破解“緊缺”與“沉睡”的矛盾
-----江北區(qū)八大舉措盤活閑置低效用地

寧波市國(guó)土資源局江北分局 周一卉 沈 瑩

破解“緊缺”與“沉睡”的矛盾
-----江北區(qū)八大舉措盤活閑置低效用地

寧波市國(guó)土資源局江北分局 周一卉 沈 瑩

當(dāng)前，寧波市江北正處于加速推進(jìn)新型城市化、工業(yè)化的關(guān)鍵階段，建設(shè)用地供需矛盾較為突出，土地供應(yīng)尤其是工業(yè)用地供應(yīng)不足和閑置低效利用兩種現(xiàn)象并存，亟待創(chuàng)新破難。為充分挖掘低效閑置工業(yè)用地的潛能，早在2011年，江北區(qū)啟動(dòng)了“工業(yè)低產(chǎn)地改造倍增工程”，取得良好成效。去年，又通過(guò)了《江北區(qū)盤活低效閑置工業(yè)用地實(shí)施方案》，出臺(tái)八大舉措，以期大力盤活低效閑置工業(yè)用地，引導(dǎo)企業(yè)強(qiáng)化“畝產(chǎn)論英雄”發(fā)展理念，協(xié)同推進(jìn)市場(chǎng)資源配置改革，促進(jìn)江北經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。

一、加強(qiáng)分類指導(dǎo)分步實(shí)施

對(duì)全區(qū)盤活重點(diǎn)低效閑置工業(yè)用地企業(yè)進(jìn)行分類指導(dǎo)，主要分成三類：一類是處于建設(shè)期、培育期，產(chǎn)能未完全釋放的企業(yè)，通過(guò)加大潛力企業(yè)培育力度，指導(dǎo)潛力企業(yè)加快產(chǎn)能釋放。二類是處于技術(shù)改造提升期的企業(yè)，通過(guò)加大技改引導(dǎo)和扶持力度，增加企業(yè)效益。三類是有轉(zhuǎn)租、出讓意向或集中淘汰低效產(chǎn)能的企業(yè)，鼓勵(lì)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)租或出讓、二次招商等方式，引進(jìn)新企業(yè)，招引新項(xiàng)目。

二、鼓勵(lì)企業(yè)加大技改投資力度

鼓勵(lì)企業(yè)大力開展技術(shù)創(chuàng)新、工藝改進(jìn)，“零土地”技改，提高產(chǎn)出水平。鼓勵(lì)列入全區(qū)重點(diǎn)低效閑置工業(yè)用地的企業(yè)加大技改投資和“機(jī)器換人”力度，對(duì)自愿通過(guò)技術(shù)改造等途徑提高產(chǎn)出水平的重點(diǎn)低效閑置工業(yè)用地企業(yè)，且主要設(shè)備投入在200萬(wàn)以上的，暫按現(xiàn)行技改政策給予補(bǔ)助，項(xiàng)目竣工后的第二年度畝均稅收達(dá)到驗(yàn)收當(dāng)年全區(qū)規(guī)上工業(yè)平均水平以上，再給予驗(yàn)收設(shè)備額2.5%的補(bǔ)助。

三、支持優(yōu)勢(shì)企業(yè)兼并重組

鼓勵(lì)區(qū)內(nèi)優(yōu)勢(shì)企業(yè)兼并重組列入重點(diǎn)低效閑置工業(yè)用地范圍企業(yè)，所涉項(xiàng)目須符合江北區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，交易達(dá)成稅費(fèi)入庫(kù)后，按照固定資產(chǎn)投資成交價(jià)格的5%給予獎(jiǎng)勵(lì)，最高不超過(guò)500萬(wàn)元；招引區(qū)外企業(yè)來(lái)江北區(qū)兼并重組列入重點(diǎn)低效閑置工業(yè)用地范圍企業(yè)，兼并重組后兩年內(nèi)，畝均稅收達(dá)到當(dāng)年全區(qū)規(guī)上工業(yè)畝均稅收平均水平的，按照成交價(jià)格的5%給予獎(jiǎng)勵(lì)，最高不超過(guò)500萬(wàn)元。引導(dǎo)區(qū)內(nèi)優(yōu)勢(shì)企業(yè)租賃消化低產(chǎn)地企業(yè)存量閑置低效廠房，優(yōu)勢(shì)企業(yè)租賃1000平米以上低效閑置工業(yè)廠房用作生產(chǎn)的，在租賃續(xù)存期間三年內(nèi)給予每月每平方米3元的租金補(bǔ)助。

四、鼓勵(lì)集約節(jié)約用地

鼓勵(lì)企業(yè)通過(guò)壓縮綠化面積和輔助設(shè)施用地，在依法取得相關(guān)審批手續(xù)的前提下，擴(kuò)大生產(chǎn)性用房，或在原有建設(shè)用地上通過(guò)加層改造等途徑提高工業(yè)用地容積率。重點(diǎn)低效閑置工業(yè)用地企業(yè)提高容積率，按規(guī)定繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，項(xiàng)目開工建設(shè)后給予40元/平方米獎(jiǎng)勵(lì)，項(xiàng)目竣工后兩年內(nèi)，畝均稅收達(dá)到當(dāng)年全區(qū)規(guī)上工業(yè)畝均稅收平均水平的，再給予100元/平方米獎(jiǎng)勵(lì)；其他企業(yè)提高容積率，按規(guī)定繳納市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，項(xiàng)目開工建設(shè)后給予100元/平方米獎(jiǎng)勵(lì)，項(xiàng)目竣工后兩年內(nèi)，畝均稅收達(dá)到當(dāng)年全區(qū)規(guī)上工業(yè)畝均稅收平均水平的，再給予40元/平方米獎(jiǎng)勵(lì)。區(qū)內(nèi)上市（掛牌）公司提高容積率的，減免相應(yīng)的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。對(duì)于工業(yè)集聚區(qū)內(nèi)工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃用地性質(zhì)、不改變土地用途且滿足相關(guān)規(guī)范、規(guī)定的前提下，容積率、廠房高度不再設(shè)定上限指標(biāo)限制，具體根據(jù)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)、實(shí)際需求等核定；對(duì)于集聚區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀為工業(yè)用地，規(guī)劃已做調(diào)整（除規(guī)劃用地性質(zhì)已調(diào)整為綠地、河流、道路、軌道、市政廊道等用地以外），且自申報(bào)之日起三年內(nèi)未列入拆遷、收儲(chǔ)等計(jì)劃（由拆遷辦、土地儲(chǔ)備中心牽頭提供）的企業(yè)，允許最高容積率不超過(guò)1.8；對(duì)于集聚區(qū)外工業(yè)用地企業(yè)因上市等特殊原因確需提高容積率的，須向“工業(yè)用地盤活”領(lǐng)導(dǎo)小組提出申請(qǐng)，領(lǐng)導(dǎo)小組同意后方可辦理。對(duì)所有提高容積率的企業(yè)，屬地街道（鎮(zhèn)、工業(yè)區(qū)）進(jìn)行匯總并初審，經(jīng)“工業(yè)用地盤活”領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議討論同意，且申報(bào)企業(yè)須與屬地街道（鎮(zhèn)、工業(yè)區(qū)）簽訂協(xié)議，明確約定建設(shè)內(nèi)容、引進(jìn)產(chǎn)業(yè)、預(yù)期成效等相關(guān)內(nèi)容后，報(bào)相關(guān)部門審批實(shí)施，同時(shí)強(qiáng)化項(xiàng)目建設(shè)綜合驗(yàn)收環(huán)節(jié)。

五、發(fā)揮示范企業(yè)標(biāo)桿作用

鼓勵(lì)低效閑置工業(yè)用地企業(yè)實(shí)施改造提升，每年評(píng)選一批改造措施得力，提升成效顯著的示范企業(yè)，給予每家5萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)。

六、加強(qiáng)涉地合同管理

大幅提高土地閑置成本，經(jīng)國(guó)土部門認(rèn)定的閑置土地征收土地閑置費(fèi)，直至無(wú)償收回土地。對(duì)于新供工業(yè)用地，要完善土地出讓制度，嚴(yán)把項(xiàng)目準(zhǔn)入關(guān)，將投資協(xié)議的核心條款列入土地出讓合同附件，嚴(yán)格控制企業(yè)分期建設(shè)行為，國(guó)土部門和街道（鎮(zhèn)、工業(yè)區(qū)）要加強(qiáng)土地出讓合同和投資合同的全程管理，強(qiáng)化建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度，對(duì)未達(dá)到投資強(qiáng)度、效益產(chǎn)出等履約要求的項(xiàng)目，嚴(yán)格按照合同約定的違約條款執(zhí)行。鼓勵(lì)企業(yè)“退二優(yōu)二”，嚴(yán)格控制各個(gè)環(huán)節(jié)，加強(qiáng)協(xié)議管理和約束，防止出現(xiàn)“二次”低效用地。

康賽妮改建后的6層廠房

七、加快淘汰落后產(chǎn)能

根據(jù)省、市關(guān)于淘汰落后產(chǎn)能相關(guān)要求，對(duì)重點(diǎn)低效閑置工業(yè)用地改造提升范圍內(nèi)，屬落后產(chǎn)能的企業(yè)及項(xiàng)目，通過(guò)逐步試行差別水電價(jià)等手段加大淘汰力度。按計(jì)劃淘汰區(qū)域內(nèi)燃煤鍋爐、中頻爐、落后電機(jī)等，幫助和引導(dǎo)企業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。開展冷（熱）軋專項(xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)能耗高、工藝相對(duì)落后的行業(yè)（區(qū)塊）通過(guò)倒逼有序淘汰。

八、強(qiáng)化依法行政手段

重點(diǎn)低效閑置工業(yè)用地盤活范圍的企業(yè)，不新供地，擴(kuò)容增電須經(jīng)能源管理部門同意。除淘汰類落后產(chǎn)能和市級(jí)以上政策法規(guī)明確的企業(yè)外，列入年度重點(diǎn)低效閑置工業(yè)用地盤活計(jì)劃的企業(yè)給予24個(gè)月改造期；對(duì)改造提升仍不合格企業(yè)，取消區(qū)政府給予的各類優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)政策，由稅務(wù)部門進(jìn)行稅收評(píng)估。對(duì)無(wú)理由不實(shí)施改造提升的年度重點(diǎn)低效閑置工業(yè)用地企業(yè)，實(shí)行一票否決制，取消區(qū)政府給予的各類優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)政策，國(guó)土部門嚴(yán)控辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)；發(fā)改部門原則上不予立項(xiàng)；建設(shè)部門原則上不予報(bào)建；建議金融部門不予貸款；統(tǒng)計(jì)、稅務(wù)、市場(chǎng)監(jiān)督等部門須對(duì)其加強(qiáng)管理。對(duì)積極參與改造計(jì)劃，但確因客觀原因，未完成改造提升任務(wù)的年度重點(diǎn)低效閑置工業(yè)用地企業(yè)，經(jīng)“工業(yè)用地盤活”領(lǐng)導(dǎo)小組討論同意后，給予不超過(guò)12個(gè)月的延長(zhǎng)期。一直以來(lái)堅(jiān)持的“突出重點(diǎn)，分類指導(dǎo)、分步實(shí)施”的原則，鼓勵(lì)企業(yè)加快產(chǎn)能釋放、加大技改投資力度、兼并重組、推動(dòng)股權(quán)收購(gòu)、尋求出讓或轉(zhuǎn)租以及淘汰落后產(chǎn)能等舉措改造提升低效閑置資源。2015年全區(qū)盤活7家重點(diǎn)低效閑置工業(yè)用地企業(yè)，累計(jì)盤活低效閑置工業(yè)用地目標(biāo)723.58畝，全區(qū)規(guī)上工業(yè)用地畝均稅收達(dá)到15.78萬(wàn)元。同時(shí)，該區(qū)目標(biāo)在去年和今年兩年內(nèi)，累計(jì)盤活低效閑置工業(yè)用地1000畝，全區(qū)規(guī)上工業(yè)畝均稅收達(dá)18萬(wàn)/畝（規(guī)上工業(yè)畝均稅收年均遞增15 %）。

九、亮點(diǎn)案例

1.盤活閑置廠房

長(zhǎng)興路8號(hào)，曾是一個(gè)閑置廠區(qū)，尼塔中鼎的入駐，讓這個(gè)閑置數(shù)年的雙層舊廠房，長(zhǎng)出了產(chǎn)業(yè)的“新芽”，轉(zhuǎn)身成為年度產(chǎn)值超2億元的文化產(chǎn)業(yè)公司，這既是江北工業(yè)提升的縮影，也是全區(qū)積極盤活閑置廠房資源，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的例證。

無(wú)獨(dú)有偶，位于工業(yè)區(qū)的寧波賽特威爾電子有限公司，租賃了園區(qū)一家企業(yè)的廠房，2015年，該公司實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值3.2億元，同比增長(zhǎng)139%。這里曾是一塊入不敷出的“低產(chǎn)地”，通過(guò)工業(yè)區(qū)管委會(huì)“橋梁紐帶式”的溝通，引進(jìn)潛力企業(yè)，騰籠換鳥，盤活閑置舊廠區(qū)提前實(shí)現(xiàn)低產(chǎn)地改造目標(biāo)。

2.改擴(kuò)建舊廠房

先進(jìn)的自動(dòng)化生產(chǎn)流水線、寬敞明亮的現(xiàn)代化辦公環(huán)境、功能齊全的員工生活設(shè)施……走在康賽妮公司內(nèi)部，頓覺一股企業(yè)現(xiàn)代化之風(fēng)撲面而來(lái)。占地約51畝的康賽妮是一家集染色、粗紡、精紡、高分子材料研發(fā)、進(jìn)出口貿(mào)易于一體的企業(yè)。面對(duì)土地資源的日趨緊缺，企業(yè)將原建筑面積為6000多平方米的老舊廠房拆除，改建為建筑面積達(dá)3.2萬(wàn)平方米的6層廠房，并在新建廠房下開挖地下車庫(kù)，向空間要土地?！傲阃恋丶几摹弊尶蒂惸萁ǔ闪斯δ芡晟?、配套齊全、設(shè)施便利的新式多層廠房，2015年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值7.7億元，利潤(rùn)6761萬(wàn)元，財(cái)政三稅3727萬(wàn)元。