李沅鎂 戚力凱

1.沈陽(yáng)師范大學(xué)法學(xué)院，遼寧 沈陽(yáng) 110034；2.沈陽(yáng)市大東區(qū)人民法院，遼寧 沈陽(yáng) 110041

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不動(dòng)產(chǎn)一物二賣的合同法分析

李沅鎂1戚力凱2

1.沈陽(yáng)師范大學(xué)法學(xué)院，遼寧 沈陽(yáng) 110034；2.沈陽(yáng)市大東區(qū)人民法院，遼寧 沈陽(yáng) 110041

不動(dòng)產(chǎn)一物二賣這種不良現(xiàn)象普遍存在于現(xiàn)代社會(huì)生活中，不動(dòng)產(chǎn)一物二賣這種不良的現(xiàn)象不僅破壞了良好的市場(chǎng)交易秩序，并且嚴(yán)重違反了民法中的誠(chéng)實(shí)信用原則。分析不動(dòng)產(chǎn)的一物二賣應(yīng)當(dāng)首先從其所簽訂的買賣合同的效力入手，本文對(duì)不動(dòng)產(chǎn)一物二賣從合同法的角度進(jìn)行了系統(tǒng)的分析。

不動(dòng)產(chǎn)；一物二賣；買賣合同

我們所說的“一物二賣”是指在買賣合同中，出賣人以尋求更多的利益為目的，在嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則的情況下，將自己與第一買受人所簽訂的買賣合同中的特定標(biāo)的物又出賣給第一買受人以外的其他買受人，并簽訂了買賣合同。由于這兩份合同都是在雙方當(dāng)事人平等自愿的前提下所簽訂的，所以此時(shí)該出賣人與多個(gè)買受人所簽訂的多份買賣合同都是有效的。

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的一物二賣存在著很多問題，例如一物二賣中不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的歸屬問題；一物二賣中對(duì)第一買受人的保護(hù)存在對(duì)第一買受人的保護(hù)存在很多不足之處；一物二賣中不動(dòng)產(chǎn)的使用與不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)轉(zhuǎn)移之間存在裂痕等等一系列的問題，本文從買賣合同的效力的角度對(duì)這種社會(huì)不良現(xiàn)象進(jìn)行了系統(tǒng)的分析。

一、不動(dòng)產(chǎn)一物二賣中法律關(guān)系認(rèn)定

在一般情況下，現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)一物二賣的現(xiàn)象會(huì)導(dǎo)致兩個(gè)買賣合同關(guān)系的產(chǎn)生，第一個(gè)買賣合同關(guān)系是第一買受人與出賣人之間形成的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同關(guān)系；第二個(gè)買賣合同關(guān)系是第二買受人與出賣人之間形成的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同關(guān)系。此時(shí)在買受人與出賣人之間所形成的兩個(gè)法律關(guān)系的內(nèi)容均是特定標(biāo)的物的物權(quán)變動(dòng)和買受人的價(jià)金支付。因?yàn)榇藭r(shí)前后的兩個(gè)法律關(guān)系都是合同關(guān)系，所以第一買受人與第二買受人都負(fù)有依不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的約定支付相應(yīng)對(duì)價(jià)的義務(wù)，并且都享有請(qǐng)求一物二賣的出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。但是此時(shí)合同雙方當(dāng)事人之間僅存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不會(huì)直接發(fā)送物權(quán)法上的物權(quán)變動(dòng)的效力。

二、不動(dòng)產(chǎn)一物二賣中兩個(gè)買賣合同的效力認(rèn)定

目前，學(xué)術(shù)界通說普遍認(rèn)為出賣人與第一買受人和第二買受人所簽訂的兩個(gè)不動(dòng)產(chǎn)買賣合同均是有效合同。毋庸置疑第一買受人與出賣人所簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同一定是有效合同。但是，第二買受人與出賣人之間所簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的的效力問題，應(yīng)當(dāng)視不同情況分別進(jìn)行討論。

在認(rèn)為第二買受人與出賣人所簽訂的買賣合同為有效合同時(shí)，對(duì)于此種說法，臺(tái)灣著名學(xué)者王澤鑒先生認(rèn)為，第二買受人與出賣人所簽訂的買賣合同是有效合同的原因，不在于出賣人是不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人，也并不在于第一買受人尚未取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，而是因?yàn)橘I賣契約是一種債權(quán)行為。這種行為是一種負(fù)擔(dān)行為，除非其合同目的自訂立合同時(shí)就是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的；或者是該合同的訂立違反了公序良俗原則，法律的強(qiáng)制性規(guī)定以及其他有關(guān)法律規(guī)定以外，所簽訂的合同均為有效。本文也同意王澤鑒先生的觀點(diǎn)，認(rèn)為第二買受人與出賣人所簽訂的買賣合同為有效合同。

在認(rèn)為為第二買受人與出賣人所簽訂的買賣合同為無(wú)效合同時(shí)，在這種說法下，我們一般認(rèn)為主要是指第二買受人在知曉出賣人已經(jīng)將合同的標(biāo)的物出賣給其他人的情況下仍然與出賣人惡意串通簽訂買賣合同的情形，并且出賣人向第二買受人出賣該不動(dòng)產(chǎn)的行為已經(jīng)明顯違反了民法中的誠(chéng)實(shí)信用原則。此種情況在現(xiàn)實(shí)生活中也是真實(shí)存在的，在我國(guó)通常情況下，出賣人將交易所涉及的不動(dòng)產(chǎn)交付給第一買受人之后，第一買受人基本上都會(huì)選擇對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行裝修入住，因此在這種情況下要推定第二買受人在與出賣人進(jìn)行交易的時(shí)候?yàn)樯埔獾氖鞘掷щy的。并且在我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況下，在買受人準(zhǔn)備購(gòu)買該不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，通常會(huì)先選擇去該不動(dòng)產(chǎn)的處所進(jìn)行考察，并經(jīng)過多次對(duì)比以后決定是否購(gòu)買該不動(dòng)產(chǎn)。并且在第一買受人已經(jīng)裝修好并且入住的情況下，我們認(rèn)為第二買受人此時(shí)負(fù)有核實(shí)的義務(wù)，即確認(rèn)該交易不動(dòng)產(chǎn)是否已經(jīng)被出賣。如果第二買受人在已經(jīng)知曉該交易不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)被他人入住，并且沒有核實(shí)該不動(dòng)產(chǎn)是被出租還是被出賣的情況下就決定購(gòu)買該不動(dòng)產(chǎn)的，是一種非常不合常理的做法。并且如果是構(gòu)成“惡意串通”還必須要求出賣人與第二買受人的交易價(jià)金明顯低于市價(jià)，但是在現(xiàn)實(shí)生活中，出賣人會(huì)與第二買受人簽訂買賣合同往往是因?yàn)榈诙I受人的出價(jià)高于第一買受人。因此，我同意出賣人前后兩次所簽訂的買賣合同均為有效合同的觀點(diǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

本文主要從合同效力的角度研究不動(dòng)產(chǎn)一物二賣的問題，在我國(guó)合同法的基礎(chǔ)上，參考臺(tái)灣學(xué)者的觀點(diǎn)后，分析了一物二賣前后兩個(gè)合同的效力，并得出了前后兩個(gè)合同均為有效合同的結(jié)論。

[1]江河.不動(dòng)產(chǎn)占有人在交易中的權(quán)益保護(hù)[J].北方法學(xué)，2014(04).

[2]陳勇.一房二賣的債法救濟(jì)[J].勝利油田黨校學(xué)報(bào)，2014(06).

李沅鎂(1994-)，女，漢族，遼寧鞍山人，沈陽(yáng)師范大學(xué)法學(xué)院，碩士研究生，研究方向：經(jīng)濟(jì)法學(xué)；戚力凱(1964-)，男，漢族，遼寧北票人，沈陽(yáng)市大東區(qū)人民法院，審判委員會(huì)委員，研究室主任，四級(jí)高級(jí)法官。

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2095-4379-(2017)15-0267-01