●龍騫

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的概念

期待權(quán)的概念最早發(fā)源于德國(guó)，是指已具備將要取得之權(quán)利的部分要件，依社會(huì)經(jīng)濟(jì)需求而受到法律保護(hù)的，能夠產(chǎn)生確定性的可轉(zhuǎn)讓利用的一種財(cái)產(chǎn)權(quán)。在我國(guó)，大部分學(xué)者對(duì)于期待權(quán)的認(rèn)識(shí)與德國(guó)基本一致，比如王軼認(rèn)為：“所謂期待權(quán)是指取得特定權(quán)利部分要件的主體所享有的，得因法律規(guī)定和當(dāng)事人約定的其他要件的實(shí)現(xiàn)而取得特定權(quán)利的受法律保護(hù)的地位。”①王軼：《物權(quán)期待權(quán)初探》，載《法律科學(xué)》1996年第4期。又如，申衛(wèi)星認(rèn)為：“期待權(quán)是對(duì)未來完整權(quán)利的一種期望，因取得權(quán)利之部分要件而受到法律保護(hù)?！雹谏晷l(wèi)星：《期待權(quán)研究導(dǎo)論》，載《清華法學(xué)》2002年第1卷。

物權(quán)期待權(quán)的目的為物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，其實(shí)現(xiàn)的形態(tài)是物權(quán)受讓人請(qǐng)求出讓人轉(zhuǎn)移所有權(quán)。因此，其本質(zhì)上仍屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的范疇。但物權(quán)期待權(quán)又不同于普通債權(quán)，其具有排他性和對(duì)抗性，是一種特殊的、突破債權(quán)保護(hù)范圍、受到物權(quán)保護(hù)的權(quán)利。物權(quán)期待權(quán)又分為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)，本文研究對(duì)象為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的發(fā)生期間，是不動(dòng)產(chǎn)受讓人按照不動(dòng)產(chǎn)交易合同履行其相應(yīng)的義務(wù)并取得所有權(quán)之外的其他權(quán)利到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利實(shí)際登記的期間。不動(dòng)產(chǎn)受讓人在此期間所擁有的對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記至其名下的期待就是不動(dòng)產(chǎn)受讓人的物權(quán)期待權(quán)。

二、執(zhí)行異議中涉及到不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的種類

（一）商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)

我國(guó)法律、司法解釋對(duì)于物權(quán)期待權(quán)的確認(rèn)最早見于2002年《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《建設(shè)工程批復(fù)》）。該批復(fù)第2條③2002年《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第2條：消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。首次對(duì)商品房消費(fèi)者的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)予以規(guī)定，也是首次在我國(guó)法律制度中確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于金錢債權(quán)的特殊保護(hù)制度。該條規(guī)定將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的主體限定為購(gòu)買商品房的購(gòu)房人，并規(guī)定已經(jīng)繳納全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者，即商品房買受人的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于法定優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)及其他債權(quán)。從法理上分析，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)所對(duì)應(yīng)的是不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，而建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)均是對(duì)金錢債權(quán)的擔(dān)保，權(quán)利基礎(chǔ)的不同導(dǎo)致權(quán)利對(duì)抗產(chǎn)生的效力也不同。

（二）預(yù)查封中的被執(zhí)行人物權(quán)期待權(quán)

《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第15條第2款、第3款中規(guī)定了涉及到被執(zhí)行人對(duì)其所購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)所享有的物權(quán)期待權(quán)。在司法預(yù)查封的過程中，被執(zhí)行人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)尚不享有完整的所有權(quán)，其權(quán)利的表現(xiàn)形式為第2款的商品房買賣合同及第3款中商品房登記備案手續(xù)或預(yù)告登記手續(xù)。此時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)利外觀仍然登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下，法院對(duì)此類房屋進(jìn)行查封其實(shí)是對(duì)被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)進(jìn)行的查封。

（三）《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《查封規(guī)定》)第17條中的一般不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)

對(duì)該條的理解需要分為兩部分，第一部分是“第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的”；第二部分是“第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。該條在文意表述上，不能明確的區(qū)分這兩部分在適用上的差別，但從兩部分處理結(jié)果的邏輯上分析，第一部分與第二部分可以認(rèn)為是一種遞進(jìn)的關(guān)系，即第一部分是關(guān)于第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的此類糾紛的一般性處理原則，即可以查封、扣押、凍結(jié)，但不能進(jìn)行處分；第二部分更類似一種但書條款，即支付全款并且第三人沒有過錯(cuò)的，可以直接排除執(zhí)行。

應(yīng)當(dāng)說17條的規(guī)定在我國(guó)執(zhí)行異議訴訟制度的設(shè)立過程中起到了開創(chuàng)性的作用，其賦予了無過錯(cuò)第三人物權(quán)期待權(quán)以對(duì)抗執(zhí)行程序，為保護(hù)案外人的合法財(cái)產(chǎn)利益起到了重要作用，但在實(shí)踐中也遇到了很多問題。比如由于17條并非以金錢債權(quán)的執(zhí)行為前提，如果執(zhí)行依據(jù)中的標(biāo)的為不動(dòng)產(chǎn)，則第三人的異議實(shí)際涉及到不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬問題，其不屬于執(zhí)行程序或執(zhí)行異議之訴的審查范圍，而是涉及到對(duì)執(zhí)行依據(jù)的審查。另外，17條也沒有對(duì)查封的時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行規(guī)定，簽訂合同、繳納房款或占有的行為如果發(fā)生在查封之后，基于查封的公示性，此時(shí)，第三人不應(yīng)享有對(duì)抗執(zhí)行的權(quán)利。最后，17條也沒有對(duì)第三人繳款、先占等債權(quán)履行情況設(shè)定考察條件。由于司法實(shí)踐中存在諸多被執(zhí)行人與第三人惡意串通對(duì)抗執(zhí)行的情況，17條規(guī)定的不嚴(yán)密性，不利于司法實(shí)踐中對(duì)執(zhí)行異議訴訟的完善審查，還易產(chǎn)生依據(jù)17條濫訴的情況。

（四）《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》）第28條、第29條的物權(quán)期待權(quán)

《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》28、29條的出臺(tái)是對(duì)《查封規(guī)定》第17條的承繼，既是對(duì)物權(quán)期待權(quán)排除執(zhí)行的進(jìn)一步明確，也是對(duì)17條的審查標(biāo)準(zhǔn)的分類和細(xì)化。

在28條、29條的適用中，首先，要明確28條、29條規(guī)定的審查要件并非案外人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，案外人與被執(zhí)行人之間仍為基于交易關(guān)系產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。其次，28條、29條成立的權(quán)利基礎(chǔ)為不動(dòng)產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)，因此， 28條、29條雖然不能產(chǎn)生確權(quán)的法律后果，但是能夠產(chǎn)生排除執(zhí)行的效力，進(jìn)而消滅不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的完整取得。第三，28條、29條的審查要件存在諸多不同，需細(xì)致分析。最高人民法院在案例中曾認(rèn)為，28條、29條之間為一般與特殊的關(guān)系，也有研究認(rèn)為包括27條在內(nèi)，與28條、29條之間為遞進(jìn)關(guān)系。筆者認(rèn)為，這兩條的關(guān)系應(yīng)從審查要件、適用背景上進(jìn)行細(xì)致分析。如：28條與29條的被執(zhí)行人范圍不同。28條規(guī)定被執(zhí)行人范圍為普通民事主體，包括自然人、法人、其他組織等。而29條中被執(zhí)行人范圍僅包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。還有，案外人的身份不同。28條所對(duì)應(yīng)的案外人是一般不動(dòng)產(chǎn)買受人，29條的案外人為商品房消費(fèi)者。再有，排除執(zhí)行的審查要件不同。28條規(guī)定的一般不動(dòng)產(chǎn)買受人排除執(zhí)行的要件包括4項(xiàng)，29條規(guī)定的商品房消費(fèi)者排除執(zhí)行的要件則包括3項(xiàng)。

對(duì)比28條與29條，可以看出，29條在審查條件上似乎比28條寬泛，但細(xì)致分析之后，會(huì)發(fā)現(xiàn)28條與29條在審查標(biāo)準(zhǔn)上各有側(cè)重。首先，28條與29條對(duì)合同效力的要求是一致的，均要求在查封之前成立合法有效的房屋買賣合同。基于此，法院一方面要審查查封時(shí)間點(diǎn)，確定合同是否在查封前簽訂。如果案外人是在查封之后簽訂合同的，由于房屋已被查封，具有公示性，表明其在購(gòu)買房屋的過程中未盡到審慎的審查義務(wù)；另一方面要審查是否存在當(dāng)事人通過倒簽合同或者名為購(gòu)房實(shí)為借貸、租賃等形式制造虛假訴訟的情況。其次，買受人的付款標(biāo)準(zhǔn)不一致。28條的付款條件需要達(dá)到全款，29條的支付標(biāo)準(zhǔn)則為50%④這是由于29條中買賣雙方之間通常為商品房預(yù)售關(guān)系，不需要支付全款。。最后，28條與29條的審查側(cè)重點(diǎn)不同。29條的審查重點(diǎn)是案外人的購(gòu)房目的是否為居住，所購(gòu)房屋是否為其唯一住房。該審查重點(diǎn)與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策導(dǎo)向是一致的，即支持購(gòu)房者的剛需購(gòu)買行為，防止以炒房為目的的購(gòu)房。此外，要注意對(duì)居住的判斷不能僅僅從房產(chǎn)行政部門登記的房屋用途進(jìn)行判斷，而要從購(gòu)房人的實(shí)際使用情況進(jìn)行判斷。⑤如果購(gòu)房人購(gòu)買了商住兩用或商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房的，但是其家庭的唯一居住使用的房屋，或?qū)⑽ㄒ蛔》颗c生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)合使用的，仍應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其購(gòu)房目的為居住，而不能機(jī)械的進(jìn)行判斷。而28條的審查側(cè)重點(diǎn)應(yīng)為案外人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的先占是否具有對(duì)抗效力。⑥對(duì)于先占的法律效力在理論界與實(shí)踐中一直存在巨大的爭(zhēng)議，有觀點(diǎn)認(rèn)為在一房二賣中，未辦理不動(dòng)產(chǎn)過戶登記而先占的權(quán)利人能夠?qū)谷〉貌粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的權(quán)利人；還有觀點(diǎn)認(rèn)為，先占并不產(chǎn)生物權(quán)的效力，不能對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人。筆者認(rèn)為，先占雖然不產(chǎn)生物權(quán)設(shè)立的效力，但其實(shí)是以實(shí)際占有的方式公示權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的所有，因此，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的判斷中，先占也應(yīng)被認(rèn)為具備物權(quán)的公示性和對(duì)世性。買受人在買房時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋是否已經(jīng)被先占予以謹(jǐn)慎的審查，若未盡到相應(yīng)的審查義務(wù)，僅僅以產(chǎn)權(quán)過戶主張權(quán)利的，不能對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)先占權(quán)利人。

《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第2條⑦《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第2條規(guī)定，消費(fèi)者是為了生活消費(fèi)需要而購(gòu)買商品、使用商品或者接受服務(wù)的人。規(guī)定中的生活消費(fèi)需要并不限定商品房消費(fèi)者僅購(gòu)買一套用于居住的房屋，當(dāng)商品房消費(fèi)者購(gòu)買兩套以上商品房時(shí)，其身份仍然為商品房消費(fèi)者，但卻不再屬于29條所規(guī)定的剛需商品房消費(fèi)者，不能再依據(jù)29條的規(guī)定來排除執(zhí)行，而應(yīng)當(dāng)按照28條的規(guī)定進(jìn)行審查，但商品房為預(yù)售關(guān)系時(shí)，28條中關(guān)于先占的條件又不宜審查。因此，對(duì)于購(gòu)買兩套以上商品房的消費(fèi)者，要根據(jù)現(xiàn)房或預(yù)售房區(qū)分不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審查。對(duì)于28條與29條的適用關(guān)系，最高人民法院審監(jiān)庭在其公布的兩則案例中認(rèn)為“上述兩條文雖然適用于不同的情形，但是如果被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)為登記于其名下的商品房，同時(shí)符合了登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)與登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房?jī)煞N情形，則《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條與第二十九條適用上產(chǎn)生競(jìng)合，并非能夠適用第二十九條就自然排斥適用第二十八條”⑧最高人民法院再審（2016）最高法民申254號(hào)民事裁定書。。又認(rèn)為“該司法解釋的兩個(gè)條款并非以被執(zhí)行人是否系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，第二十八條系普適性的條款，對(duì)于所有類型的被執(zhí)行人均可適用，而第二十九條是專門針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的被執(zhí)行人而規(guī)定的特別條款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為被執(zhí)行人的案件中，既可以適用特別條款也可以適用普通條款。”⑨最高人民法院再審（2016）最高法民申2736號(hào)民事裁定書。。

最高人民法院審監(jiān)庭通過上述兩個(gè)案例認(rèn)為28條與29條是一種普通條款與特別條款之間的關(guān)系，兩者之間在適用關(guān)系上并不排斥。對(duì)于最高人民法院認(rèn)為28、29條在適用上不排斥的觀點(diǎn)，筆者表示贊同。筆者同時(shí)認(rèn)為通過前述分析，可以明確的是29條僅適用于剛性商品房消費(fèi)者，其他的商品房消費(fèi)者或二手房購(gòu)房人均應(yīng)當(dāng)通過28條審查排除執(zhí)行，但在適用時(shí)要區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售房的不同情形。

（五）預(yù)告登記權(quán)利人的物權(quán)期待權(quán)

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第20條規(guī)定預(yù)告登記權(quán)利人的物權(quán)期待權(quán)。王利明認(rèn)為：“預(yù)告登記是指為確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)、保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)等目的，按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理的預(yù)先登記?！雹馔趵鳎骸睹穹?第五版)》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2011年版，第169頁。孫憲忠認(rèn)為：“只要雙方當(dāng)事人進(jìn)行了預(yù)告登記，那么買受人的權(quán)利便受到不動(dòng)產(chǎn)登記制度的保護(hù)，通過登記簿的記載與確認(rèn)，法律地位就得到了強(qiáng)有力的保障，根據(jù)期待權(quán)的構(gòu)成要件，這種處于所有權(quán)發(fā)展過程中，已經(jīng)受到物權(quán)制度保護(hù)的權(quán)利就是期待權(quán)。”[11]孫憲忠：《中國(guó)物權(quán)法總論(第一版)》，法律出版社2003年版，第90-91頁。

因此，不動(dòng)產(chǎn)買受人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行預(yù)告登記，雖然不產(chǎn)生物權(quán)創(chuàng)設(shè)的結(jié)果，但實(shí)際已經(jīng)受到了物權(quán)制度的保護(hù)，產(chǎn)生了物權(quán)的排他效力，可以對(duì)抗第三人，因此，預(yù)告登記所產(chǎn)生的權(quán)利就是物權(quán)期待權(quán)，這在《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第30條中也有所體現(xiàn)。在該條的審查中，查封的時(shí)間點(diǎn)仍為審查的關(guān)鍵，即在查封之后進(jìn)行的預(yù)告登記不能產(chǎn)生排除執(zhí)行的效力。司法實(shí)踐中，在查封之后能否進(jìn)行預(yù)告登記的做法并不一致，尤其是以金錢債權(quán)為前提的司法查封，其履行的是債的保全的作用，查封可能因?yàn)閭穆男谢虿怀闪⒌雀鞣N情況而解除，因此，查封并不必然導(dǎo)致預(yù)告登記的不能，但查封的公示性，使得查封之后的預(yù)告登記失去了對(duì)抗效力。對(duì)于已經(jīng)進(jìn)行預(yù)告登記的房產(chǎn)是否能夠查封，司法實(shí)踐也有不同的處理方式。預(yù)告登記雖然具有物權(quán)的排他性，但其權(quán)利仍然屬于物權(quán)期待權(quán)，其是否能轉(zhuǎn)化為完整的物權(quán)尚存在不確定性，因此，其也不能完全排除查封。但對(duì)于已經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，筆者建議執(zhí)行部門仍應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎的采取查封措施，原因有三：第一，預(yù)告登記權(quán)利人享有依法排除執(zhí)行的權(quán)利；第二，預(yù)告登記向產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)化的不確定性會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人的不確定性，進(jìn)而可能引發(fā)更為復(fù)雜的執(zhí)行異議程序；第三，預(yù)告登記期限為3個(gè)月，但立法者并未對(duì)3個(gè)月后預(yù)告登記失效的法律后果予以明確，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記是否還具有對(duì)抗性，能否再次登記等問題，實(shí)踐中均有不同理解。

（六）被拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置房屋的物權(quán)期待權(quán)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣糾紛解釋》）第7條規(guī)定了被拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置房屋的物權(quán)期待權(quán)。對(duì)于該條規(guī)定要做如下理解：第一，拆遷人與被拆遷人采取的拆遷補(bǔ)償方式為產(chǎn)權(quán)調(diào)換；[12]產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指被拆遷人用屬于自己的房屋包括自建或自購(gòu)的產(chǎn)權(quán)房屋與拆遷人開發(fā)的拆遷安置房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并對(duì)房屋的市場(chǎng)差價(jià)一并補(bǔ)償?shù)陌仓梅绞?。第二，拆遷人與被拆遷人之間的法律關(guān)系為互易合同，在審查中基本不涉及房屋支付價(jià)款的審查，但因?yàn)閷儆谝苑繐Q房的合同履行方式，就會(huì)涉及到被拆遷人房屋居住的基本生存利益并應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷房屋所有權(quán)的延伸問題；第三，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中能夠明確安置房屋的位置、用途；第四，拆遷人存在惡意違約行為，將已經(jīng)明確的安置房屋另行出售給第三人，形成類似一房二賣的情形。此時(shí)，被拆遷人依據(jù)上述第7條的規(guī)定，可以突破一房二賣中債的平等性甚至物權(quán)的對(duì)世性，即，即使第三人已經(jīng)具備登記、先占等公示方式，被拆遷人仍享有法定的優(yōu)先權(quán)利并可對(duì)抗第三人。

三、執(zhí)行異議中物權(quán)期待權(quán)與其他權(quán)利的優(yōu)先性比較

如前文所述，物權(quán)期待權(quán)既不屬于債權(quán)也不屬于物權(quán)，但卻具有對(duì)抗第三人的效力。另外，物權(quán)期待權(quán)也不屬于法定優(yōu)先權(quán)[13]法定優(yōu)先權(quán)是基于法律直接規(guī)定而成立的特種債權(quán)的債權(quán)人依法享有就債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。。法定優(yōu)先權(quán)主要解決特種債權(quán)的債權(quán)人在財(cái)產(chǎn)分配過程的受償順位問題，這種權(quán)利的創(chuàng)設(shè)，目的是為了保障債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。物權(quán)期待權(quán)設(shè)立的目的則是為了保障物之所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)，其主要表現(xiàn)出物權(quán)對(duì)抗性的特征。因此，物權(quán)期待權(quán)不屬于法定優(yōu)先權(quán)。同樣的，擔(dān)保物權(quán)的目的也是為了保證債權(quán)的履行，故物權(quán)期待權(quán)也不屬于擔(dān)保物權(quán)。因此，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)作為一項(xiàng)特殊的權(quán)利，在執(zhí)行異議中與其他權(quán)利對(duì)抗時(shí)，會(huì)產(chǎn)生不同的效力。

（一）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)與申請(qǐng)執(zhí)行人物權(quán)的對(duì)抗

在執(zhí)行異議中，案外人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)主張排除執(zhí)行的權(quán)利為物權(quán)時(shí)，可能會(huì)涉及到案外人主張物權(quán)期待權(quán)的標(biāo)的與申請(qǐng)執(zhí)行的標(biāo)的為同一不動(dòng)產(chǎn)，此時(shí)，案外人實(shí)際上是在對(duì)執(zhí)行依據(jù)提出的異議，而不應(yīng)屬于執(zhí)行異議之訴。[14]《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第305條。案外人應(yīng)選擇適用審判監(jiān)督程序或第三人撤銷之訴程序。對(duì)于已經(jīng)通過執(zhí)行異議之訴提出異議的，程序上應(yīng)當(dāng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《民訴法解釋》）第303條的規(guī)定處理。

（二）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)與申請(qǐng)執(zhí)行人一般債權(quán)的對(duì)抗

在執(zhí)行異議中，案外人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)主張排除執(zhí)行的權(quán)利為普通債權(quán)時(shí)，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)具有物權(quán)的對(duì)抗性、排他性，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)人[15]包括預(yù)告登記權(quán)利人、產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷補(bǔ)償權(quán)利人、商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)利人及一般不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)利人等的案外人。只要符合法律規(guī)定的要件，均可排除普通債權(quán)的執(zhí)行。這在《建設(shè)工程批復(fù)》中已經(jīng)有了明確的依據(jù)。

（三）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)與其他法定優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先權(quán)利的對(duì)抗

執(zhí)行異議中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)與其他法定優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保物權(quán)發(fā)生對(duì)抗時(shí)，要區(qū)分不同的情況處理。

根據(jù)《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第27條[16]27條規(guī)定申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。的規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)等具有優(yōu)先受償性的權(quán)利，在執(zhí)行分配過程中，優(yōu)先于普通債權(quán)進(jìn)行受償。但當(dāng)案外人以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)人的身份主張排除執(zhí)行的，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同種類的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)區(qū)分審查要件。

1.商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)與優(yōu)先受償權(quán)對(duì)抗

商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，根據(jù)《建設(shè)工程批復(fù)》的規(guī)定，商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的效力優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)當(dāng)時(shí)的立法背景，立法者考慮到在建設(shè)工程施工過程中，工人的勞動(dòng)物化為建設(shè)工程，因此，在建設(shè)工程變價(jià)過程中賦予承包人優(yōu)先受償權(quán)。然而承包人屬于經(jīng)營(yíng)性組織，與之相比，自然人消費(fèi)者仍處于弱勢(shì)，因自然人的生存利益比經(jīng)營(yíng)性組織的經(jīng)營(yíng)利益更應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)，故商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的效力高于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)?！秷?zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第29條的立法本意與該批復(fù)是一致的，只不過其適用的范圍更狹窄，適用于剛需購(gòu)房者。

擔(dān)保物權(quán)的適用效力順位在建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)之后，因此，剛需購(gòu)房者依據(jù)29條排除擔(dān)保物權(quán)人執(zhí)行的，審查標(biāo)準(zhǔn)與前述一致。

2.一般不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)與優(yōu)先受償權(quán)對(duì)抗

《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定了一般不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)排除執(zhí)行的審查要件。當(dāng)申請(qǐng)執(zhí)行人為擔(dān)保物權(quán)人時(shí)，以抵押權(quán)為例，兩種權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)涉及兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)，一個(gè)是查封的時(shí)間點(diǎn)，另一個(gè)是抵押的時(shí)間點(diǎn)。根據(jù)28條的規(guī)定，一般不動(dòng)產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)要排除執(zhí)行，合同有效成立及先占應(yīng)當(dāng)在查封之前形成，但是當(dāng)28條的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)遭遇抵押權(quán)時(shí)，除了要早于查封時(shí)間，合同成立及先占還應(yīng)在抵押之前發(fā)生。因?yàn)椋粍?dòng)產(chǎn)抵押登記具有公示效力，抵押之后再處分的，不動(dòng)產(chǎn)買受人應(yīng)視為明知不動(dòng)產(chǎn)存在過戶障礙而予以購(gòu)買的情況，其如果不能自行滌除權(quán)利負(fù)擔(dān)的，屬于因買受人自身原因不能辦理過戶的情形，在此情況下，即使其符合28條在查封前合同就已經(jīng)有效成立與先占的條件，也不能對(duì)抗抵押權(quán)申請(qǐng)執(zhí)行人。

因此，若一般不動(dòng)產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)想要對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人的擔(dān)保物權(quán)時(shí)，其交易合同有效成立與先占成立的時(shí)間點(diǎn)均應(yīng)在抵押、查封兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)之前。另外，如果擔(dān)保物權(quán)申請(qǐng)執(zhí)行人的權(quán)利有裁判文書作為執(zhí)行依據(jù)時(shí)，一般不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的異議還可能涉及進(jìn)入再審程序等路徑的處理。

與擔(dān)保物權(quán)相比，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是一種法定優(yōu)先權(quán)，具有形成權(quán)的特性，于除斥期間內(nèi)有效存在。但是由于其權(quán)利外觀不采取公示的方式，在建設(shè)工程整體轉(zhuǎn)讓的情況下，建設(shè)工程受讓人對(duì)于施工單位與作為被執(zhí)行人的建設(shè)單位之間的債權(quán)債務(wù)情況并不清楚，因此，對(duì)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的形成時(shí)間點(diǎn)不應(yīng)作為必要的審查要件，還主要以審查查封時(shí)間點(diǎn)為主。

3.非剛需商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)與優(yōu)先受償權(quán)對(duì)抗

這一類不動(dòng)產(chǎn)買受人的審查原則比較特殊，由于《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第29條將主體限定為剛需商品房消費(fèi)者，因此，對(duì)于購(gòu)買兩套以上商品房的消費(fèi)者，應(yīng)當(dāng)按照第28條區(qū)分現(xiàn)房和商品房選擇適用審查規(guī)則排除執(zhí)行。但商品房一般采取預(yù)售的方式，商品房在建過程中即可對(duì)外出售，如果商品房的在建工程進(jìn)行了抵押，商品房消費(fèi)者在預(yù)售過程中，對(duì)于商品房是否有抵押，抵押權(quán)能否解押均不負(fù)有審查義務(wù)，不屬于明知有抵押而購(gòu)買，不屬于因自身原因不能辦理過戶的情形。預(yù)售的特殊性也不存在無權(quán)處分的性質(zhì)，購(gòu)房人應(yīng)推定屬于善意、無過錯(cuò)。因此，在查封前符合28條審查規(guī)則中的合同有效成立且先占并符合28條其他條件的即可排除執(zhí)行，而不必如28條的其他一般不動(dòng)產(chǎn)買受人還需對(duì)抵押成立時(shí)間進(jìn)行審查。

4.產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷安置人的物權(quán)期待權(quán)與優(yōu)先受償權(quán)對(duì)抗

產(chǎn)權(quán)調(diào)換中被拆遷安置人的物權(quán)期待權(quán)具有以物易物的特性，拆遷安置合同也兼具公權(quán)與私權(quán)的特性。被拆遷安置人在簽訂拆遷合同時(shí)本身就處于弱勢(shì)一方，拆遷安置又涉及到被拆遷人的生存利益及被拆遷原不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)延伸的問題，因此，應(yīng)當(dāng)是最具優(yōu)先效力的一類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)。對(duì)于此類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)排除優(yōu)先受償權(quán)的要件，筆者認(rèn)為，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷安置協(xié)議并非一般的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，其本質(zhì)上的互易性、原不動(dòng)產(chǎn)的延伸性使得產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷安置人物權(quán)期待權(quán)的效力不應(yīng)受到查封時(shí)間點(diǎn)的影響。同時(shí)，在拆遷安置中，考慮到拆遷安置合同的互易特性、政府公權(quán)力的介入，被拆遷人的生存利益不應(yīng)受到損害，無論是擔(dān)保物權(quán)人還是建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)人均不能對(duì)抗產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷安置人的物權(quán)期待權(quán)。

5.預(yù)告登記物權(quán)期待權(quán)與優(yōu)先受償權(quán)對(duì)抗

實(shí)踐中，預(yù)告登記基本適用于商品房預(yù)售關(guān)系中，對(duì)于二手房的預(yù)告登記，房產(chǎn)行政部門尚鮮有發(fā)生。對(duì)于執(zhí)行過程中，商品房買受人的預(yù)告登記權(quán)利可以參照前述第1、3部分的認(rèn)識(shí)。

結(jié)語

物權(quán)期待權(quán)制度在我國(guó)尚不具有明確的立法基礎(chǔ)，物權(quán)期待權(quán)在理論層面、司法實(shí)踐方面均有一系列的問題需要研究。執(zhí)行異議訴訟亦是實(shí)踐中新類型的訴訟案件，無論在程序方面還是實(shí)體處理方面，均存在諸多的問題需要研究。執(zhí)行程序中，對(duì)于被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)主張排除執(zhí)行，是執(zhí)行案件中最常見的案件類型，也是最值得深入研究的案件類型。此類案件中，案外人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)主張排斥執(zhí)行的主要理論依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)，因此，加深對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的理解與適用，確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行異議中排除執(zhí)行的規(guī)則，在司法理論與司法實(shí)踐層面上均具有重要的意義。本文是筆者基于對(duì)司法實(shí)踐中遇到的各類不同的問題，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行異議訴訟中如何適用的一些思考、分析與探究，希望這些理解與研究能夠?yàn)閳?zhí)行異議的司法實(shí)踐提供一些處理思路。