張紅鈞

摘 要：目前我國大中城市的新建住宅大多為高層建筑，需要使用大量電梯。為了在市場的相關(guān)競爭中擁有更強的核心競爭能力，相關(guān)的電梯采購部門則更需要著眼于相應(yīng)的電梯采購應(yīng)對技巧。電梯的單臺價值高，一般由房地產(chǎn)開發(fā)商直接采購，多項目的電梯采購需考慮眾多因素，其決策較為復雜。本文闡述了電梯采購的相關(guān)工作，進而探究電梯成本及采購的多種方法與策略，希望能夠進一步促使電梯的高質(zhì)量采購，進一步高效服務(wù)于企業(yè)的發(fā)展建設(shè)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；電梯采購；成本；選型

引言

隨著整個社會現(xiàn)代化進程和城市化建設(shè)進程的迅速加快，我國在相關(guān)的工程建設(shè)方面的技術(shù)水平得到了極大的提升，與此同時，建筑市場中不同企業(yè)的相關(guān)競爭也更加激烈。房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)歷了近 20 年的發(fā)展，已培育出一批大型的房地產(chǎn)企業(yè)集團。同時，通過市場的競爭，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤由以前的暴利逐步趨向合理，開發(fā)商成本控制能力的競爭也將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樾袠I(yè)競爭的一個主要方面。 電梯的招標采購作為電梯行業(yè)不可或缺的重要管理活動，必須通過規(guī)范化并且高效性的應(yīng)對方式與合理技巧，才能確保其有效落實，穩(wěn)定提高。

一、電梯產(chǎn)品特點概述

由于我國人均土地占有面積較少，城市化發(fā)展的速度較快，各大中城市的住房需求旺盛。為加強土地的合理利用，很多大中城市的主城區(qū)在近些年均禁止開發(fā)建設(shè)多層住宅，而要求提高容積率，建設(shè)小高層和高層住宅。對于高層建筑，就必須使用電梯。電梯是一種多應(yīng)用于高層樓宇中的垂直交通工具，造價基于樓宇的垂直高度存在一定差異，但總體造價依然較高。電梯的平面位置設(shè)置與結(jié)構(gòu)設(shè)置對建筑物結(jié)構(gòu)影響往往較大，在施工過程后難以進行變動，另一方面，電梯也隸屬于永久工程設(shè)備，一旦設(shè)置后，其控制系統(tǒng)、速度、載重量多不能輕易進行變動。同時，電梯也是機電一體化的大型復雜產(chǎn)品，從其結(jié)構(gòu)的角度來看，子系統(tǒng)之間的密切配合是電梯能否正常運行的關(guān)鍵。一般來說，如果子系統(tǒng)之間的總體水平較高，那么電梯的技術(shù)性能也就較為優(yōu)秀。在頻繁使用中，要想讓電梯安全運行并能保持優(yōu)越的使用性能，這就對各子系統(tǒng)之間長期保持優(yōu)秀的總體水平提出了非常高的要求，也就使得相關(guān)的采購工作面臨了較為棘手的難題。

二、電梯供應(yīng)與采購管理

隨著大型城市中高層樓宇的逐年增加，我國電梯產(chǎn)品數(shù)量的發(fā)展已經(jīng)有了質(zhì)的飛躍，但同時，相關(guān)的企業(yè)在電梯產(chǎn)品采購中所面對的一系列棘手問題也就越來越引起全社會的廣泛關(guān)注。特別是與電梯產(chǎn)品有關(guān)的招投標方面和相關(guān)的采購方面，相關(guān)的企業(yè)還存在較多的問題。在實際情況中，當今社會上的電梯工程項目建設(shè)中施工階段的“重建設(shè)輕采購”的傳統(tǒng)理念仍然非常普遍，一些企業(yè)和施工單位沒有對采購單位的責任達到明確的認識，使采購工作的責任和分工仍然存在大量的問題。

1、電梯產(chǎn)品的采購與招標被認為是復雜程度較高的綜合性的系統(tǒng)工程，需要相關(guān)的采購人員對可考慮到的不同因素進行合理的分析與量化，從而有效地選擇相關(guān)的電梯產(chǎn)品。

2、整體采購以小機房電梯為主 ，無機房節(jié)能電梯的比例將增加。

對于需要采購的相關(guān)電梯產(chǎn)品，有關(guān)的采購部門需要創(chuàng)建合理有效并且具有針對性的采購管理體系，制定出可量化的可行目標，比如從開始的采購文件編寫階段到最終的實施采購階段，完善相關(guān)建設(shè)資金的使用計劃，并對此進行量化考核，進而加強對采購質(zhì)量的有效保證。一般情況下電梯廠家對于大批量采購有相應(yīng)的價格優(yōu)惠，所以房地產(chǎn)開發(fā)商有多個項目的電梯集中到一次采購的動力。同時，相關(guān)的采購人員在進行采購文件的編寫時，還需要建立起相關(guān)管理措施和采購體系，充分規(guī)劃電梯產(chǎn)品采購的不同方面，有效落實采購資金的透明公開化，達到有效落實檔電梯采購的不同層次。

普通電梯能耗大、噪音大、維修頻率高，更換對用戶造成費用負擔。比如一臺普通電梯平均壽命為15 年，按中國家用住宅建筑產(chǎn)權(quán) 70 年計算需要更換 4 次，所以總體使用成本很大。如果采用節(jié)能小機房電梯，同樣壽命的房產(chǎn)只需要更換 2—3 次，而且使用費要節(jié)約 1/3 以上。進入 21 世紀，大機房電梯使開發(fā)商和電梯用戶面臨了巨大的成本風險。中國的電梯企業(yè)缺乏對世界電梯技術(shù)學習的途徑，也不十分重視電梯技術(shù)的研發(fā)，所以一直很依賴三菱等日本技術(shù)。把大機房電梯改成小機房電梯，不僅節(jié)約土建成本，而且設(shè)計結(jié)構(gòu)更趨合理。小機房電梯的應(yīng)用在國內(nèi)已經(jīng)不存在問題。從 2006 年起，無機房電梯供應(yīng)量大增，同時，無機房別墅電梯將與家用電梯一起主導家用別墅電梯市場。

電梯產(chǎn)品的招標對于現(xiàn)有的采購體系實際上提出了非常高的要求，一般來說，企業(yè)采購的相關(guān)文件的主要內(nèi)容是電梯市場的模擬結(jié)構(gòu)信息，這往往會隨著企業(yè)自身市場營銷策略的變化而不斷地產(chǎn)生改變。在電梯供應(yīng)商的折扣政策既定情況下，房地產(chǎn)企業(yè)集團同時實施的項目越多或者各個項目的電梯需求數(shù)量越大，越有可能進行集中統(tǒng)一采購。 房地產(chǎn)企業(yè)集企業(yè)中現(xiàn)有的采購體系在此顯得不夠完善，對此可考慮采用“分檔式”的采購策略來對現(xiàn)有的招標體系進行完善。通過分檔策略，相關(guān)的采購人員可以優(yōu)先確定所確定的電梯檔次，進而能更完善地把握資金的相關(guān)預(yù)算。

三、電梯選型

中國民用電梯技術(shù)已經(jīng)完全達到國外同等水平。過去設(shè)計院與開發(fā)商選擇電梯有一個嚴重的誤區(qū)，就是沒有考慮電梯以及土建等綜合成本和使用成本。鑒于電梯設(shè)備的大型機電一體化的特殊性質(zhì)，相關(guān)的評審專業(yè)性和技術(shù)性也比較強，因此，采用量化的評審方法可以從電梯產(chǎn)品的子結(jié)構(gòu)入手，結(jié)合相關(guān)的子系統(tǒng)運行情況、采購資金使用情況方面進行綜合性的評審，達到客觀公正地選擇最佳性價比的電梯產(chǎn)品的目的。綜合成本是電梯設(shè)計、土建、電梯設(shè)備、電梯安裝、維修服務(wù)成本的總和。使用成本是電梯維保費用、電梯使用費（含電費等）、電梯年審費用等。

電梯選購與建筑開發(fā)成本的關(guān)系：

1.根據(jù)項目情況選擇合適的電梯

高檔項目選擇低檔電梯會造成整個建筑的檔次降低；低檔住宅就不用選擇高檔的電梯。這涉及品牌和價格的關(guān)系。中低檔的住宅建議選擇品牌知名度稍低，而價格優(yōu)惠的電梯。

2.正確提交電梯選擇條件和參數(shù)

因為提供的參數(shù)越全面，電梯企業(yè)的報價就越精確。對于相同參數(shù)的電梯，關(guān)鍵部件的質(zhì)量好壞是影響電梯品質(zhì)和成本的關(guān)鍵，現(xiàn)在國內(nèi)的很多電梯參加，曳引機、控制器等關(guān)鍵部件是由其他專業(yè)廠家生產(chǎn)，電梯廠購買安裝的，因此，對這些部件的廠家、品牌等需要作出明確的要求，以利于評標時綜合考慮。

3.中國民用電梯技術(shù)已經(jīng)完全達到國外水平，商住樓與一般寫字樓、酒店在選擇電梯配置時，不必要求大件進口。

4.根據(jù)不同的建筑選擇不同的裝潢

5.家用別墅電梯的選擇需要考慮別墅的檔次

300 萬以下的別墅可以不安裝電梯；300 萬至 600 萬元的別墅可選擇 200—250KG 電梯；高于 600 萬元的別墅選擇 250KG 以上的電梯。

6.不要迷信電梯品牌

采購住宅電梯和家用別墅電梯時電梯品牌的選擇面可以廣一點。超高速電梯 6m/s以下速度可考慮選用國內(nèi)產(chǎn)品。

7高檔樓宇、超高層建筑的電梯設(shè)備品種繁多，最好選擇相對專業(yè)的招標代理公司，由專業(yè)人員合作進行招標采購。

8、使用過程中的維護保養(yǎng)

一部電梯品質(zhì)的優(yōu)劣，設(shè)備品質(zhì)是基礎(chǔ)，安裝質(zhì)量很大程度上決定了電梯運行質(zhì)量，但后期的維護保養(yǎng)是保證電梯長期穩(wěn)定可靠運行的保障，因此，電梯采購是必須對后期的維護保養(yǎng)提出明確要求，從維保技術(shù)保證、人員、配件供應(yīng)等方面綜合考慮。

四、結(jié)語

電梯的招標采購作為電梯行業(yè)不可或缺的重要管理活動，必須通過規(guī)范化并且高效性的應(yīng)對方式與合理技巧，才能確保其有效落實，穩(wěn)定提高。同時，電梯工程的興起實際上也為相關(guān)的高層樓宇建筑工程注入了新的生機和活力，達到兼容并蓄，取長補短的優(yōu)秀目的。本文針對電梯招標采購的特點，系統(tǒng)地提出相應(yīng)的細化策略和應(yīng)對技巧，深層次體現(xiàn)電梯采購工作與招標工作的重要價值。

參考文獻：

[1] 肖瑩瑩淺談電力公司電梯采購工作的創(chuàng)新[J].建筑教育產(chǎn)業(yè)報，2009

[2]陳榮芳.建設(shè)工程招投標階段的造價控制研究[J].價值工程，2014