淺析我國房地產(chǎn)金融發(fā)展問題與對策

李儒光

【摘要】房地產(chǎn)金融作為金融行業(yè)領(lǐng)域的新興產(chǎn)業(yè)，由于興起發(fā)展時間相對較短，因此在整個行業(yè)的發(fā)展上還不夠成熟，需要不斷地創(chuàng)新完善。本文針對房地產(chǎn)金融發(fā)展有關(guān)內(nèi)容，首先簡要概述了房地產(chǎn)金融的主要特點，并分析了在房地產(chǎn)金融發(fā)展階段中出現(xiàn)的一些問題，進(jìn)而根據(jù)筆者認(rèn)識理解，談了談相關(guān)的建議措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 金融 創(chuàng)新

一、引言

房地產(chǎn)金融主要是依托房地產(chǎn)行業(yè)所發(fā)展的金融服務(wù)，主要是針對房地產(chǎn)項目的開發(fā)流通、購買消費等價值鏈，利用貨幣和信用渠道，所開展的各種資金融通活動。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有金融產(chǎn)品的屬性，因而這也決定了房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)勢必有著天然的聯(lián)系，特別是對我國來說，隨著房地產(chǎn)項目投資的不斷攀升，以及房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模的整體擴(kuò)大，更加促進(jìn)了金融行業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，以金融機(jī)構(gòu)的金融服務(wù)來吸引外部資金，以金融產(chǎn)品集聚的資金來為房地產(chǎn)開發(fā)提供資本金保障，成為房地產(chǎn)行業(yè)運作發(fā)展的重要模式。但作為金融市場中的新生力量，房地產(chǎn)金融在運作過程中也存在著不少的問題，需要重點研究解決。

二、房地產(chǎn)金融的主要特點分析

房地產(chǎn)金融作為近年來新發(fā)展的金融業(yè)態(tài)，與傳統(tǒng)的金融產(chǎn)品有著很大的區(qū)別，特點主要體現(xiàn)在以下幾方面：

（一）房地產(chǎn)金融的融資期限一般較長

房地產(chǎn)金融與其他金融產(chǎn)品最大的不同在于金融產(chǎn)品的周期長，由于與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)較大，受到房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)建設(shè)周期長的影響，對資金的占用時間也較長，因而導(dǎo)致了房地產(chǎn)金融的產(chǎn)品周期延伸。

（二）房地產(chǎn)金融額度一般要大一些

房地產(chǎn)項目完成投資和項目運營，僅僅依靠企業(yè)的自有資金很難實現(xiàn)，特別是房地廠項目的土地成本、建設(shè)成本、設(shè)備安裝、配套費用、銷售以及稅費等等，成本非常大，因此對資金規(guī)模的需求較大，這決定了房地產(chǎn)金融的融資金額規(guī)模通常較大。

（三）房地產(chǎn)金融的風(fēng)險相對較小一些

房地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要是以各類的貸款、信托、債券為主，而且房地產(chǎn)本身就屬于不動產(chǎn)，具有較強的保值增值能力，而且還可以一定程度上抵御通脹，因而房地產(chǎn)金融的風(fēng)險更加可控。

三、當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題分析

（一）間接金融比例較大容易影響房地產(chǎn)金融的均衡發(fā)展

房地產(chǎn)金融主要分為直接金融和間接金融兩種形式，但目前在我國房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展的實際情況卻是間接金融比例較高，而且直接融資還有著較大波動，如果不能妥善處理好金融結(jié)構(gòu)比例問題，很容易造成金融發(fā)展失衡，對于整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也會造成嚴(yán)重的不良影響。

（二）房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新程度不夠

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)金融的產(chǎn)品創(chuàng)新程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，尤其是表現(xiàn)在金融產(chǎn)品種類方面，在房地產(chǎn)的股票類、債券類、信托類的金融產(chǎn)品方面開發(fā)不夠，尤其是對中小微型房地產(chǎn)企業(yè)的融資支持不夠，造成了房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的融資渠道仍然過于單調(diào)。

（三）房地產(chǎn)金融體系發(fā)展還不夠健全

實現(xiàn)房地產(chǎn)金融的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，需要以完善的金融體系作為支撐，特別是還應(yīng)該具有良好的融資平臺、運營管理以及服務(wù)咨詢等配套體系。但是目前，我國的房地產(chǎn)金融發(fā)展不夠成熟，這些方面都還不夠健全完善，特別是房地產(chǎn)金融的信貸、咨詢業(yè)務(wù)需要持續(xù)加強。

四、房地產(chǎn)金融可持續(xù)發(fā)展的對策研究

（一）健全完善房地產(chǎn)金融體系

為了解決當(dāng)前房地產(chǎn)金融領(lǐng)域存在的發(fā)展速度較慢，發(fā)展模式局限以及可持續(xù)不夠等問題，必須進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融發(fā)展模式，改進(jìn)提升金融體系質(zhì)量。在房地產(chǎn)金融體系的發(fā)展推動上，一方面，應(yīng)該進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)的征信體系建設(shè)，并加強房地產(chǎn)抵押市場的規(guī)范化建設(shè)，為房地產(chǎn)金融發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。另一方面，應(yīng)該為房地產(chǎn)金融發(fā)展創(chuàng)新各種平臺和載體，同時健全完善相關(guān)的政策扶持、引導(dǎo)機(jī)制，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展創(chuàng)建良好的外部環(huán)境。特別是應(yīng)該在多元化的房地產(chǎn)金融體系建設(shè)上作文章，豐富房地產(chǎn)融資方式，增加除了銀行貸款之外的房地產(chǎn)融資規(guī)模，確保間接性融資和直接融資結(jié)構(gòu)比例的合理化，保證房地產(chǎn)金融體系的穩(wěn)定。

（二）充分發(fā)揮市場和政府在房地產(chǎn)金融發(fā)展方面的作用

對于房地產(chǎn)金融的發(fā)展，在市場管理上，應(yīng)該注重放寬對金融市場的條件限制，重點在建立規(guī)范金融秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)金融持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展上制定相關(guān)措施，為房地產(chǎn)金融發(fā)展?fàn)I造良好的外部空間。同時，應(yīng)該進(jìn)一步發(fā)揮好政府的引導(dǎo)作用，通過制定導(dǎo)向性創(chuàng)新性較強的政策，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的更好發(fā)展。此外，政府部門還應(yīng)該注重做好有關(guān)的監(jiān)管，特別是確保房地產(chǎn)金融市場有關(guān)信息尤其是資金來源信息的真實性，保障整個房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定有序發(fā)展。

（三）提高房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新能力

實現(xiàn)房地產(chǎn)金融的穩(wěn)步發(fā)展，最根本的還是要不斷結(jié)合市場的發(fā)展變化強化房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新能力。比如，可以在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方面創(chuàng)新，將房地產(chǎn)債券分割成小單位面值的有價證券出售，盤活市場存量資金。在互聯(lián)網(wǎng)金融營銷方面創(chuàng)新，通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺銷售、租賃房屋，提供相關(guān)的金融服務(wù)。在房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)眾籌模式方面創(chuàng)新，在項目初期進(jìn)行眾籌，引入大眾投資者，節(jié)約資金鏈壓力，降低營銷費用。在供應(yīng)鏈金融投資方面創(chuàng)新，由商業(yè)銀行牽頭，與產(chǎn)業(yè)各方共建供應(yīng)鏈金融電子商務(wù)平臺，引入市場投資者，提供更加多樣的金融投資產(chǎn)品。在房地產(chǎn)投資信托模式方面創(chuàng)新，將資金以信托計劃的名義投資于房地產(chǎn)項目，從而獲得信托收益。

（四）加強對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的控制管理

在房地產(chǎn)金融的發(fā)展過程中，必須重視金融風(fēng)險所造成的風(fēng)險問題，加強對風(fēng)險的防范。首先，應(yīng)該注意通過完善金融市場體系，加強對資金的管理，降低信用風(fēng)險等一系列的措施，對金融風(fēng)險進(jìn)行分散和轉(zhuǎn)移。其次，應(yīng)該加強房地產(chǎn)金融風(fēng)險預(yù)警機(jī)制的建設(shè)，并充分運用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，加強對房地產(chǎn)以及金融市場有關(guān)信息數(shù)據(jù)的分析處理，防范房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險問題。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)金融無論是對金融行業(yè)還是對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都有著重要的影響。鞏固房地產(chǎn)金融的發(fā)展基礎(chǔ)，強化房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)行業(yè)的保障能力，必須緊密結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況，并注重房地產(chǎn)金融的產(chǎn)品創(chuàng)新與質(zhì)量提升，不斷提高房地產(chǎn)金融發(fā)展的多元化水平，進(jìn)而促進(jìn)實現(xiàn)房地產(chǎn)金融的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]肖玲.房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀與未來展望及其金融風(fēng)險淺析[J].知識經(jīng)濟(jì).2016（04）.

[2]China Index Academy；未來五年（2016-2020）中國房地產(chǎn)市場趨勢展望[J].中外建筑.2016（03）.

[3]張耀珊，曲連宇，曹宇，陳紅磊.國內(nèi)外房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的探索及對我國的啟示[J].住宅與房地產(chǎn).2016（03）.