李莉

摘要：針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)成本控制出現(xiàn)的問題，從投資決策、工程設(shè)計、招投標(biāo)過程、項目實施、營銷過程、財務(wù)管理等方面進行了成本控制的分析和建議，房地產(chǎn)企業(yè)進行成本控制在面對眾多的不確定性，需要建立高效的成本控制體系，合理分析規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容，找準(zhǔn)定位，制定詳實的可行性分析報告，動態(tài)監(jiān)控項目實施進度，制定準(zhǔn)確的營銷策略，以財務(wù)成本管理為管理核心，強化財務(wù)管理信息化建設(shè)，形成全面多方位的成本控制管理體系。

關(guān)鍵詞：成本控制；房地產(chǎn)；財務(wù)管理；成本分析

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量劇增，房地產(chǎn)項目如雨后春筍在全國各地落地。從2000年以來我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了4個階段[1～5]：第一階段是從2000年～2004年，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，國家出臺了多項政策支持地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)各項指標(biāo)達到高峰，2005年到2009年，房價的高漲，百姓對房價出現(xiàn)恐慌情緒，國家推出相關(guān)政策進行房價調(diào)控，2010年到2013年房價趨于穩(wěn)定期，地產(chǎn)行業(yè)趨于平穩(wěn)，在2014年至2015年，地產(chǎn)行業(yè)開始重組洗牌，進行了行業(yè)內(nèi)的大洗牌，調(diào)整行業(yè)結(jié)構(gòu)。規(guī)模小、分散化、平民化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被淘汰，轉(zhuǎn)而形成規(guī)?；⒉町惢?、品牌化的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團。目前大城市可開發(fā)的面積趨于飽和，土地資源的競爭更加激烈，在有限的土地資源下能控制成本獲得收益的最大化是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前急需解決的重要問題。

房地產(chǎn)企業(yè)競爭的最重要的武器是資本，資本的合理利用與分配是企業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵所在，房地產(chǎn)企業(yè)首先從開發(fā)項目著手，重視資金的合理分配，控制成本保持企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。高效的成本控制是需要針對實際開發(fā)項目建立以成本控制為中心的企業(yè)管理體系，建立信息共享和監(jiān)督反饋平臺，建立系統(tǒng)化的企業(yè)成本管理，準(zhǔn)確的根據(jù)實際項目進行判斷，有效的處理項目開發(fā)遇到的管理問題。成本控制的建立是準(zhǔn)確作出決策，提高企業(yè)競爭力。國外對于成本控制的意識從14世紀開始形成，19世紀80年代到20世紀初形成成本控制的理論，如價值工程理論、目標(biāo)成本控制法、全壽命周期成本控制法等[6～9]。國內(nèi)對于房地產(chǎn)成本控制的研究從20世紀80年代開始，學(xué)習(xí)吸收了國際相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)經(jīng)驗和方法，成本控制體系有了一定的提高，形成了作業(yè)成本法、目標(biāo)成本法和全面成本管理等方法。

一、成本控制的相關(guān)概念

成本是指商品生產(chǎn)經(jīng)營過程中的各項支出，包括勞務(wù)和各種費用的總和。房地產(chǎn)開發(fā)成本包括了從項目拿地分析到項目竣工完成的所有總和。項目的成本包括土地費用、工程建設(shè)費用、開發(fā)的期間費用等。房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策階段的成本主要是選址和配套的分析活動發(fā)生的調(diào)研費用、員工費用、公共費用、試驗費用、評審費用以及相關(guān)的投資咨詢費用。前期工作階段的費用主要是土地、拆遷、前期工程費用等。項目建設(shè)階段發(fā)生的費用約占總成本的50%，是成本控制的重要階段。項目銷售階段的費用主要是指銷售服務(wù)費、廣告宣傳費、品牌建設(shè)費等，各類營銷費用占總成本的5%左右。項目的期間費用包括利息支出、金融手續(xù)費用、匯兌損失等財務(wù)費用、管理人員工資、保險費、辦公費等管理費用以及繳納的相關(guān)稅金總額。

成本控制就是需對生產(chǎn)經(jīng)營過程中的各項費用進行控制，降低實際成本與計劃成本間的差額，找出控制關(guān)鍵變量，制定最合理的控制方案，提高利用率，降低不必要的浪費[10～12]。成本控制過程中會受到房地產(chǎn)銷售市場、經(jīng)營市場和土地市場的影響，房地產(chǎn)市場也容易受到國家政策和百姓購房意愿的影響，這些不確定性會導(dǎo)致成本控制的難度加大。項目開發(fā)過程中的材料價格上漲和人工費的上漲也常會導(dǎo)致成本超出預(yù)算，材料費用方面的變化也是控制成本的重要部分。施工質(zhì)量和施工進度的不確定也會導(dǎo)致工程成本的增加，房地產(chǎn)安全事故率雖然近十年是有逐年下降的趨勢，但是安全因素不容忽視。

二、成本控制存在的問題

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)進入了發(fā)展平穩(wěn)期，企業(yè)的暴利已經(jīng)不如從前，國家也對房地產(chǎn)的調(diào)控也基于可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理上出現(xiàn)了很多管理成本的漏洞，只做了簡單的成本預(yù)算，分類不夠精確，部分企業(yè)只注重眼前利益，沒有系統(tǒng)的估算，缺乏一套長期有效的成本控制方案，容易陷入資金周轉(zhuǎn)困難的境地。部分企業(yè)對成本控制存在錯誤的認識，認為在項目設(shè)計階段是成本控制的重點，而忽視了其他階段，缺乏一種科學(xué)先進的成本控制管理方法，房地產(chǎn)的成本控制信息來源于財務(wù)部門，而業(yè)務(wù)部門提供的信息相對滯后，項目實際開發(fā)過程中會導(dǎo)致與預(yù)期效果偏差很大，無法找到變動成本與成本的影響因素。在多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍處于粗獷式管理模式，成本控制體系沒有得到有效的落實，管理人員工作效率低下，部分人員缺乏工作責(zé)任心，缺乏事中監(jiān)督管理，缺乏一個詳細的成本分析環(huán)節(jié)，這是項目結(jié)算中容易忽視的環(huán)節(jié)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目控制的要點

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制需要貫穿項目開發(fā)的全流程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在項目投資決策、工程設(shè)計、招投標(biāo)過程、項目實施、營銷過程、財務(wù)管理等方面進行成本管理控制。

（一）投資決策中的成本控制

房地產(chǎn)項目通常投資周期較長，資金周轉(zhuǎn)慢，因此房地產(chǎn)項目投資決策階段需要有條理計劃的擬定項目全局的投資開發(fā)計劃，項目決策階段的成本占的比重較低，但對項目全局的影響高達70-80%，投資決策關(guān)鍵性至關(guān)重要。在前期決策工作中要尋找到最有優(yōu)勢的投資機會，針對某個區(qū)域的建筑投資進行可行性分析，研究當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展和政策配套以及材料供應(yīng)相關(guān)情況，準(zhǔn)確進行房地產(chǎn)項目的定位。定位主要是指品質(zhì)定位、功能定位和消費者定位，通過了解消費者的購買能力，進行準(zhǔn)確的定位，才能更好的抓住消費心理，制定準(zhǔn)確的營銷策略。對項目進行概念規(guī)劃，使設(shè)計更為規(guī)范系統(tǒng)化。對項目進行可行性的分析，確保投資決策方案具有科學(xué)合理性，能夠?qū)深A(yù)見的技術(shù)、政策、市場等問題進行綜合的評價，吸取失敗項目的教訓(xùn)，提煉成功案例的精華，對投資方案進行不斷的優(yōu)化，豐富而詳實的可行性報告可以為投資提供可靠的依據(jù)。

（二）設(shè)計過程中的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)對設(shè)計過程中的成本控制可以影響工程總投資的絕大部分，合理的設(shè)計可以讓總成本降低5%～20%。項目設(shè)計成本控制主要的措施有采取設(shè)計的招投標(biāo)，對于工程和配套等進行統(tǒng)一招標(biāo)，鼓勵多家共同競標(biāo)，挑選最優(yōu)的設(shè)計方案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合設(shè)計經(jīng)驗對項目設(shè)計進行限額設(shè)計，降低工程成本。對投標(biāo)中條款、地形、設(shè)計任務(wù)一致的項目進行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計。

（三）招投標(biāo)過程中成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)招投標(biāo)階段的成本控制有利于降低施工和材料成本，降低工程造價，應(yīng)采取公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)結(jié)合的方式，對建設(shè)單位突出點進行發(fā)包，結(jié)合不同的實際情況采取不同的合同類型，挑選最優(yōu)的評標(biāo)人進行公平公正的評標(biāo)，嚴禁采用暗箱操作的辦法，對合同的每個細節(jié)都要理清，避免不合理條款，避免合同糾紛。編制工程量的清單，制定合理的招投標(biāo)文件，編制招標(biāo)工程的最高投標(biāo)限價，有效控制招投標(biāo)過程中的成本。

（四）項目實施過程中的成本控制

施工環(huán)節(jié)的成本控制需要控制各種變更所產(chǎn)生的費用，保證施工質(zhì)量。施工階段需要合理的安排工期，對進度進行量化，嚴格執(zhí)行經(jīng)濟簽證及工程量變動等管理。對施工成本動態(tài)監(jiān)控，及時收集信息資料，定期對計劃進度進行分析比較。對工程變更進行跟蹤監(jiān)控，項目變更過程中更應(yīng)切實做到實事求是的態(tài)度，確保工期正常完成。

（五）營銷過程中的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)的營銷策略是提高銷售效率降低成本，需要進行合理的營銷市場定位，展現(xiàn)房地產(chǎn)自己的品牌魅力，降低銷售過程中的人員費用，有助于品牌的建立，深化項目的形象，圍繞項目定位制定銷售策劃、品牌宣傳，有助于地產(chǎn)項目的合理定價，對不同時間和環(huán)境采取不同的售價策略。

（六）財務(wù)管理中的成本控制

財務(wù)管理中的成本控制已經(jīng)成為企業(yè)各項管理制度的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)財務(wù)成本控制需要建立科學(xué)的財務(wù)管理制度，以財務(wù)成本管理為核心，合理分配財務(wù)管理資金，通過財務(wù)管理不斷的規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營活動，獲得利潤的最大化。對財務(wù)管理成本控制的實施過程中，需要完善財務(wù)管理的信息化建設(shè)[13]，采用各類專業(yè)性軟件，避免信息傳遞出現(xiàn)丟失錯誤，提升企業(yè)資金利用率，提升財務(wù)管理的成本控制效率。針對項目而言，成本動態(tài)的控制點較多，成本影響因素也較多，建立成本控制信息化平臺，對成本估算、設(shè)計變更、資金流控制等進行有效的控制，使得業(yè)務(wù)與資金得到了很好的結(jié)合。

四、結(jié)語

本文簡述我國房地產(chǎn)的發(fā)展情況，介紹了成本控制的相關(guān)概念，分析了當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)成本控制出現(xiàn)的問題，從投資決策、工程設(shè)計、招投標(biāo)過程、項目實施、營銷過程、財務(wù)管理等方面進行，提出了成本控制的分析和建議，房地產(chǎn)企業(yè)進行成本控制在面對眾多的不確定性，需要建立高效的成本控制體系，合理分析規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容，找準(zhǔn)定位，制定詳實的可行性分析報告，動態(tài)監(jiān)控項目實施進度，制定準(zhǔn)確的營銷策略，以財務(wù)成本管理為管理核心，強化財務(wù)管理信息化建設(shè)，形成全面多方位的成本控制管理體系。

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（作者單位：中冶置業(yè)重慶有限責(zé)任公司）