史月強

（411105 湘潭大學法學院知識產權學院 湖南 湘潭）

住改商“一票否決制”法律問題研究

史月強

（411105 湘潭大學法學院知識產權學院 湖南 湘潭）

《物權法》第七十七條以及《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》第十條規(guī)定我國“住改商”同意規(guī)則制度，但由于制度過于原則化，導致無法具體應用于司法實踐；同時規(guī)定了利害關系的業(yè)主享有一票否決權，未區(qū)分“住改商”類型以及業(yè)主所受不利影響程度的不同，而賦予其相同的表決權，在一定程度上過分提高了“住改商”的門檻，導致嚴重的不合理。本文通過對我國“住改商”同意制度的分析，提出自己的合理性建議。

住改商；一票否決制；同意方式

一、住改商“一票否決制”的法律規(guī)制

《物權法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改為經營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系業(yè)主的同意?！庇纱藯l文可知，業(yè)主將住房改為經營性用房，除遵守法律、法規(guī)及其管理規(guī)約外，應經得有利害關系業(yè)主的同意?！督ㄖ飬^(qū)分所有權司法解釋》對業(yè)主“住改商”進行了補充規(guī)定，其第十條規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，未按照物權法第七十七條的規(guī)定經有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持?！痹摋l文確定了有利害關系業(yè)主的一票否決制，否定了多數(shù)決。但是一票否決制過分提高了業(yè)主“住改商”的門檻，使得“住改商”幾乎無法在現(xiàn)實生活中實際操作，違背了立法本意。此時應當對業(yè)主的同意表決程序加以完善，采取一種更為合理的表決程序，使得“住改商”在我國存在適用的空間。

二、住改商“一票否決制”的完善

根據《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》第十條第一款，“住改商”需經利害關系業(yè)主一致同意。根據第二款規(guī)定，“住改商”業(yè)主以多數(shù)利害關系業(yè)主同意進行抗辯的，人民法院不予支持，否定了多數(shù)決，再次強調“一票否決制”。此時，我們需要分析司法解釋為什么否定有利害關系業(yè)主多數(shù)決的原因。如果采用多數(shù)決，極有可能出現(xiàn)多數(shù)不受不利影響或者受不利影響較小的業(yè)主對“住改商”行為持同意的態(tài)度，而相鄰業(yè)主或者受不利影響較大的業(yè)主不管同意與否，擬“住改商”業(yè)主都可以合法進行住房商用。此時將會極大損害相鄰業(yè)主或者受不利影響較大業(yè)主的切身利益，為了防止此類情況的發(fā)生，更好的保護業(yè)主的利益，采取一票否決制。雖然一票否決制保障了相鄰業(yè)主的切身利益，但也肆意擴大了其他業(yè)主的權利，嚴重侵害了“住改商”業(yè)主的利益。這種“一刀切”的方式，過分提高了“住改商”的門檻，使得“住改商”業(yè)主的權利受到不合理限制。在實踐中，由于過分加大了“住改商”的難度，使其在實際上根本無法操作。為了更好地解決“住改商”的問題，我們應當不斷細化該規(guī)定，完善相關法規(guī)。針對“住改商”的同意規(guī)則問題，筆者認為應基于用途標準和地理標準，采納不同的表決方式。

由于“住改商”的產業(yè)類型不用，對有利害關系業(yè)主造成的影響也不同。例如，在小區(qū)開設便利店，不僅不會對利害關系業(yè)主造成太大的影響，設置還給予較大的便利。而有些“住改商”，如一些油煙較大的飯店或者噪音較大的KTV等，則會給利害關系業(yè)主帶來極大的困擾。如果不對“住改商”進行類別劃分，統(tǒng)一采取“一票否決制”，明顯是不合理的。筆者建議，根據便民作用、擾民程度、環(huán)境影響等綜合因素考慮“住改商”的情形，可將其分為以下幾類：居民服務型、教育培訓型、商業(yè)經營型、加工制造型。不同類型的“住改商”，表決通過的形式也不同。居民服務型的“住改商”，可以列入寬松范疇，半數(shù)以上利害關系人通過即可；教育培訓型的“住改商”，可以列入較嚴準入范疇，三分之二利害關系人通過即可；商業(yè)經營型的“住改商”，可以列入嚴格準入范疇，適用一票否決制，其中若有法律明確禁止的，則不適用表決機制，直接絕對禁止；加工型的“住改商”，可以列入絕對禁止范疇，由法律進行明確規(guī)定。

從地理角度分析，與“住改商”業(yè)主距離的遠近，利害關系業(yè)主受到影響的程度也不同，那么給予每位業(yè)主相同而又嚴格的一票否決權，也會造成嚴重的不合理?；谙噜応P系，相鄰業(yè)主受到“住改商”影響的可能性最大，應當將相臨業(yè)主的利益凸顯出來。也就是說，不管何種類型的“住改商”，相鄰業(yè)主都應有一票否決權。因為相臨業(yè)主深受“住改商”影響，只有其才能體會其中的困擾，應給予其“一票否決權”。距離較遠的業(yè)主可能對表決結果漠不關心，也許會賣“住改商”業(yè)主一個人情，投上其同意的一票；也許與“住改商”存在其他的利益矛盾，投上其否決的一票。哪些業(yè)主才是相鄰業(yè)主呢？筆者認為應將相鄰業(yè)主界定為居住于同層、下一樓層以及上一樓層的業(yè)主。因為這些樓層的業(yè)主所受通風、通行、采光以及噪聲污染等環(huán)境影響程度最為嚴重，將其界定為相鄰業(yè)主，并賦予一票否決權，才會最大的限度地保護其利益，同時也避免其他業(yè)主對“住改商”業(yè)主利益的過分侵害。但是并不排除其他業(yè)主所受不利影響的程度與相鄰業(yè)主相近，此時該業(yè)主提供證據證明，也應當賦予其一票否決權。

因此，應根據利益所受影響的不同，區(qū)別對待，給予有利害關系業(yè)主不同的表決權。最終的表決結果，應根據“住改商”用途類型的表決比例和相鄰業(yè)主的“一票否決制”進行綜合判斷。這種綜合表決方式，既能最大限度的保護相鄰業(yè)主的切身利益，也能進一步限縮其他業(yè)主的權利，真正平衡“住改商”雙方的利益沖突。

[1]杜萬華、辛正郁、楊永清.最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權案件、物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的理解與適用.判解研究.2009年第2期

[2]彭梓鈴.淺談“住改商”問題.中國工商管理研究.2015年第4期

[3]劉閱春.住改商中“利害關系人”之界定.湖北社會科學.2013年第8期

[4]方志東.《物權法》司法解釋實施后“住改商”的矛盾及對策.中國物業(yè)管理.2009年第6期

[5]陳玉祥.論“住改商”的法律規(guī)制.鹽城工學院學報（社會科學版）.2010年第3期

史月強（1990～），男，河南濮陽人，湘潭大學法學院知識產權學院2014級民商法學碩士研究生，研究方向：民商法，導師：曹艷芝教授。