朱淑芹

摘 要：伴隨城市化進(jìn)程的加速和房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的激增，關(guān)于房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)共用面積分?jǐn)偟膯?wèn)題也逐漸凸顯。面積測(cè)算時(shí)為了維護(hù)業(yè)主利益，使得共用面積合理分?jǐn)?，需?duì)其相關(guān)分?jǐn)倖?wèn)題進(jìn)行深入探究。首先從當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪共用面積分?jǐn)偞嬖诘膯?wèn)題入手，探究其產(chǎn)生的原因，從分?jǐn)傇瓌t、計(jì)算模型和人員建設(shè)等方面對(duì)共用面積分?jǐn)倖?wèn)題提出有針對(duì)性的優(yōu)化策略，為類似工程提供參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；共用面積；分?jǐn)倖?wèn)題；計(jì)算模型

中圖分類號(hào)：P218 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2016.22.096

當(dāng)前，伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，商品房數(shù)量與日俱增，盡管房屋銷售、租賃程序日益規(guī)范化，但實(shí)際運(yùn)營(yíng)中房屋面積計(jì)算與建筑面積均攤過(guò)程中，仍存在較多糾紛。因此應(yīng)提升整體測(cè)繪與計(jì)算的精確度，平衡多方利益，降低產(chǎn)權(quán)人經(jīng)濟(jì)損失，減少房屋測(cè)繪公共面積均攤所引起的相關(guān)糾紛。

1 房產(chǎn)測(cè)繪共用面積分?jǐn)傊械膯?wèn)題

1.1 相關(guān)規(guī)定的可操作性方面

現(xiàn)有相關(guān)建筑工程測(cè)算中，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪公共面積攤分問(wèn)題的相關(guān)規(guī)定缺乏響應(yīng)的可操作性，所以對(duì)同一處房屋而言，當(dāng)不同的測(cè)繪人員測(cè)繪時(shí)，可能導(dǎo)致差異化的測(cè)繪成果。關(guān)于共用建筑面積均攤計(jì)算的方法，可參照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 17986.1—2000）。但當(dāng)對(duì)復(fù)雜結(jié)構(gòu)的多功能房屋測(cè)繪與計(jì)算時(shí)，由于不同的公攤面積會(huì)使得同一戶室面積差異較大，可能引起房屋面積糾紛的可能性增加，降低了房屋測(cè)繪的科學(xué)性和權(quán)威性。

1.2 測(cè)繪人員技術(shù)方面

房屋的測(cè)繪涉及到千萬(wàn)人的切身利益，當(dāng)測(cè)繪人員在進(jìn)行公共面積的計(jì)算時(shí)，會(huì)因不同的理解方式而產(chǎn)生差異，使分?jǐn)傆脩舻姆课莨裁娣e產(chǎn)生差異。根據(jù)我國(guó)的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)增強(qiáng)專業(yè)人員素質(zhì)，加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪工作的科學(xué)管理。

1.3 開發(fā)商方面

在我國(guó)當(dāng)前房屋價(jià)格居高不下的情形下，部分開發(fā)商會(huì)因?yàn)槔娑沟梅课菝娣e縮水。房屋建筑面積的測(cè)繪關(guān)系到各用戶的切身利益，需保證用戶自身權(quán)益，否則難免產(chǎn)生法律糾紛。因此應(yīng)嚴(yán)格把握房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范，保證測(cè)繪手段可靠、正確、科學(xué)。為維護(hù)買賣雙方的利益，需要準(zhǔn)確、科學(xué)地對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行測(cè)繪，以維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)固、和諧發(fā)展。

2 房產(chǎn)測(cè)繪共用面積分?jǐn)倖?wèn)題的解決策略

房屋面積測(cè)繪涉及多方切身利益，為規(guī)避測(cè)繪單位作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)堅(jiān)持“科學(xué)、合理、公正”的原則，避免因房產(chǎn)測(cè)繪共用面積分?jǐn)偹l(fā)的糾紛，同時(shí)提升房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的公信力和權(quán)威性。為此，可從以下方面予以加強(qiáng)與提升。

2.1 全面把握共用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t

共用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t有幾下幾條：①對(duì)于房屋共用建筑面積的分?jǐn)?，?yīng)該以“幢”為單位。②需要按照協(xié)議或文件對(duì)建筑面積進(jìn)行合法的分割，對(duì)于建筑面積的分?jǐn)?，?yīng)該按照該幢樓各套房產(chǎn)內(nèi)的建筑面積之和的比例計(jì)算。③對(duì)幢樓房屋進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)，物業(yè)可服務(wù)于整幢樓的公共建筑面積；對(duì)局部的房屋分?jǐn)倳r(shí)，物業(yè)也可服務(wù)局部的公共建筑面積。④按照分?jǐn)偟南禂?shù)，對(duì)公共面積分?jǐn)偅谶M(jìn)行公共建筑面積的分?jǐn)偤?，不能隨便改變各套房屋中的公共建筑面積的界限。由于公共建筑中分?jǐn)偯娣e的情況較為復(fù)雜，所以應(yīng)該按照具體規(guī)定實(shí)行分?jǐn)偂?/p>

2.2 優(yōu)化共用建筑面積中的分?jǐn)傆?jì)算模型

共用建筑面積是指產(chǎn)權(quán)人共同擁有的建筑面積，分為可分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e和不可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e2部分。對(duì)于值班警衛(wèi)室、地下室、過(guò)道、公共門廳、設(shè)備間、配電間、變電室、垃圾道、樓梯間、管道井、電梯井等此類分?jǐn)偟墓灿妹娣e，還應(yīng)涉及管理用房、公共用房建筑面積、有維護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱、多層建筑物中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間、套與公共面積之間的分隔墻，均屬參與分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e。

2.3 合理計(jì)算面積分?jǐn)?，減少利益糾紛

當(dāng)前，關(guān)于房屋建筑面積分?jǐn)倖?wèn)題尚無(wú)明確、細(xì)致的參照標(biāo)準(zhǔn)，所以在實(shí)際操作時(shí)，由于不同測(cè)繪從業(yè)者有審視角度的差異，在某些較為復(fù)雜的分?jǐn)傟P(guān)系中，無(wú)法合理、明確地取舍，使得房屋測(cè)繪過(guò)程存在偏差，且難以將誤差值控制在合理的范圍之內(nèi)，所以分?jǐn)偨Y(jié)果必然存在一定的偶然性與不確定性。實(shí)際計(jì)算時(shí)，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)提供關(guān)于共用面積分?jǐn)偡矫娴奈臅蛘吲c購(gòu)買房屋的人達(dá)成共同的協(xié)議。但是，如果雙方難以達(dá)成協(xié)議，則需房屋測(cè)繪管理部門提出最佳解決方案，甚至最終訴諸法律。

2.4 完善隊(duì)伍建設(shè)，提升從業(yè)人員素質(zhì)

如今，行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，測(cè)繪人員應(yīng)熟練掌握各種測(cè)繪業(yè)務(wù)和測(cè)繪技術(shù)，熟悉房產(chǎn)的法律法規(guī)和業(yè)務(wù)知識(shí)，并且測(cè)繪部門應(yīng)加強(qiáng)從業(yè)者思想教育，提升他們的質(zhì)量意識(shí)，站在公平的立場(chǎng)上按照國(guó)家的法律法規(guī)公正測(cè)量、計(jì)算。同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)員工技能培訓(xùn)和從業(yè)教育，嚴(yán)格落實(shí)崗前培訓(xùn)，針對(duì)個(gè)人情況特定培訓(xùn)，使得新人能夠掌握新規(guī)定，提高技巧、更新自身的知識(shí)；不定期地開展技術(shù)交流會(huì)，創(chuàng)造良好的業(yè)務(wù)溝通平臺(tái)。

3 結(jié)束語(yǔ)

當(dāng)前，關(guān)于商品房公攤面積計(jì)算的問(wèn)題日益成為業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)，確定合理的共用面積分?jǐn)偧夹g(shù)流程具有重要意義。為此，首先應(yīng)劃分建筑功能區(qū)，依照產(chǎn)權(quán)單位的劃分標(biāo)準(zhǔn)、單幢多用途房屋等進(jìn)行功能區(qū)劃分；其次按照“誰(shuí)使用，誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t，將樓梯、電梯井、供暖泵房等公共設(shè)施按商業(yè)、住宅分?jǐn)偅页浞挚紤]產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議或產(chǎn)權(quán)文件確定權(quán)屬信息，將功能區(qū)與層間共用建筑面積進(jìn)行確認(rèn)公示，按照整體到局部、功能區(qū)或協(xié)議等細(xì)分，最終攤歸算至套、戶，經(jīng)層、幢建筑面積校核等過(guò)程，最終完成相關(guān)的共用面積分?jǐn)偣ぷ鳌?/p>

面對(duì)單一使用的商住樓，由于不同樓層之間建筑布局的差異，造成共用面積均攤時(shí)存在問(wèn)題，所以關(guān)于公共面積的分?jǐn)傆?jì)算方法也不盡相同。為有效平衡各方利益，減少糾紛，應(yīng)當(dāng)全面遵循相關(guān)的分?jǐn)傇瓌t，優(yōu)化房產(chǎn)公共面積測(cè)繪的方式。與此同時(shí)，制訂合理的面積分?jǐn)偝绦蚺c原則，使雙方的意見達(dá)到統(tǒng)一。另外，還要不斷加強(qiáng)測(cè)繪隊(duì)伍的建設(shè)，有效地提升測(cè)繪人員的素質(zhì)，科學(xué)、合理、公正地處理房產(chǎn)測(cè)繪共用面積分?jǐn)倖?wèn)題。

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〔編輯：劉曉芳〕