淺析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)與重點(diǎn)

文/韓平

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淺析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)與重點(diǎn)

文/韓平

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與普通商業(yè)企業(yè)相比具有特殊性，所以其內(nèi)部會(huì)計(jì)核算的重要性以及復(fù)雜性不言而喻。房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)建設(shè)的有序運(yùn)行，就必須重視內(nèi)部核算的難點(diǎn)和重點(diǎn)問題，只有這樣才能針對性的提出企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算的優(yōu)化策略。因此本文通過探討房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)，分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)和重點(diǎn)，然后提出具體的優(yōu)化策略，希望可以為房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的發(fā)展提供理論借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；難點(diǎn)和重點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施會(huì)計(jì)核算的主要目的是通過高效的會(huì)計(jì)核算方法對企業(yè)內(nèi)部的日常財(cái)務(wù)進(jìn)行核算，財(cái)務(wù)核算的數(shù)據(jù)可以體現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營狀況。并為房地產(chǎn)企業(yè)未來的經(jīng)營和發(fā)展提供有效的戰(zhàn)略依據(jù)。長期以來國家對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施持續(xù)調(diào)控，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展的政策進(jìn)行了不斷的調(diào)整，同時(shí)面臨國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)日漸增多，促使市場競爭愈演愈烈，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算增加了難度。如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有科學(xué)、系統(tǒng)的會(huì)計(jì)核算體系作為支撐，將嚴(yán)重影響企業(yè)的運(yùn)營成本，因此可以看出會(huì)計(jì)核算在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要性。房地產(chǎn)企業(yè)要想在發(fā)展中提升自己的核心競爭力，立足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，就必須通過不斷的優(yōu)化措施，找出內(nèi)部會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)和難點(diǎn)，以不斷的促進(jìn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算體系的完善。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)和重點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)

1.收入確認(rèn)困難

當(dāng)前房地產(chǎn)的開發(fā)大多是由房地產(chǎn)開發(fā)商自主經(jīng)營，按照國家住房管理政策規(guī)定，在建筑物開發(fā)建設(shè)過程中，企業(yè)取得預(yù)售許可證，房屋就可以開始預(yù)售。買房者通常采用分期付款的形式，稅法規(guī)定：不管采用定金、意向金、分期付款等何種方式收到的房款，都視同銷售，都要在收到房款的檔期繳納經(jīng)營稅金及附加，而準(zhǔn)則規(guī)定：要等到工程全部完工，辦完竣工驗(yàn)收報(bào)告后，才能確認(rèn)收入，這無疑增加了會(huì)計(jì)核算中收入確認(rèn)的困難性。另外房地產(chǎn)企業(yè)的利潤收入受到國內(nèi)稅收制度和會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則的制約。其一從房地產(chǎn)建設(shè)房屋的銷售和預(yù)售收入來看，房地產(chǎn)企業(yè)只有拿到住房管理中心的商品房預(yù)售許可證之后就能進(jìn)行房屋銷售，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的利潤則不會(huì)被計(jì)算在企業(yè)收入中，只有當(dāng)房地產(chǎn)承擔(dān)的某一工程竣工完成之后，才能將這一部分的利潤計(jì)算到企業(yè)的營業(yè)收入中，但是根據(jù)我國稅收制度和法律規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行的是核定利潤率，即：只要有收入就要按照核定的利潤率繳納企業(yè)所得稅，他的預(yù)售利潤也要計(jì)算在稅收項(xiàng)目中，企業(yè)要根據(jù)已經(jīng)獲得的毛利率來承擔(dān)應(yīng)盡的納稅義務(wù)。其二是房地產(chǎn)房屋銷售通常采用按揭購買的方式，按揭購買的利潤只有在會(huì)計(jì)將其納入核算賬目中時(shí)才能算作企業(yè)利潤的真正實(shí)現(xiàn)，但是根據(jù)我國稅法的規(guī)定，首付款要按照真正的入賬日期進(jìn)行計(jì)算，余款也要從銀行對其進(jìn)行轉(zhuǎn)賬的日期算起。此時(shí)，稅法和準(zhǔn)則存在納稅差異，給企業(yè)的會(huì)計(jì)核算增加了困難。

2.核算業(yè)務(wù)較復(fù)雜

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)銷售業(yè)務(wù)與普通的商業(yè)企業(yè)相比具有復(fù)雜性和特殊性，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算項(xiàng)目也具有特殊性。首先房地產(chǎn)企業(yè)的所從事的重要業(yè)務(wù)就是對區(qū)域的房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)，而不是僅僅停留在房屋的建設(shè)上，同時(shí)還要注重住宅區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)，如住宅小區(qū)的水、電、路、煤氣、采暖等設(shè)施的建設(shè)。其次隨著人們對住宅要求的提升，房屋裝修設(shè)計(jì)也逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。所以房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算的項(xiàng)目比較復(fù)雜多樣，尤其是在會(huì)計(jì)全面核算體制影響下，使房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)核算的復(fù)雜性特征越加凸顯?；诖朔康禺a(chǎn)企業(yè)必須重視其內(nèi)部會(huì)計(jì)核算的優(yōu)化。

3.核算周期的跨度大

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的實(shí)施是牽一發(fā)而動(dòng)全身的系統(tǒng)工程，開發(fā)的規(guī)模大、建設(shè)的周期長、投資的資金巨大已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)營的主要特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)從土地招標(biāo)競爭之日到建筑竣工完成所需的周期通常會(huì)耗費(fèi)一兩年或者更長的時(shí)間，各種業(yè)務(wù)的往來和交易項(xiàng)目也比較多樣，只有經(jīng)歷土地征用或舊建筑物的拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋施工建設(shè)、房屋裝修等一系列建設(shè)完成后才能進(jìn)行房屋的銷售，因此，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的周期跨度較大，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)地產(chǎn)必須要有足夠的資金支持，所以對資金的調(diào)度和使用要求較高，相互關(guān)聯(lián)的單位也較多，企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)人員的核算要經(jīng)歷很長的歷程，促使房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)和難點(diǎn)日漸突出。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)

1.收入和成本核算

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算的重要工作內(nèi)容就是對房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營的利潤收入和建設(shè)所投資的各種成本進(jìn)行核算。前面我們了解到房地產(chǎn)企業(yè)收入核算受到國內(nèi)稅收法律和會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算的難點(diǎn)尤為突出，房地產(chǎn)企業(yè)的收入標(biāo)準(zhǔn)面臨不確定問題，成為房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算需要重視的問題。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算也是會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)內(nèi)容之一，首先要注重成本核算對象的不確定性，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)主要按照整個(gè)地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目作為成本核算對象，但是當(dāng)前卻面臨項(xiàng)目形態(tài)復(fù)雜多變的問題，使會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)增加，其次是要注重成本分?jǐn)倖栴}，例如開發(fā)成本中的拆遷補(bǔ)償款和公共設(shè)施建設(shè)成本等綜合成本的分?jǐn)倖栴}，都是房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重點(diǎn)。

2.借款費(fèi)用核算

在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算要注重明確借款費(fèi)用，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算要在歷史成本原則和費(fèi)用配比原則的基礎(chǔ)上運(yùn)行。房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要注入大量 資金進(jìn)行建設(shè)支持，當(dāng)前銀行貸款已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的重要方式，通常情況下房地產(chǎn)公司從借債到歸還需要耗費(fèi)大量的時(shí)間，并伴隨借債利息較大的問題，尤其當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的借款費(fèi)用逐步朝向資本化方向發(fā)展，大大細(xì)化了企業(yè)的資金核算，因此房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算要注重開發(fā)項(xiàng)目所動(dòng)用的資金屬于一般借款和專業(yè)借款的分析問題，還要注重自身的核算情況是否滿足國內(nèi)會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則的資本化要求。這些都嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，應(yīng)該成為會(huì)計(jì)核算需要重視的問題。

3.預(yù)交稅費(fèi)處理

由于房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目較多，所以在日常經(jīng)營中也所需要承擔(dān)的稅種也呈現(xiàn)多樣化特征。房地產(chǎn)企業(yè)除了要承擔(dān)日常運(yùn)營的所得稅和經(jīng)營稅金及附加外，土地增值稅、房產(chǎn)稅等稅種也是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅務(wù)來源。并且面臨著納稅時(shí)間不同時(shí)的問題，企業(yè)往往在收到客戶預(yù)付的房款后才會(huì)按照一定的比例來繳納營業(yè)稅。所以企業(yè)會(huì)計(jì)既要準(zhǔn)確的對當(dāng)期的納稅金額進(jìn)行核算，還要合理的籌劃稅款，提高企業(yè)資金的使用效率，因此會(huì)計(jì)對預(yù)交稅費(fèi)的處理也是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重要內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的優(yōu)化策略

（一）做好收入確認(rèn)和成本核算

房地產(chǎn)收入確認(rèn)具有多樣性和復(fù)雜性特征，房地產(chǎn)的房屋銷售通常價(jià)格較高，一般采用預(yù)售的方法，所以在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的過程中需要面臨收取意向金、房屋定金、選房、合同簽訂、建筑竣工驗(yàn)收、收款發(fā)票開具、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移辦理等多項(xiàng)房屋銷售程序，這樣才能確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的收入，面臨這種復(fù)雜性特征必須加強(qiáng)企業(yè)收入確認(rèn)制度的建設(shè)和完善。同時(shí)要注重房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算，首先可以根據(jù)具體的施工進(jìn)程確定核算的對象，其次要正確處理統(tǒng)一開發(fā)項(xiàng)目中樓層和戶型不同所產(chǎn)生成本不同的問題。

（二）完善會(huì)計(jì)科目，提高會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心，在管理方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時(shí)反饋國家政策，根據(jù)自身實(shí)際，明確會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，要根據(jù)日常運(yùn)營的實(shí)際，建立企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，在不違背國家總體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展實(shí)際，適當(dāng)增加會(huì)計(jì)核算科目。如建筑開發(fā)成本科目、產(chǎn)品開發(fā)科目、產(chǎn)品出租開發(fā)科目等。并加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督力度，注重信息的披露制度建設(shè)，及時(shí)的披露內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和外部經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)督內(nèi)部財(cái)務(wù)資金運(yùn)用的不當(dāng)行為，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)用效率。

（三）保障地產(chǎn)借款費(fèi)用核算

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，對借款費(fèi)用資本的前提條件進(jìn)行了明確規(guī)定。房地產(chǎn)的借款費(fèi)用要在歷史成本和費(fèi)用配比的原則下進(jìn)行核算。要將沒有完成但累計(jì)產(chǎn)生的總體成本大于預(yù)收款項(xiàng)目將其分為分?jǐn)偨杩畹某杀緦ο?。企業(yè)還要聘用專門的會(huì)計(jì)核算人員，在財(cái)務(wù)處理技術(shù)上保障財(cái)務(wù)核算的順利實(shí)施，其次要注重內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)建設(shè)，通過不斷的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)核算逐步朝向科學(xué)化和精細(xì)化方向發(fā)展。

三、結(jié)語

近幾年隨著國內(nèi)城市化進(jìn)程的深入發(fā)展，促使我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速的擴(kuò)展，不論是在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的數(shù)量上，還是在建筑建設(shè)的規(guī)模上和資金應(yīng)用上都得到巨大的提升。促使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營復(fù)雜性特征日漸凸顯。因此必須通過合理的措施積極的應(yīng)對企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)和重點(diǎn)，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)化運(yùn)營。

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（作者單位：鵬宇投資集團(tuán)有限公司）

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（五）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)公允價(jià)值與稅務(wù)會(huì)計(jì)公允價(jià)值的表現(xiàn)形式存在差異

財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)公允價(jià)值強(qiáng)調(diào)交易雙方在公平交易條件下進(jìn)行自愿交易，而非強(qiáng)制交易。因此在進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，實(shí)際上是一種估值行為，從某種意義上來說，這是一種對市場價(jià)格的模擬。如果交易雙方的交易金額沒有清算完畢，那么也可以對其資產(chǎn)或是負(fù)債情況進(jìn)行價(jià)值的評估。同時(shí)，其表現(xiàn)形式多樣，并非僅限于一種計(jì)量屬性。

稅務(wù)會(huì)計(jì)公允價(jià)值主要在企業(yè)出售商品價(jià)格的計(jì)量中比較常見。同時(shí)，如果企業(yè)在出售商品時(shí)，其獲得的價(jià)格收益與預(yù)期有較大差異且無正當(dāng)理由才會(huì)根據(jù)市場估值的方法進(jìn)行計(jì)量[6]。同時(shí)，與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)公允價(jià)值不同，稅務(wù)會(huì)計(jì)在進(jìn)行公允價(jià)值時(shí)為了保證計(jì)稅數(shù)據(jù)具有較高的準(zhǔn)確性，所以其表現(xiàn)形式相對單一，且無減值準(zhǔn)備。

二、結(jié)束語

綜上所述，公允價(jià)值在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)以及稅務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中被廣泛應(yīng)用，主要是由于其具有較高的準(zhǔn)確性和科學(xué)性，同時(shí)，公允價(jià)值的運(yùn)用也充分體現(xiàn)了理論與實(shí)踐相結(jié)合這一觀點(diǎn)。雖然二者在實(shí)際應(yīng)用中都采用了公允價(jià)值，但是二者公允價(jià)值在使用范圍、使用目的、表現(xiàn)形式以及確定方法等方面都存在著諸多差異。然而這些差異也各有所長，為此，也應(yīng)當(dāng)努力實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)公允價(jià)值與稅務(wù)會(huì)計(jì)公允價(jià)值的互相借鑒、協(xié)同發(fā)展。只有不斷優(yōu)勢互補(bǔ)，減少二者之間的不足，才能使其職能得到最大限度的發(fā)揮，促進(jìn)我國會(huì)計(jì)事業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，同時(shí)也有利于我國經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高。

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（作者單位：內(nèi)蒙古烏蘭察布市集寧區(qū)排水管理所）