張曉紅

上海理工大學(xué)管理學(xué)院

房地產(chǎn)企業(yè)融資策略選擇

張曉紅

上海理工大學(xué)管理學(xué)院

受宏觀調(diào)控及金融環(huán)境的響，房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題不斷凸顯。因此，如何解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題、選擇一套適合企業(yè)發(fā)展的融資策略成為各企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。本文從金融政策、開發(fā)階段、項(xiàng)目類型三個角度對房地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)行融資策略選擇進(jìn)行探討。

房地產(chǎn)；融資；策略

目前市場環(huán)境不斷變化，各地金融環(huán)境不同，各房地產(chǎn)企業(yè)又有所差別，因此，采取多元化的融資策略是企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。企業(yè)為實(shí)現(xiàn)融資策略多元化，必須形成一套適合自身融資策略選擇的科學(xué)方法。具體參照如下5個原則：一是融資方式多樣性原則；二是融資成本降低原則；三是長短期融資相結(jié)合原則；四是融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化原則；五是針對具體開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)原則。接下來從金融政策、開發(fā)階段、項(xiàng)目類型三個方面闡述房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何采取最優(yōu)的融資策略：

一、不同金融調(diào)控政策下的融資策略的選擇

首先，為淡化宏觀政策影響，避免過度依靠銀行貸款，加大銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極推廣直接融資方式，如房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金。因?yàn)檫@些直接融資方式在應(yīng)對金融調(diào)控政策時，變動很小，與股票、債券等融資不同，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以采取直接融資方式去應(yīng)對國家調(diào)控。其次，關(guān)系型融資能力也是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備的，企業(yè)在選擇融資策略時，可以根據(jù)其與銀行的關(guān)系進(jìn)行選擇，對此，企業(yè)要掌握好與金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系，尤其要控制好與四大行的關(guān)系。因?yàn)檫@樣可以幫助企業(yè)應(yīng)對金融環(huán)境的惡化帶來的不利影響，面對不利狀況時，關(guān)系較好的金融機(jī)構(gòu)可以為企業(yè)融資，幫助企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢。

二、不同開發(fā)階段融資策略的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)可以針對不同開發(fā)階段建立如下融資模式體系：在前期開發(fā)階段，企業(yè)的主要資金來源為長期資金，所以企業(yè)可以發(fā)行長期債券、發(fā)行股票來融資，或者采取投資基金的途徑；在中期開發(fā)階段，獲得資金的途徑主要有貸款融資，具體包括短期貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等，還可以通過施工單位替企業(yè)墊付款項(xiàng)或者融資租賃等方式獲取資金；在房地產(chǎn)的后期銷售階段，購房者通過向銀行貸款和使用住房公積金完成住房貸款。在這樣的融資體系中，無論是對于金融業(yè)還是對于房地產(chǎn)業(yè)都起到了降低風(fēng)險(xiǎn)、提高績效的作用，推動房地產(chǎn)企業(yè)向多元化的融資方向發(fā)展。

三、不同類型開發(fā)項(xiàng)目融資策略的選擇

房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目千差萬別，而不同的開發(fā)項(xiàng)目融資特點(diǎn)也不盡相同，所以各企業(yè)要針對自身特點(diǎn)以及項(xiàng)目特點(diǎn)制定適合的融資策略。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目主要包括兩個大類：住宅類和商業(yè)類。其中住宅類項(xiàng)目又可以細(xì)分為豪宅、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房，目前市場上大部分項(xiàng)目都是住宅類項(xiàng)目。商業(yè)類項(xiàng)目一般是指寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)、停車場、倉庫等，主要以開發(fā)并持有為主，盈利模式主要是收取租金和物業(yè)增值，現(xiàn)金流比較穩(wěn)定，一般融資規(guī)模比較大，貸款年限比較長。具體而言，豪宅類以權(quán)益型融資策略為主，以長期債券融資、房地產(chǎn)信托融資等為輔。普通住宅類在選取權(quán)益型融資策略的同時，還可以考慮信托融資以及向銀行貸款，也可以由施工單位替企業(yè)墊付款項(xiàng)進(jìn)行融資；普通住宅在銷售階段，通過實(shí)行預(yù)售和客戶按揭貸款可以獲得大量資金。經(jīng)濟(jì)適用房主要是通過銀行信貸獲取資金。商業(yè)類項(xiàng)目在權(quán)益型融資基礎(chǔ)上，可以考慮中長期債券融資、房地產(chǎn)信托基金、銀行開發(fā)貸款融資。

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