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      農(nóng)村私房買賣合同效力認(rèn)定的法律規(guī)定與學(xué)術(shù)紛爭(zhēng)

      2017-01-14 01:36:28侯軍亮胡鵬飛
      法制與社會(huì) 2016年34期
      關(guān)鍵詞:宅基地使用權(quán)合同效力

      侯軍亮+胡鵬飛

      摘 要 目前,我國(guó)農(nóng)村私有房屋買賣現(xiàn)象大量存在,并呈現(xiàn)日益上升之趨勢(shì),隨之而來(lái)的利益沖突、訴訟爭(zhēng)端也間連不斷。由于我國(guó)現(xiàn)行的法律中對(duì)此未作出具體規(guī)范,最高人民法院也沒(méi)有典型的案例可供參考,因而,農(nóng)村私有房屋買賣糾紛現(xiàn)儼然是司法實(shí)務(wù)中亟待解決的疑難問(wèn)題。本文正是在這樣的背景下,對(duì)我國(guó)農(nóng)村私有房屋買賣合同效力如何認(rèn)定的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析、研究,以期對(duì)妥善處理此類問(wèn)題有所裨益。

      關(guān)鍵詞 農(nóng)村私房 合同效力 房地合一 宅基地使用權(quán) 集體經(jīng)濟(jì)組織

      基金項(xiàng)目:本文是廣東省教育廳重大科研項(xiàng)目(青年創(chuàng)新人才類項(xiàng)目)“農(nóng)村私房買賣的合同效力及宅基地流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題研究”(項(xiàng)目編號(hào):2015WQNCX162)的階段性成果。

      作者簡(jiǎn)介:侯軍亮,廣東理工學(xué)院教師;胡鵬飛,廣東理工學(xué)院。

      中圖分類號(hào):D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A DOI:10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.12.104

      隨著改革開(kāi)放的繼續(xù)深化,大量的農(nóng)村人口涌向城市,同時(shí)又有很多城市居民選擇去農(nóng)村購(gòu)買房屋居住,由此農(nóng)村私有房屋買賣現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。在房屋價(jià)格不斷上漲、房屋拆遷以及土地升值的背景下,農(nóng)村私有房屋買賣合同引起的糾紛近幾年不斷增加,呈現(xiàn)出復(fù)雜化、典型化的趨勢(shì),但此類合同究竟合法與否以及其產(chǎn)生的效力如何認(rèn)定一直存在著爭(zhēng)議。

      因?yàn)榉课菖c土地不可分割的固有屬性,基于“房地合一”①的原則,農(nóng)村私有房屋買賣首先是其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,其次就是宅基地得使用權(quán)移轉(zhuǎn);②而農(nóng)村宅基地不僅關(guān)系著中國(guó)農(nóng)民的“安身立命”,更為重要的是,還與中國(guó)更穩(wěn)更好向前發(fā)展緊密連接著。③可到目前為止,我國(guó)不論是在農(nóng)村私有房屋買賣合同效力認(rèn)定方面,還是在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題上均沒(méi)有據(jù)以作為依據(jù)的法律規(guī)范,最高人民法院也沒(méi)有典型案例可供參照,因而,此類房屋買賣糾紛儼然是司法實(shí)務(wù)中亟待解決的疑難問(wèn)題。同時(shí),這類問(wèn)題既是“三農(nóng)”問(wèn)題中的一個(gè)新課題,又是社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中必須解決的一個(gè)新問(wèn)題,更是維護(hù)與發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序所要直面的新問(wèn)題。④筆者嘗試著對(duì)農(nóng)村私有房屋買賣這一社會(huì)現(xiàn)象及該類房屋買賣產(chǎn)生的合同效力認(rèn)定問(wèn)題進(jìn)行分析、研究,以期對(duì)妥善處理此類問(wèn)題有所裨益。

      一、我國(guó)農(nóng)村私有房屋買賣現(xiàn)狀分析

      在分析合同效力之前,第一要清晰的是私有房屋買賣的現(xiàn)實(shí)狀況,具體包括該類合同的標(biāo)的物——農(nóng)村私有房屋的概念,合同主體具體包括哪些群體,該類房屋買賣的供需情況等,而理解這些方面,將有利于更深層次地分析該類房屋買賣合同及其出現(xiàn)的效力認(rèn)定問(wèn)題。

      (一)農(nóng)村私有房屋及買賣主體的界定

      1.農(nóng)村私有房屋的界定:

      什么是農(nóng)村私有房屋,目前我國(guó)現(xiàn)行法律和理論學(xué)界沒(méi)有明確統(tǒng)一的概念,本文認(rèn)為農(nóng)村私有房屋買賣合同中的房屋是指農(nóng)村居民所居住生活的房屋,如農(nóng)家私宅,以及附屬在其宅子內(nèi)的牲畜棚等。由此,農(nóng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用房、各類企業(yè)建設(shè)用房等則不在此列。關(guān)于農(nóng)村私有房屋之下的宅基地是指依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定,在符合土地利用總體規(guī)劃的之下,經(jīng)政府審核和批準(zhǔn),專供農(nóng)村村民建造住宅的屬農(nóng)民集體所有的土地。

      2.農(nóng)村私有房屋買賣主體的界定:

      農(nóng)村私有房屋交易的賣房人,一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員即村民。而買房人具體包括兩大類:一是本村村民,二是除本村村民外的外部成員。其中,本村村民員又有以下幾類情形:

      (1)較為富裕的農(nóng)戶自身已擁有一處宅基地,并且符合法定的宅基地標(biāo)準(zhǔn),而為了更好的居住環(huán)境的。

      (2)由于人多房子擁擠且又無(wú)法另立“一戶”的農(nóng)戶自身已擁有一處宅基地,并且符合法定的宅基地標(biāo)準(zhǔn),但是受到“一戶一宅”的限制的。

      (3)已擁有宅基地,但尚未達(dá)到宅基地的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn),亦受“一戶一宅” 的限制。

      (4)從外地遷移至本村,并成為該村村民,但未分屬到宅基地。⑤對(duì)于外部成員中作為其買房人的情形主要指外村村民和城鎮(zhèn)居民。

      (二)農(nóng)村私有房屋買賣供需分析

      1.供給分析:

      (1)一戶村民擁有多處私宅,造成“空心房”?!耙粦糁荒苡幸惶幷亍?,這是土地管理法的規(guī)定,使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)十分普遍,進(jìn)而“一戶多宅”的情形自然也就不足為奇,此處的“一戶多宅”是指本村村民在該村宅基地上擁有多處住宅。⑥形成這種多處住宅的具體表現(xiàn):一是繼承家產(chǎn),二是贈(zèng)與房產(chǎn),三是分析家產(chǎn),四是因結(jié)婚等原因使本村的兩戶村民結(jié)為一戶,新的一戶便可能擁有兩處農(nóng)宅,五是因子女成家等原因新建住宅。

      (2)農(nóng)民經(jīng)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”進(jìn)入城市后,原有的農(nóng)宅成為“空心房”。自上個(gè)世紀(jì)末,我國(guó)每年大約有1500萬(wàn)農(nóng)村人口移居城市,有的人在城市已經(jīng)分配到房子或者已經(jīng)購(gòu)買了商品房,因而造成原農(nóng)村私有房屋閑置。這預(yù)示著未來(lái)會(huì)有大量農(nóng)民進(jìn)入城市,農(nóng)村私有房屋空置的數(shù)量也隨之不斷增加。

      (3)農(nóng)村村民進(jìn)城打工或做生意,擁有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后購(gòu)買商品房并在城市定居,使得原農(nóng)村私有房屋閑置。據(jù)了解,很多進(jìn)城務(wù)工或經(jīng)商的農(nóng)民,經(jīng)過(guò)自身努力與奮斗,在城市擁有一定的經(jīng)濟(jì)能力后,往往會(huì)選擇定居到城市,不愿再回到農(nóng)村生活,由此,不少農(nóng)村地區(qū)出現(xiàn)了“空心村”。

      (4)居住在城郊或者城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)交界地區(qū)的村民往往已購(gòu)買城市商品房,之前的農(nóng)宅成為“空心房”,該現(xiàn)象在東部發(fā)達(dá)地區(qū)較為明顯。

      (5)農(nóng)村村民的子女考上城市內(nèi)的大學(xué)后或者到城市工作并定居到城市后,其父母跟隨子女一起生活在城市,原農(nóng)村私有房屋閑置。

      (6)農(nóng)村中較富裕的農(nóng)民為了孩子讀書、成家、工作等原因考慮購(gòu)買城市商品房,進(jìn)而定居到城市,之前的農(nóng)宅成為“空心房”。

      (7)本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員的村民與非本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員的村民因結(jié)婚等原因使兩戶合為一戶,其中一處私有房屋閑置。

      (8)部分農(nóng)村村民因生產(chǎn)投資、經(jīng)濟(jì)生活困難、治病救人等原因出賣農(nóng)村私有房屋。

      (9)已擁有自家農(nóng)村住宅的外村村民通過(guò)繼承、購(gòu)買等方式取得其他農(nóng)民集體所在地的農(nóng)村房屋,造成其中一處房屋閑置。

      (10)造成農(nóng)村私有房屋閑置的其他情形。

      2.需求分析:

      (1)村集體內(nèi)部成員需購(gòu)買農(nóng)村私有房屋,有以下幾種情況:一是符合“一戶一宅”的富裕農(nóng)民,有意愿且有條件再次購(gòu)買農(nóng)村房屋,二是雖擁有“一戶一宅”,但因子女結(jié)婚等原因?qū)е伦》烤o張,需購(gòu)買農(nóng)村房屋,三是已在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)落戶,但未分配到宅基地,沒(méi)有自己的房屋。

      (2)非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員的村民即外村村民需購(gòu)買農(nóng)村私有房屋,存在以下幾種情況:一是外村村民在另一村的企業(yè)等單位內(nèi)長(zhǎng)期工作,需要在該村定居,二是外村村民在另一村長(zhǎng)期經(jīng)商或投資辦企業(yè),需要購(gòu)買該村的農(nóng)宅,三是外村村民所在的農(nóng)村宅基地資源短缺,欲從其他村莊購(gòu)買農(nóng)宅。

      (3)城市居民需要購(gòu)買農(nóng)村私有房屋的情況:一是在城市生活多年的城市居民,向往農(nóng)村的田園生活,希望遠(yuǎn)離城市喧囂,比如退休人群,二是在農(nóng)村投資興辦企業(yè)的城市居民,為更好地經(jīng)營(yíng)發(fā)展,需長(zhǎng)期居住在農(nóng)村,三是恬靜秀美的農(nóng)村風(fēng)光和良好的生態(tài)環(huán)境吸引著城市居民,并激發(fā)這些群體購(gòu)買農(nóng)村房屋的想法,如北京市昌平區(qū)興壽鎮(zhèn)畫家村的形成主要是這方面的原因,四是部分在城市沒(méi)有能力購(gòu)買商品房的城市居民,逐漸開(kāi)始選擇到城市郊區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部附近的農(nóng)村購(gòu)買價(jià)格相對(duì)較低的農(nóng)村房屋。

      二、農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的認(rèn)定依據(jù)

      關(guān)于其合同效力的認(rèn)定,可見(jiàn)法律并未明確規(guī)定,目前亦沒(méi)有統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。筆者試著從國(guó)家現(xiàn)行的法律條文、國(guó)家政策和司法裁判的法律依據(jù)以及眾學(xué)者們所持的觀點(diǎn)中進(jìn)行搜索、歸納、總結(jié),將其與農(nóng)村私有房屋買賣及其合同效力有關(guān)的法律法規(guī)、司法解釋以及國(guó)家政策作了羅列。

      (一)法律的相關(guān)規(guī)定

      1.憲法:

      《中華人民共和國(guó)憲法》第十條第二款規(guī)定:“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于集體所有?!痹摋l第三款規(guī)定:“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?!?/p>

      2.民法:

      《民法通則》在第五章第一節(jié)具體規(guī)定了“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”的內(nèi)容,其中第七十一條也做了相關(guān)規(guī)定?!?/p>

      3.物權(quán)法:

      (1)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)在第一章“總則”中規(guī)定,第二條:“因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系,適用本法。本法所稱物,包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)?!?/p>

      (2)《物權(quán)法》在第五章“國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)”中規(guī)定,第六十四條:“私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)?!?/p>

      4.合同法之規(guī)定:

      《合同法》在第三章“合同的效力”中之規(guī)定,第四十四條:“依法成立的合同,自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定?!?/p>

      綜上所述,從現(xiàn)行的法律中可以得知,民法、物權(quán)法、合同法均沒(méi)有對(duì)農(nóng)村私有房屋買賣問(wèn)題作出明確規(guī)定;雖然土地管理法允許農(nóng)戶可以出賣、出租自家房屋,但對(duì)該類房屋交易產(chǎn)生的法律效力問(wèn)題也未作出相應(yīng)的規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》是我國(guó)目前唯一一部規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的法律,可僅適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上房地產(chǎn)交易領(lǐng)域,而發(fā)生在農(nóng)村宅基地上的私房買賣問(wèn)題并沒(méi)有只言片語(yǔ)的規(guī)定。由此看來(lái),關(guān)于農(nóng)村私有房屋能否進(jìn)行買賣,以及合同效力如何,我國(guó)現(xiàn)行法律還沒(méi)有明確的規(guī)定,亦無(wú)可適用的法律予以規(guī)范。

      (二)國(guó)家政策層面的規(guī)定

      1.《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》:

      該《決定》(國(guó)發(fā)[2004]28號(hào))由國(guó)務(wù)院于2004年10月21日發(fā)布,其中第二項(xiàng)內(nèi)容是關(guān)于“加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實(shí)施管理”的規(guī)定,在該項(xiàng)內(nèi)容的第十條明確指出:“……改革和完善宅基地審批制度,加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地……”

      2.《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》:

      該《通知》第二項(xiàng)內(nèi)容是明確指出“……農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證……”

      3.《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見(jiàn)》:

      該《意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》①)由中共中央和國(guó)務(wù)院于2007年12月31日聯(lián)合發(fā)布,其第六項(xiàng)的標(biāo)題為“穩(wěn)定完善農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度和深化農(nóng)村改革”,明確指出:“(二)切實(shí)保障農(nóng)民土地權(quán)益……城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房……”

      從國(guó)家政策中看出,政府為了保護(hù)農(nóng)村土地利益與農(nóng)民利益,嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅等,若違反其規(guī)定,不予辦理土地登記;雖然有些政策允許農(nóng)民出租、出賣自家房屋,但對(duì)于該類房屋買賣后的法律效力問(wèn)題同樣沒(méi)有作出明確規(guī)定。

      (三)司法解釋層面的規(guī)定

      1.最高人民法院關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問(wèn)題的復(fù)函:

      該復(fù)函(以下簡(jiǎn)稱復(fù)函[1992]民他字第8號(hào)),其主要內(nèi)容是:對(duì)于貴州省高級(jí)法院于報(bào)來(lái)的《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》,認(rèn)為房屋買賣系要式法律行為,買賣雙方訂有書面契約,還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后,才能認(rèn)定買賣有效。本案范懷與郭明華雙方既未訂立買賣房屋的書面契約,亦未按口頭約定付清房款,不具備所有權(quán)轉(zhuǎn)移的基本要件,故同意貴州省高級(jí)人民法院審判委員會(huì)第一種意見(jiàn),即:雙方口頭房屋買賣協(xié)議無(wú)效,對(duì)由此而產(chǎn)生的其他爭(zhēng)議,爭(zhēng)取合情合理的調(diào)解解決。

      2.《合同法》解釋(一):

      最高人民法院關(guān)于適用《合同法》解釋(一)于1999年12月1日通過(guò),自1999年12月29日起施行。在《合同法》適用范圍方面之規(guī)定,第四條:“合同法實(shí)施以后,人民法院確認(rèn)合同無(wú)效,應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)。”

      3.《合同法》解釋(二):

      最高人民法院關(guān)于適用《合同法》解釋(二)于2009年2月9日最高人民法院通過(guò),其中第十四條規(guī)定:“合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定,是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?!?/p>

      由此可知,司法解釋沒(méi)有完全禁止,而是對(duì)該類房屋交易及其法律效力規(guī)定了更為嚴(yán)格的法律要件。

      三、農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的學(xué)術(shù)紛爭(zhēng)

      從上文羅列的與農(nóng)村私有房屋買賣合同效力認(rèn)定有關(guān)的現(xiàn)行法律法規(guī)、司法解釋以及國(guó)家政策來(lái)看,沒(méi)有一個(gè)實(shí)際而具體的規(guī)定說(shuō)明農(nóng)村私有房屋買賣合同是有效還是無(wú)效,因此我國(guó)學(xué)術(shù)界對(duì)該類合同的效力認(rèn)定亦是各抒己見(jiàn),爭(zhēng)論不休,綜合起來(lái),主要存在兩種較為代表性的理論觀點(diǎn),即有效論、無(wú)效論。

      (一)農(nóng)村私有房屋買賣合同有效論

      同意此觀點(diǎn)的學(xué)者們雖然都認(rèn)為合同有效,但各自所持的理由卻有所不同;歸納起來(lái)有三個(gè)表現(xiàn),具體如下:

      1.農(nóng)民有權(quán)處分自己房屋:

      首先,依據(jù)我國(guó)《憲法》規(guī)定,國(guó)家依法保護(hù)公民自身的合法財(cái)產(chǎn),且該財(cái)產(chǎn)絕不允許受到侵犯;以及《民法通則》的規(guī)定,公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn),包括公民的合法收入、房屋等合法財(cái)產(chǎn),對(duì)于這些財(cái)產(chǎn),公民依法擁有財(cái)產(chǎn)所有權(quán);由此可知,公民居住的房屋可以依法占有、使用、收益、處分自己的私有財(cái)產(chǎn),而處分,理應(yīng)包括贈(zèng)與、互易、出賣等方式。其次,《物權(quán)法》和《土地管理法》未禁止農(nóng)村村民可以出賣房屋,只是在此行為之后不允許再申請(qǐng)宅基地。

      雖然國(guó)辦發(fā)[1999]39號(hào)和國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)都明確要求農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”;但是根據(jù)《行政法規(guī)制定程序條例》第四條的內(nèi)容,以“條例”、“規(guī)定”和“辦法”命名的法律文件均屬于行政法規(guī)的范疇;而上述《通知》當(dāng)然不具有法律效力。同時(shí),法釋[1999]19號(hào)第四條規(guī)定,人民法院在司法實(shí)務(wù)中確認(rèn)合同效力是以法律和行政法規(guī)為依據(jù);故認(rèn)定農(nóng)村私有房屋買賣合同效力不能以上述的《通知》為法律依據(jù)。

      2.以《合同法》為認(rèn)定依據(jù):

      由于法律、法規(guī)和司法解釋沒(méi)有禁止私有房屋買賣,也未有房屋買賣合同無(wú)效的具體規(guī)定,那么根據(jù)《合同法》在第三章“合同的效力”中的規(guī)定和復(fù)函[1992]民他字第8號(hào)指出,農(nóng)村私有房屋買賣應(yīng)當(dāng)具備當(dāng)事人雙方簽訂的書面協(xié)議、中人證明,如約向賣房人交付房款以及管理房屋的要件;如果有些地區(qū)明確規(guī)定辦理房產(chǎn)契稅或者房屋過(guò)戶手續(xù)的,買賣雙方必須按照規(guī)定辦理其手續(xù)后,才能認(rèn)定該類房屋買賣合同有效。從該《復(fù)函》可知農(nóng)村私有房屋買賣并未被禁止,且依據(jù)《合同法》第四十四條之規(guī)定,該類房屋買賣只要具備應(yīng)當(dāng)具備的條件,合同應(yīng)該是有效的。

      3.其他理由:

      除了上述主要理由外,部分學(xué)者認(rèn)為認(rèn)定該合同效力的還有其他依據(jù),概括而言有三點(diǎn),分別是:

      (1)按照民事法律之理論,民事法律行為生效應(yīng)具備以下三個(gè)要件:一是行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;二是意思表示自愿真實(shí);三是行為的內(nèi)容不違法。⑦因此,農(nóng)村私有房屋買賣合同若符合上述生效要件,應(yīng)認(rèn)定有效,否則視為無(wú)效合同。

      (2)雖然我國(guó)農(nóng)村私有房屋買賣多數(shù)存在房屋不過(guò)戶的情形,但這并不影響其買賣合同的效力,因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》第九條和第十五條⑧,它與不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的效力是完全不同的概念,不應(yīng)該混為一談。在房屋未經(jīng)依法登記情況下,買房人只是不能取得房屋所有權(quán),但該農(nóng)村私有房屋買賣合同是具有法律效力的,即在當(dāng)事人之間發(fā)生債權(quán)效力。

      (二)農(nóng)村私有房屋買賣合同無(wú)效論

      持此種觀點(diǎn)的學(xué)者們雖然都認(rèn)為農(nóng)村私有房屋買賣合同無(wú)效,但是各自認(rèn)定其無(wú)效的依據(jù)亦有所差別,具體表現(xiàn)為兩個(gè)方面:

      1.農(nóng)村私有房屋買賣違背法律和國(guó)家政策規(guī)定:

      由于房屋與土地存在著天然的不可分割的密切聯(lián)系,因此農(nóng)村私有房屋買賣必然涉及到房屋占有宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移,即“地隨房走”。⑨根據(jù)《土地管理法》第八條第二款:“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有?!鞭r(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)一般不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),宅基地屬于農(nóng)民集體所有,那么其使用權(quán)亦不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。如果允許農(nóng)村私有房屋進(jìn)行買賣,暗示著與房屋相關(guān)聯(lián)的宅基地使用權(quán)也要轉(zhuǎn)移,即將宅基地使用權(quán)用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),這明顯違背了我國(guó)法律規(guī)定。

      同時(shí),國(guó)辦發(fā)[1999]39號(hào)、國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)、國(guó)土資發(fā)[2004]234號(hào)和《意見(jiàn)》①、《意見(jiàn)》②均明確規(guī)定:嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅......根據(jù)《民法通則》第六條:“民事活動(dòng)必須遵守法律,法律沒(méi)有規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策。”前文已述,我國(guó)現(xiàn)行法律未對(duì)農(nóng)村私有房屋買賣作出明確系統(tǒng)的規(guī)定;上述《通知》、《意見(jiàn)》作為規(guī)范性文件,屬于國(guó)家政策范疇,這類文件既是彌補(bǔ)了我國(guó)現(xiàn)行法律具體實(shí)踐中的不足,又是我國(guó)當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中所必須的規(guī)范形式之一;綜上,農(nóng)村私有房屋買賣中出現(xiàn)的問(wèn)題完全符合《民法通則》第六條規(guī)定的法律情形,所以在判斷該類房屋買賣合同效力時(shí),對(duì)于我國(guó)現(xiàn)行的《通知》、《意見(jiàn)》等國(guó)家政策應(yīng)予以參照?qǐng)?zhí)行。⑩最后,依據(jù)上述文件內(nèi)容,由于農(nóng)村私有房屋買賣明顯違背了國(guó)家政策性規(guī)定,故其合同效力當(dāng)屬無(wú)效。

      2.農(nóng)村私有房屋買賣涉及宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn):

      武漢大學(xué)法學(xué)院孟勤國(guó)教授在論述“農(nóng)村宅基地與房屋的關(guān)系”中指出,土地與地上物的權(quán)利關(guān)系在理論和實(shí)踐上一直比較混亂。土地使用權(quán)隨建筑物或其他附著物所有權(quán)一并移轉(zhuǎn),由于土地使用權(quán)一般是為了地上物而設(shè)立,如果土地使用權(quán)與地上物所有權(quán)分別屬于不同的權(quán)利主體,那么關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)利的歸屬和利用問(wèn)題就很容易發(fā)生利益糾紛,無(wú)形中便增加了訴訟成本,因此,土地使用權(quán)與地上物的所有權(quán)應(yīng)該只能屬于一個(gè)權(quán)利主體;現(xiàn)實(shí)生活中,人們往往選擇地隨房走,而不是房隨地走,因?yàn)檫@樣能夠更好的體現(xiàn)土地的價(jià)值;可是,若土地使用權(quán)不允許或者限制移轉(zhuǎn),自然地上物的所有權(quán)也不能或者限制移轉(zhuǎn),否則,表面上是移轉(zhuǎn)地上物所有權(quán),實(shí)際上是移轉(zhuǎn)土地使用權(quán)。同理,農(nóng)村宅基地使用權(quán)是不允許或者限制移轉(zhuǎn)的,所以,其房屋所有權(quán)亦不允許或者限制移轉(zhuǎn)。 從這段文字可知,孟勤國(guó)教授亦不主張農(nóng)村私有房屋買賣。

      有些學(xué)者也認(rèn)為容許買賣不可避免的會(huì)牽涉到宅基地買賣,而其作為是中國(guó)成千上億的農(nóng)民安身立命之所和關(guān)系到九億農(nóng)民切身利益的一項(xiàng)用益物權(quán)制度。 如果貿(mào)然允許宅基地交易,可能導(dǎo)致社會(huì)強(qiáng)勢(shì)群體對(duì)農(nóng)村利益的侵蝕,比如宅基地的兼并等許多利益問(wèn)題,最終將影響社會(huì)秩序和穩(wěn)定,因此,農(nóng)村宅基地的不可交易性決定了農(nóng)村私有房屋買賣合同無(wú)效。

      四、結(jié)語(yǔ)

      筆者認(rèn)為,房屋買賣涉及到所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)兩個(gè)方面,如果不加限制地允許農(nóng)村私有房屋買賣,間接性地也在允許農(nóng)村宅基地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易,而農(nóng)村宅基地一旦市場(chǎng)化,一定會(huì)產(chǎn)生許多不利益社會(huì)穩(wěn)定與發(fā)展的問(wèn)題與矛盾;同時(shí)黨的十八大報(bào)告中也明確強(qiáng)調(diào)“要依法維護(hù)宅基地使用權(quán)”,因此,現(xiàn)階段我們應(yīng)嚴(yán)格限制農(nóng)村宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn),既而嚴(yán)格限制農(nóng)村私有房屋買賣。

      注釋:

      這里的“房地合一”包括通常所說(shuō)的“房隨地走”和“地隨房走”。

      國(guó)家法學(xué)院、中國(guó)人民大學(xué)主編.中國(guó)審判案例要覽//2008年民事審判案例卷.北京:人民法院出版社.2009.205.

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