李恩清

遼寧省海城市公證處，遼寧 海城 114200

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農(nóng)村房屋買賣合同效力問題研究

李恩清

遼寧省海城市公證處，遼寧 海城 114200

由于我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)加快，房屋拆遷帶來的巨大利益，讓原房主產(chǎn)生悔意，引起訴訟，現(xiàn)行的法律法規(guī)對于農(nóng)村房屋買賣合同效力的判定并沒有明確的規(guī)定，部分法院出現(xiàn)了“同案不同判”的現(xiàn)象，這不僅沒有起到解決糾紛的作用，反而會損害司法權(quán)威，產(chǎn)生負(fù)面影響。因此我國的立法司法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對這種訴訟提出統(tǒng)一的解決方案。本文對此進(jìn)行分析，并對有關(guān)完善行為提出相關(guān)的建議。

農(nóng)村房屋；買賣合同；效力；賠償

一、問題提出

(一)案情簡介

原告王某系甲村村民，被告李某系同鎮(zhèn)乙村村民。1994年10月1日，被告以三萬元的房款購買了原告位于甲村的房屋并與原告簽訂了房屋買賣合同并當(dāng)場交清房屋價款。1994年10月11日，被告向有關(guān)部門申請了房屋轉(zhuǎn)移登記，事后取得了該房屋的所有權(quán)證。2012年，被告已就該房屋與當(dāng)?shù)夭疬w的部門簽訂了拆遷安置協(xié)議。10月27日原告向法院起訴請求確認(rèn)該房屋買賣合同無效以及該房屋應(yīng)當(dāng)退還給原告。法院認(rèn)為原被告雖然不是同一村的村民但在針對該房屋進(jìn)行買賣交易時國家的法律法規(guī)等并沒有明確禁止的條款，而且該房屋買賣的交易已經(jīng)房管部門批準(zhǔn)，且被告已經(jīng)取得該房屋的所有權(quán)證。因此，原被告之間就該房屋的買賣行為并沒有違反法律法規(guī)，所以該買賣合同應(yīng)該是合法的。原告在十多年后在沒有事實(shí)依據(jù)和理論依據(jù)的前提下提起訴訟，主要原因是該房屋因拆遷所帶來的巨大經(jīng)濟(jì)收益，這種行為違背了誠實(shí)信用原則。因此法院根據(jù)《合同法》第44條、第52條規(guī)定判決：駁回了原告的訴訟請求。原告不服此判決，于是向中級人民法院提起上訴。

二審法院認(rèn)為，我國宅基地的使用權(quán)是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員因基本生活需求在該土地上建蓋房屋而分配的土地使用權(quán)。因此宅基地的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是具有身份性的，應(yīng)該是和本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份是不可分割的，非本組織成員是沒有權(quán)利取得宅基地使用權(quán)的。本案中原告出賣的標(biāo)的物并不僅僅是房屋，同時也包括了該農(nóng)村房屋所依附的宅基地的使用權(quán)。我國現(xiàn)行法律法規(guī)明確禁止了宅基地及其使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此原被告之間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同違背了我國相關(guān)法律法規(guī)的硬性規(guī)定，事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，因此應(yīng)視為無效。據(jù)此，二審法院做出判決：原被告之間所簽訂的買賣合同是無效合同，被告應(yīng)將房屋退還給原告，原告要依據(jù)該房屋的現(xiàn)有價值對被告進(jìn)行變價賠償。

(二)爭議焦點(diǎn)

本案爭議焦點(diǎn)是根據(jù)我國現(xiàn)行法律，農(nóng)村的農(nóng)民私有房屋所有權(quán)和其依附的宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)分屬于兩個不同的主體所享有，本案中，被告購買原告私有房產(chǎn)的行為到底是否侵犯到我國法律所規(guī)定的宅基地使用權(quán)以及該合同是否應(yīng)該因觸犯了相關(guān)法律法規(guī)的禁止性規(guī)定而被法院判定為無效合同。根據(jù)《憲法》第10條規(guī)定、《物權(quán)法》第153條及《土地管理法》第62條第4款規(guī)定可以看出，我國現(xiàn)行法律法規(guī)對于宅基地的使用權(quán)是嚴(yán)格限制的，但并沒有明確禁止，此外，相關(guān)法律法規(guī)對于農(nóng)村房屋買賣的效力和主體的認(rèn)定也沒有明確具體的說明。除此之外，國務(wù)院也曾發(fā)表過聲明對城鎮(zhèn)居民購買宅基地使用權(quán)進(jìn)行了明令禁止但是并沒有提及到農(nóng)民之間房屋買賣的效力。

二、本案分析

(一)合同主體是否適格

在法院的審理中，一審法院判決合同有效，二審法院判定合同無效。兩次判決出現(xiàn)分歧的原因主要在于我國關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的規(guī)定中只規(guī)定了城市居民不能購買農(nóng)村房屋，而對于農(nóng)村居民之間的房屋買賣合同并沒有相關(guān)的硬性規(guī)定。而本案涉及的原被告雙方是分屬于兩個村的居民。對本案認(rèn)為合同有效的主要是從《合同法》相關(guān)規(guī)定的角度來分析的，該房屋買賣交易中行為雙方均為具有完全民事行為能力的主體，買賣行為也是出于雙方真實(shí)的意思表示，不含有脅迫、欺瞞、重大誤解和損害國家、第三人利益等導(dǎo)致合同無效的情形，而且該買賣行為中的房屋屬原告私人所有，雖然房屋和土地不能分開，宅基地使用權(quán)不得隨意轉(zhuǎn)移，但原告仍然擁有著房屋的所有權(quán)，因此原告可以對房屋進(jìn)行處分。根據(jù)《土地管理法》第2條、第62條和第63條規(guī)定可以看出，我國現(xiàn)行法律法規(guī)禁止農(nóng)村土地使用權(quán)的出賣、轉(zhuǎn)讓或出租，但并沒有限制農(nóng)村農(nóng)民私有房屋的買賣或者租賃；《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)【2004】號)第十條和國務(wù)院辦公廳于1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》以及國務(wù)院辦公廳于2007年頒布的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》這些法規(guī)明確禁止了城鎮(zhèn)居民購置農(nóng)村的宅基地，但卻也沒有針對買賣主體是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的禁止性文件。根據(jù)“法無明令禁止即自由”可以得知，被告具有該房屋買賣的主體資格。綜上可知，原被告間的買賣合同應(yīng)該是有效的。但是值得注意的是，如果此類案件法院及其他相關(guān)部門都按照這種方式解決的話，在土地價值飛速飆升的現(xiàn)在，放開對房屋買賣主體的限制，很多農(nóng)民則會變成囤房、炒房的主體，會導(dǎo)致在農(nóng)村有的人可以一人享有數(shù)處房屋而有些人則逐漸沒有立足之地，這恰恰是與我國推出宅基地政策所想要達(dá)成的公平、實(shí)現(xiàn)社會保障的初衷相悖的。反之本案中的原告則會在違反誠實(shí)信用原則的情況下通過確認(rèn)合同無效的訴訟手段來獲得經(jīng)濟(jì)利益，并給被告帶來信賴?yán)鎿p失，顯然也是與我們所尊崇的道德倫常相違背的。

(二)合同標(biāo)的物的法律分析

對本案持有合同無效的觀點(diǎn)的主要是從我國宅基地制度的身份性來分析考慮的。宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對本組織內(nèi)成員根據(jù)基本需求建造房屋而分配的土地。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法享有的在集體所有土地上建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。從這個角度來說，被告雖是農(nóng)村居民，但與原告不是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，因此被告不具備也無法獲得該宅基地的使用權(quán)。同時由于房屋是建造于宅基地之上的，轉(zhuǎn)移房屋的同時往往也意味著將宅基地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移。這顯然是與宅基地制度的身份性相違背的。在司法實(shí)踐中，遼寧和上海市高級人民法院都曾經(jīng)針對這一問題頒布了《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》，該意見針對農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛的問題依照房屋買賣是否經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)以及買賣雙方是否已實(shí)際履行來進(jìn)行分類。如果合同并沒有經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)，而且買賣雙方未實(shí)際履行完畢合同為無效；如果合同經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)，合同即認(rèn)定為有效；如果合同沒有經(jīng)過相關(guān)部門批

準(zhǔn)，但買賣雙方均已實(shí)際履行完畢，則對此類案件通常采取回避態(tài)度，承認(rèn)買方對該房屋的占有。從社會發(fā)展角度來看，只要買賣雙方經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)并進(jìn)行了房屋過戶登記的，則應(yīng)當(dāng)視為合同有效。

三、本案的解決

近年來的司法實(shí)踐中，關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的糾紛日益增多，究其根本原因很多都是由于農(nóng)村房屋即將面臨拆遷可能會獲得很大數(shù)額的拆遷補(bǔ)償款或者是由于房價的飛速上漲和買賣交易進(jìn)行時的低房價形成了強(qiáng)烈的對比，導(dǎo)致出賣人在將房屋賣出后紛紛反悔，向法院提起訴訟，要求法院以買受人不具備農(nóng)村房屋買賣合同的主體資格為由確認(rèn)房屋買賣合同無效，從而收回房屋。然而我國現(xiàn)行的法律法規(guī)對農(nóng)村居民之間的私人房屋買賣規(guī)定的比較模糊，沒有統(tǒng)一明確的規(guī)定，因此需要司法人員權(quán)衡雙方的情況做出公平適當(dāng)?shù)呐袥Q。如果簡單的判定此類房屋買賣合同都是無效合同，從某些角度來說也是限制了交易市場中的買賣雙方的自由，同時也會很大程度損害到買受人的經(jīng)濟(jì)利益甚至是社會經(jīng)濟(jì)秩序。因此這類案件在實(shí)踐中需要司法機(jī)關(guān)根據(jù)買賣雙方的合法權(quán)益以及社會發(fā)展的長遠(yuǎn)角度進(jìn)行考慮衡量并由立法機(jī)關(guān)在立法上加以完善。

[1]趙忠君.農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題探析[J].國土資源科技管理，2010(03).

[2]黃善明.市場經(jīng)濟(jì)條件下農(nóng)村宅基地制度的改革思考[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2010(05).

D922.3；D

A

2095-4379-(2017)09-0185-02

李恩清(1966-)，男，漢族，遼寧海城人，遼寧省海城市公證處，公證員。