中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題淺析

林曉軍

（廈門夏商房地產(chǎn)有限公司，福建廈門361000）

中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題淺析

林曉軍

（廈門夏商房地產(chǎn)有限公司，福建廈門361000）

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)持續(xù)升溫，已經(jīng)歷了二十多年的繁榮。但從前幾年開(kāi)始政府逐步加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面面臨很多困難。本文分析了中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，并提出了幾點(diǎn)管理對(duì)策。

中小房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；問(wèn)題；對(duì)策

一、引言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)持續(xù)升溫，已經(jīng)歷了20多年的繁榮。在此期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于賣方市場(chǎng)，房屋銷售供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)居高不下，房產(chǎn)泡沫日益嚴(yán)重，政府部門意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性，從前幾年開(kāi)始，已逐步加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，先后出臺(tái)多項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)政策，房地產(chǎn)企業(yè)暴利時(shí)代宣告結(jié)束，利潤(rùn)開(kāi)始逐步下滑。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始認(rèn)真反思如何獲取利潤(rùn)，如何從管理上下功夫，并逐步提到議事日程上。部分中小房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始從財(cái)務(wù)管理方面著手，并從中尋找對(duì)策。本文從多個(gè)方面分析中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面面臨的問(wèn)題和采取的管理對(duì)策。

中小企業(yè)是一個(gè)相對(duì)的概念，是指與本行業(yè)大企業(yè)相比生產(chǎn)規(guī)模較小的企業(yè)；中小房地產(chǎn)企業(yè)一般指的是營(yíng)業(yè)收入在80000萬(wàn)元以下或資產(chǎn)規(guī)模在80000萬(wàn)元以下的中小企業(yè)。中小房地產(chǎn)企業(yè)具有在開(kāi)發(fā)規(guī)模和資金實(shí)力方面都較小、資金回籠快等特點(diǎn)。另外，相對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，中小房地產(chǎn)企業(yè)比較靈活，適合在中小城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以滿足部分消費(fèi)者的市場(chǎng)需求。由于中小房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小，資金實(shí)力不足，抗風(fēng)險(xiǎn)能力薄弱，在財(cái)務(wù)管理方面會(huì)遇到許多問(wèn)題。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題

中小房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，會(huì)遇到很多問(wèn)題，其中一個(gè)比較突出的問(wèn)題是財(cái)務(wù)管理問(wèn)題。中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題主要有自有資金量少、籌資方式單一、財(cái)務(wù)管理不規(guī)范和財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高等。

1、自有資金量小

中小房地產(chǎn)企業(yè)顯著的特點(diǎn)是：企業(yè)規(guī)模小，自身資金量不足、企業(yè)信譽(yù)不高、信用等級(jí)普遍較低。一方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)可用于抵押的資產(chǎn)少，進(jìn)而影響到企業(yè)的借貸信譽(yù)。另一方面，我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)沒(méi)有面向中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款的政策優(yōu)惠，完全靠企業(yè)個(gè)人信用，因而導(dǎo)致利息過(guò)高，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)采用貸款形式獲得融資成本高，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)要大得多，造成籌資困難。從而會(huì)造成中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金嚴(yán)重不足，阻礙自身的可持續(xù)發(fā)展。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，主要經(jīng)歷四個(gè)階段：項(xiàng)目立項(xiàng)階段、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目建設(shè)階段和項(xiàng)目銷售以及售后服務(wù)階段，在這四個(gè)階段中，前三個(gè)階段需要使用大量資金。在我國(guó)，中小房地產(chǎn)企業(yè)自有資金量嚴(yán)重不足，需要大量籌資才能滿足日常經(jīng)營(yíng)所需。

2、籌資方式單一

中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資金主要依靠自有資金，另外還有銀行抵押貸款和房屋預(yù)售款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，還可以把部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資不能滿足全部資金需求，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。通常情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)銀行貸款才能解決自身資金不足問(wèn)題，但由于企業(yè)規(guī)模小，信譽(yù)不足，很難從銀行貸款。貸款之前需要用土地使用權(quán)作為抵押條件才得以貸款，但貸款數(shù)量有限，風(fēng)險(xiǎn)高。

3、財(cái)務(wù)管理不規(guī)范

在當(dāng)今，許多中小房地產(chǎn)企業(yè)的老板或高層管理人員特別重視工程部門和銷售部門，不重視財(cái)務(wù)部門和人事部門，把工程部門和銷售部門看作一線部門，而把財(cái)務(wù)部門和人事部門放在次要位置，甚至是二線部門。在重大事項(xiàng)中，比如經(jīng)營(yíng)決策、招投標(biāo)、合同簽訂中，不讓財(cái)務(wù)部門人員參加，只把財(cái)務(wù)人員看作是“賬房先生”，只是記賬而已，沒(méi)有意識(shí)到財(cái)務(wù)部門的重要性，沒(méi)能意識(shí)到財(cái)務(wù)人員能為高層決策提供重要信息支持。

中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式通常是所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相統(tǒng)一，企業(yè)的所有人又是經(jīng)營(yíng)人。這種模式給財(cái)務(wù)管理帶來(lái)不利的影響，具體體現(xiàn)在：集權(quán)式領(lǐng)導(dǎo)、家族式管理、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人缺乏財(cái)務(wù)管理的理論和實(shí)務(wù)知識(shí)、財(cái)務(wù)管理部門受到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人干涉較多、財(cái)務(wù)管理混亂、信息失真等。在項(xiàng)目立項(xiàng)階段、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目建設(shè)階段和項(xiàng)目銷售以及售后服務(wù)階段等過(guò)程中，不能系統(tǒng)規(guī)劃每個(gè)階段需要的成本支出，以及項(xiàng)目資金預(yù)算，致使資金投入有時(shí)過(guò)量有時(shí)不足，造成工期延誤、資金使用效率低、風(fēng)險(xiǎn)高。另外，企業(yè)所有人為了少繳稅，對(duì)財(cái)務(wù)工作干涉過(guò)多，導(dǎo)致出現(xiàn)“兩套賬”現(xiàn)象，向稅務(wù)部門提供虛假的財(cái)務(wù)信息。

4、財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高

中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門的人員組成中，可能部分財(cái)務(wù)人員以前做過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)，具有較高的專業(yè)和行業(yè)知識(shí)，但大部分財(cái)務(wù)人員缺少與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的專業(yè)知識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度不熟悉，缺乏現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理的觀念，業(yè)務(wù)技能欠缺，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作處于無(wú)章和混亂狀態(tài)。比如，出現(xiàn)不依法建賬，突擊做賬，兼職做賬，以票代賬，白條抵現(xiàn)等問(wèn)題。另外，出現(xiàn)審計(jì)不嚴(yán)，監(jiān)管不到位，暗箱操作，會(huì)計(jì)信息失真時(shí)有發(fā)生；更嚴(yán)重的是，由于業(yè)務(wù)不熟，出現(xiàn)漏稅或多繳稅等現(xiàn)象，給企業(yè)帶來(lái)信譽(yù)損失。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理對(duì)策

針對(duì)上述四個(gè)方面的問(wèn)題，中小房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面可采用下列四個(gè)對(duì)策。

1、加強(qiáng)企業(yè)合作，提高自有資金

在財(cái)務(wù)管理上，中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常遇到的問(wèn)題是自有資金量小，容易發(fā)生資金鏈斷裂危險(xiǎn)，影響企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。為了提高自有資金量，各個(gè)中小房地產(chǎn)企業(yè)可聯(lián)合起來(lái)，共同出資，這些共有資金可作為單個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中急需使用，使用之后及時(shí)償還，但需支付利息，利息多少可借鑒銀行利息，各個(gè)出資方也可共同討論決定利息多少。這種合作模式，可緩解中小房地產(chǎn)企業(yè)的燃眉之急，但在合作過(guò)程中，需要制訂詳細(xì)的合作協(xié)議，在協(xié)議中明確規(guī)定合作方應(yīng)履行的義務(wù)和享受的權(quán)利。

2、拓寬融資渠道

中小房地產(chǎn)企業(yè)在融資手段上，主要依靠銀行貸款，但銀行貸款會(huì)遇到很多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：貸款之前需要抵押、手續(xù)復(fù)雜、時(shí)間長(zhǎng)等；作為中小房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)積極開(kāi)拓多渠道融資模式，以拓寬融資渠道，比如可以采用民間借貸，這種融資方式手續(xù)簡(jiǎn)單，時(shí)間短，容易操作，但也有缺點(diǎn)，主要表現(xiàn)在利率高，風(fēng)險(xiǎn)大，不適合長(zhǎng)期貸款。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要，采用多種融資模式，以保證企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

3、提高財(cái)務(wù)管理水平

針對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理不規(guī)范問(wèn)題，應(yīng)采取相應(yīng)措施。首先，作為企業(yè)老板和高層管理人員，要重視財(cái)務(wù)管理，要轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理理念，把財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)核心管理對(duì)待，努力加強(qiáng)中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，要認(rèn)清財(cái)務(wù)管理的重要性，確立財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中的中心地位。同時(shí)，高層管理人員還需要強(qiáng)化企業(yè)法人的法律意識(shí)，明確企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)本單位的會(huì)計(jì)工作和會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性和完整性負(fù)責(zé)。其次，應(yīng)建立現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理制度，詳細(xì)制訂各個(gè)崗位的操作流程，嚴(yán)格按流程辦事，特別是在資金的使用上，更應(yīng)按照審批程序操作，避免不必要的費(fèi)用開(kāi)支。再次，要制訂科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理計(jì)劃，通過(guò)制訂科學(xué)的計(jì)劃，把一些不確定因素變得可以控制，減少可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，變被動(dòng)為主動(dòng)，減少不確定性的產(chǎn)生。最后，要建立責(zé)權(quán)利財(cái)務(wù)運(yùn)行機(jī)制，使得每位財(cái)務(wù)工作人員的責(zé)任義務(wù)和權(quán)利相匹配，充分調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)人員的積極性和主動(dòng)性。

4、多渠道提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)

中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高的原因主要有兩個(gè)：一是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，老板擔(dān)心會(huì)泄露商業(yè)機(jī)密，往往采用家族式管理模式，財(cái)務(wù)管理人員、會(huì)計(jì)、出納主要由親戚朋友擔(dān)任；二是企業(yè)老板不重視財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的培養(yǎng)，缺少培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的觀念。針對(duì)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高的原因，可采用的對(duì)策有：引進(jìn)人才和內(nèi)部培訓(xùn)。作為企業(yè)負(fù)責(zé)人，要能拋棄家族式管理的想法，從外部引進(jìn)一些高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員補(bǔ)充到現(xiàn)有的財(cái)務(wù)隊(duì)伍里面。另外，要加大內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)力度，使其掌握現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論知識(shí)和實(shí)踐技能。

在引進(jìn)人才方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)可用高薪聘請(qǐng)有過(guò)大型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)管理人員，這部分人員具有豐富的與房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理有關(guān)的理論知識(shí)和業(yè)務(wù)技能，不需培訓(xùn)，即可上崗，并且可以給企業(yè)財(cái)務(wù)管理提供新的思路；在內(nèi)部培訓(xùn)方面，主要讓內(nèi)部財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)一些前沿的財(cái)務(wù)理論知識(shí)和與當(dāng)前工作緊密相關(guān)的實(shí)踐技能。中小房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)與高等院校建立合作關(guān)系，派財(cái)務(wù)人員到高等院校進(jìn)修學(xué)習(xí)，掌握一些前沿的財(cái)務(wù)理論知識(shí)。另外，可以與大型房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系，派財(cái)務(wù)人員到大型房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)一些與當(dāng)前工作緊密相關(guān)的實(shí)踐技能；當(dāng)然，需要給高校和大型房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的培訓(xùn)費(fèi)用。

四、結(jié)語(yǔ)

總而言之，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理不規(guī)范，還需要進(jìn)一步完善，才能逐步向現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理制度邁進(jìn)，以實(shí)現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的科學(xué)化。只有這樣，中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

[1] 虞巍青：我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題研究[J].中國(guó)管理信息化，2015（8）.

[2] 孫軍利：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問(wèn)題及對(duì)策[J].財(cái)會(huì)研究，2013（6）.

[3] 馮志艷、魯忠軍：我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策分析[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2010（9）.

（責(zé)任編輯：徐悅）