，降價可以減少居民住房消費的實際支出，或者減少居民住房債務，從而增加居民對其它消費品的消費，邊際消費傾向也會隨之增加。

（二）增加固定資產投資，維持經濟穩(wěn)定過渡

房地產作為固定資產投資，雖然對經濟增長起重要作用，但房地產只是固定資產投資的一部分，房地產投資下滑完全可以通過增加其它固定資產投資予以彌補，如增加共公固定資產的支出，鼓勵企業(yè)加大設備投資等，維持經濟穩(wěn)定過渡。

（三）避免政策過度刺激，確保房地產市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展

房地產政策，特別信貸政策中個人貸款和公積金貸款發(fā)放進度和條件以及房地產開發(fā)貸款應考慮居民實際住房需求和潛在住房需求，避免潛在需求向有效需求的過度轉化，并通過資金配置的強力作用調節(jié)開發(fā)商房地產供給量，不僅可以降低房地產市場的虛擬價格，而且可以確保房地產市場發(fā)展的可持續(xù)性。

［責任編輯：文 筠］

F830.9

A

1005-913X（2016）11-0063-02

2016-08-30

曲 平(1971-)，女，山東威海人，經濟師，研究方向：金融學。