麗水市國土資源局 趙力強

不動產(chǎn)登記實施前評估的核心內(nèi)容與實踐體會

麗水市國土資源局 趙力強

麗水市是浙江省第一個在實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前進行評估的市（縣），2016年2月26日，省國土資源廳不動產(chǎn)登記局組織有關專家，對麗水市本級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前各項準備工作進行一系列檢查評估。專家組認真聽取了工作匯報，查閱了相關文件資料、實地檢查了有關場所，檢測了信息平臺和登記數(shù)據(jù)庫后，一致認為，麗水市本級已經(jīng)基本具備實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的條件，建議進一步完善后組織實施。3月10日，麗水市成功頒發(fā)了第一本《不動產(chǎn)權證》，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記史上留下了濃墨重彩的一筆，標志著麗水不動產(chǎn)登記工作進入了一個嶄新階段。

一、實施前進行評估目的與意義

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，是指不動產(chǎn)登記機構依法將土地、房屋、林木等不動產(chǎn)權利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。不動產(chǎn)登記涉及到廣大民事主體的重要財產(chǎn)權，與百姓利益密切相關，可以說，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，責任重大，使命光榮，意義深遠。同時，實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是一項復雜的系統(tǒng)工程，涉及機構設立、人員劃轉、資料移交、規(guī)范制定、數(shù)據(jù)整合、流程再造、系統(tǒng)開發(fā)、窗口建設、平臺建設、政策梳理等十多個方面，實施前必須要有足夠的思想認識、充分的事前準備、風險的評估預判。要嚴格按照國家和省提出的工作要求和工作規(guī)范，做好實施前的各項準備工作，確保不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的安全、平穩(wěn)、有序實施，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前分級評估制度十分必要、十分有效。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前評估，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記準備工作的一次全面評價與考量。首先，是對擬定政策、流程、數(shù)據(jù)、檔案以及系統(tǒng)的適應性與合理性、預期效果和未來影響，并對其可行性與實效性做出科學評判；其次，是對實施機制是否健全、任務是否明確、責任是否落實進行初步審查。其最核心目的是實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前切實發(fā)現(xiàn)各類問題，完善不足，改進辦法，減少風險，確保安全。有利于加快建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記全流程優(yōu)化審批、全區(qū)域便民服務、全業(yè)務網(wǎng)上辦理、全節(jié)點效能監(jiān)管的服務模式，提供更加便捷、高效、優(yōu)質的不動產(chǎn)登記服務。

二、實施前進行評估的主要內(nèi)容

緊緊圍繞“登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺”四統(tǒng)一的要求，重點把握不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的資料移交、數(shù)據(jù)整合、流程再造、系統(tǒng)升級、政策清理、制度創(chuàng)新、業(yè)務培訓、運行場地等方面，具體內(nèi)容見下表。

三、實施前進行評估的效果

省廳專家組對麗水市本級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前各項準備工作進行了全面地檢查評價。專家組在查閱了大量相關文件規(guī)范資料，檢查了不動產(chǎn)登記服務窗口和檔案管理場所，檢測了不動產(chǎn)登記信息管理平臺及相關數(shù)據(jù)庫，形成了如下評估意見：一是麗水市不動產(chǎn)登記職責整合文件、機構“三定”方案已經(jīng)印發(fā)，“兩個機構”已經(jīng)掛牌建立，工作人員已經(jīng)劃轉到位，工作崗位和職責已經(jīng)明確。二是房屋歷史登記資料全部移交，檔案管理場所已經(jīng)基本落實，受理窗口設置能夠滿足需要，不動產(chǎn)登記印章和證書已經(jīng)準備到位。三是按照國家和省規(guī)范要求，制訂了不動產(chǎn)登記管理制度、業(yè)務規(guī)范和辦事指南等，構建了不動產(chǎn)登記的基本流程。四是不動產(chǎn)登記信息管理平臺已經(jīng)基本開發(fā)完成，并符合國家和省技術規(guī)范要求，沒有違法違規(guī)設置流程或功能。信息管理平臺能夠基本滿足不動產(chǎn)單元管理、統(tǒng)一配號、登記發(fā)證、數(shù)據(jù)匯交、信息共享、信息查詢等要求。網(wǎng)絡和軟硬件環(huán)境能夠基本保障平臺安全穩(wěn)定運行。五是對歷史調(diào)查登記數(shù)據(jù)已經(jīng)開始整合。各類數(shù)據(jù)庫設置基本符合國家和省技術規(guī)范和標準，各類數(shù)據(jù)庫之間基本能夠做到數(shù)據(jù)關聯(lián)、更新同步、數(shù)據(jù)不矛盾。地籍區(qū)、地籍子區(qū)劃分，以及宗地統(tǒng)一代碼編制已經(jīng)完成，能夠支持不動產(chǎn)單元劃分和編號。各類數(shù)據(jù)庫設置和管理基本符合安全要求，同城異地備份正在實施。

專家組通過評議認為，麗水市本級已經(jīng)基本具備實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的條件，建議對以下問題進一步完善后組織實施。一是盡快明確不動產(chǎn)登記機構負責人，進一步理順市本級和區(qū)分局、不動產(chǎn)登記局和登記中心的業(yè)務關系及職責分工。二是加強不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果審核與管理，指導不動產(chǎn)調(diào)查登記機構規(guī)范調(diào)查行為。三是進一步審核修改相關制度和規(guī)范，確保內(nèi)容依法依規(guī)，保障登記數(shù)據(jù)安全。加強不動產(chǎn)登記政策法規(guī)和業(yè)務技術培訓。建立不動產(chǎn)登記會審會商制度和應急預案，對實施中遇到的重大問題及時研究解決。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前評估主要內(nèi)容

四、進行實施前評估的實踐體會

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前評估是一項創(chuàng)新性、前瞻性工作，雖然設有多項考核內(nèi)容與指標，也不可能全部量化評估，宜采取各項主要內(nèi)容進行全面定性分析、現(xiàn)場測試、現(xiàn)場檢查等進行綜合分析、評估評判，使得評估結論依據(jù)充分、簡單明了、客觀真實、利于操作，有序穩(wěn)定。為通過省廳專家組的檢查評估，麗水市國土局對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前進行開展大量卓有成效的工作。

1.推進職責整合，理順職責關系是實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎

局黨委領導高度重視親自擔任協(xié)調(diào)組長，分管領導專人負責，抓住不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責整合契機，積極主動與編制、人事等相關部門開展協(xié)商，協(xié)調(diào)各部門之間關系，厘清各項職責界線，以保障不動產(chǎn)交易安全、保護不動產(chǎn)權利人合法權益為目標，以嚴格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾為原則，推進不動產(chǎn)登記職責、機構、信息資源整合。如，在房產(chǎn)交易與登記界限的劃分上，商品房預售合同、網(wǎng)簽備案等由市建設局負責，信息與不動產(chǎn)登記機構實時共享。存量房交易、房屋登記職責全部劃轉由市國土資源局負責。在不動產(chǎn)檔案資料管理上，不動產(chǎn)檔案管理工作交由市國土資源局承擔，今后，因房產(chǎn)檔案變更發(fā)生的信訪、行政復議、行政訴訟、爭議糾紛調(diào)處等工作由市國土資源局負責，市建設局協(xié)同處理。在不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)建設，市國土資源局負責全市不動產(chǎn)登記信息基礎平臺建設及個人住房（存量房）信息系統(tǒng)建設。市建設局負責個人住房（商品房）信息系統(tǒng)建設，與市不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)實時互通共享。與此同時，健全完善了不動產(chǎn)登記管理機構，建立了市國土局不動產(chǎn)登記局，市國土資源局設立內(nèi)設機構不動產(chǎn)登記局，地籍管理處改為在不動產(chǎn)登記局掛牌；整合組建了不動產(chǎn)登記服務機構（市不動產(chǎn)登記中心），為市國土資源局下屬相當于副縣處級公益一類事業(yè)單位，核定事業(yè)編制32名，其內(nèi)設機構6個，人員均已全部劃轉到位，為全面履行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責奠定了堅實基礎。

現(xiàn)場測試

2.推進數(shù)據(jù)整合，完善融合數(shù)據(jù)是實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的命脈

土地、房屋、林地等基礎數(shù)據(jù)能否順利交接是做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的唯一途徑，在職責整合的同時，確立專家組專人負責各類基礎數(shù)據(jù)以及檔案資料的對接與銜接，提前進行全面深入排查摸底，開展同步調(diào)查、同步分析、同步對接，列入職責移交清單。與此同時，依據(jù)《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準》要求，就開展數(shù)據(jù)整合建庫工作，初步建立了權籍調(diào)查成果管理、登記業(yè)務管理、登記檔案管理、登記信息共享、信息匯交監(jiān)管等“五位一體、統(tǒng)一運維”的不動產(chǎn)登記信息管理平臺。建立集調(diào)查數(shù)據(jù)庫、登記數(shù)據(jù)庫、登記簿數(shù)據(jù)庫、共享數(shù)據(jù)庫、檔案數(shù)據(jù)庫、匯交數(shù)據(jù)庫、證書管理數(shù)據(jù)庫、備份數(shù)據(jù)庫等“八位一體、數(shù)據(jù)互通”的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，為統(tǒng)一登記提供信息化手段和數(shù)字化成果支撐，滿足信息互通共享需要，強化登記資料管理，確保信息規(guī)范完整與絕對安全。

3.推進流程再造，規(guī)范業(yè)務登記是實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的根本

歸屬清晰、權責明確、規(guī)范登記是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的生命。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作是物權管理制度的落腳點，是檢驗不動產(chǎn)權管理各個環(huán)節(jié)質量優(yōu)劣的標準，是做好不動產(chǎn)權管理的重要依據(jù)和基礎，是服務于不動產(chǎn)權人，是提升國土資源管理水平的關鍵。根據(jù)部、省兩級要求，全面推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記標準化規(guī)范化建設，規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，切實提升不動產(chǎn)登記結果的公信力，維護不動產(chǎn)權交易安全，保護不動產(chǎn)權利人及相關當事人的合法權益。市國土局在2015年10月份就開始組織地籍處、土地登記所以及市房管處等相關人員編制了《麗水市不動產(chǎn)登記操作手冊（征求意見稿）》。之后，在學習寧波市、義烏等地不動產(chǎn)登記工作經(jīng)驗的基礎上，多次召集土地登記所、信息中心、檔案館負責人和房管處業(yè)務骨干，對“操作手冊”進行修改和完善，進一步確立了不動產(chǎn)登記工作的業(yè)務類型、申請材料、審查要點、業(yè)務流程、規(guī)范樣式，更加注重實際應用，具有較強現(xiàn)實指導性和操作性?！尔愃胁粍赢a(chǎn)登記操作手冊》于2016年1月 28日經(jīng)局長辦公會議審議通過，確保不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作順利實施。

4.推進權籍調(diào)查，操作技能培訓是實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的關鍵

以地籍調(diào)查為基礎，整合利用房屋、林木等各類不動產(chǎn)調(diào)查、審批、交易成果，嚴格按照《不動產(chǎn)單元設定與代碼編制規(guī)則（試行〉》的要求，以宗地統(tǒng)一代碼為基礎，編制統(tǒng)一的不動產(chǎn)單元代碼，結合實際編印了《不動產(chǎn)單元設定操作實務》，在不動產(chǎn)登記和信息平臺建設中全面運用新的不動產(chǎn)單元代碼，通過補充調(diào)查或重新調(diào)查等方式，保障不動產(chǎn)登記工作有序推進，服務和滿足不動產(chǎn)登發(fā)證工作的需要。與此同時，全面開展全員培訓，邀請省國土廳專家以及市局相關處室、事業(yè)單位負責人相繼對不動產(chǎn)登記工作規(guī)則、信息系統(tǒng)建設、各項操作實務分別進行了授課，重點對《不動產(chǎn)登記暫行條例》有關問題、縣市如何開展不動產(chǎn)登記工作、如何填寫不動產(chǎn)登記薄、證等問題進行了解讀、答疑和演示。并在培訓會后針對培訓內(nèi)容安排舉行了綜合測試環(huán)節(jié)，取得良好的效果。

五、建議

雖然不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作剛剛起步，但浙江省經(jīng)過前幾年土地登記標準化規(guī)范化建設有一定的基礎與實力，建議以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前評估為新起點，歸零翻篇開新局，按照不動產(chǎn)登記標準化規(guī)范化要求，抓好“登記機構、制度完善、業(yè)務規(guī)范、技術支撐、服務體系”等方面建設，進一步提升從業(yè)人員綜合素質、厘清運行機制、健全內(nèi)控制度、完善數(shù)據(jù)支撐、優(yōu)化服務環(huán)境、提高群眾滿意度、實現(xiàn)社會公信力。