“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)、凈利潤(rùn)及現(xiàn)金流的影響

司巖

摘要：營(yíng)改增是一項(xiàng)新型稅收政策，有助于消除重復(fù)征稅，降低企業(yè)稅負(fù)。實(shí)施營(yíng)改增主要是為推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要主柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)已實(shí)施營(yíng)改增改革。本文主要分析了營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)、凈利潤(rùn)和現(xiàn)金流的影響，為房地產(chǎn)行業(yè)提供參考。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)；稅負(fù)；凈利潤(rùn)；現(xiàn)金流

中圖分類(lèi)號(hào)：F299 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）030-000-02

實(shí)施營(yíng)改增之后，所有企業(yè)新增的不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額都被納入抵扣環(huán)節(jié)，使房地產(chǎn)交易更加活躍，能夠有效緩解房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的房源積壓?jiǎn)栴}。與此同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)型增值稅制度，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)投資，使其更具經(jīng)營(yíng)活力，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。2016年5月1日，在全國(guó)范圍內(nèi)推行營(yíng)改增之后，不僅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)重復(fù)征稅情況進(jìn)行有效控制，也實(shí)現(xiàn)了我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)涉稅業(yè)務(wù)處理發(fā)生了較大的變化。

一、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅率分析

房地產(chǎn)行業(yè)涵蓋的內(nèi)容比較多，包括建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、銷(xiāo)售業(yè)等，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著間接推動(dòng)作用。而建筑安裝成本稅額在房地產(chǎn)行業(yè)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額中的占比很大，房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)項(xiàng)增值稅稅率受建筑安裝成本的增值稅稅率影響。

實(shí)施營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)行業(yè)適用增值一般計(jì)稅方法。主要原因如下：建筑安裝成本在房地產(chǎn)行業(yè)成本中的占比很大，可在征稅過(guò)程中增加可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，故而，如將房地產(chǎn)行業(yè)稅率設(shè)定為6%，相對(duì)較低。實(shí)施營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)行業(yè)中的不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅征收比為5%。實(shí)施營(yíng)改增之后，如果將增值稅的征收比確定為17%，會(huì)增加房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，不利于其發(fā)展。國(guó)家依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)具體情況及現(xiàn)行稅收制度，在實(shí)施營(yíng)改增之后，將房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅率確定為11%。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

實(shí)施營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)行業(yè)不再繳納營(yíng)業(yè)稅，而是改繳增值稅，稅負(fù)也較之前有所不同。

1.構(gòu)建模型

推行營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)行業(yè)面臨增值稅發(fā)票獲取難度較大的問(wèn)題。以某房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，位置偏僻，磚瓦、土方、砂石等建筑材料和零件都由本地供應(yīng)，供應(yīng)商是小規(guī)模納稅人、個(gè)體戶或農(nóng)民，增值稅專(zhuān)用票獲取難度大，無(wú)法實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。

我國(guó)營(yíng)業(yè)稅改增值稅尚在初期，仍然存在制度缺失及漏洞，房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)全面的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。經(jīng)歷一定的發(fā)展周期之后，可獲取增值稅進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額憑證[1]。

2.測(cè)算和分析稅負(fù)變化

實(shí)施營(yíng)改增政策之后，房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)有所改變。分析典型性的房地產(chǎn)企業(yè)，假定11%增值稅稅率進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣比例具備全面適用性，依據(jù)[S1（1+11%）]×11%-C1×11%公式（其中，S1和C1分別為應(yīng)稅收入和營(yíng)業(yè)成本），對(duì)企業(yè)增值稅額進(jìn)行計(jì)算，對(duì)比計(jì)算結(jié)果與該年度同等收入規(guī)模營(yíng)業(yè)稅額。結(jié)果表明，實(shí)施營(yíng)改增之后，增值稅稅率和進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額是房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)主要影響指標(biāo)。而該背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅率相同。如果企業(yè)能夠獲得更多的進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣稅額，就能減小其稅務(wù)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅稅率是11%，假定其能夠取得進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額，營(yíng)業(yè)成本和營(yíng)業(yè)收入之比超過(guò)44.64%，可減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

我國(guó)營(yíng)改增發(fā)展周期較短，仍然存在政策和制度層面的缺失，很難獲得增值稅發(fā)票，房地產(chǎn)行業(yè)也不可能全面實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額，違背了營(yíng)改增實(shí)施初衷。國(guó)家要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際情況，加大營(yíng)改增政策的推行力度，使進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣率達(dá)到100%[2]。

三、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)的影響

營(yíng)改增實(shí)施之前，分別將房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本假定為S1和C1，銷(xiāo)項(xiàng)稅率和上游行業(yè)增值稅稅率分別用B1和B2表示，進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額比例為N，可用以下公式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)進(jìn)行計(jì)算：營(yíng)業(yè)收入是S1（1+B1），營(yíng)業(yè)成本是C1-C1×B2×N，營(yíng)改增之前的營(yíng)業(yè)稅金及附加減去營(yíng)業(yè)稅額，即可得出營(yíng)業(yè)稅金及附加，營(yíng)業(yè)總成本則包含營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、資產(chǎn)減值損失。營(yíng)業(yè)收入減去總成本、營(yíng)業(yè)外支出、所得稅費(fèi)用，再加上其他經(jīng)營(yíng)收益和營(yíng)業(yè)外收入，即可得出凈利潤(rùn)。

實(shí)施營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)行業(yè)及上游行業(yè)的增值稅稅率都是11%，如果能夠全面獲取可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，即可增加企業(yè)凈利潤(rùn)。故而，在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行營(yíng)改增，不僅能夠使其進(jìn)行有效融資，而且能夠增加房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)，為其開(kāi)拓廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間。外部市場(chǎng)環(huán)境因素和稅收政策等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤(rùn)產(chǎn)生影響。實(shí)施營(yíng)改增初期，制度及政策仍然存在缺陷，進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額比例也無(wú)法滿足要求，未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)會(huì)有所下降。要依據(jù)自身實(shí)際情況，對(duì)凈利潤(rùn)變化趨勢(shì)進(jìn)行明確認(rèn)識(shí)和界定，減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)其發(fā)展[3]。

四、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響

當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，傳統(tǒng)會(huì)計(jì)管理模式已經(jīng)不具備適用性，也無(wú)法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理要求。房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作及發(fā)展中涉及到的資金比較多，實(shí)施營(yíng)改增會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量具有明確的概念界定，它主要由經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量、投資活動(dòng)現(xiàn)金流量和籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量三個(gè)方面的內(nèi)容構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售額減去稅負(fù)變化，即可得出現(xiàn)金流量。經(jīng)計(jì)算可明確，實(shí)施營(yíng)改增之后，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量。具體而言，銷(xiāo)售商品提供勞務(wù)的收入增加，營(yíng)業(yè)稅和增值稅會(huì)對(duì)各項(xiàng)稅費(fèi)產(chǎn)生影響，且該變化過(guò)程存在不確定性。因此，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量增加的實(shí)現(xiàn)條件是增值稅稅率和上游行業(yè)增值稅稅率都是11%，全面實(shí)現(xiàn)進(jìn)行可抵扣稅額。與此同時(shí)，也會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，使其利潤(rùn)空間更加廣闊。但是，受外部稅收制度的影響，進(jìn)項(xiàng)抵扣鏈條仍然不夠完整，無(wú)法全面實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)抵扣額。政府和相關(guān)部門(mén)要依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，加大營(yíng)改增全面推行力度，使該行業(yè)稅收制度不斷完善，實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增目標(biāo)[4]。

五、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增建議

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增之后，增值額要計(jì)算繳納增值稅，并依據(jù)增值額計(jì)算繳納土地增值稅。這兩項(xiàng)稅種存在性質(zhì)上的差別，但是計(jì)算依據(jù)都是增值額。由于增值額計(jì)算中，采取的計(jì)算方法不同，很容易出現(xiàn)誤差。當(dāng)前，土地增值稅實(shí)施中仍然存在一定的缺陷。政府和相關(guān)部門(mén)可依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，將土地增值稅并入增值稅中，提高增值稅稅率，使增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中極具適用性[5]。

六、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施營(yíng)改增，需要考量的專(zhuān)業(yè)要素比較多。政府和相關(guān)部門(mén)要依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展背景及營(yíng)改增要求，對(duì)營(yíng)改增稅率和實(shí)施過(guò)程進(jìn)行合理確定，做好稅收籌劃工作，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，為其開(kāi)拓廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：

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[2]鐘順東，陳燕寧.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的影響分析[J].中國(guó)管理信息化，2016，（01）：146-147.

[3]唐紅英.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)、凈利潤(rùn)及現(xiàn)金流的影響分析[J].新經(jīng)濟(jì)，2016，（18）：71.

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[5]汪波.如何應(yīng)對(duì)即將實(shí)施的房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增[J].中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2015，（04）：122-123.