文/朱華

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不動產(chǎn)租賃業(yè)營改增問題與合理應對方式解析

文/朱華

摘要：隨著全社會營改增的普及，不動產(chǎn)租賃自然也由營業(yè)稅改成了增值稅，不動產(chǎn)租賃在營改增這個過程中是非常復雜的，同樣也出現(xiàn)了建筑、地產(chǎn)等相關行業(yè)尚增值稅不匹配，導致前提和配套措施不完善，納稅人和業(yè)務結(jié)構(gòu)成分復雜，稅率計算方法、經(jīng)營前后稅負分布不均衡和早先的老合同與老資產(chǎn)處理等問題。本文主要在營改增的大環(huán)境下，分析不動產(chǎn)租賃業(yè)在營改增下遇到的問題，以及相應的策略。

關鍵詞：營改增；不動產(chǎn)租賃業(yè)；稅率；策略

營改增的普及也預示著新稅法社會的到來，營改增在許多人眼里都是在間接的減少稅負，其實不然，在營改增下受益的是一部分企業(yè)，對于有些企業(yè)而言，營改增就變成了間接增稅，不動產(chǎn)租賃業(yè)就是其中之一。

一、營改增對不動產(chǎn)租賃業(yè)帶來的問題

（一）一些與不動產(chǎn)租賃業(yè)相關行業(yè)增值稅匯算不匹配

先如今社會下的不動產(chǎn)租賃獲得不動產(chǎn)大致可以分為兩個方面：第一個是不動產(chǎn)行業(yè)自主建設、開發(fā)，可以委托施工建筑幫助建設；第二個是直接從房地產(chǎn)商購置現(xiàn)有房產(chǎn)。但現(xiàn)如今不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和建筑行業(yè)的增值稅與不動產(chǎn)租賃的增值稅不匹配，這就意味著不動產(chǎn)租賃業(yè)實施營改增的前提和配套措施不完善，導致兩者之間稅率存在誤差。

（二）納稅人的復雜性和不動產(chǎn)業(yè)務的復雜性

不動產(chǎn)租賃分為短期和長期租賃，不動產(chǎn)短期租賃不僅僅是為了滿足一些客戶的臨時需要，相對的租期較長期的要短很多，而且與不動產(chǎn)租賃所有權(quán)有關的報酬與風險都不發(fā)生轉(zhuǎn)移租賃經(jīng)營模式，租賃作為一種借租經(jīng)營模式，就必須也要滿足客戶的中長期需求，長期租賃時間要大大超過短期租賃時間，而且租期相較長是長期租賃的特點，而且與不動產(chǎn)所有權(quán)有關的報酬與風險會發(fā)生轉(zhuǎn)移的融資租賃模式；在這兩者當中，短期租賃業(yè)務內(nèi)容相對簡單，長期租賃業(yè)務內(nèi)容相對復雜一些。不動產(chǎn)租賃業(yè)在操作過程中不僅有健全規(guī)則、操作簡單的正常租賃，還有一些不完善規(guī)則、業(yè)務相對復雜的售后回租?，F(xiàn)如今，我國已經(jīng)逐漸的把增值稅作為稅法主流，同樣，這也是中國適應全球經(jīng)濟的現(xiàn)象，因為在世界大環(huán)境下，增值稅依然是主流稅，增值稅的中性調(diào)節(jié)的作用符合了現(xiàn)代社會的趨勢，得到各國認可是必然的。也是由于增值稅的中性調(diào)節(jié)作用，使得增值稅在計算過程中相對復雜，這更使得不動產(chǎn)租賃的實施營改增過程更加困難。

（三）不動產(chǎn)租賃經(jīng)營前后稅后分布不均勻

不動產(chǎn)租賃業(yè)務由于它的行業(yè)特性，導致其前期投資是非常重大的，因為不動產(chǎn)租賃需要開發(fā)、購建不動產(chǎn)，以及給予建筑施工費用。在不動產(chǎn)租賃前期，企業(yè)購建不動產(chǎn)要支付大量資金用來支付進項稅，使得不動產(chǎn)租賃業(yè)許久不用再納稅；在不動產(chǎn)租賃經(jīng)營后期，隨著之前購建的不動產(chǎn)的進項稅慢慢的被抵扣徹底，導致當下繳納的增值稅突然增加。這就讓不動產(chǎn)租賃出現(xiàn)一個“頭輕腳重”的問題，就是前期稅負過輕，后期稅負過重。稅負不平均會導致不動產(chǎn)租賃行業(yè)的資金、財政狀況，還會導致當?shù)卣亩愂帐テ胶庑浴?/p>

二、在營改增下，不動產(chǎn)租賃業(yè)的政策建議

雖然在營改增的大環(huán)境下，不動產(chǎn)租賃實施營改增的轉(zhuǎn)變過于復雜，但是想要得到生存、發(fā)展。每個企業(yè)都要適應社會的需求，而且營改增在一些企業(yè)完善只是時間的問題。

（一）稅率的設計

國家新出臺新稅法的原則就是在不增加納稅人負擔的情況下，不減少國家的財政稅收，同時，也不增加新稅稅率復雜難度，從而開發(fā)增值稅的中性調(diào)節(jié)作用。

不動產(chǎn)租賃的行業(yè)通過不動產(chǎn)購建、可發(fā)獲得進項稅，由于不動產(chǎn)租賃的特殊性質(zhì)，使得不動產(chǎn)租賃行業(yè)不能獨立存在，必須要有承上啟下的企業(yè)搭橋。所以，不動產(chǎn)租賃行業(yè)應該按照不動產(chǎn)和建筑行業(yè)的稅率進行綜合計算，并以稅改前后稅負基本不變或者稅后略加下降的原則來制定。營改增后的不動產(chǎn)租賃業(yè)的稅率應該符合不動產(chǎn)和建筑業(yè)的稅率。

（二）更改進項稅抵扣期

如上文所述，不動產(chǎn)租賃行業(yè)在營業(yè)前期與后期稅負差異，由于進項稅和增值稅前后差異，使得不動產(chǎn)租賃業(yè)的稅負“頭輕腳重”，營業(yè)中的稅負分布非常不均衡。針對這個頭輕腳重的問題，不動產(chǎn)租賃業(yè)的租賃項目可以考慮企業(yè)收入型的計稅方法。即對構(gòu)建不動產(chǎn)的過程中支付的進項稅可以按照分期計劃，計提折舊的比例分配給各個經(jīng)營時段，可以用來抵扣各個經(jīng)營時期的進項稅額度，或者與當期的銷項稅額相抵消，使用這種方法可以使不動產(chǎn)租賃的稅負更加的均衡、合理。

（三）合理規(guī)劃營改增渡過政策

營改增的大環(huán)境下，現(xiàn)有的不動產(chǎn)租賃稅負過渡可以參考一些有型動產(chǎn)租賃行業(yè)的稅收規(guī)定進行執(zhí)行。許多納稅人在營改增之前簽訂的尚未執(zhí)行的租賃合同，到了營改增之后到相關合同生效期之前，不動產(chǎn)租賃可以繼續(xù)按照營改增之前的稅務制度來繼續(xù)繳納營業(yè)稅。另外，在營改增之前開發(fā)、購建的不動產(chǎn)租賃服務，可以在營改增之至相關資產(chǎn)被處理日之前，企業(yè)可以采取簡易稅的交稅方式來計算增值稅。

三、結(jié)束語

營改增是現(xiàn)如今社會發(fā)展的一個必然趨勢，增值稅作為一個新的稅務主體，其發(fā)展和完善都需要一些時間的沉淀，隨著稅制改革的普及，不同地區(qū)在政策解讀、操作方式等方面呈現(xiàn)出不同版本。不動產(chǎn)租賃業(yè)施行營改增也是必要的，雖然，在營改增的過程中，由于增值稅的復雜性、不動產(chǎn)租賃業(yè)的復雜性，導致營改增在不動產(chǎn)租賃業(yè)實現(xiàn)是有一定困難，雖過程是困難的，但結(jié)果是美好的，不動產(chǎn)租賃業(yè)可以通過自我調(diào)節(jié)或是改變一下策略，依舊可以很好的渡過營改增的過渡期，不動產(chǎn)租賃業(yè)要適應社會的發(fā)展，才能得到更好的發(fā)展。

參考文獻：

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作者單位：（烏魯木齊高新投資發(fā)展集團有限公司）