進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序力促房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展

張群+張全智+閆寒+張國明

[摘 要]進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，力促房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，已經(jīng)引起各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。最密集的出臺(tái)一系列的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，為樓市“退燒”，是當(dāng)前各級(jí)政府急需解決的重要課題。要使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，必須采取切實(shí)可行的政策和措施，繼續(xù)扎實(shí)做好各項(xiàng)工作。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場(chǎng)；整頓調(diào)控規(guī)范；平穩(wěn)健康發(fā)展

[中圖分類號(hào)]F28 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1009 — 2234（2016）12 — 0094 — 02

國務(wù)院總理李克強(qiáng)最近指出：“強(qiáng)化地方主體責(zé)任，因地因城施策，保障居民基本住房需求，努力實(shí)現(xiàn)住有所居，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！比嗣胥y行行長周小川指出：“近期中國部分城市房價(jià)上漲較快。中國政府對(duì)此高度重視，積極采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展?！弊〗ú棵鞔_要求各地進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，繼續(xù)加大工作力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。與此同時(shí)，十月初以來，全國各地多個(gè)城市密集出臺(tái)新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，多地重啟限購、限貸，各地為穩(wěn)房價(jià)使出了“洪荒之力”。這充分說明進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，最密集的出臺(tái)一系列的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，為樓市“退燒”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，已經(jīng)引起各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，是當(dāng)前急需解決的重要課題。

一、全國一、二線城市房價(jià)漲幅向三、四線城市蔓延

一是一、二線城市房價(jià)漲幅向三、四線城市蔓延，已經(jīng)形成全面的漲幅態(tài)勢(shì)。從國家統(tǒng)計(jì)局獲悉，8月70個(gè)大中城市中，64個(gè)城市房價(jià)環(huán)比上漲，比7月增加了13個(gè)。其中，北上廣深四個(gè)城市同比漲幅為25.8%、37.8%、21.2%、37.3%。二是房價(jià)全面上漲與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和居民收入預(yù)期背離，缺乏良性循環(huán)。既沒有經(jīng)濟(jì)良好的預(yù)期，缺乏基本面的支撐，也沒有收入大幅上漲的支持。三是房地產(chǎn)價(jià)格全面上漲對(duì)高端收入群體而言，房價(jià)尚且可以接受，但對(duì)于低端收入群體而言，購房希望渺茫。四是房地產(chǎn)相關(guān)政策調(diào)整可能加大金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行新增信貸主要投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，隱性首付貸、消費(fèi)貸繞道進(jìn)入房地產(chǎn)、P2P網(wǎng)貸、民間過橋資金等產(chǎn)品大量進(jìn)入房市，投機(jī)需求增加，足以引起警惕。五是住宅用地整體較低，供給受到制約，留給住宅用地的少之又少。在地王頻出，在面粉比面包貴的預(yù)期下，恐慌性入市不難理解。六是房價(jià)過快上漲加劇社會(huì)矛盾。避免樓市房價(jià)大幅上漲至關(guān)重要。七是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏長效機(jī)制。沒有走出房地產(chǎn)市場(chǎng)短期調(diào)控，行政性干預(yù)過強(qiáng)導(dǎo)致市場(chǎng)波動(dòng)過大的怪圈。

二、我市今年前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況

從2016年前三季度看，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體形勢(shì)呈現(xiàn)回暖趨向。

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下降。全市房地產(chǎn)今年前三季度新開發(fā)面積194.21萬平方米，投資金額約59.09億元，同比下降約15.01%。其中，中心城區(qū)開發(fā)面積132.37萬平方米，投資金額約44.12億元，同比下降8.67%。

2.全市商品房銷售保持增長，價(jià)格小幅下降。全市房地產(chǎn)今年前三季度商品房銷售面積275.02萬平方米、28656套，同比增長28.1%。其中，商品住宅銷售面積199.47萬平方米、22274套，同比增長18.35%，成交均價(jià)4078元/平方米，與上年度同比下降2.88%。中心城區(qū)商品房銷售面積82.53萬平方米、8423套，同比增長9.72%。其中，商品住宅銷售面積74.49萬平方米、7349套，同比增長19.49%。商品住宅成交均價(jià)5483元/平方米，同比下降6.09%。

3.待售商品房去庫存壓力進(jìn)一步縮小。截止今年九月底，全市今年上半年待售商品房庫存總面積654.42萬平方米。其中，商品住宅庫存面積439.57萬平方米，于去年底相比商品房庫存減少121.66萬平方米，完成全年任務(wù)的86.9%，超額完成省確定的112萬平方米任務(wù)。商品住宅去化周期由去年底31.5個(gè)月減少到9月底的20.88個(gè)月。中心城區(qū)待售商品房庫存總面積290.98萬平方米。其中，商品住宅庫存面積192.63萬平方米。商品住宅去化周期由去年底24.26個(gè)月減少到9月底的22.4個(gè)月。

4.全市存量房交易活躍。全市房地產(chǎn)今年前三季度存量房成交面積171.03萬平方米、23824套，同比減少2.6%、增長14.8%。其中，存量住宅成交面積144.55萬平方米、21738套，同比減少0.91%、增長12.9%。中心城區(qū)二手房成交面積64.7萬平方米、7834套，同比增長27.18%、34.65%。其中，二手住宅成交面積56.95萬平方米、7449套，同比增長39.77%、37.5%。

雖然，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體形勢(shì)呈現(xiàn)回暖趨向，毋庸諱言，受全國房地產(chǎn)市場(chǎng)大氣候影響，還存在以下問題：一是房地產(chǎn)價(jià)格雖然小幅下降，但價(jià)格仍然偏高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我市低端收入群體可承受能力；二是待售商品房庫存壓力也很大，去庫存任務(wù)也很重。三是受經(jīng)濟(jì)下行影響，居民收入有限，剛性需求不強(qiáng)，商品房銷售市場(chǎng)將無明顯變化。四是政策及信貸支持力度相對(duì)薄弱。五是存量商品房交易稅費(fèi)依然偏高，影響房地產(chǎn)交易市場(chǎng)活躍。五是房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)尚不豐富，優(yōu)質(zhì)房源偏少，難以滿足消費(fèi)需求。六是房產(chǎn)問題引發(fā)群體性上訪事件呈上升趨勢(shì)，短期解決難度較大。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的政策和措施

最近全國各地一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策密集出臺(tái)，必將促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序進(jìn)一步整頓和規(guī)范，我市要緊緊抓住這一有利契機(jī)，采取切實(shí)可行的政策和措施，力推我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

1.強(qiáng)化地方政府的第一責(zé)任

市政府作為房地產(chǎn)建設(shè)和調(diào)控政策的組織者和執(zhí)行者應(yīng)負(fù)起第一責(zé)任。必須強(qiáng)化市政府的第一責(zé)任。要建立健全市政府第一責(zé)任工作責(zé)任制，充分發(fā)揮市政府調(diào)控房地產(chǎn)應(yīng)該有主動(dòng)性和積極性，注重樓市資源的協(xié)調(diào)，積極把控房價(jià)和去庫存等目標(biāo)進(jìn)行結(jié)合，加大市政府對(duì)房價(jià)和去庫存等調(diào)控的考核。積極細(xì)分政策，使差別化政策真正落地和實(shí)施。堅(jiān)決把國家確定的房地產(chǎn)各項(xiàng)調(diào)控政策措施在基層落到實(shí)處，以穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際成效，取得老百姓的信任。

2.堅(jiān)持因地因城因區(qū)施策

在分化細(xì)化的房地產(chǎn)調(diào)控市場(chǎng)上，市政府調(diào)控責(zé)任除了因地制宜，還要把分城施策細(xì)化為“一城一策”甚至“一區(qū)一策”。市政府的調(diào)控措施必須與市場(chǎng)機(jī)制相協(xié)調(diào)，更多發(fā)揮裁判責(zé)任，而不是下場(chǎng)踢球。不僅要采取經(jīng)濟(jì)手段，而且要采取必要的行政手段，加大對(duì)建筑、房地產(chǎn)等企業(yè)和人員的監(jiān)管，依法查處和曝光違法違規(guī)行為，建立多部門守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒制度，為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提供良好的環(huán)境，杜絕有錢人投資投機(jī)買多套住房越來越富有，而弱勢(shì)群體一套房也買不起望房興嘆。

3.進(jìn)一步做好國家調(diào)控政策落實(shí)工作

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問題，中央和國務(wù)院提出了一系列十分明確的目標(biāo)和要求，特別是提出了很多硬要求、硬任務(wù)、硬目標(biāo)。我市要按照中央和國務(wù)院提出的目標(biāo)和要求，結(jié)合我市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際，進(jìn)一步出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控落實(shí)具體目標(biāo)和措施，并在社會(huì)上公布，接受社會(huì)監(jiān)督。要把確定的任務(wù)目標(biāo)層層分解，一項(xiàng)一項(xiàng)抓落實(shí)，一抓到底，毫不放松。不能搞上有政策下有對(duì)策，不能雷聲大雨點(diǎn)稀，不能坐而論道左顧右盼，在落實(shí)好現(xiàn)有政策的同時(shí)要建立長遠(yuǎn)長效的調(diào)控措施。

4.加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度

進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等違法違規(guī)的不良行為要認(rèn)真嚴(yán)肅的依法查處。對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)要加大檢查力度，要繼續(xù)加大曝光和依法依規(guī)處罰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)閑置土地、對(duì)土地用途和性質(zhì)進(jìn)行改變、開竣工時(shí)間無期拖延、惜售捂盤等違法違規(guī)行為。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有閑置土地等違法違規(guī)行為的，不準(zhǔn)許新購置土地。要嚴(yán)格執(zhí)行差別化稅收信貸政策，讓政策真正起到遏制投資、投機(jī)性市場(chǎng)需求作用，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)理性健康發(fā)展。

5.進(jìn)一步規(guī)范和激活房地產(chǎn)市場(chǎng)

加強(qiáng)規(guī)范和激活房地產(chǎn)市場(chǎng)力度，對(duì)我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金繳納比例、預(yù)售許可審批程序、預(yù)售資金存儲(chǔ)比例、施工許可證發(fā)放和工程竣工驗(yàn)收備案的前置條件、“二手房”交易市場(chǎng)等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的條件進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化和簡化手續(xù)辦理流程，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金繳納比例要適當(dāng)降低，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售許可審批程序要簡化，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售資金存儲(chǔ)比例要適當(dāng)降低，對(duì)施工許可證發(fā)放等前置條件要盡量縮減，放開“二手房”交易市場(chǎng)，不斷改善房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

6.加大保障性住房建設(shè)力度

要把保障性安居工程建設(shè)作為“天字號(hào)”工程、德政工程和民生工程緊抓不放。對(duì)保障性住房建設(shè)財(cái)政預(yù)算要加大投入，對(duì)保障性住房建設(shè)資金要足額籌集，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)要積極開展，金融機(jī)構(gòu)要積極向保障性住房項(xiàng)目貸款，引導(dǎo)社會(huì)資金投入保障性住房建設(shè)。重點(diǎn)推行公共租賃住房和廉租住房建設(shè)統(tǒng)籌并軌運(yùn)行建設(shè)，以解決中低收入困難家庭的住房問題，緩解住房建設(shè)壓力，實(shí)現(xiàn)住房保障大范圍覆蓋。穩(wěn)步推進(jìn)“城中村”改造，改善基礎(chǔ)設(shè)施條件，完善居住功能。穩(wěn)步實(shí)施非成片棚戶區(qū)、零星危舊房改造。逐步開展基礎(chǔ)設(shè)施簡陋、建筑密度大、集中連片的城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治，

7.要抑制投機(jī)投資性需求和保護(hù)剛性需求

市政府及相關(guān)部門要堅(jiān)決杜絕和抑制投機(jī)投資性需求，在保護(hù)剛性需求上給予政策上支持，要出臺(tái)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)剛性需求的居民購買住房。在金融信貸政策上，加大優(yōu)惠力度，積極支持剛需人群購房的資金需求。采取差異化信貸政策，實(shí)行有效措施，積極引導(dǎo)和支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，增加普通商品房供給，滿足合理的剛性需求。住房公積金貸款政策要起到‘保剛需、控投機(jī)作用，住房公積金貸款要以剛性需求的首套房、中小套型保障住房、中低收入職工為主，特別是對(duì)引進(jìn)人才給予公積金貸款優(yōu)惠支持。

8.加快完善和推廣房地產(chǎn)稅

房地產(chǎn)稅的征收可增加相應(yīng)的財(cái)稅收入，后續(xù)可以成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一類重要稅種，進(jìn)而較好地支撐公共財(cái)政事業(yè)，甚至可以更好地進(jìn)行資金二次分配，進(jìn)而促進(jìn)住房保障事業(yè)發(fā)展。積極調(diào)解收入水平，尤其是對(duì)于多套住房持有行為進(jìn)行干預(yù)。能夠有效地引導(dǎo)購房預(yù)期和投資心理，對(duì)房價(jià)上漲起到一定的抑制作用。征稅使部分熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)項(xiàng)目的炒作現(xiàn)象會(huì)減少，相應(yīng)地房價(jià)上漲的壓力也會(huì)減少。房地產(chǎn)稅的征收要合理整合各方面的不同意見和看法，盡快在社會(huì)上達(dá)成共識(shí)和落地。

9.市政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的領(lǐng)導(dǎo)

市政府要優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，定期分析研判房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，全面、及時(shí)發(fā)布土地供應(yīng)、住房供應(yīng)、房價(jià)變動(dòng)等市場(chǎng)信息，提高房地產(chǎn)政策措施的預(yù)見性。建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，制定防范風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策宣傳，指導(dǎo)媒體全面、客觀、公正地報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，引導(dǎo)群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念，營造良好的市場(chǎng)輿論氛圍。加快房地產(chǎn)市場(chǎng)和個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，搭建數(shù)字房產(chǎn)綜合管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息資源共享，為群眾住房消費(fèi)提供全面、及時(shí)、準(zhǔn)確的信息。

〔責(zé)任編輯：孫玉婷〕